CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
3.2. Tc động từ gi bn căn hộ chung cƣ tại quần thể chung cƣ đến
3.2.2. Ảnh hưởng của giá bán căn hộ chung cư đến thị trường BĐS
tại khu vực nghiên cứu
Nguồn lực quan trọng nhất của tồn xã hội chính là con người, nguồn nhân lực của các nước là yếu tố chính để tạo sự cạnh tranh giữa các quốc gia. Tại các khu chung cư của khu đô thị mới, tầng lớp trung lưu mới của Việt Nam chính là yếu tố thúc đẩy sự phát triển kinh tế - văn hóa - đời sống tại khu vực.
Hiện nay, mỗi khu đô thị mới hay quần thể chung cư mới được xây dựng có số lượng tối thiểu 600 – 1.200 căn, tương đương thu hút khoảng 600 – 1.200 hộ gia đình hay từ 2.000 đến 5.000 người. Đặc biệt tại khu vực nghiên cứu đã có các quần thể chung cư, khu đô thị lớn của Hà Nội như Thành phố Giao Lưu khoảng 3.200 căn hộ , Goldmark City 5.000 căn hộ), Vinhome Gardenia 2.055 căn hộ … Với số lượng căn hộ khổng lồ, việc thu hút người
dân về kéo theo hàng loạt các loại hình dịch vụ, gián tiếp tác động đến nhu cầu sử dụng BĐS cũng như vấn đề quản lý cho cả khu vực.
Với các dự án được tổng hợp ở Bảng 1 hầu hết các dự án đó có số lượng căn hộ trên từ 1000 căn trở lên, tương đương có khoảng 3.500 đến 5.000 người chuyển tới sinh sống trên khu đất chỉ đáp ứng được khoảng 35% số cư dân đến ở nếu đó là nhà mặt đất. Chính vì vậy, các dịch vụ phục vụ cư dân tại chính tịa chung cư và các dịch vụ xung quanh cũng được phát triển mạnh mẽ với các loại hình như ăn uống, giải trí… Tại các khu đơ thị luôn thu hút được đông đảo đối tượng đầu tư kinh doanh quan tâm, đi kèm với tâm lý “cứ ở gần khu chung cư kinh doanh gì cũng được” đã tạo đà cho giá thuê và giá bán các mặt bằng kinh doanh lên giá.
Theo kết quả của điều tra giá bán các khu mặt bằng thương mại ln có giá bán trên mét vng cao hơn từ 15 – 20% giá bán trên mét vuông các căn hộ ở phía trên. Tuy nhiên, giá bán đó chỉ là giá trên giấy tờ, đa phần các dự án đều có một khoản tương đương 20% - 30% giá trị hợp đồng thì người mua mới có thể ký hợp đồng mua bán mặt bằng thương mại. Ngoài ra, đa phần các mặt bằng thương mại sẽ phải ký hợp đồng th trong vịng 50 năm, rất ít dự án ký hợp đồng mua bán mặt bằng thương mại. Chính vì sự khan hiếm mặt bằng thương mại tại các khu chung cư, khu đô thị mới tạo điều kiện cho giá bán chính các mặt bằng thương mại này ngày càng cao hơn.
Với vị trí đắc địa, có mật độ dân cư cao thì việc thu hút các doanh nghiệp đầu tư thuê mặt bằng thương mại tại chính các khu đơ thị, khu chung cư khá dễ dàng. Nếu như trước năm 2013, dân cư tại tòa chung cư nếu cần làm việc với ngân hàng hoặc mua bán đều phải ra ngồi thì sau giai đoạn 2013, cư dân của tòa nhà hầu như chỉ cần ở trong chính khn viên của mình mà vẫn tiếp cận được các loại hình dịch vụ cao cấp. Tại các dự án thu hút đơng đảo người nước ngồi như Hàn, Nhật thì việc phát triển dịch vụ thương
mại còn rõ nét hơn do đối tượng nước ngoài hầu hết khi tan giờ làm chỉ có nhu cầu đi bộ trong khn viên sinh sống, điều này địi hỏi các loại hình dịch vụ mà chủ đầu tư dự án hoặc đơn vị quản lý tịa nhà, khu đơ thị phải đáp ứng.
Căn cứ theo kết quả điều tra khảo sát thu thập được thì với những BĐS ở gần các khu chung cư, khu đơ thị đều có giá bán cao hơn từ 5% đến 8% so với BĐS nằm xa hơn. Lấy các khu chung cư, khu đô thị làm tâm thì các BĐS nằm càng gần các khu đơ thị, khu chung cư thì việc đi lại dễ dàng hơn do các CĐT sẽ tập trung xây dựng hệ thống hạ tầng cho khu vực. Dễ dàng thấy nhất ở các dự án như GreenStar, An Bình City và đặc biệt là ở dự án Vinhomes Gardenia. Tại khu đô thị mới Thành Phố Giao Lưu, CĐT Geleximco đã cho triển khai xây dựng hoàn thiện toàn bộ hệ thống phục vụ cư dân của dự án, chính vì lý do đó mà người dân ở khu vực đường Mai Dịch và ở K3 Hoàng Cơng Chất thuận tiện đi lại hơn dù trước đó bị khuất khá xa với trục đường chính Phạm Văn Đồng. Tại dự án Vinhomes Gardenia, CĐT Vingroup đã cho phá dỡ và mở rộng đường K2 từ 1 làn xe ô tô và 1 làn xe máy thành đường 4 làn ô tô, đoạn đường mở rộng có chiều dài khoảng 1,5km tính từ dự án ra đến đường Hồ Tùng Mậu. Chính những hộ gia đình ở K2 dù khá nhiều hộ gia đình chưa có sổ đỏ nhưng cũng có thể bán được mức giá gấp 3 – 4 lần so với thời điểm năm 2013.
Hiện nay trên thị trường có 2 phương án mà các chủ đầu tư lựa chọn để phân phối căn hộ chung cư: lựa chọn các đơn vị F1 phân phối độc quyền (nhận căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư và chịu trách nhiệm về số lượng các căn hộ bán ra); chủ đầu tư chủ động đứng ra phân phối, các sàn hỗ trợ chủ đầu tư trong việc bán căn hộ. Cả 2 cách này đều có các mặt tích cực khác nhau tùy thuộc vào phân khúc căn hộ chung cư mà chủ đầu tư đó hướng tới. Với các dự án khu đô thị chung cư hướng đến khách hàng tầm trung hiện nay (mua các căn hộ có diện tích trên 60m2
tư chủ yếu triển khai theo phương án lựa chọn các đơn vị phân phối uy tín trên thị trường để làm đơn vị phân phối độc quyền. Sự kết hợp của các chủ đầu tư uy tín và các đơn vị phân phối độc quyền nổi tiếng không chỉ làm khai thác nhu cầu mua căn hộ tại dự án tăng dần theo tiến độ xây dựng mà còn làm giá bán các căn hộ tại dự án và nhà đất lân cận tăng trưởng theo thời gian.
a) Sự tác động của giá bán căn hộ chung cư tại khu đô thị tới giá mua bán lại căn hộ chung cư
Các dự án chung cư, khu đơ thị thường có 3 thời điểm trước khi giá bán có sự tăng lên: trước mở bán; chuẩn bị bàn giao căn hộ và sau khi tòa nhà vận hành từ 6 tháng đến 1 năm. Trước khi mở bán các chủ đầu tư sẽ đưa ra thị trường khoảng 5% – 30% căn hộ để ngoại giao và bán cho các nhà đầu tư lớn. Giá bán tại thời điểm này thường rẻ hơn khoảng 15% so với giá tại thời điểm mở bán do các nhà đầu tư lớn sẽ là đơn vị đầu tiên triển khai marketing và bán căn hộ. Đa phần các nhà đầu tư lớn chính là các sàn phân phối của dự án, họ sẽ giữ những sàn đẹp hoặc căn đẹp để bán tại thời điểm dự án chuẩn bị bàn giao.
Giá bán của các căn hộ chung cư sẽ được chủ đầu tư mở bán theo từng mức từ thấp đến cao theo tiến độ dự án, ngồi ra giá bán có thể bị tác động bởi tốc độ bán hàng. Với sự thay đổi xu thế của thị trường hiện nay hầu hết các nhà đầu tư nhỏ khơng cịn q quan tâm đến việc đầu tư mua bán căn hộ chung cư trong thời gian ngắn mà đang chuyển dần sang phương án đầu tư các căn hộ chung cư có chất lượng tốt và cho th lại. Chính vì các lý do trên, giá bán căn hộ chung cư của chủ đầu tư sẽ có các tác động tích cực đến giá bán lại căn hộ trên thị trường lên cao khoảng 10% so với giá của chủ đầu tư. Riêng các căn hộ sau khi bàn giao, nếu có phản hồi tốt từ các cư dân đang ở tại tịa nhà và có giá cho thuê tốt, giá bán lại căn hộ có thể tăng từ 15% - 20%.
ban đầu chỉ khoảng 19 triệu/m2
năm 2015 thì hiện nay giá bán đã tăng lên tới 28 triệu/m2 (mức tăng giá khoảng 45% sau 3 năm . Các mốc tăng giá của dự án: năm 2015 khi mới mở bán giá bán vào khoảng 17,5 – 19 triệu/m2; năm 2017 khi bàn giao căn hộ giá bán từ 22 – 25 triệu/m2; năm 2018 khi dự án An Bình City được khởi cơng đã làm giá bán tại GreenStar tăng thêm từ 4 – 5 triệu/m2. Hiện nay, giá bán một căn khoảng 65m2 tại GreenStar đã tăng 16% so với cùng kỳ năm 2017.
Năm 2013, Vinaconex 7 triển khai xây dựng dự 2 căn hộ chung cư nằm trong quy hoạch khu đô thị Castle Plaza tại 136 Hồ Tùng Mậu. Giá bán tại 2 dự án này thuộc mức trung bình tại thời điểm đó là 15,5 triệu/m2 giá chưa VAT, giá có VAT là 17,2 triệu/m2). Ngay sau thành cơng của tịa A2 Vinaconex 7, Castle Plaza được Việt Hân đổi tên thành GoldMark City và bắt đầu triển khai xây dựng. Từ 2014 đến 2017 khi dự án bàn giao, giá bán của chủ đầu tư đã vượt từ 17 triệu/m2 lên tới 24 triệu/m2. Hiện nay, giá bán lại các căn hộ tại dự án GoldMark City có giá từ 22 – 26 triệu/m2
sau khi dự án được bàn giao cho cư dân tịa nhà.
Có một lý do mà người dân khi mua căn hộ chung cư luôn hướng đến các khu đô thị hoặc các khu chung cư xây dựng theo tổ hợp vì thực tế hiện nay văn hóa làng xã vẫn cịn và đó là nét đặc trưng của người Việt Nam. Chính yếu tố này làm người mua nhà ln hướng đến những khu chung cư có quần thể và quy mô lớn và làm giữ hoặc tăng giá bán tại dự án theo thời gian.
b) Sự tác động của giá bán căn hộ chung cư tại khu đô thị tới giá bán của các BĐS thổ cư
Khác với các nước đã phát triển, tại Việt Nam việc triển khai quy hoạch các dự án chung cư vẫn chưa được đồng bộ và đúng với quy hoạch ban đầu dẫn đến việc phát triển căn hộ chung cư tự phát theo ý thích từ các chủ đầu tư. Hậu quả là khu đô thị đầu tiên của Hà Nội - khu đơ thị Trung Hịa Nhân
Chính có mật độ dân cư lớn và gây ách tắc giao thông kể cả vào giờ thấp điểm. Ngoài ra, trên địa bàn Hà Nội hiện nay có hàng loạt các dự án khi xây dựng xong gây ùn ứ, tắc nghẽn giao thông nhiều giờ đồng hồ như: Vinhomes 56 Nguyễn Chí Thanh, Vinhomes Times City trong giai đoạn 2017 – 2018 với sự tham dự của Vingroup mà đường Kim Ngưu, Minh Khai đã đỡ tắc hơn , Vinhomes Royal City… Hầu hết các dự án đều triển khai ngay mặt đường lớn lại chính là các nguyên nhân dẫn đến sự ách tắc giao thông, làm giảm chất lượng sống của người dân.
Tại khu vực nghiên cứu, điều khá may mắn với người dân tại đây là việc triển khai quy hoạch và xây dựng đô thị tốt hơn các khu vực khác. Với nền tảng là khu đơ thị Mỹ Đình 1, khu đơ thị Mỹ Đình 2, khu đơ thị The Manor đã kết nối hạ tầng ô bàn cờ giúp cho việc giao thông ở đây tốt hơn các khu vực khác trên thành phố Hà Nội. Với thế mạnh là nhiều các khu dịch vụ có sẵn nằm trong quy hoạch, kết nối giao thông đồng bộ…khiến cho các dự án tại khu vực nghiên cứu được tập trung xây dựng với tiến độ nhanh, đặc biệt là triển khai xây dựng các khu đô thị mới.
Do hạn chế việc thu thập thông tin các giao dịch BĐS nên số liệu thu thập được là con số gần chính xác với giá giao dịch thực tế trong khu vực nghiên cứu. Từ các số liệu thu thập được đã cho ra các bảng thống kê sau:
Bảng 3.2. So sánh giá nhà trong ngõ tại khu vực Đình Thơn, Lê Quang Đạo
Năm Giá trung bình (giá/m2) Tỷ lệ tăng gi so với năm 2014 (%)
2014 65.06
2015 66.14 1.66
2016 75.7 16.35
Bảng 3.3. Giá nhà mặt phố và mặt ngõ tại khu vực Mỹ Đình I và II năm 2017
Năm Mặt phố
Giá trung bình (giá/m2)
Mặt ngõ
Giá trung bình (giá/m2)
2014
140 – 150 45 – 55
2015
2016 187.6 60.8
2017 183.4 77.6
Bảng 3.4. Giá nhà khu vực tại ngõ đường Phạm Văn Đồng, Hoàng Quốc Việt
Năm Giá trung bình (giá/m2) Tỷ lệ tăng gi so với năm 2014 (%) 2014 131 2015 120 -8.4 2016 123 -6.1 2017 168.1 28.3 2018 181.9 44.1
Bảng 3.5. Giá nhà khu vực tại ngõ đường Hồ Tùng Mậu
Năm Giá trung bình (giá/m2) Tỷ lệ tăng gi so với năm 2014 (%)
2014 80
2015 100.36 25.45
2016 107.45 34.3
2017 94.36 17.95
Theo như bảng số liệu, các khu vực này có sự tăng giá ngoại trừ bị ảnh hưởng bởi thị trường còn bị ảnh hưởng theo tiến độ các dự án chung cư. Trong khu vực nghiên cứu, mỗi khi có một dự án chuẩn bị hồn thiện và bàn
giao căn hộ giá bán trong khu vực sẽ có sự biến động lớn với biên động tăng giá từ 10 – 30% so với thời điểm các dự án mới khởi công.
Tại khu vực Đình Thơn và đường Lê Quang Đạo hầu hết là các khu chung cư cũ hoặc nhà tái định cư từ những năm 2000 nên giá bán và quy mô giao dịch nhỏ, chênh lệch giá không nhiều. Trong các năm 2014, 2015 và 2016, khu vực này hầu như khơng có dự án mới được khởi cơng xây dựng, chỉ có duy nhất dự án Golden Palace được hồn thiện và bàn giao người mua vào cuối năm 2015. Đến năm 2016 có thêm dự án The Emerald và được chủ đầu tư Vimefulland bắt đầu triển khai xây dựng. Chính nhờ thơng tin của 2 dự án này mà trong giai đoạn các năm 2016 – 2017 giá bán BĐS xung quanh khu vực có sự biến động lớn.
Tại vực Hoàng Quốc Việt và Phạm Văn Đồng, 2 dự án là Green Star và An Bình City tại khu đô thị Thành phố Giao lưu cũng có sự ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS thổ cư. Green Star bàn giao căn hộ vào quý II/2017 và An Bình City chuẩn bị bàn giao vào giữa năm 2018. Giá bán của các BĐS trong khu vực đã có sự tăng vọt trong hai năm 2017 gần 30% và năm 2018 gần 45%) so với thời điểm năm 2014. [9]
Khu vực tập trung nhiều các khu chung cư và quần thể chung cư nhất là phường Mỹ Đình 1 và phường Mỹ Đình 2. Tại khu vực này các dự án chung cư được triển khai mạnh vào giai đoạn sau 2015 và hiện nay đã có các dự án được nhận nhà như Gold Mark City, HD Mon City, Vinhomes Gardenia. Các siêu dự án chung cư này đều đã có sự tác động tích cực đến giá bán chung của thị trường BĐS tại các tuyến đường Hồ Tùng Mậu, Lê Đức Thọ, Nguyễn Hoàng, Nguyễn Cơ Thạch… với biên độ tăng giá trên 25% so với số liệu năm 2014.
c) Mặt bằng cho thuê
ảnh hưởng bởi thị trường cũng như sự tác động của giá bán căn hộ chung cư do hầu hết các mặt bằng thương mại đều được các đơn vị đầu tư thuê hoặc mua lại với thời hạn từ 10 – 20 năm. Mặc dù vậy, giá thuê mặt bằng bán lẻ, văn phịng nhỏ lại có sự biến động lớn trong giai đoạn 2013 – 2017.
Theo báo cáo của CBRE, số liệu trong giai đoạn 5 năm từ 2013 – 2017 đã có những thơng số giá cho th văn phịng và mặt bằng thương mại không theo giá mua/bán BĐS của thị trường [9]:
- Khu vực phía Tây Hà Nội (chiếm phần lớn là khu vực nghiên cứu) tập trung đến 48% tổng nguồn cung mặt bằng văn phòng trên thị trường Hà Nội.
- Từ năm 2009 đến nay, mức giá cho th văn phịng hạng A có sự biến