26 Nếu một DNNN tạo ra suất sinh lời cao hơn lãi suất trái phiếu Chính phủ (được coi là lãi suất phi rủi ro) nhưng lại thấp hơn mức trung bình ngành (hay các DN trung bình khác trong ngành) thì có nghĩa là khoản đầu tư của CP vào DNNN này đang kém hiệu quả so với tiềm năng có thể (chưa kể các hậu thuẫn khác mà CP dành cho DNNN).
27 Tìm hiểu thêm tại http://baotintuc.vn/kinh-te/ke-ho-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-khien-ngan-sach-that-thoat-
20170516103706353.htm
28 Tìm hiểu thêm tại http://www.tienphong.vn/xa-hoi/co-phan-hoa-nha-dau-tu-nham-nhe-loi-ich-dat-dai-1113424.tpo ;
Các điểm bất hợp lý trong phương pháp tài sản TT127 Ước tính giá trị TSVH Ngun giá Chất lượng cịn lại Ước tính giá trị lợi thế kinh doanh Giá trị thương hiệu Giá trị tiềm năng
phát triển Ước tính giá trị
quyền sử dụng đất thuê hàng
Phương pháp dòng tiền chiết khấu29
Theo TT127, phương pháp “dòng tiền chiết khấu” là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp trên cơ sở khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong tương lai, không phụ thuộc vào giá trị tài sản của doanh nghiệp [Xem nội dung tại Phụ lục 4.2].
Thực chất phương pháp dòng tiền chiết khấu theo quy định của Bộ Tài chính chính là mơ hình chiết khấu cổ tức. Theo khoản 4 điều 20 TT127 thì “việc phân phối lợi nhuận sau thuế của các năm trong tương lai được thống nhất theo giả định sử dụng để chia cổ tức là 50% và để bổ sung vốn là 30%”. Giả định này rất thiếu cơ sở và không thực tế, không phải giai đoạn nào và ngành kinh doanh nào cũng có thể áp dụng cùng một tỷ lệ chia cổ tức như trên. Quy định Rp không vượt quá Rf cũng bất hợp lý vì phụ phí rủi ro cịn phụ thuộc vào mức độ rủi ro của từng ngành, doanh nghiệp. Với Rf hiện nay khoảng 5,12%30 thì tỷ suất chiết khấu K sẽ không vượt quá 10,24%, rất thấp so với suất sinh lời trung bình của nhiều ngành hiện nay. Các quy định về tỷ lệ chia cổ tức cao (50%) và tỷ suất chiết khấu thấp sẽ khiến cho kết quả xác định giá trị DNNN bị đẩy lên rất cao nếu áp dụng theo phương pháp này vì đây là những biến nhạy cảm nhất trong mơ hình. Ngồi ra, việc cộng thêm phần chênh lệch về quyền sử dụng đất cũng khiến kết quả bị tính 2 lần, do kết quả định giá theo phương pháp dòng tiền chiết khấu về lý thuyết đã bao gồm giá trị lợi ích được hưởng từ QSDĐ31.