CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.3. Phân cấp thị trƣờng nhà chung cƣ
1.3.1. Phân cấp theo khu vực
Yếu tố quan trọng nhất trong việc quyết định sự thu hút của thị trường BĐS chính là vị trí của BĐS. Hiện nay trên địa bàn Hà Nội, các khu chung cư, các khu đô thị mới tập trung tại các quận Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xn, Hà Đơng và Hồng Mai. Các khu chung cư và khu đô thị mới được đánh giá là chất lượng cao hiện nay ở các khu vực phía dọc tuyến đường Phạm Văn Đồng – Phạm Hùng – Nguyễn Xiển; các khu chung cư và đô thị với chất lượng thấp hơn nằm lệch hẳn về khu vực quận Hà Đơng và Hồng Mai.
Yếu tố vị trí tác động mạnh đến giá bán, đặc biệt tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Các khu đô thị hoặc khu vực có giá mặt bằng chung cao hơn các khu vực khác đều có quy hoạch hạ tầng hiện đại và đặc biệt là hệ thống đường kết nối các tiện ích bên trong được đồng bộ, có khả năng điều tiết giao thơng. Quy hoạch đồng bộ hạ tầng giao thông không chỉ giúp tăng giá trị của BĐS mà còn thu hút thêm nhân lực quy tụ về sinh sống,
gián tiếp tác động đến các hoạt động kinh doanh, hoạt động giải trí,… hình thành vịng lặp phát triển khu đơ thị đó.
Cùng với sự phát triển của kinh tế đất nước thì nhu cầu sinh sống của người dân dần tăng cao. Những năm 80 của thế kỷ trước, nhu cầu ở nhà tập thể với diện tích 30m2 là mục tiêu hướng đến thì từ những năm 2010 – 2013, nhu cầu của người dân đang dần chuyển thành sinh sống tập trung tại các khu đô thị với quy hoạch đồng bộ hiện đại, vừa đáp ứng được nhu cầu sinh sống, sinh hoạt, tận hưởng dịch vụ mà còn đáp ứng nhu cầu thể hiện của những chủ BĐS tại khu đơ thị mới. Để có được một căn hộ với mức giá từ 25 – 30tr/m2 hay một căn liền kề hoặc biệt thự với mức giá từ 200 – 250tr/m2 thì những người có thể sở hữu một BĐS này đều là những người có mức thu nhập cao trong xã hội.
1.3.2. Phân cấp theo tiện ích và dịch vụ
Bên cạnh yếu tố vị trí thì tiện ích đi kèm dự án là một yếu tố vô cùng quan trọng. Như các sale tại các dự án của Vingroup luôn trao đổi với khách hàng mua căn hộ chung cư của họ: “Khi mua một căn hộ trong dự án của Vingroup thì anh/chị khơng chỉ mua được căn hộ mà cịn mua được tiện ích của tồn thể dự án”.
Vào những năm 2000, việc có một căn hộ chung cư là một xu hướng mới nổi của BĐS nhưng các yếu tốt về dịch vụ của dự án đó chưa được để ý nhiều dẫn đến hầu hết các chung cư này chỉ có 1 tầng hầm và 1 tầng thương mại với các ki-ốt nhỏ phục vụ nhu cầu đại đa số người dân chứ không tập trung vào nhu cầu của người dân tại chính tịa chung cư đó. Các khu chung cư được xây dựng theo chuỗi các khu chung cư hoặc tập trung trong các khu đô thị mới nhưng quy hoạch thiếu tổng thể, chưa đáp ứng hài hòa nhu cầu của người dân tại dự án và của các khách hàng ngoại lai.
xây dựng tập trung nhưng họ có tính tốn và tập trung vật lực nhiều cho việc thiết kế quy hoạch đáp ứng những nhu cầu phát sinh của cư dân sinh sống. Các khu mua sắm lớn, các khu vực dịch vụ và cả hệ thống các rạp chiếu phim, cửa hàng ăn uống, café, bánh ngọt được các chủ đầu tư tạo điều kiện để phục vụ cư dân tại chính dự án đó ngày một tốt hơn: Các thương hiệu café có tiếng trên thế giới như Highland, Starbucks là đối thủ cạnh tranh và hầu như ở đâu có Highland thì ở gần đó sẽ có Starbucks xuất hiện; các chuỗi phòng tập gym Elite, Califonia xuất hiện gần nhau ở trên cùng một tuyến đường, cùng một khu đô thị…tất cả thể hiện rõ sự cạnh tranh về tiện ích và dịch vụ tại các dự án đó. Lý do chính mà các chủ cửa hàng cũng như người dân ưa chuộng các mặt bằng kinh doanh tại khu đơ thị, chung cư do diện tích mặt bằng lớn và giá bán thấp hơn giá mặt bằng chung so với giá nhà đất diện tích nhỏ và giá bán hoặc giá thuê luôn ở mức cao hơn từ 25% - 30%.
1.3.3. Phân cấp theo giá bán
Yếu tố giá bán là đặc điểm nổi bật với người Việt Nam – dự án càng đắt bán càng dễ và tính thanh khoản càng cao. Bắt đầu từ năm 2014, trong khi thị trường BĐS của cả nước đang ở mức khá ảm đạm thì Vingroup một mình một giá với các khu đơ thị Times City và Royal City với mức giá cao cấp 2 lần mặt bằng chung tại khu vực. Từ đó đến nay, các khu đơ thị đang được đẩy giá ngày càng cao. Đến năm 2017, giá bán căn hộ chung cư trung bình đã vượt quá mức giá những năm 2010.
Phương án phân phối căn hộ chung cư của các chủ đầu tư đánh đúng tâm lý chờ căn hộ tăng giá của đại đa số người dân Việt Nam. Với các dự án có chiến lược ra hàng theo từng đợt và có khả năng tạo khung giá từ thấp đến cao với mỗi lần mở bán thì người dân sẽ tập trung mua nhiều hơn các dự án mở bán nhưng không tăng giá. Mặc dù giá bán mỗi lần theo đợt chỉ tăng từ 2% – 5%, có thể một số dự án khác tăng 5% - 10% nhưng càng
tăng giá người dân càng đổ xơ vào mua vì nghĩ rằng việc tăng giá này do sự khan hiếm hàng hóa.
1.4. Tổng quan những sự thay đổi li n quan đến thị trƣờng BĐS giai đoạn 2013 - 2016