3.2. Nghĩa vụ chứng minh tài sản khơng có tranh chấp
3.3.2. Kiến nghị sửa đổi mẫu hợp đồng thế chấp của tổ chức tín dụng
Kiến nghị sửa đổi mẫu hợp đồng thế chấp của TCTD dựa trên việc ban hành “văn bản” hướng dẫn làm việc của nội bộ từng TCTD (chủ yếu là Ngân hàng). Theo đó, hàng năm hoặc đột xuất theo định hướng phát triển TCTD thường ban
hành “văn bản” hướng dẫn làm việc dưới dạng văn bản hoặc chỉ là một dạng thông báo trong phần mềm hệ thống nội bộ. Trong đó nội dung hướng dẫn có thể liên quan đến mọi hoạt động của ngân hàng như: Thái độ làm việc, giao tiếp với khách hàng; nhân viên ngân hàng không được nhận chuyển khoản từ khách hàng và ngược lại; mẫu hợp đồng thế chấp;…. Ví dụ, hàng năm hoặc đột xuất phải thay đổi phương thức hoạt động theo sự “biến động” của pháp luật, hội sở Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) ban hành một “văn bản” hướng dẫn làm việc trong nội bộ thông qua phần mềm ứng dụng phát triển bộ giải pháp Oracle ERP được triển khai từ dự án “quản trị nguồn nhân lực”25, trong đó có nội dung giúp ACB giảm thiểu rủi ro vận hành, bắt kịp với các vấn đề về tuân thủ và nghĩa vụ pháp lý đối với hệ thống pháp luật Việt Nam. Chính vì lẻ đó, khơng loại trừ việc ACB cập nhật mẫu hợp đồng thế chấp theo hướng không vi phạm điều cấm của pháp luật và có xu hướng bảo vệ lợi ích của chính TCTD (tác giả đã trình bày tại Chương 2 của Luận văn này). Cho nên, tác giả xin đưa ra kiến nghị Ngân hàng Nhà nước, là đơn vị quản lý các TCTD, phải có văn bản hướng dẫn làm việc chung trong toàn hệ thống TCTD với nội dung phải ghi giá trị khoản vay trong hợp đồng thế chấp, kể cả trường hợp một tài sản bảo đảm cho một phần nghĩa vụ, một phần hợp đồng tín dụng. Hoặc bản thân từng TCTD phải ban hành “văn bản” hướng dẫn làm việc với nội dung tương tự như trên nhằm thể hiện “đạo đức nghề nghiệp” đối với chủ thể đi vay tiền.
Có thể thấy, việc kiến nghị sửa đổi Thông tư 257/2016/TT-BTC như trên cũng khơng làm thay đổi tình huống nếu như các TCTD vẫn áp dụng “chính sách” khơng ghi giá trị khoản vay, nghĩa vụ bảo đảm tối đa trong hợp đồng thế chấp và “đẩy” trách nhiệm cho chủ thể thế chấp, chủ thể vay tiền, bên cạnh đó phải đóng mức phí cao hơn so với số tiền thực vay. Do đó, việc thực hiện đồng thời hai kiến
25 Xem trang tin Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB), ACB và Oracle ký kết thỏa thuận hợp tác triển khai dự án quản trị nguồn nhân lực, http://www.acb.com.vn/vn/about/tin-tuc/thong-cao-bao- chi/acb-va-oracle-ky-ket-thoa-thuan-hop-tac-trien-khai-du-an-quan-tri-nguon-nhan-luc, đăng tải ngày 09/4/2013 [truy cập ngày 08/5/2020]. Và trang tin Tập đoàn Oracle Việt Nam, https://www.oracle.com/vn/corporate/pressrelease/asia-commercial-bank-aheads-erp-cloud-2018-11-14.html, đăng tải ngày 14/11/2018 [truy cập ngày 08/5/2020].
nghị “mới” mang lại hiệu quả, cho nên việc này rất cần sự đồng tình, thống nhất từ phía các TCTD, cũng như sự ủng hộ của Ngân hàng Nhà nước để bảo vệ quyền lợi của “bên yếu thế” trong hợp đồng thế chấp khi đi vay tiền.
KẾT LUẬN
Công chứng ra đời với sự kỳ vọng mang lại bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phòng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức; ổn định và phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời được xem như một cơng cụ quản lý, kiểm sốt giao dịch của Nhà nước. Tuy nhiên, trong khi pháp luật về công chứng và những pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở điều chỉnh về vấn đề thế chấp bất động sản thì quyền lợi của “bên yếu thế” trong hợp đồng thế chấp bất động sản là chủ thể thế chấp, chủ thể vay tiền đang bị xâm phạm một cách “tinh vi”, hoạt động và hành vi xâm phạm này được “che chắn” dưới dạng các văn bản “dưới luật” không là văn bản quy phạm pháp luật; biên bản, văn bản họp nội bộ, hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ do sự quy định không cụ thể, bám sát thực tiễn của pháp luật. Tại các nước phát triển, có thể nói pháp luật đi trước “đón đầu” xu hướng phát triển của xã hội, còn tại Việt Nam khi nhận thấy xã hội có “nhu cầu” thì pháp luật “mới” được ban hành để điều chỉnh, quy định thủ tục, “ứng xử” hành vi của chủ thể tham gia với mong muốn tạo ra được môi trường pháp lý đáng tin cậy, mơi trường giao thương an tồn, nhưng trên thực tế do pháp luật không lường trước được sự phát triển phức tạp của xã hội, “đón đầu” xu hướng phát triển của nền kinh tế cho nên việc áp dụng quy định pháp luật “lại” phát sinh nhiều vấn đề bất cập, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các chủ thể tham gia giao dịch, mà đặc trưng là hệ thống pháp luật công chứng và giao dịch thế chấp bất động sản. Bên cạnh đó, q trình thay đổi, sửa đổi quy định pháp luật khi nhận thấy sự không phù hợp, khả năng “lạm dụng” quy định pháp luật để mưu cầu lợi ích và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của “bên yếu thế” trong giao dịch thế chấp bất động sản lại diễn ra rất chậm. Cho nên, trong luận văn này, tác giả chỉ phân tích hai vấn đề về nghĩa vụ chứng minh bất động sản khơng có tranh chấp và thu phí cơng chứng trong nhiều vấn đề được đề cập đối với việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản để minh chứng cho thực tại vấn đề lập pháp đang phải đối mặt.
Chính vì thế, tác giả đã đưa ra một số kiến nghị, lập luận cũng như nêu ra vấn đề để các nhà lập pháp có thể xem xét, nhìn nhận một cách cụ thể về việc bảo vệ quyền lợi cho “bên yếu thế”, đồng thời kêu gọi sự “nhân đạo”, bảo vệ khách hàng trong các chính sách của các TCTD trước chủ thể thế chấp, chủ thể vay tiền nhằm tạo ra một mơi trường giao thương an tồn, đáng tin cậy và vì quyền lợi, lợi ích của “bên yếu thế”.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Văn bản pháp luật:
1. Hiến pháp năm 2013. 2. Bộ luật Dân sự năm 2015.
3. Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành. 4. Luật Đất đai năm 2003, đã hết hạn ngày 01/7/2014.
5. Luật Công chứng năm 2006, đã hết hiệu lực ngày 01/01/2015.
6. Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực ngày 03/3/2017.
7. Luật Công chứng năm 2014.
8. Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. 9. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
10. Luật Phí và Lệ phí năm 2015.
11. Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/02/1991 của Hội đồng Bộ trưởng về tổ chức hoạt động công chứng Nhà nước.
12. Nghị định 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng.
13. Thông tư số 20/2010/TT-BGTVT ngày 30/7/2010 của Bộ Giao thông vận tải về ban hành quy định về cấp, đổi, thu hồi đăng ký, biển số xe máy chuyên dùng có tham gia giao thơng đường bộ, đã hết hiệu lực ngày 01/8/2019.
14. Thông tư 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp về ban hành Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng.
15. Thông tư số 15/2014/TT-BCA ngày 04/4/2014 của Bộ Công an về ban hành quy định đăng ký xe.
16. Thông tư 06/2015/TT-BTP ngày 15/6/2015 của Bộ trưởng Bộ Tư Pháp về ban hành quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng. 17. Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về
ban hành quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cơng chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phịng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên.
18. Thông tư 111/2017/TT-BTC ngày 20/10/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về ban hành sửa đồi Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu
chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phịng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ cơng chứng viên.
19. Văn bản hợp nhất 07/VBHN-VPQH ngày 29/6/2018 của Văn phòng Quốc hội về hợp nhất Luật Công chứng.
20. Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
21. Quyết định số 17/2013/QĐ-UBND ngày 20/6/2013 của Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương về chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch cho TCHNCC trên địa bàn tỉnh Bình Dương.
22. Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 11/11/2013 của Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương về bổ sung điểm c, khoản 2, điều 1 Quyết định số 17/2013/QĐ- UBND ngày 20 tháng 6 năm 2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương về việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch cho TCHNCC trên địa bàn tỉnh Bình Dương.
23. Quyết định số 41/2015/QĐ-UBND ngày 05/10/2015 của Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương về sửa đổi, bổ sung Quyết định số 17/2013/QĐ-UBND ngày 20/6/2013 của Uỷ ban nhân dân tỉnh về việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch cho TCHNCC trên địa bàn tỉnh Bình Dương, đã được bổ sung bởi Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 11/11/2013.
24. Quyết định số 1309/QĐ-UBND ngày 22/5/2018 của Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương về việc cơng bố thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tư pháp; thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã.
25. Quyết định số 2687/QĐ-UBND ngày 17/9/2019 của Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương về việc cơng bố thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tư pháp; thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã.
26. Quyết định 29/2019/QĐ-UBND ngày 03/12/2019 của Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương về ban hành quy chế khai thác, sử dụng và quản lý cơ sở dữ liệu công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương.
27. Cơng văn 3956/BTP-HTQTCT ngày 18/9/2014 của Bộ Tư pháp về chứng thực chữ ký trong Giấy bán, cho, tặng xe cá nhân và xe chuyên dùng
28. Công văn số 100/STP-VP ngày 04/07/2018 của Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương về việc niêm yết cơng khai thủ tục hành chính.
Luận văn, Luận án, cơng trình nghiên cứu:
29. Bùi Thị Duyên, 2014. Pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự - thực trạng và phương pháp hoàn thiện. Luận văn thạc sĩ. Trường
30. Chu Hồng Sơn, 2015. Quy chế Công chứng viên theo pháp luật Việt Nam. Luận văn thạc sĩ. Trường Đại học Quốc gia Hà Nội.
31. Đào Duy An, 2018. Rủi ro pháp lý và giới hạn trách nhiệm của Công chứng viên trong hoạt động công chứng giao dịch thế chấp bất động sản tại Việt Nam.
Luận văn thạc sĩ. Trường Đại học Quốc gia Hà Nội.
32. Đỗ Đức Hiển, 2013. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng. Luận văn thạc sĩ. Trường Đại học Luật Hà Nội.
33. Hà Lan Hương, 2013. Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. Luận
văn thạc sĩ. Trường Đại học KHTN – Đại học quốc gia Hà Nội.
34. Hoàng Thị Ánh Nguyệt, 2017. Quản lý Nhà nước về cơng chứng, chứng thực ở
Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay. Luận văn thạc sĩ. Học viện Báo chí và Tun
truyền.
35. Nguyễn Hồng Vũ, 2018. Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng của các Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam. Luận văn thạc sĩ. Trường Đại học Luật, Đại học Huế.
36. Nguyễn Thanh Hà, 2014. Thực hiện pháp luật công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Luận văn thạc sĩ. Trường Đại học quốc gia Hà Nội.
37. Nguyễn Thị Cẩm lai, 2018. Quản lý Nhà nước đối với các TCHNCC từ thực tiễn tỉnh Quảng Ngãi. Luận văn thạc sĩ. Học viện Khoa học xã hội.
38. Phạm Thị Mai Trang, 2011. Xã hội hóa cơng chứng ở Việt Nam hiện nay, thực
trạng và giải pháp. Luận văn thạc sĩ. Trường Đại học quốc gia Hà Nội.
Sách, tạp chí, bài viết:
39. Đỗ Văn Đại, 2018. Luật hợp đồng Việt Nam (Bản án và Bình luận bản án) – tập
1. Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam.
40. Trường Đại học kinh tế TP.HCM – Nguyễn Duy Nghĩa (Chủ biên), 2012. Giáo
trình Luật Đất đai. Nhà xuất bản kinh tế TP.HCM.
41. Trường Đại học Luật Hà Nội - Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên), 2009. Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tái bản năm 2015, Nxb. Công an Nhân dân.
42. Trường Đại Học Luật TP.HCM – Nguyễn Thanh Minh (bài 1), Đinh Thị Cẩm Hà (bài 2), 2018. Tập bài giảng Pháp luật về Công chứng, Luật sư. Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam.
43. Viện Khoa học pháp lý – Nguyễn Đình Lộc, ng Chu Lưu, Hồng Thế Liên, Phạm Văn Lợi, Dương Thanh Mai, Nguyễn Ngọc Hòa (Hội đồng biên soạn), 2006. Từ điển Luật học. Nxb. Tư pháp - Bộ tư pháp - Từ điển Bách khoa.
Trang thơng tin điện tử:
44. Cơng Bình, 2011. Thị trường bất động sản Bình Dương hứa hẹn một năm sôi động. Trang tin Báo Bình Dương, <http://baobinhduong.vn/thi-truong-bat-
dong-san-binh-duong-hua-hen-mot-nam-soi-dong-a18467.html>, đăng tải ngày 16/02/2011. [Truy cập ngày 24/3/2020].
45. Hà Chi – Phòng Bổ trợ Tư pháp, 2015. UBND tỉnh Bình Dương ban hành Quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định số 17/2013/QĐ-UBND ngày 20/6/2013 về chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch cho tổ chức hành nghề cơng chứng trên địa bàn tình Bình Dương. Đường dẫn để tiếp cận tài liệu:
<https://stp.binhduong.gov.vn/bo-tro-tu-
phap/Lists/CongChung/DispForm.aspx?ID=83&ContentTypeId=0x01006B434 E144EA34B09B66CBCE45AAE3E9100B4E23BBF62D692429186908A5C8A D17F>, đăng tải ngày 23/10/2015. [Truy cập ngày 23/4/2020].
46. Hồng Thị Chung - Phịng Kiểm sốt thủ tục hành chính khối Nội chính. Tìm hiểu mơ hình cơng chứng cho thế giới và kinh nghiệm tham khảo cho Việt Nam.
<https://moj.gov.vn/tctccl/tintuc/Pages/kinh-nghiem-quoc-te.aspx?ItemID=8>. [Truy cập ngày 23/4/2020].
47. Kim Phụng, 2017. Nơi tìm thơng tin ngăn chặn nhà đất. Trang tin báo pháp
luật. Đường dẫn để tiếp cận tài liệu:
<https://plo.vn/phap-luat/noi-tim-thong-tin-ngan-chan-nha-dat-690046.html>, đăng tải ngày 21/3/2017. [Truy cập ngày 24/3/2020].
48. T. Minh – Q. Như, 2014. Các dự án bất động sản lớn trên địa bàn tỉnh thu hút
mạnh khách hàng. Trang tin Báo Bình Dương, <http://baobinhduong.vn/cac-du-
an-bat-dong-san-lon-tren-dia-ban-tinh-thu-hut-manh-khach-hang- a28159.html>, đăng tải ngày 14/6/2014. [Truy cập ngày 24/3/2020].
49. T.D.V, 2020. Những yếu tố khiến thị trường bất động sản Bình Dương bùng nổ
trong năm 2020. Trang tin tuổi trẻ, <https://tuoitre.vn/nhung-yeu-to-khien-thi-
truong-bat-dong-san-binh-duong-bung-no-trong-nam-2020-
20200218144551407.htm>, đăng tải ngày 19/02/2020. [Truy cập ngày 23/3/2020].
50. Vạn Bảo, 2010. “Không cấm” và “Cho phép”. Trang tin Báo mới,
<https://baomoi.com/khong-cam-va-cho-phep/c/5322494.epi>, đăng tải ngày 06/12/2010 [Truy cập ngày 26/3/2020].
PHỤ LỤC
STT Tên phụ lục
01 Thông báo số 03/TB-STP của Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương ngày 14/11/2014 về kết luận của Giám đốc Sở Tư pháp tại phiên họp trao đổi nghiệp vụ công chứng ngày 24/10/2014.