CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.4. nh gi tiềm năng cc mơ hình đầu tƣ BĐS trong giai đoạn
đoạn 2018 – 2022
Giai đoạn 2018 – 2020 hứa hẹn sẽ là một giai đoạn phát triển mạnh về chất lượng của BĐS, các sản phẩm BĐS trung và cao cấp sẽ tiếp tục chiếm
lĩnh tỷ lệ lớn hơn. Tuy nhiên, sau năm 2020 sẽ là sự kết thúc của một chu kỳ và giá BĐS sẽ có sự hạ nhiệt.
Trong năm 2017, với tốc độ tăng trưởng GPD đạt 6.8%, Việt Nam đã là một trong những nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng hàng đầu của Châu Á. Nguồn vốn FDI đổ vào thị trường đạt 36 tỷ USD, tăng 47% so với cùng kỳ năm trước (nguồn CBRE). Hiệp định CPTPP – Hiệp định đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương dự kiến sẽ tạo đà cho nền kinh tế Việt Nam tiếp tục phát triển rực rỡ mà theo đánh giá của giới chuyên môn, Việt Nam là nước được hưởng lợi hàng đầu khi hiệp định được ký kết (08/03/2018 tại Chi lê).
Thị trường chứng khoán của Việt Nam cũng có sự tăng trưởng vượt bậc, vốn hóa tăng 73%, chỉ số VN-Index tăng 48% trong năm 2017 báo hiệu một năm 2018 nền kinh tế của Việt Nam sẽ tiếp tục bay cao. Sự phát triển với tốc độ cao thứ 2 châu Á chỉ sau Trung Quốc giúp Việt Nam tiếp tục củng cố cho niềm tin của các nhà đầu tư khơng chỉ trong nước mà cịn cả các nhà đầu tư quốc tế.
Năm 2017 cũng là năm mà Việt Nam đón lượng khách du lịch quốc tế đến nhiều nhất trong một thập kỷ qua sau sự kiện APEC 2017. Ngoài ra, sau 3 năm chuẩn bị 3 khu đặc khu kinh tế của đất nước gồm Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phòng (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang) hứa hẹn sẽ càng thu hút lượng khách du lịch nhiều hơn. Nếu Thái Lan cho triển khai xây dựng kênh đào Kra thì Phú Quốc của Việt Nam sẽ có tiềm năng trở thành một Singapore thứ 2 với đầy đủ hệ thống kết nối với quốc tế: cảng hàng không quốc tế, cảng nước sâu quốc tế, sòng bạc casino hàng đầu Việt Nam, vườn thú Vinpearl Safari…
Với nỗ lực của nhà nước, hệ thống giao thông của Việt Nam đang được triển khai xây dựng rầm rộ, mức độ đầu tư đạt tới trên 5% GDP quốc gia. Đây hứa hẹn cũng là một cú hích mạnh khơng chỉ với nền kinh tế mà cịn có sự tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường BĐS.
2.4.1. Đánh giá tiềm năng của việc mua bán căn hộ chung cư
Sau 3 năm liên tục tăng trưởng và phát triển với đỉnh điểm là giai đoạn 2015 – 2017 thì hiện nay xu hướng các căn hộ được triển khai mới ở khu vực đang giảm dần cả về số lượng và chất lượng. Theo bảng tổng hợp, các dự án mới liên tục được triển khai và mở bán với số lượng và quy mô tăng dần. Đây là điểm mốc thể hiện giai đoạn mùa hè của chu kỳ mới.
Mặc dù với thị trường BĐS tại khu vực nghiên cứu đây chỉ là giai đoạn đầu hè nhưng với riêng phân khúc bán căn hộ chung cư xây mới ở đây đang chuyển dần sang giai đoạn đầu thu do các lô đất lớn hiện đã được các tập đoàn, cơng ty mua và xây dựng gần như tồn bộ quỹ đất xây dựng chung cư được. Giá bán căn hộ chung cư đã xác lập các kỷ lục mới khi hàng loạt dự án chung cư cao cấp được mở bán như Vinhomes Gardenia, HD Mon City, The Emerald. Với phân khúc căn hộ chung cư trong thời gian tới việc triển khai mua bán lại sẽ rất nhộn nhịp do khu vực sẽ thu hút ngày càng nhiều cư dân về đây sinh sống. Hiện nay, tại khu vực đang có rất nhiều khu chung cư và tập thể cũ có độ tuổi từ 15 – 20 năm. Có thể sau 5 - 10 năm tới khi nhà nước chính thức đưa vấn đề cải tạo, xây dựng mới chung cư cho cư dân sẽ là những điểm nhấn mới với thị trường BĐS.
Theo dự báo của CBRE, dựa trên số lượng căn hộ chung cư được đưa vào thị trường trong năm 2017 35 nghìn căn hộ trong đó chiếm 64% là các căn hộ chung cư trung cấp 22 nghìn căn hộ) và số lượng căn hộ được cung cấp mới ra thị trường trong giai đoạn 2018 – 2020 (khoảng 33 nghìn căn hộ mỗi năm , tiềm năng cho căn hộ chung cư trong giai đoạn tới sẽ tiếp tục thu hút thêm nguồn lực từ xã hội. Ngoài ra do thu nhập của các hộ gia đình ngày càng tăng cao cùng với đơ thị hóa tăng, dự kiến doanh số bán hàng trong giai đoạn 2018 đạt trên 28 nghìn căn hộ cho tồn thị trường căn hộ chung cư ở Hà Nội.
Tuy nhiên với hàng loạt các thông số triển vọng cho một mùa hè bùng nổ thì nguy cơ cho sự sụt giảm giá bán của thị trường BĐS nói chung và căn hộ chung cư nói riêng đang dần xuất hiện. Theo chu kỳ, có thể giai đoạn 2018 sẽ là đỉnh điểm và từ 2019 thị trường bắt đầu bước vào mùa thu của chu kỳ BĐS. Đặc biệt với việc Vingroup sẽ triển khai xây dựng các khu đơ thị giá rẻ thì việc hạ giá bán và cạnh tranh giữa các dự án chung cư trung cấp sẽ càng cạnh tranh và khốc liệt hơn.
2.4.2. Đánh giá tiềm năng của cho thuê mặt bằng và văn phòng
Trong giai đoạn 2013 – 2017, số lượng chung cư thương mại để ở được xây dựng vượt trội hơn rất nhiều so với nguồn cung mặt bằng thương mại và văn phịng do ảnh hưởng của sự đóng băng BĐS trong giai đoạn 2012 – 2013 và sự suy giảm GPD trong giai đoạn 2013 – 2017 so với giai đoạn 2010 – 2012.
Tuy nhiên chính vì nguồn cung hạn chế hơn khiến cho giá chào thuê mặt bằng và văn phịng ln ở mức cao. Theo số liệu tổng hợp của CBRE, giai đoạn 2016 – 2017 là thời điểm diện tích cho thuê đạt mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây và giá cho thuê cũng ở mức cao hơn so với cùng kỳ mọi năm.
Biểu đổ 2.2. Tổng hợp và dự báo mặt bằng cho thuê 2015 – 2020
Với sự hứa hẹn tăng trưởng kinh tế trong thời kỳ mới sau hiệp định CPTPP, Việt Nam sẽ điểm thu hút các doanh nghiệp nước ngoài với các lợi thế về chính trị ổn định, tăng trưởng kinh tế ở mức cao và bên vững, chi phí nhân cơng ở Việt Nam chỉ bằng 50% - 80% so với chính Trung Quốc. Đây sẽ là tiền đề để phân khúc văn phịng hạng A có sự tăng trưởng vượt trội.
Biểu đồ 2.3. Giá thuê mặt bằng giai đoạn 2015 – 2020
(Nguồn: CBRE)
Phân khúc hạng B sẽ tiếp tục giữ vững giá và có sự duy trì ổn định tỷ lệ cho thuê do trong giai đoạn 2015 – 2017, các khách thuê thuộc các lĩnh vực sản xuất, thương mại và tài chính, giáo dục, văn phịng cơng ty sẽ liên tục mở rộng sản xuất và cần mặt bằng lớn để tiếp tục phát triển.
CHƢƠNG 3
THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ VÀ ẢNH HƢỞNG TỪ GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ ĐẾN THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC NGHIÊN CỨU
3.1. Thực trạng thị trƣờng căn hộ chung cƣ trong khu vực nghi n cứu giai đoạn 2013 – 2016
Trong khu vực nghiên cứu, các khu đô thị mới nằm hoàn toàn ở khu vực của quận Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm. Tại Cầu Giấy, quỹ đất chuyển đổi thành dự án hầu hết nằm ở khu vực Trung Hịa Nhân Chính, tiếp giáp với Nam Từ Liêm.
Ở khu vực Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm giai đoạn 2013 – 2016 có hàng loạt các dự án chung cư trong các khu đô thị mới nổi bật. Tại Bắc Từ Liêm, trong khu đô thị Thành phố Giao Lưu với hạt nhân của khu đô thị là 3 cụm dân cư: Cụm dân cư chung cư Green Star và cụm dân cư chung cư An Bình City nằm ở phía ngồi gần mặt đường Phạm Văn Đồng, khu nhà ở thấp tầng và các tịa nhà ở xã hội phục vụ cơng tác di dời giải phóng mặt bằng. Ở khu vực Nam Từ Liêm có các dự án chung cư nổi tiếng như GoldMark City ở mặt đường Hồ Tùng Mậu với quần thể 9 tòa chung cư, HD Mon City và Vinhomes Gardenica ở mặt phố Hàm Nghi. [32]
3.1.1. Dự án căn hộ chung cư Green Star
- Tổng quan dự án:
- Chủ đầu tư dự án là Cơng ty cổ phần Ngơi Sao An Bình.
- Mật độ xây dựng của dự án là 30% với diện tích đất là 34.636m2 và diện tích phần cây xanh là 70.000m2.
- Dự án có 7 khối tịa với các ký hiệu: A1, A2, A3 nằm ngoài mặt đường Phạm Văn Đồng và B4-B5, B6-B7 nằm phía bên trong nhìn về hồ điều hịa.
- Thông tin dự án:
- Dự án được khởi công xây dựng từ quý 4/2014 và bàn giao căn hộ vào quý 2/2016.
- Các căn hộ tại dự án được đánh là căn hộ chung cư trung cấp với bàn giao căn hộ hoàn thiện cơ bản gồm: Cửa chính, sàn gạch, WC hồn thiện, tường và trần đã đã được sơn bả cùng với hệ thống điện nước âm tường.
- Tổng số lượng căn hộ 930 căn, diện tích sàn cung cấp được chủ đầu tư cung cấp ra thị trường là 262.546m2
. - Giá bán căn hộ:
- Giá bán của dự án từ khi bắt đầu mở bán đến nay từ 16 – 30tr/m2. - Có khoảng 10 sàn đã được mở bán từ trước và giá bán từ 16 – 16,5tr/m2 trước thời điểm dự án chính thức mở bán bởi cơng ty BĐS EZ Property.
- Thời điểm từ cuối năm 2014 tới khi bàn giao dự án, giá bán dự án có sự tăng trưởng theo tiến độ xây dựng, từ 16,5 – 19tr/m2 lên 19 – 22tr/m2.
- Đến khi tòa nhà bắt đầu bàn giao và có dân cư vào ở thì giá bán của dự án trong khoảng 23 – 25tr/m2.
- Đến thời điểm hiện nay, khi dự án An Bình City đang được triển khai thì giá bán đã lên tới gần 30tr/m2
cho các căn hộ 2 ngủ và 28tr/m2 cho các căn hộ 3 ngủ.
3.1.2. Dự án căn hộ chung cư An Bình City
- Tổng quan dự án:
- Dự án An Bình City là một dự án nằm trong quần thể Khu đô thị Thành Phố Giao Lưu với 8 khối tòa chung cư cao cấp. Chủ đầu tư của dự án là Geleximco.
- Diện tích đất của dự án là 44.324m2, mật độ xây dựng của dự án là 32% với diện tích xây dựng là 14.000m2.
- Dự án có 8 khối tịa chung cư với 04 khối 28 tầng (A1, A4, A5, A8) và 04 khối 35 tầng (A2, A3, A6, A7)
- Thông tin dự án:
- Dự án bắt đầu mở bán vào 08/2016 và dự kiến bàn giao vào quý I/2018. - Khác với hệ thống một tầng hầm chung ở dự án Green Star thì ở dự án An Bình City mỗi tịa nhà sẽ có 1 tầng hầm, 3 tầng thương mại khối đế và từ tầng 04 trở lên sẽ là căn hộ để ở.
- Diện tích căn hộ ở dự án từ 60.2m2 đến 114m2 được bố trí 2 hoặc 3 phịng ngủ đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân tại Hà Nội hiện nay trong gia đình có 4 – 5 người)
- Với số lượng căn hộ khá lớn 2732 căn hộ) nên trong dự án có tới 44 thang máy cho cư dân tịa nhà trung bình mỗi tịa có trên 5 thang máy). Tổng diện tích sàn mà chủ đầu tư Geleximco cung cấp ra thị trường là 356.920m2.
- Giá bán căn hộ:
- Giá bán của dự án hiện nay từ 22 – 44tr/m2.
- Tiếp nối sự thành công của dự án Green Star cũng như các tiện ích dịch vụ của Khu đơ thị Thành Phố Giao Lưu, ngay từ đầu chủ đầu tư đã có mức giá trần mời gọi các nhà đầu tư ngang với giá của GreenStar tại thời điểm cuối 2015 đầu 2016.
3.1.3. Dự án căn hộ chung cư GoldMark City
- Tổng quan dự án:
- Dự án trước năm 2013 có tên là Castle Plaza, sau đó có chuyển nhượng 2 tịa trong cùng cho cơng ty Vinaconex 7 xây dựng vào giai đoạn 2013 – 2015. Đến cuối 2014 sau khi 2 tòa chung cư của Vinaconex 7 xây dựng được 70% và đã có tiếng vang về dự án 136 Hồ Tùng Mậu thì dự án Castle Plaza đổi tên thành dự án GoldMark City và bắt đầu triển khai xây dựng.
- Dự án có tổng diện tích đất là 113.909m2 với mật độ xây dựng là 23%. Khơng tính 2 tòa A1 và A2 của Vinaconex 7 đã xây dựng thì dự án gồm 9 khối tịa chung cư cao khoảng 40 tầng với gần 5.000 căn hộ được xây dựng.
- Thông tin dự án:
- Dự án được khởi công xây dựng vào cuối năm 2015 và bàn giao vào năm 2017. Trong quý IV/2017 dự án đã có khá đơng người dân về ở tại đây.
- Các căn hộ ở dự án chủ yếu là các căn có 2 đến 3 phịng ngủ với diện tích tối thiểu là 68m2 – 138m2. Ngồi ra có một số căn có 4 phịng ngủ với diện tích khoảng 160m2 – 180m2.
- Với lợi thế là quần thể chung cư có diện tích lớn, số lượng căn hộ nhiều nên đi kèm ở dự án cũng là áp lực đáp ứng dịch vụ cho cư dân tại dự án: 13.469m2 cây xanh, các khu công viên, hồ nước, quảng trường giữa các khối chung cư…
- Nhược điểm của dự án mặc dù là dự án xây dựng sau giai đoạn 2013 nhưng khi hồn thiện thì phần tầng hầm để xe của dự án vẫn chưa thực sự hiện đại, bên trong dự án vẫn chưa có rạp chiếu phim hay trung tâm thương mại. Chủ yếu bên trong dự án vẫn là các cửa hàng có diện tích nhỏ và trung bình.
- Giá bán:
+ Dự án có giá bán ngay từ khi mở bán vào khoảng trên 22tr/m2.
+ Hiện nay, khi đã bàn giao thì giá bán của dự án đang giao động từ 24 – 32tr/m2
.
3.1.4. Quần thể dự án HD Mon City
- Nằm trên mặt đường Hàm Nghi, HD Mon City là một trong 2 dự án hot của khu vực Mỹ Đình trong giai đoạn 2015 – 2017.
- Với diện tích đất 67.000m2 nhưng dự án thiết kế hài hòa và gồm nhiều phân khu: Khu chung cư với 2 tòa nhà 30 tầng, khu liền kề thấp tầng và khu giai đoạn 2 của dự án – Mon Home với 4 khối chung cư nằm phía trong.
- Dự án được mở bán vào năm 2015 và đã bắt đầu bàn giao căn hộ đợt 1 vào cuối năm 2017. Với lợi thế nằm trong khu đô thị Mỹ Đình và ở ngay nút giao Hàm Nghi – Nguyễn Cơ Thạch, dự án có đầy đủ điều kiện để tiếp tục
triển khai thành công giai đoạn 2, hiện tại giai đoạn 2 của dự đang được triển khai và đã có thơng tin về mở bán.
Bảng 3.1. Tổng hợp dự án chung cư và khu đô thị mới nổi bật
Tên Giá bán của chủ đầu tƣ (triệu/m2 ) Giá bán tr n thị trƣờng (triệu/m2 ) Số tầng Tầng hầm Số lƣợng căn hộ Số lƣợng tịa nhà Năm khởi cơng Thời gian bàn giao
Dolphin Plaza 35 32~38 28 2 400 4 2008 Qúy I/2015
Golden Palace 20,5 31~36 30 4 1000 3 2011 Qúy III/2014
MD Complex 25 27~31 29 3 700 2 2011 Qúy IV/2014
Sun Square 27~30 26~35 30 3 500 5 2014
Gold Mark City 27 24,7~31 40 2 5000 9 2015 2017
HD Mon 27 26~34 30 2 2128 2 2015 Qúy II/2017
The Garden Hills 26 27~32 29 2 376 2 2015 Quý I/2018
The Golden Field 30~32 28~33 30 3 389 1 2015 Qúy IV/2017
Central Point 32~34 28,5~31 30 3 400 1 2015 Qúy III/2017
Vinhomes Gardenia 30~42 35~48 39 2 2055 3 2015 Qúy IV/2017
The Emerald 31,5 33~35 30 2 1344 2 2016 Qúy IV/2018