CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.4. Tổng quan những sự thay đổi l in quan đến thị trƣờng BĐS gia
1.4.1. Thay đổi các văn bản pháp luật phù hợp với sự thay đổi của thị trường BĐS trường BĐS
Trong giai đoạn từ 2013 đến 2016 hàng loạt các văn bản pháp luật ra đời đáp ứng nhu cầu và nguyện vọng của các tổ chức, cá nhân hoạt động liên quan đến lĩnh vực BĐS và đã có nhiều tác động đến thị trường BĐS:
- Bước đầu nới lỏng quy định về sở hữu BĐS tại Việt Nam với người nước ngồi, cho phép khơng cần sinh sống tại Việt Nam vẫn có thể mua BĐS. Tuy nhiên, vẫn có những vấn đề liên quan như quy định về thời gian sở hữu (tối đa 50 năm hay giới hạn số lượng căn hộ của người nước ngồi/tịa chung cư và số lượng người nước ngoài sở hữu căn hộ/phường.
- Yêu cầu việc xây dựng các dự án chung cư phải đảm bảo về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, theo trình tự thực hiện dự án… thắt chặt các yêu cầu này giúp việc xây dựng quy hoạch phù hợp hơn với điều kiện của từng khu vực, giảm áp lực lên các cơng trình cơ sở hạ tầng.
- Thống nhất quy định về các điều kiện đảm bảo chất lượng căn hộ chung cư, các yêu cầu khi mua bán căn hộ chung cư đảm bảo tính cơng khai minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ chung cư.
1.4.2. Những thay đổi của thị trường BĐS trong giai đoạn từ 2013 – 2016
Trong giai đoạn từ 2013 – 2016 đánh dấu sự chuyển mình của thị trường BĐS với hàng loạt sự hỗ trợ từ chính sách nhà nước, hỗ trợ tài chính từ các tổ chức tín dụng và sự chuyên nghiệp hóa của đội ngũ thực hiện dự án BĐS:
- Việc triển khai dự án được minh bạch hơn với sự tham gia của các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Các ngân hàng tham gia bảo lãnh dự án không chỉ đảm báo về chất lượng, tiến độ của dự án mà còn giúp người dân yên tâm hơn khi mua nhà.
- Các gói giải ngân kích cầu thị trường BĐS liên tục được bơm bởi các ngân hàng, cả ngân hàng nhà nước cũng như ngân hàng tư nhân với tỷ lệ cho vay lên tới 90% khi có tài sản thế chấp hoặc 70% khi có đảm bảo bằng thu nhập.
- Với sự phục hồi của thị trường BĐS, nhu cầu mua và sử dụng BĐS được phân cấp theo nhiều cấp độ và mức độ đa dạng khác nhau đáp ứng các nhu mua căn hộ của nhiều tầng lớp trong xã hội.
CHƢƠNG 2
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TIỀM NĂNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG GIAI ĐOẠN 2013 - 2016
2.1. Thông tin thị trường bất động sản tại Việt Nam giai đoạn
2013 - 2016
2.1.1. Giai đoạn 2013 – 2014
Giai đoạn 2013 – 2014 là giai đoạn ngay sau thời kỳ đại suy thoái kinh tế thế giới, cuộc khủng hoảng tài chính xuất hiện ở Mỹ năm 2008 và nhanh chóng lan rộng ra tồn thế giới. Tại Việt Nam, sau thời kỳ 2011 – 2012, giai đoạn 2013 – 2014 đã có sự sụt giảm mạnh trong kinh tế, BĐS trong nước giai đoạn này có những sự suy giảm cả về số lượng và chất lượng.
Năm 2013 là một năm bản lề với hàng loạt các chính sách hỗ trợ địa ốc từ nhà nước, thơng tin chính sách xác hội, chia tách huyện Từ Liêm thành 2 quận Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm, giá bán căn hộ được các chủ đầu tư giảm mạnh… đã có nhiều tác động tích cực đến thị trường BĐS [8, 22]:
a) Sửa đổi và ban hành Luật đất đai 2013
Luật đất đai 2013 được Quốc hội thông qua vào ngày 29 tháng 11 năm 2013 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014. Luật đất đai 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu.
Việc ban hành Luật đất đai 2013 đã có những điều khoản tác động trực tiếp đến thị trường BĐS tại thời điểm đó:
- Khung giá đất được quy định bởi 2 cách tính là Bảng giá đất và giá đất cụ thể cho từng trường hợp. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp và được cơng bố mỗi năm năm một lần áp dụng với quy định trực tiếp 3 loại hình là: Đất mặt đường; đất mặt ngõ dưới 2,5m và
đất mặt ngõ dưới 2,5m; bảng giá đất sẽ được điều chỉnh nếu có sự chênh lệch trên 20% với khung giá tối đa hoặc khung giá tối thiểu.
- Chuyển nhượng dự án hoặc chuyển nhượng một phần của dự án đã được Luật đất đai 2013 chính thức cơng nhận, tạo điều kiện cho các CĐT yếu có thể thối vốn và đưa các CĐT có tiềm lực tài chính mạnh tiếp tục triển khai xây dựng dự án. Chính cơ sở pháp lý này đã tạo nên cú hích cho việc mua bán sát nhập dự án trong các năm tiếp theo, tạo nên tên tuổi của hàng loạt các ông lớn trong ngành BĐS như Vingroup, FLC, Sungroup,…
b) Huyện Từ Liêm được chia thành 2 quận
Cuối năm 2013 là thời điểm Huyện Từ Liêm trở thành từ khóa nóng nhất của báo chí và truyền thơng với thơng tin chia tách thành 2 quận Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm. Với mật độ dân số đông, hệ thống cơ sở hạ tầng còn nhiều yếu kém, việc chia tách quận đã tạo nên tâm lý hi vọng mới cho thị trường BĐS trong thời gian các năm 2014 – 2017. Cùng với việc chia tách quận, Huyện Từ Liêm cũ đã trở thành khu vực thu hút đông đảo các nhà đầu tư lớn, các cơng ty xây dựng có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm thi công xây dựng đổ về xây dựng hàng loạt các khu đô thị mới thu hút dân cư di chuyển từ nội đơ ra như các KĐT mới có dân số hàng vạn người như: Gold Mark City, Green Star, An Bình City, Vinhomes Gardenia, Vinhome Sky Lake…
c) Tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ
Cách tính diện tích căn hộ cũng là một đề tài nóng bỏng trong thời gian Quốc hội thông qua Luật đất đai 2013. Thực tế, giá bán căn hộ khơng liên quan đến vấn đề tính diện tích hay đơn giá trên m2
vì trong thời điểm năm 2013 và 2014, người dân mua nhà vẫn phải trả phí cho sàn một khoản tiền vênh từ 2-5tr/m2 và CĐT dự án cũng có đơn giá áp thẳng với từng căn. Chính vì vậy dù khách hàng được mua nhà với diện tích thơng thủy hay tim tường thì khách hàng vẫn phải trả một mức giá như vậy và không thay đổi.
Tuy nhiên sự tranh chấp do việc tính diện tích và cách ghi diện tích nhà trên sổ làm người mua nhà cảm thấy mình bị thiệt do cách tính tim tường của chủ đầu tư. Chính những tranh chấp này đã tạo tiền đề cho việc ghi rõ diện tích thông thủy và tim tường trong hợp đồng mua bán căn hộ cũng như trong sổ đỏ cho căn hộ.
d) Gói hỗ trợ vay vốn 30.000 tỷ
Nghị quyết 02/NQ-CP đã được Chính phủ thơng qua vào ngày 07 tháng 1 năm 2013 nhằm tháo gỡ khó khăn trong sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu. Trong nghị quyết đã ghi rõ: “Chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu 3% tổng dự nợ để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2
với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng. Ngoài ra, cịn dành từ 20 – 40 nghìn tỷ thơng qua việc tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm tùy theo đối tượng sử dụng vốn vay.
Vào ngày 01 tháng 6 năm 2013, Ngân hàng nhà nước đã tung gói 30.000 tỷ, thời gian áp dụng cho các đối tượng duyệt hồ sơ tới 2016, lãi suất 6%/năm và có thời hạn từ 10- 15 năm. Đây là một cú hích lớn cho thị trường căn hộ chung cư vào thời điểm đó, được đơng đảo người dân, các nhà đầu tư và các chuyên gia BĐS đón nhận và ủng hộ.
đ) Thay đổi chính sách cho người mua nhà ở xã hội (NƠXH)
Người dân mua nhà ở xã hội trước 2013 có nhiều bất cập, điển hình là việc nộp hồ sơ nhưng khơng tới lượt (thậm chí những người được duyệt mua NỞXH cịn có vài căn BĐS khác . Chính từ những bức xúc này mà Chính phủ đã ban hành nghị định 188/NĐ-CP quy định các điểm mới về NƠXH:
- Qũy đất 20%: CĐT phải dành 20% diện tích dự án để đầu tư NƠXH. - Người mua nhà được bán hoặc cho thuê sau 5 năm trước đó là 10 năm kể từ ngày ký HĐMB với CĐT.
e) Khách hàng quản lý dòng tiền của dự án
Đây là mở đầu cho thời điểm người dân đóng tiền theo tiến độ và từ 2016 trở đi các ngân hàng sẽ đứng ra bảo lãnh dự án. Trước đó là nỗ lực cứu vãn các dự án chết vốn do CĐT đã đầu tư theo hình thức “mỡ nó rán nó” lấy tiền thu được do bán căn hộ của dự án này sang dự án khác dù dự án đã bán còn chưa triển khai hoặc triển khai xây dựng chậm).
Nổi tiếng thời điểm đó là dự án Usilk City của Sơng Đà – Thăng Long, do thiếu vốn và phải đợi quá lâu kể từ khi người dân đóng tiền, đa phần đóng từ 30-50% giá trị căn hộ mà dự án vẫn giậm chân tại chỗ, người dân mua căn hộ quyết định đóng tiền cho ngân hàng để ngân hàng thay mặt người dân giám sát và giải ngân từng phần theo tiến độ của dự án. Tại thời điểm trước 2013, người dân phải đóng tiền theo một tiến độ trong hợp đồng nhưng lại khơng có ràng buộc về tiến độ xây dựng từ CĐT, chính điều đó đã hình thành việc thu tiền mà không xây dựng dự án của các CĐT.
2.1.2 Giai đoạn 2014 – 2016
a) Năm 2014
- Thông qua Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS, tạo khung hành lang pháp lý mới cho Việt Nam trong thời kỳ mới. Đặc biệt, việc mở rộng đối tượng được mua BĐS ở Việt Nam cho người nước ngoài và tổ chức nước ngoài ở Việt Nam là một cú hích nhẹ cho thị trường BĐS.
- Thơng qua thơng tư 03/2014/TT-CP [3] về cách tính diện tích căn hộ theo diện tích thơng thủy và phải ghi rõ trong HĐMB. Thực tế thông tư này gây thiệt hại cho khách hàng mua chung cư khá nhiều vì tại thời điểm đó, với việc diện tích nhà bị hụt đi khoảng 10% thì ngân hàng sẽ giảm tiền cho vay
nếu khách hàng thế chấp căn hộ đã hình thành dù trước đó với cùng giá vay nhưng cách tính tim tường khách sẽ được vay cao hơn do giá bán tại các thời điểm bị đẩy lên cao hơn trước.
- Nới rộng quy định về việc cho vay gói vay 30.000 tỷ. Thực tế gói 30.000 tỷ đến năm 2014 vẫn chưa có sự tác động nhiều đến tình hình căn hộ chung cư với lượng tiền được giải ngân chưa tới 30%.
b) Năm 2015
- Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS chính thức có hiệu lực.
- Các dự án BĐS nghỉ dưỡng được phát triển cuối năm 2014 đã mở bán rộng rãi trong đầu năm 2015 với tiên phong là Vingroup cho ra 3 dự án VinPremium Đà Nẵng, VinPremium Nha Trang và VinPremium Phú Quốc. Các dự án nổi bật với hệ thống biệt thự nghỉ dưỡng trị giá triệu đô giá thấp nhất đã bao gồm VAT là 850.000 $). Phú Quốc chính thức được đầu tư với hệ thống cảng biển quốc tế, cảng hàng không quốc tế và thông qua việc xây dựng Casino quốc tế đầu tiên của Việt Nam.
c) Năm 2016
- Năm 2016 chính thức là năm của BĐS nghỉ dưỡng với hàng loạt các dự án được xây dựng ở ven biển trải dài từ Quảng Ninh đến Phú Quốc. Cũng trong thời gian này các dự án nghỉ dưỡng hầu như đều triển khai xây dựng các căn Condotel hình thức bán căn hộ trong khách sạn rồi cho CĐT thuê lại)
- Các dự án lớn, các dự án dừng triển khai liên tục bị các CĐT nước ngoài mua lại. Một số CĐT lớn của thế giới cũng tham gia sân chơi BĐS Việt Nam.
2.2. C c yếu tố t c động đến gi BĐS
Ở Việt Nam, thị trường BĐS là một thị trường chưa hoàn hảo bởi nhiều yếu tố, đặc biệt do yếu tố con người. Khác với các mơ hình BĐS ở các nước xung quanh, thị trường BĐS của Việt Nam chịu sự chi phối trực tiếp bởi những người tham gia thị trường này. Các yếu tố chủ yếu ảnh hướng đến thị trường BĐS gồm:
- Các văn bản nghị định, luật của Chính Phủ liên quan đến BĐS: Trong năm 2013, với sự ra đời của rất nhiều các nghị định và luật liên quan đến BĐS như quy định về cách tinh diện tích nhà chung cư, luật mua nhà ở cho người nước ngoai… đã tạo nên cú hích mạnh mẽ cho thị trường BĐS của Việt Nam nói chung cũng như thị trường BĐS tại Hà Nội nói riêng. Đặc biệt, sau khi nhà nước cung cấp gói vay 30.000 tỷ cũng là một trong những cú hích mạnh mẽ, giúp đại đa số người dân chưa có nhà có điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay lãi suất thấp trong thời gian dài.
- Gói vay vốn của ngân hàng: Bên cạnh gói vay 30.000 tỷ của nhà nước thời hạn thanh toán từ 10 – 15 năm với lãi suất chỉ 5%/năm, các ngân hàng trong giai đoạn 2013 – 2017 đã có các bước nhằm giúp đỡ những hộ gia đình trung lưu có thể tiếp cận nguồn vốn vay thương mại từ 8,5 – 11%/năm. Giai đoạn 2013 – 2015 là thời điểm đầu của việc hợp tác giữa các chủ đầu tư dự án và ngân hàng, giúp các hộ gia đình mua căn hộ tại chinh dự án có điều kiện vay vốn lên đến 70% giá trị gói vay. Sau năm 2015, các ngân hàng trực tiếp đứng ra cho vay và bảo lãnh dự án giúp người dân càng thêm yên tâm vay vốn ngân hàng. Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì tất cả các dự án xây dựng nhà chung cư thương mại muốn mở bán đều phải có ngân hàng đứng ra bảo lãnh, tuy nhiên, việc không bắt buộc tạo điều kiện cho các chủ đầu tư lách luật giảm thiểu chi phí.
- Tình hình kinh tế - văn hóa - xã hội: Việt Nam là một nền kinh tế có thu nhập trung binh của thế giới với mức tăng trường GDP hằng năm từ 6 – 7%. Đây là một yếu tố tách động mạnh mẽ và trực tiếp nhất đến thị trường BĐS. Giai đoạn khủng hoảng kinh tế thế giới từ 2008 có tác động mạnh đến Việt Nam, khiến trong suốt 2 năm từ cuối 2011 đến đầu 2013, thị trường BĐS của Việt Nam có sự chững lại với hàng trăm dự án chung cư, biệt thự bị bỏ hoang. Tuy nhiên với sự phục hồi của kinh tế thế giới cũng như của Việt Nam, đến nay hàng trăm dự án bị bỏ hoang đã được tái đầu tư và đưa ra thị trường hàng ngàn căn hộ phù hợp với người tiêu dùng.
- Dịng tiền từ nước ngồi: Cùng với lượng kiều hối ngày một nhiều thì các doanh nghiệp nước ngoài đang dần bước chân vào thị trường Việt Nam. Theo báo cáo của Viện chiến lược và chính sách tài chính thì lượng kiều hối của Việt Nam tăng liên tục từ 2008 đến nay bất chấp sự suy thoái của kinh tế thế giới. Vào năm 2008, khi kinh tế thế giới bắt đầu khủng hoảng lượng kiều