CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.3. Chu kỳ và 4 mùa trong BĐS
Từ khi Luật đất đai 1993 ra đời đến nay, thị trường BĐS của Việt Nam đã trải qua 3 lần xác định lại đỉnh giá mua và giá bán BĐS. Các giai đoạn đạt đỉnh sóng của lịch sử BĐS Việt Nam gồm giai đoạn 1994 – 1995; Giai đoạn 2002 – 2003 và giai đoạn 2010 – 2011.
Giá bán BĐS có tính chu kỳ và ln có chiều hướng đi lên nhưng tại điểm đầu và cuối của chu kỳ BĐS có những sự lặp lại tính chất mà nhiều người khơng thể nhìn thấy được. Từ 1993 đến nay đã có 3 chu kỳ và giai đoạn 2013 – 2020 sẽ là chu kỳ tiếp theo, mỗi chu kỳ khoảng 6 -7 năm bao gồm bốn mùa – 4 thời điểm trong một chu kỳ. Bốn thời điểm đó gồm: Mùa xuân (giá bán có sự tăng dần), mùa hè (giá bán vọt lên cao nhất và thanh khoản tốt nhất), mùa thu (giá bán giảm dần và mùa đơng rất ít giao dịch, BĐS khó thanh khoản).
Biểu đồ 2.1. Chu kỳ của BĐS tại Việt Nam trước năm 2013
Mùa xuân là thời điểm dễ nhận biết nhất từ các thông số liên quan đến BĐS bao gồm: các dự án được xây dựng nhiều hơn; kinh tế có sự tăng trưởng đều theo từng năm; thống kê số liệu về các dự án như số lượng căn hộ chào bán mới, các trang tuyển việc làm nở rộ việc tuyển môi giới và nhân viên bán hàng BĐS nguồn từ các trang tổng hợp về BĐS lớn của Việt Nam như CBRE, Savills, batdongsan.com.vn ; các quy định và cho vay của ngân hàng tới khách hàng mua BĐS. Đặc biệt, nếu có sự thay đổi về giá trong cùng một khu vực theo từng năm hoặc từng tháng thì đây chính là tín hiệu của sự phát triển của BĐS.
Mùa thu trái ngược với mùa xuân, tại thời điểm này các thông tin xấu liên tục xuất hiện như: nguồn căn hộ tồn đọng bắt đầu xuất hiện; lãi suất của ngân hàng cho vay mua bán BĐS sẽ tăng dần và vượt khung lãi suất chung trên 12%/năm với những khách bắt đầu vay và có biên độ từ 15% – 18%); các gói ưu đãi của các dự án liên tục được đẩy ra nhằm kích cầu mua căn hộ; giá bán cũng giảm dần với biên độ dao động từ 5% - 15%. Mùa thu là lúc mà những nhà đầu tư chính thức rút khỏi thị trường BĐS và tiếp tục chờ đợi một chu kỳ mới.
Mùa hè và mùa đơng là hai thời điểm cực khó để đưa ra quyết định đâu là đỉnh và đâu là đáy. Tại hai giai đoạn này thị trường sẽ tự điều tiết và rất khó bị ảnh hưởng bởi một nhóm nhỏ các CĐT và nhà đầu tư mà bị quyết định bởi niềm tin của những người mua thực sự, việc quyết định rút khỏi thị trường mùa hè và đẩy vốn tham gia mùa đơng ngồi việc căn cứ vào các thông số của thị trường thì cịn cần quyết định chính xác của bản thân.