2.2. Thu phí cơng chứng
2.2.1.1. Tổ chức tín dụng
Khi áp dụng quy định tại điểm a.a6 khoản 2 Điều 4 và khoản 3 Điều 4 Thơng tư 257/2016/TT-BTC thu phí cơng chứng đối với hợp đồng thế chấp được TCTD soạn thảo sẵn thì gặp phải hai tình huống sau đây:
Thứ nhất, nếu trong hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng sửa đổi, bổ sung có
ghi số tiền vay, giá trị khoản vay thì Tổ chức hành nghề công chứng sẽ áp dụng mức thu phí cơng chứng dựa trên giá trị khoản vay, số tiền vay. Trong trường hợp này, chủ thể thế chấp bất động sản chỉ đóng mức phí tương ứng với số tiền vay, cho nên TCTD sẽ không gặp phải bất kỳ sự “phản kháng” nào từ phía chủ thể thế chấp. Nhưng, tại một khía cạnh khác, việc thể hiện, ghi số tiền vay hay giá trị khoản vay vào hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng sửa đổi, bổ sung lại không phù hợp với mẫu hợp đồng thế chấp của TCTD, mẫu hợp đồng thế chấp được quy định sử dụng chung trong tất cả trường hợp giao dịch thể hiện ý chí điều hành của chủ sở hữu, ví dụ: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, ngân hàng TMCP Á Châu, ngân hàng TMCP Đông Á….
Thứ hai, nếu trong hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng sửa đổi, bổ sung
không ghi số tiền vay, giá trị khoản vay thì mức thu phí cơng chứng được tính trên giá trị định giá bất động sản. Trong trường hợp này, TCTD gặp phải sự khơng đồng tình từ phía chủ thể thế chấp vì họ phải đóng mức phí cơng chứng cao hơn nhiều so với mức phí được tính trên số tiền vay, giá trị khoản vay, ví dụ: Giá trị định giá bất động sản là 10 tỷ đồng nhưng giá trị khoản vay chỉ 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc không thể hiện giá trị khoản vay trong hợp đồng thế chấp lại cho thấy sự tuân thủ đúng quy chế hoạt động của TCTD, sử dụng đúng mẫu được ban hành sử dụng chung khi thực hiện giao dịch, đảm bảo được thông qua tại hoạt động kiểm soát nội bộ của TCTD.
Thực tế cho thấy, TCTD thường lựa chọn hình thức hợp đồng khơng thể hiện giá trị khoản vay, số tiền vay, vì vừa đảm bảo việc thực hiện theo đúng quy chế hoạt động vừa chuyển “trách nhiệm” cho chủ thể thế chấp. Đồng thời, các TCTD lợi
dụng quy định pháp luật tại điểm a.a6 khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC để công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung mà khơng cần đóng phí cơng chứng cho nghĩa vụ mới hoặc khoản vay thêm, cụ thể: Trường hợp công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung với mục đích thay đổi số hợp đồng tín dụng được dẫn chiếu trong hợp đồng thế chấp trước đó. Trong trường hợp này, TCTD đã lợi dụng khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC để công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung nêu trên. Khi hợp đồng tín dụng cũ hết hạn hoặc chủ thể thế chấp đã trả hết khoản vay thì TCTD phải tiến hành giải chấp nghĩa vụ cũ để ký kết hợp đồng thế chấp mới theo hợp đồng tín dụng mới, nhưng TCTD lại tiến hành ký kết hợp đồng sửa đổi, bổ sung sửa đổi số hợp đồng tín dụng mà khơng thay đổi giá trị định giá bất động sản hay giá trị khoản vay. Vì vậy, trường hợp này TCHNCC chỉ có thể thu 40 nghìn đồng phí cơng chứng do chỉ cơng chứng sửa đổi số hợp đồng tín dụng mà khơng sửa đổi, bổ sung tăng giá trị định giá bất động sản hay giá trị khoản vay.