6. Bố cục
3.3. Định hướng đổi mới chính sách, pháp luật đất đai nâng cao hiệu quả thu hút
3.3.1. Đổi mới chính sách đất đai liên quan tới dự án đầu tư trực tiếp từ nước
Nguyên nhân chủ yếu khiến môi trường đầu tư nước ta giảm thu hút đầu tư nước ngoài là do giá đầu vào như nhiên liệu, nguyên liệu, vật liệu cịn cao, chi phí cơ sở hạ tầng như cước viễn thơng quốc tế, tiền th đất, chi phí lưu thơng hàng hóa cao, thuế thu nhập của người nước ngoài cao nhất tại khu vực A EAN. Ngồi ra mơi trường đầu tư thiếu hệ thống pháp luật hồn chỉnh, khơng nhất qn và khơng
minh bạch. Mới đây, theo kết quả đợt khảo sát của Phòng hương mại và Công nghiệp châu Âu (EuroCham) trong việc khảo sát chỉ số kinh doanh của các doanh nghiệp châu Âu tại iệt Nam quý I /2012 cho thấy, mức độ tin cậy và triển vọng kinh doanh trong cộng đồng doanh nghiệp châu Âu tại iệt Nam tiếp tục giảm. Hơn 1/3 doanh nghiệp tiếp tục có đánh giá tiêu cực về tình hình hiện tại. ại các doanh nghiệp Châu Âu, lo ngại về lạm phát ở iệt Nam vẫn còn ở mức cao với 50% doanh nghiệp cho rằng lạm phát có tác động căn bản đến công việc kinh doanh của họ trong trung hạn. Đồng thời cũng thể hiện sự bi quan về triển vọng kinh tế vĩ mô bởi khi được hỏi về tình hình kinh tế vĩ mơ của iệt Nam trong thời gian tới. [21]
heo quy tắc của ổ chức hương mại hế giới, phải xây dựng một hệ thống pháp luật đất đai trên nguyên tắc bảo đảm sự công bằng về quyền và nghĩa vụ giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. ừ những khác biệt trình bày tại Bảng 1.4 ở chương 1 và những đánh giá về chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngồi, có thể đưa ra những đổi mới tiếp theo về chính sách đất đai sao cho đạt được tính cơng bằng giữa các nhà đầu tư. Đồng thời, những đổi mới này cũng được xem xét cùng với những đổi mới cần thiết về cách thức tiếp cận đất đai cho các dự án đầu tư vì mục tiêu lợi nhuận. Dự thảo uật đất đai sửa đổi uật Đất đai 2003 hiện nay cũng có nhiều điểm mới liên quan đến chính sách đất đai đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người iệt Nam định cư ở nước ngoài khi đầu tư về iệt Nam, bổ sung thêm quy định đối với nhà đầu tư iên doanh, tăng thêm tính bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Định hướng đổi mới về pháp luật đất đai đối với các dự án đầu tư bao gồm các nội dung sau:
1. Xác định rõ các đối tượng có yếu tố nước ngoài đầu tư tại iệt Nam, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với các tiêu chí cụ thể, thống nhất giữa uật Đất đai, uật Đầu tư và các luật liên quan khác.
2. hực hiện giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch các ngành, theo cơ chế đồng bộ với các quy định pháp luật về phạm vi đầu tư (lĩnh vực ưu đãi đầu tư, lĩnh vực đầu tư có điền kiện, lĩnh vực cấm đầu tư).
Mở rộng hình thức giao đất có thu tiền đối với các doanh nghiệp có yếu tố nước ngồi. hực hiện giao đất, cho thuê đất theo phương thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất.
Nhà đầu tư trong nước và nước ngồi đều được lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện các dự án đầu tư có thời hạn; tiền thuê đất ở được tính bằng tiền sử dụng đất ở đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở.
Dự báo như cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp và tác động đến QH DĐ trong q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố. Cần có phương pháp xác định nhu cầu thực tế về DĐ của các nhà đầu tư và đánh giá hiệu quả DĐ sau khi giao đất, cho thuê đất. Có chế tài cụ thể nếu nhà đầu tư DĐ không hiệu quả.
3. Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được quyền nhận chuyển nhượng đất đai từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi dự án đầu tư đã được chấp thuận địa điểm.
Cơ chế "Nhà nước thu hồi đất" được thay thế bằng cơ chế "Nhà nước trưng dụng đất" và chỉ được áp dụng cho các dự án vì mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng.
Các dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận của nhà đầu tư chỉ được tiếp cận đất đai thông qua cơ chế thỏa thuận với người đang sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn bằng đất đai; trường hợp đã đạt được sự đồng thuận của ít nhất 80% số lượng người đang sử dụng đất mà gặp trở ngại từ sự bất hợp tác của những người đang sử dụng đất cịn lại thì Nhà nước cho phép áp dụng cơ chế chuyển nhượng bắt buộc theo mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.
4. Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định, áp dụng thống nhất cho các tổ chức kinh tế trong nước và các tổ chức có yếu tố nước ngồi đầu tư tại iệt Nam; các khác biệt về quyền, nghĩa vụ (khuyến khích hoặc hạn chế đầu) phải thống nhất theo quy định pháp luật về phạm vi đầu tư (lĩnh vực ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư, lĩnh vực đầu tư có điều kiện, lĩnh vực cấm đầu tư…)
Nhà đầu tư được thực hiện các quyền giao dịch đối với đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần, đối với đất đã nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn; quyền giao dịch được thực hiện theo thời hạn sử dụng đất.
5. ửa đổi các quy định về giá đất theo hướng giá đất Nhà nước chỉ áp dụng để thu thuế sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá đất xác định cho việc giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất theo giá đất đấu giá, đấu thầu.
Bên cạnh đó, pháp luật đất đai cần đa dạng hóa các hình thức tiếp cận đất đai thơng qua ổ chức phát triển quỹ đất để làm giảm nhẹ áp lực về sự phức tạp của đất đai lên các nhà đầu tư.