2.1 Tổng quan về tình hình bất động sản Việt Nam và Thị trƣờng bất động sản
2.1.1 Tổng quan về tình hình bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trị quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Lịch sử hình thành ngành bất động sản tại Việt Nam : chia làm 6 giai đoạn chính
Trƣớc năm 1990
Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất cịn nhiều, q trình đơ thị hóa diễn ra còn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản. Các giao dịch bất động sản trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm, phi thị trường.
Cơn sốt lần thứ nhất (1993-1994)
Thị trường Bất động sản Việt Nam đã có “Cơn sốt lần thứ nhất” - diễn ra trong hai năm (1993-1994), trong đó Thị trường Bất động sản đặc biệt “sốt”
34
nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi Luật đất đai (1993) ra đời.
Đóng băng lần thứ nhất ( 1995 – 1999)
Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước đã can thiệp vào thị trường bằng 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần ( tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất ). Với sự tác động từ 2 nghị định trên đã buộc các nhà đầu cơ sử dụng địn bẩy tài chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng.
Làn sóng xả hàng của các nhà đầu cơ đã làm cho thị trường ở trạng thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc.
Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam đã thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thối.
Cơn sốt lần thứ 2 ( 2001 – 2002)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001. Cơn sốt đất lần thứ hai diễn ra do người đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven.
Đóng băng lần thứ hai (2002 – 2006)
Từ cuối năm 2002 đến 2006 Thị trường Bất động sản diễn ra trầm lắng, thậm chí “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường Bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.
Nguyên nhân chính là do nhà nước một lần nữa ra tay điều tiết thị trường bằng biện pháp hành chính với “ luật đất đai 2003” và “nghị định 181” hướng dẫn thi hành luật đất đai.
35
Nghị định 181 đã chấm dứt tình trạng “phân lơ bán nền” đã làm thị trường nhà đất hạ nhiệt vì "đánh" trúng vào lợi ích tạo ra giá đầu cơ. Nhưng vì phần lớn vốn đầu tư này là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh tốn nợ khơng xảy ra như lần thứ nhất. Do đó dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫn không hạ xuống bằng giá trước khi xảy ra cơn sốt.Tác động bằng chính sách của Nhà nước từ năm 2002 đã gây ra lần đóng băng thứ hai của Thị trường Bất động sản Việt Nam 2002-2006 với việc dòng vốn chuyển sang Thị trường Chứng khoán.
Cơn sốt đất lần thứ ba (2007 -2008)
Khơng giống như hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất này tập trung mạnh mẽ vào phân khúc Căn hộ cao cấp và Biệt thự. Một số nguyên nhân chủ chốt :
Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo nên tăng trưởng kinh tế ấn tượng trong năm 2007.
Trong năm 2006-2007, có thể xem là năm khá huy hồng đối với Thị trường Chứng khốn Việt Nam và mọi người đều tham gia cũng như kiếm tiền dễ dàng từ Thị trường Chứng khoán. Điều này tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn của người thắng chứng khoán chuyển dịch sang Thị trường Bất động sản tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp “sốt” mạnh.
Đóng băng lần 3 ( 2008 đến nay ).
Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày càng lớn cùng với tốc độ lạm phát tăng một cách chóng mặt, chính phủ đã tiến hành điều tiết thị trường bằng các chính sách tiền tệ với việc kiểm sốt tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là tín dụng phi sản xuất với hàng loạt các biện pháp được chính phủ thực hiện nhằm ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát.
Ngay sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính thực hiện thị trường bất động sản miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và sự suy giảm cả về giá lẫn giao dịch là điều không tránh khỏi.
Với thị trường miền Bắc, khác biệt cơ bản cũng lại là dịng tài chính. Có thể nói, lượng tài chính dư dả tại miền Bắc đủ để Thị trường Bất động sản chỉ bị
36
ảnh hưởng tức thời, giao dịch chững lại nhưng giá cả chỉ sụt giảm khoảng 10% vào năm 2008.
Nghị định 69 và nghị định 71 ra đời năm 2010 hướng dẫn thi hành luật đất đai có sửa đổi 2009 và việc thu thuế sử dụng đất càng làm cho thị trường đã trầm lắng nay lại thêm phần ảm đạm.
Bước sang 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao cùng sự leo dốc mãnh liệt của giá vàng và USD đã buộc chính phủ phải có nghị quyết số 11 về các biện pháp kiềm chế lạm pháp, ổn định tình hình kinh tế vĩ mơ. Theo đó tăng trưởng tín dụng năm 2011 bị giới hạn ở con số 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất bị giới hạn ở mức 16% càng làm cho thị trường bất động sản thêm phần ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi của các nhà đầu tư bất động sản.
Năm 2012 – là năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong vòng 10 năm qua. Theo thống kê của VCCI ( Phịng thương mại và cơng nghiệp Việt Nam) cho biết, trung bình những năm qua, mỗi năm có khoảng 5.000 – 7.000 doanh nghiệp phá sản/giải thể, tức thấp hơn năm 2011 khoảng 8 lần. 2012 cũng là năm cạnh tranh khốc liệt, thậm chí là cuộc chiến sống cịn của doanh nghiệp bất động sản. Hàng loạt công ty dịch vụ môi giới và cho thuê bất động sản đóng cửa. Các chủ đầu tư thiếu năng lực về tài chính gần như tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán dự án.2
Mặc dù FDI đăng ký đầu tư vào bất động sản năm 2012 tăng hơn 2 lần so với năm trước, đạt khoảng 1,85 tỷ USD. Tuy nhiên, phần lớn các dự án đầu tư nước ngồi trong năm nay có quy mơ nhỏ và vừa. Chỉ có dự án khu đơ thị Tokyu Bình Dương do nhà đầu tư Nhật Bản đầu tư tại Bình Dương có tổng số vốn đầu tư đăng ký là 1,2 tỷ USD.
Trong khi đó, con số kiều hối đổ về nước năm 2012 chỉ đạt khoảng 9,5 tỷ USD, không được như mức dự kiến ban đầu. Thị trường những ngày cuối
37
năm tấp nập chào bán nhằm đón nguồn kiều hối nhưng tình hình vẫn khơng mấy khả quan.
Thị trường căn hộ trong năm 2012, tình hình giao dịch khơng mấy khả quan khi các dự án giảm giá bán ồ ạt và tâm lý người mua vẫn tiếp tục chờ giá giảm thêm. Có một nghịch lý đang diễn ra ở phân khúc căn hộ đó là nguồn cung căn hộ rất dồi dào, nguồn cầu về nhà ở cũng rất lớn nhưng cung cầu vẫn chưa gặp nhau do giá căn hộ còn khá cao so với thu nhập người dân. Một số dự án thuộc phân khúc bình dân, giá bán dao động khoảng 1,5 tỷ đồng/căn thu hút được sự quan tâm của người mua, các dự án thuộc phân khúc cao cấp thực sự rơi vào khó khăn.
2.1.2 Thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh
Theo báo cáo của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2012, toàn thành phố đã cấp 29.478 giấy phép xây dựng và sữa chữa lớn (giảm 87,5%) tương đương với diện tích sàn 4,99 triệu m2 (giảm 14,9%). Đã phát triển khoảng 8,1 triệu m3 sản xây dựng (vượt 3,8% so với chỉ tiêu 7,8 triệu m2/năm, đạt 42,3% so với chỉ tiêu tổng diện tích sàn xây dựng giai đoạn 2011-2015 là 39 triệu m2), nâng diện tích bình qn đầu người khoảng 15,9m2.
Nhìn chung, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, các dự án phát triển, kinh doanh nhà ở đều chậm tiến độ, có dự án phải tạm dừng triển khai, chủ yếu do các nguyên nhân : nguồn vốn cho vay của ngân hàng khó tiếp cận và lãi suất khá cao (17-18%/năm); các chế tài, chính sách hỗ trợ doanh nghiệp trong việc đền bù và thu hồi đất chưa hoàn thiện; thủ tục hành chính về đầu tư, đất đai, xây dựng vẫn còn phức tạp và kéo dài.
2.1.2.1 Dự án bất động sản nhà ở
Những tín hiệu tích cực từ các chính sách của Chính phủ tiếp tục được ghi nhận trong nữa đầu năm 2013. Gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng đã được
38
giải ngân. Khoảng 20 trường hợp đã được giải quyết. Trần lãi suất huy động giảm 0,5% và tiền đồng cũng giảm giá 1% trong tháng 6. Mức thuế VAT 5% sẽ được áp dụng đối với những người mua nhà dưới 70m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2. Mức giảm trừ gia gia cảnh mới áp dụng cho những người đóng thuế thu nhập cá nhân bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2013. Trong nữa đầu năm 2013, một số dự án như PetroVietnam Landmark ở Quận 2 và New Pearl ở Quận 3 đã tái khởi động trở. Leman CT Plaza ở Quận 3 và Him Lam Riverside ở Quận 7 cùng một số dự án khác cũng đẩy nhanh tiến độ xây dựng.
HÌNH 2.1: Căn hộ chào bán năm 2008 – 2013
Nguồn : CBRE, MarketView Quarter 2-2013
Số căn hộ mới chào bán tăng mạnh, tăng 51% so với quý trước và 234,5% so với cùng kỳ năm trước, đạt 1.184 căn. Do đó, tổng số chào bán trong nửa đầu năm 2013 đạt 1.968 căn, tăng 18,0% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ cao nhất, 50,5% (598 căn) trong tổng số chào bán, theo sau là phân khúc trung cấp (35,9%) và phân khúc bình dân (13,6%). Những dự án này có chủ đầu tư có tiếng trên thị trường như Phú Mỹ Hưng, Novaland, Phú Long và Nam Long.
39
Mặc dù giá cả khơng thay đổi nhiều, tình hình bán hàng trong Quý 2/2013 khả quan hơn Quý 1/2013. Điều thú vị là tỷ lệ giao dịch thành công trong phân khúc cao cấp tăng từ mức 30% trong Quý 1/2013 lên 40% trong Quý 2. Kết quả khả quan này nhờ vào lịch thanh toán dài và linh hoạt cùng với những ưu đãi khác từ chủ đầu tư. Người mua có thể nhận nhà khi thanh tốn đủ 30%-50% giá trị nhà. Phần cịn lại được thanh tốn trong hai năm khơng lãi suất. Miễn phí đỗ xe và phí quản lý trong một hay hai năm đầu tiên cũng được áp dụng. Số căn hộ bán tại một số dự án có lịch thanh tốn đặc biệt như giao nhà khi thanh toán đủ 10% giá trị căn nhà lên đến 40 căn/tháng.
HÌNH 2.2: Căn hộ bán được theo quý năm 2011 - 2013
Nguồn : CBRE, MarketView Quarter 2-2013
Tuy nhiên, số lượng hàng tồn kho vẫn còn rất cao, số căn hộ chưa bán được giảm nhẹ trong quý khảo sát. Một số lượng bán căn hộ tăng nhẹ do một số dự án chuyển sang nhà ở xã hội hay chuyển sang mục đích khác như căn hộ dịch vụ cho thuê. Có nhiều căn hộ được chào bán hơn trong Quý 2/2013. Do đó, tổng hàng tồn kho gần như khơng thay đổi so với Quý 1/2013.
40
HÌNH 2. 3 : Căn hộ tồn kho
Nguồn : CBRE, MarketView Quarter 2-2013
Một số dự án đang triển khai :
Saigon Airport Plaza là dự án quy mô lớn hạng B đầu tiên tại Quận Tân Bình, phát triển bởi Cơng ty CP Đầu tư Việt Liên Á – Phú Hưng Gia, thành viên của tập đoàn danh tiếng SSG. Tòa nhà cung cấp 84 căn hộ hồn thiện loại một phịng ngủ. Với nguồn cung văn phòng Quận Tân Bình xếp thứ ba trên tồn thành (hơn 86.510 m2 diện tích thực thuê), dự án chất lượng này hy vọng sẽ thu hút không những một lượng lớn đối tượng nhân viên nước ngoài đang làm việc ở các cao ốc văn phòng tại đây mà còn từ lượng khách công tác ngắn hạn lưu thông qua Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất gần đó.
Căn hộ dịch vụ River Park cung cấp 10 căn hộ và tọa lạc trong khuôn viên khu biệt thự Thảo Điền tại Quận 2. Kể từ Q1/2012, trong khi nguồn cung Quận 1 khơng thay đổi thì những khu vực lân cận như quận 2, 3, 7, và Tân Bình cứ liên tục đón nhận nguồn cung mới. Trong đó, Quận 3 và Quận 7 có tỷ lệ tăng cao nhất.
Mặc dù nguồn cung căn hộ dịch vụ mới dịch chuyển ra khu vực phụ cận (như quận 2, 3, 7 và Tân Bình) là một xu hướng nổi bật nhưng những dự án đạt công suất thuê cao nhất vẫn là những tên tuổi quen thuộc nằm trong khu
41
trung tâm. Trong Quý 2/2013, có 4 dự án căn hộ dịch vụ đạt cơng suất th trên 92%, đó là Norfolk Mansion InterContinental Asiana Saigon, Indochine Park Tower và Diamond Plaza. Cả bốn dự án đều thuộc phân khúc hạng A và chiếm giữ những vị trí đắc địa nhất trong lòng trung tâm TP.HCM. Tuy nhiên, kể từ hồi Quý 3/2009, thị trường không tiếp nhận thêm nguồn cung hạng A mới, qua đó cho thấy rất khó tìm được một khu đất lớn trong khu trung tâm để phát triển một dự án hạng A quy mô.
2.2.2.2 Văn phòng cho thuê
Báo cáo mới đây nhất về thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh của Cơng ty CBRE cho biết, từ đầu năm đến nay, thị trường văn phòng cho thuê đã tăng khá mạnh. Đặc biệt là phân khúc hạng A và hạng B tại các cao ốc vừa hoàn thành hoặc tại các dự án bước vào giai đoạn hồn thiện. Chỉ tính riêng q 1/2013, diện tích thực th mới tăng gấp đơi so với quý trước, từ hơn 17.000 m2 của quý IV/2013, lên gần 32.000 m2 trong quý 1/2013. Các cao ốc mới hạng A tại quận 1 vừa hoàn thành trong quý 1 như Empress Tower và President Place có tổng diện tích khoảng 35.000 m2 đến nay đã đảm bảo tỷ lệ cho thuê trên 50%. Tương tự, phân khúc hạng B tại khu vực sát cạnh trung tâm thành phố Hồ Chí Minh như Blue Sky Office Tower (11.000 m2) tại Saigon Airport Plaza và cao ốc Pico Saigon Plaza (11.400 m2) cũng đạt mức độ lấp đầy trên 50% trước khi chính thức hồn thành. Khơng chỉ diện tích th tăng lên mà giá chào thuê cũng đã tăng khoảng 2,3% so với quý trước.
42
HÌNH 2. 4 : tình hình hoạt động của văn phịng cho thuê 2011-2013