tại thành phố Hồ Chí Minh
Trong thực tế, các quỹ đầu tư bất động sản hoạt động tại Việt Nam hiện nay đều là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management…
Cho đến cuối năm 2010, nhiều quỹ đầu tư nước ngồi tiếp tục rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam, chứng tỏ hấp lực của thị trường còn lớn. Tuy nhiên, do thiếu khung pháp lý cần thiết, cho đến giờ vẫn chưa có quỹ đầu tư bất động sản nào của Việt Nam.
Với ý nghĩa là một nguồn cung vốn mới trong điều kiện nguồn vốn huy động từ ngân hàng và khách hàng bị thắt chặt, Trước đây, trái phiếu bất động sản có thể được phát hành kèm theo quyền mua căn hộ nên khá hấp dẫn, điển hình như Sacomreal (SCR) đã hai lần phát hành thành công 850 tỷ đồng trái phiếu kèm quyền ưu tiên mua căn hộ với chính sách giảm giá từ 5-8%. Nhưng từ sau Nghị định 71, hình thức này khơng cịn hợp lệ: người mua trái phiếu bất động sản chỉ được nhận tiền lãi và gốc như trái phiếu thông thường.
Việc tạo lập một hành lang pháp lý đủ mạnh, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển đúng hướng vẫn là mong mỏi bấy lâu nay của các cấp quản lý. Khi thị trường chưa có một chế tài đủ mạnh để giải quyết tình trạng lừa đảo trong huy động vốn, lạm dụng chiếm dụng vốn thì việc quản lý thị trường vẫn cịn gặp nhiều khó khăn, thách thức. Vì thế hơn lúc nào hết, xây dựng một hành lang pháp lý làm cơ sở cho xây dựng quỹ, huy động vốn đầu tư bất động chuyên nghiệp ở thời điểm này sẽ là dấu mốc quan trọng đánh giấu bước đi lên chuyên nghiệp của thị trường bất động sản Việt Nam.
59
Bắt đầu từ ngày 1/7/2013 các quỹ tín thác đầu tư bất động sản, cịn gọi là Quỹ đầu tư bất động sản sẽ bắt đầu được phép thành lập tại Việt Nam theo thông tư 228/2012/TT-BTC. Đây là một trong những nỗ lực của Chính phủ trong việc làm hồi phục thị trường bất động sản vốn đã bị “đóng băng” quá lâu.
Theo hướng dẫn của Thông tư 228/2012/TT-BTC, quỹ đầu tư bất động sản sẽ thực hiện chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng và không mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư, với mục đích tìm kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư vào bất động sản. Theo đó, quỹ được đầu tư vào bất động sản đã được phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản và bất động sản là nhà, cơng trình xây dựng đã hồn thành.
Đối với những dự án đang xây dựng, theo quy định, quỹ chỉ được đầu tư khi đáp ứng các điều kiện như: đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng; dự án xây dựng đúng tiến độ tính đến thời điểm quỹ tham gia góp vốn; tổng giá trị các dự án BĐS trong quá trình xây dựng khơng vượt q 10% tổng giá trị tài sản rịng của quỹ…
Đánh giá về cơ hội của thị trường sau khi Thông tư này được áp dụng, tác giả cho rằng đây là một trong những cơ hội tốt cho sự hồi phục của thị trường bất động sản. Sự ra đời của các Quỹ đầu tư bất động sản là cơ hội để khơi thơng dịng vốn cho thị trường, giúp giảm bớt sự lệ thuộc của nguồn vốn kinh doanh, xây dựng bất động sản vào kênh tín dụng vốn có nhiều bấp bênh trong q trình triển khai, từ đó giúp thị trường bất động sản ngày một ổn định hơn.
Các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, các quỹ đầu tư bất động sản ra đời sẽ tạo được ưu thế trong việc thu hút nguồn vốn nhàn rỗi đồng thời đa dạng hóa lĩnh vực đầu tư như chung cư, văn phòng, căn hộ cho thuê… Bộ
60
nhanh tiến độ tìm kiếm và thực hiện các vụ chuyển nhượng dự án một cách nhanh chóng. Khi các chứng chỉ quỹ được niêm yết, hoạt động trên thị trường chứng khốn cũng sẽ nâng cao tính minh bạch của quỹ trong con mắt của những nhà đầu tư.
Đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản tương đối an toàn hơn so với đầu tư vào cổ phiếu công ty bất động sản. Thứ nhất, do nguồn vốn huy động lớn, quỹ đầu tư bất động sản có thể đầu tư đa dạng hơn so với một công ty bất động sản, đầu tư vào nhiều cơng ty khác nhau, nhiều cơng trình ở những địa điểm khác nhau. Thứ hai, ngay cả khi so với việc phân tán rủi ro bằng cách mua nhiều loại cổ phiếu bất động sản khác nhau, đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản vẫn an toàn hơn ở chỗ: do phải tuân theo quy định của luật điều chỉnh, quỹ đầu tư bất động sản chủ yếu đầu tư vào những sản phẩm hữu hình, đầu tư khi dự án đã có căn cứ pháp lí vững chắc.
Vì vậy, sự ra đời của các quỹ đầu tư bất động sản chắc chắn sẽ là tin vui đối với các doanh nghiệp bất động sản. Làm khơi thông nguồn vốn dài hạn cho thị trường bất động sản.
Ở Thành phố Hồ Chí Minh, hiện đang có đủ những điều kiện và các nhân tố thuận lợi để áp dụng thí điểm mơ hình các quỹ đầu tư bất động sản. Đó là :
Thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh ln là thị trường sôi động và triển vọng đầy hứa hẹn của các nhà đầu tư trong nước và nước ngồi.
Có nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, công ty quản lý tài sản, các cơng ty quản lý quỹ có kinh nghiệm và chuyên nghiệp hơn các tỉnh, thành khác.
61
Có nhiều tổ chức tài chính trung gian lớn, có thể cung cấp vốn đáp ứng nhu cầu vốn kịp thời đối với bất kỳ dự án bất động sản nào.
Kết luận chương 2 :
Nhằm mục đích tăng thêm nhiều kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh thiếu nguồn cung vốn như hiện nay. Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) như một kênh huy động vốn mới cho thị trường, nhằm đa dạng hóa các hình thức đầu tư, tạo sức sống mới cho thị trường bất động sản.
62
CHƢƠNG III. GIẢI PHÁP THÀNH LẬP QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH