1.1. Những vấn đề lý luận và quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng
1.1.2.2. Giá trị pháp lý của hợp đồng thế chấp đã công chứng
Văn bản đã được cơng chứng (cịn gọi là văn bản công chứng) là kết quả của hoạt động công chứng, bao gồm những loại văn bản được quy định tại Khoản 1 Điều 4 LCC năm 2014, trong đó có hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp nói riêng, được Cơng chứng viên công chứng theo quy định của pháp luật không bao gồm bản sao được Công chứng viên xác nhận. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng được thể hiện rất cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật như:
Thứ nhất, về giá trị thi hành của văn bản công chứng
Đầu tiên, văn bản cơng chứng có hiệu lực kể từ ngày được Cơng chứng viên ký và đóng dấu của TCHNCC. Nội dung của văn bản công chứng trước hết là nội dung của hợp đồng, giao dịch hay nói cách khác là sự thỏa thuận, cam kết của các bên tham gia ký kết hợp đồng, giao dịch nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Tại Điều 401 BLDS năm 2015 quy định hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm các bên ký kết trừ khi có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, theo LCC năm 2014, các loại hợp đồng đã qua cơng chứng thì chỉ có hiệu lực kể từ ngày được Cơng chứng viên ký và đóng dấu của TCHNCC. Xuất phát từ chức năng nhiệm vụ, Công chứng viên là người thực thi nhiệm vụ cơng chứng tại TCHNCC, có nhiệm vụ thực hiện chức năng xã hội do Nhà nước ủy nhiệm để cung cấp dịch vụ công gắn liền với TCHNCC đã đăng ký hành nghề. Do đó, nếu Cơng chứng viên chỉ ký vào hợp đồng, giao dịch mà khơng đóng dấu của TCHNCC nơi đăng ký hành nghề thì hợp đồng, giao dịch được chứng nhận đó khơng có hiệu lực pháp luật, khơng được xem là văn bản công chứng.
Bên cạnh đó, việc xác định ngày có hiệu lực của văn bản cơng chứng và ngày có hiệu lực thực hiện hợp đồng, giao dịch có ý nghĩa, giá trị pháp lý quan trọng vì xác định được mốc thời gian phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong văn bản công chứng, cũng như trách nhiệm của Công chứng viên đối việc chứng nhận đã thực hiện. Tuy nhiên thực tế cho thấy, ngày có hiệu lực của văn bản cơng chứng không đồng nhất với thời điểm có hiệu lực thực hiện của hợp đồng, giao
dịch. Theo quy định của pháp luật dân sự, mỗi loại hình thức hợp đồng sẽ tương ứng với thời điểm thực hiện hợp đồng được thỏa thuận một cách phù hợp trên cơ sở sự tự nguyện của các bên. Đối với hợp đồng bằng văn bản được cơng chứng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thể là ngày được Cơng chứng viên ký và có đóng dấu của TCHNCC (ngày có hiệu lực của văn bản cơng chứng) nhưng có thể hiệu lực thực hiện của hợp đồng đó được thỏa thuận vào một thời điểm khác (ví dụ: Các bên tham gia hợp đồng, giao dịch thỏa thuận về ngày có hiệu lực thực hiện của hợp đồng, giao dịch là một thời điểm cụ thể hoặc khi xảy ra một sự kiện nào đó trong tương lai sau thời điểm cơng chứng hoặc có thể là khi một bên đáp ứng một điều kiện cụ thể nào đó trong tương lai) hoặc pháp luật có quy định (ví dụ: Hợp đồng thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải được đăng ký vào sổ địa chính và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Điều 188 LĐĐ năm 2013) hoặc hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có hiệu lực từ thời điểm cơng chứng, chứng thực hợp đồng (Điều 122 LNƠ năm 2014)).
Mặc khác, văn bản cơng chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Nói văn bản cơng chứng có giá trị thi hành đối với các bên có liên quan có nghĩa là những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng, giao dịch đã được công chứng, văn bản cơng chứng, thì có hiệu lực bắt buộc thi hành đối với các bên giao kết hợp đồng, giao dịch đồng thời đối với cả bên thứ ba.
Trước hết, xét trong mối quan hệ giữa các bên hợp đồng thì hiển nhiên là những gì họ đã cam kết trong hợp đồng, giao dịch thì họ có nghĩa vụ thực hiện. Văn bản công chứng được tạo lập, mục đích ban đầu khơng nhằm tạo ra chứng cứ và càng khơng mong muốn mục đích duy nhất là chứng cứ. Mục đích đầu tiên và phổ biến của các bên đương sự là mong muốn văn bản được công chứng được các bên giao kết chấp hành, như trong quan hệ cho vay có thế chấp tài sản bảo đảm thì khơng một TCTD (ngân hàng) nào muốn xử lý tài sản của bên thế chấp khi cho vay, họ luôn mong muốn bên thế chấp sử dụng số tiền vay có hiệu quả, thu được lợi nhuận nhằm trả lãi và tiền vay đúng thời hạn. Bản thân một giao kết tự nguyện,
đúng pháp luật đã có giá trị ràng buộc các bên tham gia giao kết đó phải chấp hành. Khi giao kết được tổ chức xã hội nghề nghiệp do Nhà nước ủy nhiệm thực hiện việc chứng nhận thì giá trị tin tưởng càng cao, xác thực được đối tượng giao kết, chủ thể giao kết đúng thẩm quyền, hợp pháp và có giá trị đối với cả bên thứ ba.
Ở đây, văn bản cơng chứng khơng chỉ có giá trị thi hành đối với các bên trực tiếp giao kết hợp đồng, giao dịch mà cịn có hiệu lực cả với bên khác liên quan đến hợp đồng, giao dịch đó. Theo khoản 2 Điều 5 LCC 2014 quy định: “Hợp đồng,
giao dịch được cơng chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền u cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác”. Bằng cách quy định văn bản
cơng chứng có hiệu lực thi hành đối với "các bên liên quan", Luật Công chứng bảo đảm các cơ quan có thẩm quyền liên quan phải thừa nhận, tôn trọng, tuân thủ và thực thi các điều khoản, điều kiện của hợp đồng, giao dịch đã được công chứng, ngay cả khi những hợp đồng, giao dịch này được chứng nhận bởi một Công chứng viên của một TCHNCC “tư”. Ví dụ: Một hợp đồng thế chấp tài sản đã được cơng chứng thì cơ quan có thẩm quyền như Văn phịng đăng ký đất đai phải có nghĩa vụ tiếp nhận và thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm khi có u cầu mà khơng được yêu cầu các bên giao kết phải chứng minh tính xác thực hay hợp pháp của hợp đồng thế chấp tài sản này hoặc trong trường hợp một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được được cơng chứng thì các cơ quan có thẩm quyền (tài ngun mơi trường, thuế) và các cá nhân có liên quan cũng phải cơng nhận và làm các thủ tục đăng ký QSDĐ (trước bạ, sang tên) khi nhận được yêu cầu.
Thứ hai, văn bản cơng chứng có giá trị chứng cứ không phải chứng minh.
Căn cứ điểm c Khoản 1 Điều 92 Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định về những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh và khoản 3 Điều 5 LCC năm 2014 quy định: “Hợp đồng, giao dịch được cơng chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết,
sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vơ hiệu”. Theo đó, những tình tiết, sự kiện được
ghi nhận trong văn bản đã được công chứng, chứng thực hợp pháp không phải chứng minh trừ trường hợp có dấu hiệu nghi ngờ tính khách quan hay có u cầu của chủ thể có liên quan đối với của những tình tiết, sự kiện hoặc tính khách quan của văn bản cơng chứng thì Tịa án có thể u cầu đương sự, cơ quan, TCHNCC xuất trình bản gốc, bản chính hoặc u cầu điều tra làm rõ và thậm chí có thể dẫn đến việc Tòa án tuyên bố văn bản cơng chứng vơ hiệu.
Nói một cách cụ thể, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, khiếu kiện có liên quan đến văn bản, giấy tờ đã được công chứng, chỉ khi có yêu cầu hoặc phát hiện nội dung văn bản, giấy tờ đó vi phạm pháp luật hoặc có những căn cứ pháp lý mới chưa được xác định trong văn bản khi Công chứng viên thực hiện hành vi công chứng thì Tịa án mới có quyền tun bố bác bỏ một phần hoặc toàn bộ nội dung văn bản bản cơng chứng đó. Trường hợp khơng có u cầu xem xét lại tính hợp pháp của văn bản cơng chứng thì Tịa án phải thừa nhận và coi đó là một căn cứ để giải quyết tranh chấp. Do Công chứng viên đã xác định tính hợp pháp, hợp lý của hợp đồng, giao dịch thơng qua trình tự thủ tục chặt chẽ, biện pháp nghiệp vụ được đào tạo, cùng kinh nghiệm xử lý hồ sơ từ giai đoạn tiếp nhận yêu cầu công chứng đến khi phát hành văn bản công chứng. Đồng thời, việc quy định hợp đồng, các văn bản được cơng chứng có giá trị chứng cứ là một chế định đặc biệt đối với hoạt động công chứng. Với việc quy định như vậy đã nâng cao tinh thần trách nhiệm của các Công chứng viên trong quá trình thực hiện hoạt động cơng chứng của mình.
Như vậy, có thể thấy rằng, thơng qua hoạt động cơng chứng, Cơng chứng viên mang lại tính xác thực cho các hợp đồng, giao dịch nhờ đó những văn bản này có giá trị chứng minh, Tịa án khơng cần phải đánh giá lại tính xác thực của những điều đã được ghi trong văn bản đó và mặc nhiên xem nó là chứng cứ trừ trường hợp Tịa án phát hiện căn cứ vi phạm pháp luật hoặc có u cầu của bên có liên quan và khơng thể tùy tiện bác bỏ giá trị văn bản công chứng trong một vụ kiện khác khi khơng có u cầu.
Thứ ba, về giá trị hành chính: Trong một số trường hợp thực hiện thủ tục
hành chính, khi có yêu cầu của bên thứ ba hoặc theo quy định pháp luật, trong thành phần hồ sơ yêu cầu hợp đồng, giao dịch liên quan phải được công chứng bởi TCHNCC theo quy định, cho thấy giá trị hành chính của văn bản cơng chứng trên cơ sở văn bản công chứng là cở sở cho việc thực hiện một thủ tục hành chính khác. Chẳng hạn, văn bản cơng chứng cịn là cơ sở để bên nhận thế chấp đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm tránh “đối kháng quyền” đối với bên thứ ba khi xử lý tài sản. Như trên đã trình bày, trong thành phần hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm để xác lập quyền đối kháng với bên thứ ba khi xử lý tài sản bảo đảm theo hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ, cần phải có hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ (trường hợp này bắt buộc phải công chứng theo quy định) đã được công chứng, chứng thực chứng nhận. Có thể nói, việc cơng chứng giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm là hai loại việc khác nhau, chức năng nhiệm vụ của mỗi cơ quan, tổ chức khác nhau, tư cách chủ thể tham gia vào quan hệ đó khác nhau. Cơng chứng giao dịch bảo đảm là việc chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của nội dung các hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Trong đó, bao gồm các thủ tục, quy trình chặt chẽ từ giai đoạn tiếp nhận yêu cầu công chứng đến giai đoạn Công chứng viên ký lời chứng và đóng dấu vào hợp đồng, đó là việc áp dụng pháp luật về nội dung. Sau khi hợp đồng bảo đảm đã được chứng nhận, có giá trị pháp lý thì việc đăng ký được thực hiện theo một thủ tục hành chính tại “bộ phận một cửa” của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Giao dịch bảo đảm được cơng chứng theo quy trình thủ tục chặt chẽ, chính xác, tn thủ theo quy định của pháp luật thì giúp cho việc cập nhật các thông tin về QSDĐ, TSGLVĐ tại cơ quan đăng ký đầy đủ và chính xác hơn. Từ đó, phục vụ cho cơng tác cung cấp thơng tin của cơ quan đăng ký, cơ quan có thẩm quyền cho các cá nhân, tổ chức cá nhân có nhu cầu kịp thời, chính xác, đầy đủ, thuận lợi hơn nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai và TSGLVĐ. Như vậy, cơ quan có thẩm quyền, văn phịng đăng ký đất đai, chỉ tiếp nhận thực hiện đăng ký biện pháp bảo
đảm khi hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ đã được công chứng, chứng thực theo quy định.
Minh chứng khác của giá trị hành chính của văn bản cơng chứng trong đăng ký thành lập doanh nghiệp, đó là đăng ký thành lập doanh nghiệp phải có hợp đồng thuê vị trí đặt trụ sở có cơng chứng. Theo như quy định LĐĐ năm 2013 thì hợp đồng cho thuê không cần phải công chứng, chứng thực và chỉ được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên giao kết hoặc bên thứ ba (điểm b khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013). Như vậy, khi nộp hồ sơ yêu cầu thành lập doanh nghiệp, với vai trò là bên thứ ba, cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp yêu cầu cung cấp hợp đồng thuê địa điểm đặt trụ sở thì bắt buộc bên có u cầu thành lập doanh nghiệp phải tuân thủ và thực hiện. Do đó, hợp đồng th đã được cơng chứng chính là cơ sở để tiến hành thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp.
Như vậy, trong trường hợp bắt buộc hoặc có yêu cầu từ bên thứ ba cơng chứng hợp đồng, giao dịch thì văn bản cơng chứng là cơ sở để thực hiện một thủ tục hành chính khác. Dựa vào giá trị chứng cứ không cần chứng minh của văn bản công chứng, các cơ quan có thẩm quyền sử dụng văn bản công chứng như một công cụ hợp lý, hợp pháp để tiến hành thực hiện thủ tục hành chính khác mà không cần phải tốn thời gian trong việc xác minh và làm phát sinh rủi ro trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính đó.