CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
3.2. Tc động từ gi bn căn hộ chung cƣ tại quần thể chung cƣ đến
3.2.1. Sự khác biệt về nhu cầu sử dụng căn hộ chung cư giữa ha
đoạn trước năm 2013 và sau năm 2013
a) Nhu cầu sử dụng chung cư trước năm 2013
Trước năm 2013, việc chuyển đổi từ nhà mặt đất lên chung cư trở thành một xu hướng của xã hội tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh với nhu cầu lên cao để sống thuần túy và khơng có u cầu q nhiều về các loại hình dịch vụ và tiện ích. Hầu hết các dự án chỉ là các dự án riêng lẻ từ 01 đến 03 khối chung cư gần nhau, có một vài tầng thương mại nhằm mở các cửa hàng cỡ nhỏ trong các ô dịch vụ dưới 50m2 nhằm phục vụ cư dân tòa nhà như: quầy thuốc, cửa hàng bách hóa nhỏ, các hàng ăn có từ 5 – 10 bàn…
- Phong cách thiết kế.
- Căn hộ chung cư của Việt Nam trước năm 2013 xây dựng theo phong cách đóng hộp người sử dụng trong nhà, số lượng của sổ và ban cơng có tiếp xúc với bên ngồi khá ít so với các căn hộ được hình thành sau năm 2013.
- Hầu hết các sàn căn hộ có từ 8 – 12 căn hộ, xây dựng từ 12 tầng trở lên nhưng chỉ có 2 thang máy khá chậm cho cả tịa nhà. Trung bình mỗi thang máy sẽ phải chịu tải của 50 – 100 căn hộ.
- Phần khu chứa rác thải nếu các chủ đầu tư khơng hồn thiện tốt thì khá bất tiện vì người dân phải mang rác chứa ở các khu như cửa thang bộ, phòng ở giữa 2 tầng.
- Trong căn hộ sẽ chỉ có 1 vệ sinh với căn dưới 2 ngủ và 2 vệ sinh với những căn trên 2 ngủ. Thiết kế căn hộ được sử dụng nhiều là hình chữ nhật đứng – chiều rộng sẽ là phần tiếp xúc với ánh mặt trời dẫn đến nhà thường hay bị tối, cá biệt có những phịng hồn tồn khơng có ánh sáng mặt trời và lưu thơng khí.
- Quản lý vận hành:
- Các dự án chung cư trước năm 2013 thì vai trị ban quản trị tịa nhà không được phát huy tối đa, việc quản lý hầu như do chủ đầu tư cử người quản lý là chủ yếu và vận hành tòa nhà cũng do chủ đầu tư chủ động đứng ra làm.
- Kinh phí quản lý hàng tháng của các dự án này cực thấp, có những tịa chỉ 50.000 VNĐ/tháng/căn mặc dù là căn hộ chung cư thương mại.
- Hệ thống bảo vệ vẫn khá thủ công gồm 1 bảo vệ trông xe ở tầng hầm và 1 bảo vệ ở ngoài. Hệ thống camera giám sát chỉ để phịng trộm xe.
- Quỹ 2% kinh phí bảo trì tịa nhà do người dân đóng góp thường bị các chủ đầu tư cố tình lảng tránh.
Nhu cầu cốt yếu của mỗi người khi được sở hữu căn hộ chung cư đó là ở và sinh hoạt trong căn hộ. Chính vì vậy các chủ đầu tư cũng chỉ quan tâm đến việc xây và bán, cịn các hoạt động dịch vụ khác thì khá kém và khơng có đồng bộ. Khu vực Trung Hịa – Nhân Chính là nơi có sự đầu tư đồng bộ của nhà nước kết hợp với HUD và UDIC vẫn có các trường hợp phát triển tự phát các dịch vụ không theo quy hoạch: Mỗi tòa nhà đều phải cố để có phịng GYM, nhà hàng từ 3-4 sao, tầng 1 là khu của ngân hàng.
Việc phát triển tập trung vào bề nổi làm người dân thiếu những dịch vụ khác như vui chơi cho trẻ em và người già, các khu vực cơng cộng cho chính cư dân tịa nhà một số tịa cóc nhưng diện tích rất nhỏ), chỗ đỗ ơ tơ và xe máy cho cư dân… đều chưa được đáp ứng theo nhu cầu sử dụng của chính tịa nhà đó.
Ngồi ra, việc các cơng ty và tập đồn th lại một vài sàn trong các tịa chung cư để làm văn phòng cũng gây áp lực nặng hơn cho tịa nhà chung cư đó về điện, nước, diện tích sử dụng, diện tích đỗ xe, tiếng ồn…
b) Nhu cầu sử dụng chung cư sau năm 2013
Sau năm 2013, để kích thích nhu cầu tiêu dùng mua nhà chung cư các chủ đầu tư của Việt Nam đã có nhiều thay đổi tích cực trong việc xây dựng, quản lý vận hành và đáp ứng sâu hơn nhu cầu sử dụng của người dân.
- Thiết kế tòa nhà:
- Sau năm 2013, hầu hết các dự án nổi bật thu hút người mua là các dự án xây dựng thành quần thể chung cư có tối thiểu 4 khối trở lên với diện tích đất rất lớn nhưng mật độ xây dựng dưới 40%.
- Các đại dự án lần lượt được triển khai tạo cú hích mạnh tới thị trường BĐS: Khu đơ thị Times City, Khu đô thị Royal City, Khu đô thị Thành phố Giao Lưu, Khu đô thị Việt Hân Castle Plaza cũ hay GoldMark City…
khu đô thị ở nước ngồi: Chung cư ở sát mép của lơ đất, quay xung quanh phần diện tích lưu khơng để trồng cây, làm hồ bơi và các khu vui chơi cho cư dân tòa nhà.
- Tòa nhà chung cư được thiết kế mỏng hơn để xếp đặt căn hộ nằm dọc theo tòa nhà, tạo điều kiện cho việc xây dựng nhiều cửa sổ hơn, tránh trường hợp nhà bị tối và thiếu ánh sáng.
- Tất cả các dự án đều xây dựng phòng chưa rác riêng với 2 cơng nghệ chủ yếu: phịng chứa rác 2 lớp hoặc lắp ống nhận rác nối xuống tầng hầm.
- Số lượng căn hộ mà một thang máy phải chịu tải thường dưới 60 hộ cho tòa nhà từ 20 đến 30 tầng. Hầu hết thang máy được sử dụng đã chuyển thành của Đức (Krump) hay Nhật Bản (Mitsubishi)
- Phong cách thiết kế thông tầng hầm để xe và tầng khối để thương mại du lịch tạo điều kiện cho cư dân tòa nhà tiện việc đi lại, mua sắm và sử dụng dịch vụ. Tại một số dự án còn tách biệt hẳn khu vực để lên tầng dịch vụ và khu dân cư.
- Quản lý vận hành:
- Hầu như các dự án đều lập ban quản lý tịa nhà có đến 70% là người dân đến ở tại dự án, còn lại là người của chủ đầu tư và th đơn vị quản lý tịa nhà. Thành cơng trong việc tách biệt giữa ban quản lý tòa chung cư và đơn vị vận hành quản lý tòa nhà nhưng hầu hết các tầng thương mại và khu vực để xe vẫn do chủ đầu tư quản lý 100%.
- Hệ thống an ninh của các khối chung cư này từ 2 lớp trở lên gồm an ninh bên ngoài và quản lý sảnh (có thể kèm cửa có bảo vệ bằng vân tay, mống mắt)
- Với chất lượng quản lý tòa nhà được tăng lên nhưng cũng kéo theo nhiều vấn đề về việc thu phí dịch vụ sử dụng tòa nhà. Mọi việc chỉ được giải quyết khi có sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước.
- Nhu cầu ở và dịch vụ của người dân mua dự án căn hộ chung cư thay đổi theo hướng tích cực hơn, các dịch vụ phục vụ người dân tòa nhà đã đáp ứng tốt hơn rất nhiều. Câu khẩu hiệu của các sale BĐS trở thành mục tiêu mà các chủ đầu tư phải làm để thu hút người mua nhà: “Mua căn hộ ngồi việc để ở cịn được sử dụng các dịch vụ của chính dự án đó”.
Do quy mơ lớn hơn nên việc quy hoạch đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân là vô cùng quan trọng. Các chủ đầu tư đều đã xây dựng chuỗi cung ứng khép kín gồm rạp phim, khu dịch vụ vui chơi, khu nhà hàng, dịch vụ sức khỏe và mua sắm tiện lợi trong khu vực tầng hầm B1 và tầng thương mại khối đế.
Phổ biến hiện nay có 2 phong cách thiết kế cho các khu chung cư tại các khu đơ thị mới là dạng khối bao vịng hoặc đối xứng. Đặc điểm chung của hai cách thiết kế này đều là khu vui chơi và khu công cộng đều nằm bên trong khuôn viên của dự án, tạo điều kiện an tồn và riêng biệt cho cư dân tịa nhà.