CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2. Cơ sở ph p lý l in quan đến thị trƣờng căn hộ chung cƣ
1.2.5. Đánh giá về tính hiệu quả của các luật mới sau 2013
Các luật mới ra đời đã khắc phục rất nhiều điểm yếu kém và thiếu sót của các luật cũ: Xác định rõ quyền hạn và trách nhiệm của các bên tham gia trong việc xây dựng, mua bán và quản lý nhà chung cư; xác định cách tính giá nhà chuẩn; tạo khung pháp lý ổn định và giúp người dân tin tưởng vào các dự án nhà ở chung cư được xây mới.
Một số điều luật có tác động lớn đến thị trường căn hộ chung cư giai đoạn 2013 - 2016:
- Luật đất đai, Điều 145. Đất xây dựng chung cư.
- Tại Điều 7 và Khoản 1 Điều 159 của Luật nhà ở 2014 đã mở rộng đối tượng sở hữu nhà chung cư.
- Điều 101 Luật nhà ở 2014 quy định về chỗ để xe và việc xác định diện tích căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư.
- Điều 19 Luật kinh doanh BĐS xây dựng nguyên tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng.
- Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Một số vấn đề cần khắc phục do sự chưa chặt chẽ hoặc buông lỏng quản lý nhà nước với kinh doanh BĐS:
- Vẫn còn các trường hợp cố tình lách luật, đưa nhà đầu tư vào mua bán căn hộ chung cư dù chưa có HĐMB.
- Cách thức tính diện tích tim tường vẫn được các chủ đầu tư đưa vào trong phương án bán hàng trong HĐMB không đưa hoặc đưa song song với
cách tính diện tích thơng thủy) nhằm gây nhiễu loạn thơng tin thị trường, đưa giá trị căn hộ thấp hơn giá trị thực tế.
- Một số dự án cố tình thay đổi thiết kế ban đầu gây thiếu diện tích đỗ xe, thu hẹp hoặc xóa bỏ khu vui chơi trẻ em; các tầng kỹ thuật, thương mại bị tận dụng cải tạo làm khu căn hộ Các tòa chung cư ở Nam Xa La – Hà Đông . Việc này được hợp thức hóa bằng hợp đồng thuê vĩnh viễn chứ không phải HĐMB.
- Việc bảo lãnh của ngân hàng với dự án là một chủ trương tốt và hỗ trợ người mua nhưng hầu hết các chủ đầu tư sẽ yêu cầu khách làm biên bản khơng có nhu cầu bảo lãnh của ngân hàng để giảm chi phí đa phần sẽ gài điều khoản khách hàng phải tự chi trả)