2.2 Các nguồn vốn tài trợ cho kinh doanh bất động sản và những khó khăn
2.2.3 Hợp tác kinh doanh
Hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa các pháp nhân:
Loại hình cơng ty này được hình thành từ một vài cơng ty xây dựng và kinh doanh nhà với mục đích để thực hiện những dự án lớn có yêu cầu đầu tư vượt khả năng tài chính của từng cơng ty. Những doanh nghiệp như thế sẽ hợp tác với nhau thông qua hợp đồng liên kết với các điều khoản và lợi ích tương ứng cho từng bên. Thật sự, các đối tác chỉ đóng góp vào những dự án này bằng thế mạnh tự có hơn là vấn đề tiền bạc. Hình thức này khơng tạo ra thực thể luật pháp độc lập mới để thực hiện dự án. Do đó, hình thức này có thể gặp phải một số khó khăn liên quan đến vấn đề pháp luật, thuế, vay mượn, quản lý dự án…, đặc biệt là đối với dự án dài hạn
50
Các cá nhân cùng với một số tổ chức đầu tư bất động sản chuyên nghiệp thông qua hợp đồng hợp tác để sử dụng tiền nhàn rỗi của các cá nhân cho một số dự án. Đổi lại, những cá nhân trên có thể hưởng lợi từ việc nhận được quyền sở hữu của một số đất và nhà dự án tương ứng với đóng góp. Thực tế, loại hình này chỉ nên sử dụng với các dự án bất động sản mà lợi nhuận thu được là từ việc giao dịch đất đai và nhà cửa. Mặt khác, những đóng góp của các cá nhân đó gần như chỉ là một khoản trả trước của khách hàng.
Vì thiếu sự bảo vệ của luật pháp và chưa có hướng dẫn cụ thể từ các cơ quan chức năng, hình thức này có thể gây ra một số tranh chấp và tổn thất cho nhà đầu tư cũng như có tác động khơng tốt đến mơi trường kinh doanh.
2.2.4 Tài trợ từ các quỹ đầu tƣ
Khái niệm và mơ hình của các quỹ đầu tư địa phương được du nhập và phát triển ở Việt Nam trong vài năm gần đây. Có vài hình thức quỹ đầu tư địa phương được thành lập trên thị trường trong nước nhưng vẫn chưa có quỹ nào chuyên về thị trường bất động sản.
Quỹ Đầu tư Phát triển Đơ thị thành phố Hồ Chí Minh (HIFU) là quỹ đầu tư nhà nước đầu tiên được thành lập vào năm 1997 như một thí điểm để hỗ trợ tài chính cho các dự án phát triển kinh tế và xã hội của thành phố Hồ Chí Minh. Với vốn điều lệ hiện tại là 1.700 tỷ đồng (100 triệu USD), HIFU còn cung cấp các khoản vay trung và dài hạn từ 5-10 năm cho các dự án bất động sản thuộc chương trình phát triển của chính quyền thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, sau 12 năm hoạt động ngày 16/3/2010, UBND TP.HCM đã công bố thành lập Cơng ty đầu tư tài chính Nhà Nước (HFIC) với vốn điều lệ 5.000 tỷ đồng, trên cơ sở tổ chức lại HIFU với chức năng huy động các nguồn vốn từ tổ chức, cá nhân trong và ngồi nước, thơng qua hình thức phát hành trái phiếu, vay của những tổ chức tài chính tín dụng, tiếp nhận nguồn tài trợ, nhận ủy thác.
51
Ngồi ra, HFIC cịn tham gia đầu tư trực tiếp và gián tiếp vào các lĩnh vực mà TP.HCM cần ưu tiên đầu tư. Đồng thời, HFIC cũng cho vay, cung cấp dịch vụ tài chính tư vấn đầu tư cho các tổ chức, cá nhân trong và ngồi nước.
HFIC là cơng ty TNHH một thành viên, do Nhà nước làm chủ sở hữu 100% vốn, được tổ chức theo mơ hình cơng ty mẹ - con, vốn điều lệ 5.000 tỷ đồng. Qua 12 năm hoạt động, HIFU cũng gặp những khó khăn, vướng mắc, nhất là những hạn chế về cơ chế tổ chức và mơ hình hoạt động. Mặc dù Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nghị định về tổ chức và hoạt động của quỹ đầu tư phát triển địa phương, trong đó có HIFU, nhưng về cơ bản cũng chưa đáp ứng được yêu cầu đầu tư phát triển của thành phố, nhất là về lĩnh vực, phạm vi và quy mơ hoạt động.
Do đó, TP.HCM cần có một tổ chức tài chính đủ mạnh để huy động vốn xã hội, trong và ngoài nước để chia sẻ trách nhiệm cùng với trung ương trong lĩnh vực đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạ tầng xã hội và các lĩnh vực kinh tế thiết yếu trên địa bàn, nhất là trong giai đoạn 2011-2015 và đến năm 2020.
HFIC sẽ tiếp tục triển khai các hình thức huy động vốn đã được HIFU ứng dụng thành công tiêu biểu như huy động vốn thông qua các công ty cổ phần do quỹ tham gia góp vốn với vai trò nhà đầu tư mở đường và thực hiện chức năng vốn mồi của quỹ, chiếm tỷ trọng bình quân 15%-25% vốn điều lệ các công ty. Tuy nhiên thơng qua quy mơ hình các cơng ty cổ phần này số vốn huy động được từ các thành phần kinh tế khác tăng lên đáng kể.
Quỹ Phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh (tên giao dịch quốc tế: Ho Chi Minh City Housing Development Fund, tên viết tắt là HOF) là tổ
52
Quyết định số 3823/QĐ-UB ngày 04 /08/2004 về thành lập Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Tổ chức và hoạt động theo Quyết định 128/2005/QĐ-UBND ngày 26/07/2005 của UBND TP.HCM.
Quỹ Phát triển nhà ở có vốn điều lệ ban đầu là 1.000 tỷ đồng (một nghìn tỷ
đồng). Quỹ hoạt động theo ngun tắc hồn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong q trình hoạt động và khơng vì mục tiêu lợi nhuận.
Quỹ Phát triển nhà ở là đơn vị thực hiện nhiệm vụ do Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh giao trong việc phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố, tổ chức thực hiện các chính sách hỗ trợ về tài chính cho các đối tượng có thu nhập thấp và các nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố.
2.2.5 Sự khác nhau giữa REIT và các quỹ đầu tƣ khác ở Việt Nam
- Khi thị trường chứng khoán Việt Nam được thành lập vào năm 2000, đã có một vài quỹ đầu tư được thành lập như VF1, VF2, PruBF1, VOF,.. theo luật chứng khoán của Việt Nam. Mục tiêu mà những Quỹ đầu tư này nhắm đến là xây dựng được một danh mục đầu tư cân đối và đa dạng nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, tối thiểu hóa các rủi ro cho nguồn vốn đầu tư của quỹ. Phần lớn các thương vụ đầu tư sẽ được tập trung vào các loại chứng khoán đang và sẽ niêm yết trên TTCK Việt Nam. Chứng khoán này bao gồm chứng khốn của các cơng ty đang niêm yết trên thị trường, các loại trái phiếu Chính phủ, trái phiếu công ty, cổ phiếu của các cơng ty cổ phần. Do đó, hoạt động kinh doanh của các quỹ này tập trung vào đầu tư trực tiếp như giao dịch chứng khoán dài hạn. Theo quy định hiện hành thì cơ cấu danh mục đầu tư của những quỹ này phải phù hợp với những điều kiện sau :
53
Khơng đầu tư vào chứng khốn của một tổ chức phát hành quá mười lăm phần trăm (15%) tổng giá trị chứng khoán đang lưu hành của tổ chức đó, ngoại trừ trái phiếu Chính phủ;
Khơng đầu tư q hai mươi phần trăm (20%) tổng giá trị tài sản của quỹ vào các loại chứng khốn và các tài sản (nếu có) được phát hành bởi cùng một tổ chức, ngoại trừ trái phiếu Chính phủ;
Khơng đầu tư quá ba mươi phần trăm (30%) tổng giá trị tài sản của quỹ vào các tài sản mà phát hành bởi một tổ chức hoặc một nhóm cơng ty có quan hệ sở hữu với nhau;
Không đầu tư quá mười phần trăm (10%) tổng giá trị tài sản của quỹ vào bất động sản.
Phân chia lợi nhuận theo chính sách phân phối lợi tức quy định bởi điều lệ quỹ và theo phương án phân chia đã được nhà đại hội nhà đầu tư gần nhất thông qua.
Với giới hạn đầu tư không quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ vào bất động sản, trong khi đó quỹ tín thác đầu tư bất động sản luật cho phép đầu tư tối thiểu 65% và tối đa là 100% vào những dự án bất động sản có thể sinh lời từ tiền thuê hay khai thác tài sản trong dài hạn. Lợi nhuận được chia cho các nhà đầu tư do quỹ REIT mang lại là ít nhất 90% lợi nhuận thực hiện trong năm.
- Có một vài Quỹ đầu tư nhà nước lien quan đến thị trường bất động sản nhưng thực tế thì phần lớn những quỹ này được cấp vốn có phần rất hạn chế từ ngân sách nhà nước chứ không phải từ những nhà đầu tư khác. Hoạt động đầu tư của các quỹ này được tiến hành thơng quan một số chương trình phát triển đặc biệt của chính phủ. Chính những đặc điểm này tạo ra sự khác biệt với REIT.
- Gần đây, có một số quỹ đầu tư nước ngoài tăng cường đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Indochina Capital lập Quỹ Indochina
54
Land Holdings 1 (42 triệu USD) vào năm 2005, Quỹ Indochina Land Holdings 2 (265 triệu USD) năm 2006. Riêng Quỹ Vina Land (205 triệu USD) do VinaCapital thành lập vào tháng 03/2006 đã đầu tư vào một số dự án lớn ở Việt Nam và đã tăng vốn lên 595 triệu USD. Mới đây Công ty đầu tư bất động sản hàng đầu của Singapore - Pacific Star đã hợp tác với Công ty Alony Hetz của Israel để thành lập quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam với số quỹ dự kiến khoảng 200 triệu USD. Tuy nhiên những quỹ này đều là quỹ đến từ nước ngoài, họ đầu tư vào Việt Nam trong điều kiện khung pháp lý chưa được ban hành.
2.3 Lợi ích của việc thành lập REIT tại thành phố Hồ Chí Minh
Sự phát triển của thị trường tài chính khơng chỉ gắn liền với sự phát triển của mỗi nền kinh tế mà đi kèm đó là q trình phát triển các cơng cụ của thị trường, các sản phẩm của thị trường. Trong đó cơng cụ REIT như là một động lực thúc đẩy thị trường tài chính.
2.3.1 Lợi ích đối với nhà đầu tƣ :
Cổ tức ổn định và phù hợp cho các nhà đầu tư. Theo thông tư 228/2012/TT-BTC, REIT được yêu cầu phải trả ít nhất 90% lợi nhuận thực hiện trong năm cho các nhà đầu tư.
Tính thanh khoản của cổ phiếu REIT. Cổ phiếu REIT được mua và bán trên thị trường chứng khoán.
Đa dạng hóa danh mục đầu tư : Lý thuyết danh mục đầu tư hiện đại cho rằng đa dạng hóa danh mục đầu tư là chìa khóa để giảm thiểu rủi ro tổng thể.
2.3.2 Lợi ích đối với nền kinh tế :
REIT cho phép khắc phục được những tồn tại hạn chế về nguồn vốn cho vay trung dài hạn của các Ngân hàng thương mại. Đồng thời đảm bảo cho các Ngân hàng thương mại hoạt động hiệu quả, đúng bản chất – hoạt động trên thị trường tiền tệ nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho hoạt động sản
55
Tạo ra các điều kiện an toàn và chuyên nghiệp hơn cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản : Các chính sách đầu tư và cấu trúc của REIT được giám sát theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo an toàn đầu tư và thu nhập ổn định. Phần lớn REIT sử dụng tiền vốn của REIT để mua các tài sản đã hồn thiện sau đó đem cho thuê lại. Tiền thuê là nguồn thu nhập chính của các REIT. REIT thường không được phép cho vay hoặc vay tiền. Các công ty quản lý có trách nhiệm đầu tư an toàn và hợp pháp tiền của REIT vào tài sản để đạt được kết quả tốt nhất. Những công ty này cùng với nhân sự chủ chốt của REIT phải đạt được những tiêu chuẩn chuyên nghiệp và đạo đức kinh doanh theo quy định của chính phủ thơng qua việc cấp phép hành nghề trong lĩnh vực này. Nói cách khác, quy định pháp luật điều chỉnh các REIT ít nhất cũng chặt chẽ như quy định đối với các ngân hàng.
Hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng cho thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với thị trường tài sản cho thuê mua .
Như đã đề cập ở phần trên, hoạt động chủ yếu của REIT là nắm giữ tài sản để cho thuê và thu nhập chủ yếu của REIT là từ cho thuê tài sản. REIT có thể mua lại nhiều loại tài sản như khách sạn, trường học, bệnh viện, kho hàng, khu mua sắm,… từ bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào khơng có đủ kinh nghiệm quản lý, bị thua lỗ, gặp khó khăn trong việc xử lý …, sau đó REIT có thể th một cơng ty quản lý tài sản chuyên nghiệp để thu lợi từ các tài sản mua được. Vì REIT là mơ hình có thể huy động vốn dài hạn nên REIT thường không cần bất cứ khoản vay nào từ ngân hàng. REIT không phải xử lý gánh nặng nợ vay và tiền thuê khác, do vậy có thể giữ được sự ổn định và hợp lý khi tham gia cạnh tranh trên thị trường dài hạn.
Giúp phát triển các lĩnh vực chuyên môn và các chương trình phát triển kinh tế xã hội. REIT tạo động lực giúp cho nhiều công ty xây dựng và kinh doanh bất động sản phát triển chuyên môn và lợi thế cạnh tranh trên thị trường bất động sản, REIT tạo động lực phát triển tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm trong các dịch vụ quản lý tài sản.
56
REIT hỗ trợ phát triển một số chương trình nhà ở xã hội như đầu tư các dự án nhà ở xã hội với nguồn vốn dài hạn. Trong điều kiện không bị gánh nặng tiền vay ngân hàng, REIT có thể giữ giá bán hoặc cho thuê ở mức hợp lý mà những người thụ hưởng có thể chấp nhận được.
Sự hình thành của REIT và các quy định về REIT và hỗ trợ của thị trường chứng khốn có thể bảo vệ hợp pháp cho các nhà đầu tư cá nhân thiếu kinh nghiệm tham gia đầu tư vào bất động sản và cải thiện tính thanh khoản trong danh mục đầu tư.
Nhờ đầu tư vào tài sản cho thuê, REIT có thể mang lại một số lợi thế cho nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, giúp tăng hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp mà không chịu áp lực từ các khoản đầu tư tài sản cần thiết cho hoạt động doanh nghiệp.
2.4 Những điều kiện cần thiết để có REIT tại thành phố Hồ Chí Minh
Thị trường bất động sản đã xuất hiện nhiều điều kiện thuận lợi áp dụng thí điểm mơ hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT). Khi nền kinh tế khó khăn và nguồn vốn đang là thách thức lớn cho giới kinh doanh địa ốc thì REIT sẽ là một trong những công cụ kết nối thị trường bất động sản với thị trường tài chính hiệu quả. Những điều kiện cần thiết để hình thành REIT đó là :
Có hiệu quả tài chính cao : mục đích của nhà đầu tư là lợi nhuận, họ chỉ muốn bỏ vốn đầu tư khi tin tưởng dự án họ ủy thác đầu tư là có lợi ích cao hơn các dạng đầu tư khác như gởi tiết kiệm hoặc trái phiếu chính phủ. REIT - dưới hình thức ủy thác, nhiều nước trên thế giới thường chuyển giao ít nhất 90% lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Cổ phiếu của REIT luôn có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ khá ổn định.
57
khi tin tưởng vào nguồn lực, kinh nghiệm quản lý vốn, kinh doanh bất động sản, hiểu biết và có kỹ năng quản lý đầu tư, quản lý tài sản để đầu tư và khai thác có hiệu quả.
Điều kiện thứ ba là hành lang pháp lý chặt chẽ : đảm bảo tính minh bạch về tài chính của cơng ty quản lý quỹ để bảo vệ các nhà đầu tư. Cần có