3.2. Nghĩa vụ chứng minh tài sản khơng có tranh chấp
3.2.1.1. Sửa đổi văn bản quy phạm pháp luật quy định về điều kiện
hiện quyền thế chấp đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Theo quan điểm của tác giả, việc sửa đổi, hướng dẫn cụ thể hình thức, cũng như nội dung điều kiện bất động sản khơng có tranh chấp để thực hiện việc cơng
chứng hợp đồng thế chấp bất động sản ảnh hưởng rất lớn đến việc “chuyển giao” nghĩa vụ chứng minh bất động sản khơng có tranh chấp. Khi quy định một cách cụ thể hình thức và nội dung của điều kiện trên thì chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu TSGLVĐ có nghĩa vụ bắt buộc theo luật định phải thực hiện nghĩa vụ của mình trước khi thực hiện quyền được Nhà nước trao cho, mà không thể “chuyển giao” cho bất kỳ một chủ thể khác thực hiện thay với bất kỳ lý do nào. Bám sát vào nghĩa vụ chứng minh bất động sản khơng có tranh chấp khi thực hiện việc cơng chứng hợp đồng thế chấp bất động sản thì văn bản quy phạm pháp luật quy định về điều kiện thực hiện quyền thế chấp đối với bất động sản chỉ bao gồm: LĐĐ năm 2013 và LNƠ năm 2014 (tại sao Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khơng nằm trong nhóm đối tượng này đã được tác giả trình bày tại Chương 2 của Luận văn này). Trong đó, đối tượng điều chỉnh về tài sản của hai văn bản quy phạm pháp luật này là hoàn toàn khác nhau, đồng thời kiến nghị của tác giả đối với hai văn bản quy phạm pháp luật nêu trên cũng không tương đồng nhau nhiều về nội dung chứng minh, cho nên tác giả sẽ đưa ra kiến nghị theo từng văn bản quy phạm pháp luật mà không gộp chung giải quyết đồng thời hai văn bản quy phạm pháp luật nêu trên. Cụ thể:
Thứ nhất, đối với Luật Đất đai năm 2013.
Đầu tiên, tác giả kiến nghị ban hành văn bản quy phạm pháp luật có nội dung bổ sung, hướng dẫn thi hành điểm b khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 như sau: Các giấy tờ, văn bản được dùng để chứng minh đất khơng có tranh chấp khi thực hiện các quyền thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ bao gồm: Đơn xác nhận tình trạng bất động sản, phiếu cung cấp thơng tin địa chính do UBND cấp xã nơi có đất xác nhận hoặc phiếu u cầu cung cấp thơng tin đất khơng có tranh chấp do Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao xác nhận đối với những địa phương chưa hoàn thành việc chuyển giao nhiệm vụ này từ các Ban quản lý nói trên về địa phương. Ngoài ra, đối với các địa phương đã hoàn thiện việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng và cơng bố chính thức đưa vào hoạt động thì TCHNCC có thẩm quyền nơi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng phải thực hiện
theo pháp luật về cơng chứng. Bên cạnh đó, ba loại giấy tờ nêu trên phải đảm bảo nội dung cơ bản là thông tin chủ thể sử dụng đất, số thửa đất, số tờ bản đồ, diện tích đất, địa chỉ thửa đất, tình trạng đất khơng có tranh chấp tại thời điểm xác nhận.
- Việc chỉ đưa ra ba loại giấy tờ chứng minh đất khơng có tranh chấp khi thực hiện các quyền thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Pháp
luật về đất đai ghi nhận theo hướng “mở rộng” quyền cho người sử dụng đất bằng việc quy định một trong các điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ là “đất khơng có tranh chấp”. Trên thức tế cho thấy, việc quy định chung chung khơng có sự khoanh vùng như vậy trong nhiều trường hợp thật sự tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, như đối với việc công chứng văn bản thỏa thuận phân chia hay khai nhận di sản thừa kế thì hành vi niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản phân chia và khai nhận di sản trước khi thực hiện việc công chứng được xem như thỏa mãn điều kiện chứng minh “đất khơng có tranh chấp”19. Tuy nhiên, đối với các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp thì việc quy định như trên mơ hình chung đang tạo ra sự không thống nhất, bất đồng trong cách hiểu, cách thực hiện, sự nhầm lẫn cho người sử dụng đất, TCHNCC và cả chính quyền địa phương. Cho nên, đối với kiến nghị nêu trên, tác giả chỉ kiến nghị bổ sung thêm trường hợp riêng khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp QSDĐ, đồng thời hướng dẫn việc thực hiện nghĩa vụ chứng minh “đất khơng có tranh chấp” với nội dung “các giấy tờ, văn bản được dùng để chứng minh đất không có tranh chấp khi thực hiện các quyền thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ bao gồm: Đơn xác nhận tình trạng bất động sản, phiếu cung cấp thơng tin địa chính do UBND cấp xã nơi có đất xác nhận hoặc phiếu yêu cầu cung cấp thơng tin đất khơng có tranh chấp do Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao xác nhận đối với những
19 Xem khoản 3 Điều 57, khoản 3 Điều 58 LCC năm 2014 và Điều 18 Nghị Định 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015.
địa phương chưa hoàn thành việc chuyển giao nhiệm vụ này từ các Ban quản lý nói trên về địa phương.
- Về việc, các địa phương đã hồn thiện việc xậy dựng cơ sở dữ liệu cơng chứng và cơng bố chính thức đưa vào hoạt động thì phải thực hiện theo pháp luật về cơng chứng. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về công chứng được tiến hành dựa trên
nhu cầu về chuyển hóa cơng nghệ vào q trình làm việc để đạt hiệu quả cơng việc và hạn chế rủi ro. Theo đó, điều kiện chứng minh “đất khơng có tranh chấp” được quy định trong LĐĐ năm 2013 hướng tới mọi giao dịch về QSDĐ, trong đó có giao dịch bắt buộc phải công chứng và giao dịch không bắt buộc phải công chứng, đối với các giao dịch bắt buộc phải cơng chứng thì việc sử dụng cơ sở dữ liệu công chứng là điều bắt buộc, mục đích của cơ sở dữ liệu cơng chứng hướng tới việc kiểm sốt giao dịch liên quan đến việc ai có QSDĐ? mà khơng kiểm sốt các vấn đề liên quan đến QSDĐ, còn đối với các giao dịch không bắt buộc phải công chứng hoặc cơng chứng khi có u cầu như hợp đồng th QSDĐ thì việc sử dụng cơ sở dữ liệu cơng chứng khơng mang lại hiệu quả kiểm sốt giao dịch. Đồng thời, quy chế về việc khai thác dữ liệu công chứng được xây dựng dựa trên nguyên tắc cơ bản của pháp luật về công chứng và đạo đức hành nghề công chứng, cho nên vấn đề quy định việc sử dụng cơ sở dữ liệu công chứng để giải quyết vấn đề thực trạng chứng minh QSDĐ khơng có tranh chấp và quy định trường hợp đặc biệt không cần tuân theo pháp luật về đất đai đối với việc công chứng các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp phải được bổ sung vào LCC năm 2014. Cho nên, tiếp nối các quy định tại Mục 2 Chương V LCC năm 2014 về thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, các giao dịch phải thực hiện tra cứu cơ sở dữ liệu công chứng thay thế cho nghĩa vụ chứng minh điều kiện “đất khơng có tranh chấp” để thực hiện các quyền theo quy định pháp luật về đất đai, đối với các địa phương đã hồn thành việc xây dựng và chính thức đưa cơ sở dữ liệu công chứng vào hoạt động, phải được ghi nhận trong pháp luật về công chứng. Vấn đề quy định nội dung như thế nào, tác giả xin được giải quyết tại tiểu mục 2, nhóm tiểu mục 1, mục 1, Chương 3 (3.1.1.2) về “sửa đổi Luật Công chứng năm 2014”.
Tiếp theo, tác giả kiến nghị bổ sung nội dung giải thích từ ngữ “tranh chấp” hoặc “đất khơng có tranh chấp” vào Điều 3 LĐĐ năm 2013. Theo quy định LĐĐ năm 2013, tại khoản 24 Điều 3 có giải thích từ ngữ “Tranh chấp đất đai là tranh
chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” nhưng tại điểm b khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 lại sử dụng cụm từ
“đất khơng có tranh chấp”. Vấn đề đặt ra tại đây là khái niệm “đất khơng có tranh chấp” có thể được hiểu là khơng có “tranh chấp đất đai” như LĐĐ năm 2013 đã giải thích hay khơng? Việc quy định khơng thống nhất như trên, dẫn đến suy nghĩ, diễn giải, tư duy khác nhau giữa người sử dụng đất, TCHNCC và chính quyền địa phương, từ đó làm thay đổi cách hiểu, hình thức thực hiện, cũng như nội dung chứng minh điều kiện “đất khơng có tranh chấp” để thực hiện các quyền theo quy định pháp luật về đất đai. Vì theo tác giả, tranh chấp được hiểu theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 không chỉ là tranh chấp đất đai mà cịn có thể là tranh chấp liên quan đến đất đai, nội dung của tranh chấp có thể là xác định chủ thể sử dụng đất hoặc tranh chấp về các giao dịch liên quan đến QSDĐ như: Chuyển nhượng, tặng cho, di sản thừa kế, tài sản chung vợ chồng theo văn bản thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tịa án. Ví dụ, sau khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo hợp đồng chuyển nhượng thì cha mẹ của bên mua có u cầu Tịa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng với lý do bên mua hồn tồn khơng biết đọc nhưng trong hợp đồng và cả lời chứng của Công chứng viên khơng ghi nhận có người làm chứng theo quy định pháp luật về công chứng. Như vậy, trong trường hợp này, các bên khơng có bất đồng về quyền và nghĩa vụ đối với QSDĐ trong quan hệ đất đai nhưng lại có bất đồng về giao dịch liên quan đến QSDĐ. Cho nên, tác giả kiến nghị chỉ giải thích cụm từ “tranh chấp” hoặc bổ sung thêm nội dung giải thích cụm từ “đất khơng có tranh chấp” như sau: Tranh chấp là những mâu thuẫn, xung đột về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên liên quan đến QSDĐ hoặc đất khơng có tranh chấp là QSDĐ được tạo lập hợp pháp và tại thời điểm xác nhận khơng có sự phản đối hay khơng đồng tình về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất liên quan đến QSDĐ.
Thứ hai, đối với Luật Nhà ở năm 2014.
Kiến nghị ban hành văn bản quy phạm pháp luật có nội dung bổ sung, hướng dẫn thi hành điểm b khoản 1 Điều 118 LNƠ như sau: Các giấy tờ, văn bản được dùng để chứng minh nhà ở, cơng trình kiến trúc khơng thuộc diện đang có tranh chấp khi thực hiện các quyền thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho nhà ở, cơng trình kiến trúc bao gồm: Đơn xác nhận tình trạng bất động sản, phiếu cung cấp thông tin địa chính do UBND cấp xã nơi tọa lạc nhà ở, cơng trình kiến trúc xác nhận hoặc phiếu yêu cầu cung cấp thơng tin cơng trình kiến trúc khơng có tranh chấp do Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao xác nhận đối với những địa phương chưa hoàn thành việc chuyển giao nhiệm vụ này từ các Ban quản lý nói trên về địa phương. Ngồi ra, đối với các địa phương đã hoàn thiện việc xậy dựng cơ sở dữ liệu cơng chứng và cơng bố chính thức đưa vào hoạt động thì TCHNCC có thẩm quyền nơi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng phải thực hiện theo pháp luật về cơng chứng. Bên cạnh đó, hai loại giấy tờ nêu trên phải đảm bảo nội dung cơ bản là thông tin chủ thể sở hữu nhà ở, cơng trình kiến trúc, số thửa đất, số tờ bản đồ, diện tích đất, diện tích xây dựng, diện tích sàn, địa chỉ thửa đất, tình trạng nhà ở, cơng trình kiến trúc khơng thuộc diện đang có tranh chấp tại thời điểm xác nhận.
Theo quan điểm của tác giả, cũng như quy định LĐĐ năm 2013, LNƠ năm 2014 cũng ghi nhận các điều kiện thực hiện quyền mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn đối với nhà ở, cơng trình kiến trúc, trong đó có điều kiện “khơng thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu”20. Theo đó, LNƠ năm 2014 quy định quá “mơ hồ” về điều kiện nêu trên mà khơng có bất kỳ văn bản nào bổ sung, hướng dẫn thi hành dẫn đến việc người sở hữu tài sản, TCHNCC, Cơng chứng viên và cả chính quyền địa phương hiểu “mỗi người” một kiểu, áp dụng “mỗi người” một cách không thống nhất với nhau, làm cho việc chủ thể có nghĩa vụ chứng minh nhà ở, cơng trình kiến trúc “khơng thuộc diện đang có
tranh chấp” khơng thật sự biết nghĩa vụ nêu trên có bắt buộc trong mọi trường hợp thực hiện giao dịch hay không? Đồng thời việc xác định chủ thể nào có nghĩa vụ thực hiện việc chứng minh này cũng rất khó khăn trong một số giao dịch. Cho nên, tương tự những vẫn đề về điều kiện “đất khơng có tranh chấp” theo quy định LĐĐ năm 2013, những vấn đề của LNƠ năm 2014 đối với điều kiện phải chứng nhà ở, cơng trình kiến trúc khơng thuộc diện đang có tranh chấp là phải quy định cụ thể loại giấy tờ, mẫu văn bản đối với các giao dịch phổ biến đang diễn ra hàng ngày như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nhà ở, cơng trình kiến trúc; thẩm quyền xác nhận các loại giấy tờ, văn bản nêu trên; bổ sung thêm quy định ngoại lệ áp dụng cho các địa phương đã xây dựng thành công cơ sở dữ liệu công chứng và đưa vào hoạt động đối với các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp; cuối cùng là phải giải thích rõ thế nào là “khơng thuộc diện đang có tranh chấp”. Cụ thể, đối với việc quy định giấy tờ, văn bản chứng minh điều kiện “khơng thuộc diện đang có tranh chấp” khi thực hiện quyền của người sở hữu tài sản và bổ sung quy định ngoại lệ đối với những địa phương đã thành công trong việc đưa cơ sở dữ liệu công chứng vào sử dụng được kiến nghị thực hiện như kiến nghị đối với LĐĐ năm 2013. Còn kiến nghị, làm rõ cụm từ “không thuộc diện đang có tranh chấp” thì tác giả kiến nghị phải bổ sung vào Điều 3 LNƠ năm 2014 hoặc ban hành văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn cách hiểu cụm từ nêu trên.
3.2.1.2. Sửa đổi Luật Công chứng năm 2014
Theo quy định pháp luật về công chứng, khi thực hiện công chứng một giao dịch thì ngồi việc phải tn thủ quy định về thủ tục công chứng, người u cầu cơng chứng hoặc Cơng chứng viên cịn phải tuân thủ quy định về pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch21. Các quy định pháp luật liên quan nêu trên có thể là quy định pháp luật đối với bất động sản giao dịch hoặc quy định pháp luật đối với chủ thể tham gia giao dịch. Cho nên, một khi đã kiến nghị sửa đổi,
bổ sung quy định pháp luật có liên quan thì phải thực hiện đồng thời kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật chuyên ngành công chứng về việc nghĩa vụ chứng minh bất động sản giao dịch khơng có tranh chấp, cụ thể:
- Kiến nghị ban hành văn bản quy phạm pháp luật có nội dung hướng dẫn thi hành khoản 5 Điều Điều 40 LCC năm 2014. Theo quy định tại khoản 5 Điều 40 LCC năm 2014 như sau: “Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ u cầu cơng chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì cơng chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám