6. Bố cục
2.4. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngồ
ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội
2.4.1. Khảo sát tình hình sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngồi trên địa bàn nghiên cứu
rên địa bàn thành phố Hà Nội hiện có 113 tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài đang hoạt động. Các tổ chức này được giao đất, cho thuê đất phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của đơn vị. Do đặc thù sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngồi trên địa bàn thành phố Hà Nội khá nhiều và phân bố rải rác trên nhiều quận, huyện, đề tài tiến hành khảo sát tại 26 tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngồi (chi tiết tại Phụ lục 09).
ổng số diện tích sử dụng đất của 26 tổ chức khảo sát là 3.935.445,4 m2
, gồm các hình thức giao đất, cho thuê đất [23]. ố liệu thống kê theo chỉ thị 31/C - g của ở ài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội cho thấy phần lớn các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngồi sử dụng đất ổn định, đúng mục đích (chi tiết tại Phụ lục 10). Diện tích sử dụng đúng mục đích của các tổ chức kinh tế nước ngồi là 2.181.443,4 m2, chiếm 55,4%, gồm 22 tổ chức:
1. Công ty NHH sứ INAX iệt Nam tổng vốn đầu tư 132.961.045 U D, vốn điều lệ 38.100.000 U D, diện tích 85.862 m2 nằm trên địa bàn xã Dương Xá, huyện Gia âm.
2. Công ty NHH Biomin iệt Nam với diện tích 5.026,7 m2 tại xã Dương Xá, huyện Gia âm.
3. Công ty NHH điện tanley diện tích 74.733 m2 tại xã Dương Xá, Gia âm 4. Công ty Cáp điện lực Nexans iệt Nam với diện tích 29.526 m2
tại 116 Hà Huy ập, Yên iên, Gia âm.
5. Công ty TNHH Poong Chin Vina tại rung Dương, iêu ỵ, Gia âm với diện tích sử dụng 23.993 m2
6. Công ty ôtô iệt Nam - Daewoo ( idamco) diện tích 47.185 m2
tại xã ứ Hiệp, hanh rì
7. Chi nhánh Cơng ty Cổ phần vật tư thiết bị giao thơng - Xí nghiệp nhũ tương nhựa đường RAN MEC -CHAMBARD diện tích 2000 m2 tại đường Phan rọng uệ, hanh rì
8. Cơng ty liên doanh Nguyễn Du diện tích 850 m2 tại số 30 Nguyễn Du, Hai Bà rưng
9. Công ty NHH Hà iệt ungshing diện tích 20.706,3 m2 151 huỵ huê, ây Hồ.
10. Công ty liên doanh TNHH VN-Malaysia (khách sạn eraton) diện tích 28.167,6 m2 5 Nghi àm, 11 Xuân Diệu, ây Hồ
11. Công ty iên doanh HN akeview sport diện tích 4.455,8 m2 tại 28 đường hanh Niên, ây Hồ.
12. Công ty Cổ phần Austnam diện tích 990 m2 tại ngõ 109, rường Chinh, Phương iệt, hanh Xuân.
13. Công ty NHH hách sạn Hà Nội Plaza diện tích 19.689 m2 tại 117 rần Duy Hưng.
14. Công ty liên doanh thiết bị viễn thơng diện tích 7.137 m2 tại 124 Hồng Quốc iệt, ừ iêm
15. Cơng ty iên doanh Đại Chân rời diện tích 1.756 m2 tại 157 Xuân huỷ, Cầu Giấy
16. Cơng ty TNHH Coralis Vietnam diện tích 14.094 m2 tại iễu Giai, Cống ị, Ba Đình
17. Chi nhánh Cơng ty NHH Metro Cash & Carry iệt Nam diện tích 46.940 tại xã Cổ Nhuế, Đông Ngạc, ừ iêm.
18. Công ty NHH hệ thống viễn thông NP NEC diện tích 4.715 m2 tại thơn Ngọc rục, xã Đại Mỗ, ừ iêm.
19. Công ty CP thương mại quốc tế Invecom diện tích 3740 m2 đầu tư cơng trình Nhà mẫu phục vụ Dự án ổ hợp khách sạn 5 sao eangnam Hanoi andmark ower tại xã Mễ rì, ừ iêm
20. Cơng ty TNHH NN 1 thành viên Keangnam – ina diện tích 46.054 m2 tại xã Mễ rì, ừ iêm
21. Công ty cổ phần đại lý oyota ( ên cũ là Cty cổ phần đại lý F RD) diện tích 6.660 m2 tại 316 Cầu Giấy, quận Cầu Giấy
22. Công ty NHH khu Cơng nghiệp Bắc hăng ong diện tích 865.838 m2
tại huyện Đơng Anh.
rong số 26 tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngồi có 4 đơn vị sử dụng đất khơng đúng mục đích, bao gồm các vi phạm sau:
Tự chia làm nhà ở:
rước khi có uật Đất đai 2003, tình hình tự chia nhà ở cho cán bộ công nhân viên diễn ra hết sức phức tạp. Hiện tượng này diễn ra nhiều ở các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, các tổ chức, công ty Nhà nước. Đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài, tỷ lệ sử dụng đất được thuê làm nhà ở diễn ra ít, tỷ lệ nhỏ.
au khi uật Đất đai 2003 ra đời, việc quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức diễn ra chặt chẽ hơn, tình trạng tự chia đất làm nhà ở giảm hẳn, tuy nhiên vẫn cịn tồn tại tình trạng này. Cơng ty Cổ phần Matexim hăng ong tại số 1 ngõ 484 Hà Huy ập, Yên iên, Gia âm với tổng diện tích 20.703 m2, trong đó diện tích sử dụng đúng mục đích là 19.828 m2, có 875 m2 diện tích chia làm nhà ở. [23]
Thực trạng tranh chấp đất đai
Các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngồi thường được cho th đất với diện tích đất khá lớn, với những khu đất có diện tích lớn thường được sử dụng vào mục đích xây dựng khu cơng nghiệp tại các quận, huyện ngoại thành hoặc thực hiện các
dự án xây dựng nhà ở đô thị, nhà ở thương mại tại các quận trung tâm. Diện tích được thuê thường lớn, đã được Nhà nước tiến hành các thủ tục giải phóng mặt bằng và bàn giao cho chủ đầu tư, tuy nhiên trong quá trình thực hiện dự án còn nhiều trường hợp đối tượng bị thu hồi đất, chủ sử dụng đất liền kề chưa thống nhất về phương án đền bù, về diện tích thu hồi…dẫn đến những tranh chấp trong quá trình triển khai dự án.
Ngoài ra, khi nhà đầu tư được thuê đất thực hiện dự án xây dựng nhà ở, khu đơ thị để bán thì vấn đề về Q DĐ của người mua nhà cũng có nhiều vướng mắc. ấn đề giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ, ai là người phải trả tiền DĐ để được cấp GCN Q DĐ cũng là một vấn đề nóng bỏng, gây tranh chấp kéo dài giữa chủ đầu tư và các đối tượng mua căn hộ. hảo sát 26 tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội thì có 2 trường hợp đang diễn ra tranh chấp trong sử dụng đất: [23]
1. Công ty liên doanh yrena tại 51B Xuân Diệu, Quảng An, ây Hồ với tổng diện tích 9.802 m2, diện tích sử dụng đúng mục đích là 9.674 m2, có 128 m2
đang bị tranh chấp.
2. Cơng ty NHH Phát triển hu đô thị Nam hăng ong tại ạc ong Quân, ây Hồ với tổng diện tích 2.164.822 m2, diện tích đang diễn ra tranh chấp là 1.591.889 m2.
Thực trạng đất chưa sử dụng
Qua điều tra, khảo sát cho thấy thực tế có nhiều tổ chức còn sử dụng chưa hiệu quả diện tích đất được thuê, nhiều dự án đầu tư chưa triển khai, xây dựng đầu tư chậm như Công ty xây dựng và inh doanh cơ sở hạ tầng hu Công nghiệp Hà Nội Đài tư tại phường Phúc ợi, quận ong Biên.
Khu công nghiệp Hà Nội - Đài ư được phát triển bởi aiwan - Hanoi Industrial Park Development Corporation, công ty 100% vốn của Đài oan, được thành lập theo Giấy phép đầu tư số 1358/GP do Bộ ế hoạch & Đầu tư iệt Nam cấp ngày 23/8/1995. ổng vốn đầu tư: 12.000.000 U D. hu công nghiệp Hà Nội – Đài ư có diện tích đất chiếm 40 ha, trong đó đất xây dựng xí nghiệp, kho tàng: 32,1276
ha (chia thành 31 lơ); đất xây dựng cơng trình cơng cộng: 1,0781 ha đất giao thơng, bến bãi: 4,8129 ha; và đất xây dựng các cơng trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật: 1,928 ha. hu công nghiệp Hà Nội - Đài ư sẽ cung cấp điều kiện kỹ thuật hạ tầng và xây dựng các nhà máy, các cơng trình cơng cộng có chất lượng cao nhằm đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp Đài oan. Hiện dự án khu công nghiệp tiến hành xây dựng được 238.890 m2, đúng mục đích; diện tích xây dựng đầu tư chậm là 161.110 m2. [23]
Thực trạng đăng ký, cấp GCN QSDĐ
Các tổ chức kinh tế được khảo sát đều đã tiến hành kê khai tại ở N&M thành phố. ỷ lệ cấp GCN Q DĐ cho các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài được khảo sát khá cao, trong số 26 tổ chức thì có 18 tổ chức đã hoàn thành việc đăng ký, được cấp GCN Q DĐ với diện tích được cấp lên tới 743.580 m2
. [23] Như vậy, đánh giá tình hình sử dụng đất đúng mục đích và sai mục đích trong số 26 tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài được khảo sát trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau:
- ố lượng tổ chức sử dụng đúng mục đích là 22/26 đơn vị, chiếm tỷ lệ 84,6%; diện tích sử dụng đúng mục đích 2.181.443,4 chiếm 55,4%.
- ố lượng tổ chức tự chia làm nhà ở là 1/26 đơn vị, chiếm tỷ lệ 4%.
- ố lượng tổ chức đang diễn ra tình trạng tranh chấp đất đai là 2/26 tổ chức, chiếm tỷ lệ 8%.
- ố lượng tổ chức xây dựng đầu tư chậm là 1/26 tổ chức, chiếm 4%. - ỷ lệ cấp GCN Q DĐ là 18/26 tổ chức, chiếm 69%.
2.4.2. Đánh giá chung về tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài
Trên địa bàn thành phố Hà Nội số lượng các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài chiếm tỷ lệ nhỏ so với tổ chức kinh tế trong nước, tuy nhiên số lượng vốn đầu tư rất lớn, phân bố rải rác trên toàn địa bàn thành phố tại các địa điểm khá thuận lợi cho phát triển kinh tế, sản xuất kinh doanh. Những lĩnh vực đầu tư chủ yếu, tỷ lệ vốn lớn nhất là xây dựng – bất động sản, kinh doanh dịch vụ. ố lượng các tổ chức khơng nhiều nhưng diện tích đất được thuê lớn, đầu tư vào nhiều lĩnh vực. uy
nhiên, để đánh giá hiệu quả Đ NN thì khơng thể chỉ đánh giá lượng vốn thu hút được mà cần có số liệu cụ thể về số vốn thực hiện, hiệu quả kinh tế, đóng góp vào Ngân sách Nhà nước. Hiệu quả về sử dụng đất tại các dự án Đ NN cần được đánh giá cụ thể về tỷ lệ diện tích đất sử dụng, tỷ lệ lấp đầy trong các khu công nghiệp, khu chế xuất; nguồn thu từ tiền sử dụng đất… uy nhiên, có một thực tế hiện nay là sau khi đã có quyết định cho thuê đất, bàn giao đất cho nhà đầu tư nước ngồi thì công tác quản lý đất đai của cơ quan quản lý diễn ra vơ cùng khó khăn. Hầu như cơ quan quản lý nhà nước về đất đai không thống kê được số lượng nhà đầu tư nước ngồi trên địa bàn quản lý, khơng kiểm sốt được biến động trong q trình DĐ của nhà đầu tư. Dẫn đến tình trạng nhiều khu cơng nghiệp, dự án đầu tư nhiều năm chưa thực hiện, tỷ lệ lấp đầy thấp, không thu hút được doanh nghiệp đầu tư…nhưng vẫn không bị thu hồi.
Công tác quản lý và cập nhật về tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngồi cịn nhiều thiếu sót, chưa có nhiều quy định cụ thể về vấn đề này. Hiện nay, số lượng văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến vấn đề quản lý, sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngồi cịn thiếu, các quy định chưa cụ thể, chi tiết, phân cấp quản lý chưa rõ ràng dẫn đến khó khăn trong q trình thống kê thơng tin, cập nhật biến động. Bản thân các dự án sau khi giao đất cho nhà đầu tư cũng khơng có cơ quan nào thống kê thường kỳ về tình hình sử dụng đất, hiệu quả sử dụng đất, tỷ lệ thực hiện dự án… rong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, đầu tư nước ngoài trở thành một bộ phận ngày càng quan trọng trong nền kinh tế và sự phát triển đất nước, quản lý hiệu quả quỹ đất của các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngồi có ý nghĩa rất lớn trong việc tạo mơi trường thu hút đầu tư.
Xây dựng một môi trường thuận lợi cho đầu tư nước ngoài là một nhiệm vụ trọng tâm trong quá trình phát triển. uy nhiên, sau hơn 25 năm thực hiện chính sách thu hút Đ NN, nhiều vấn đề bất cập đã bộc lộ rõ. rong khoảng thời gian cuối năm 2012, thông tin về nhiều doanh nghiệp nước ngồi đầu tư khơng hiệu quả, nhiều năm liền báo lỗ, khơng đóng góp vào Ngân sách Nhà nước…là những báo động về thực trạng thu hút Đ NN kém hiệu quả. Báo cáo tổng kết tình hình quản lý
đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2012 của đại diện ở N&M cho thấy Hà Nội có q nhiều dự án "treo", cơng tác thu hồi diễn ra chậm, không hiệu quả. Nhiều "khu đất vàng" bị bỏ hoang, nhiều năm không thực hiện dự án; trong khi đó tồn bộ những diện tích đất này là thu hồi đất của dân, đất nông nghiệp hoặc đất ở…Những vấn đề này đặt ra cho công tác quản lý đất của các tổ chức, quản lý dự án sự cần thiết phải có một chế tài phù hợp, hiệu quả, giải quyết triệt để. Câu hỏi đặt ra là tại sao công tác thu hồi đất của người dân thì rõ ràng, cụ thể, quyết liệt, có biện pháp cưỡng chế thu hồi mà các dự án hàng chục năm thì khơng bị cưỡng chế?...
Nếu như công tác quản lý đất đai đối với các tổ chức trong nước liên quan nhiều đến vấn đề cho thuê, cho mượn trái phép, lấn chiếm, bị lấn chiếm…thì đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngồi, vấn đề nhức nhối nhất là hiệu quả sử dụng đất thấp, tỷ lệ lấp đầy trong các khu công nghiệp không cao, vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất khi nhà đầu tư bán căn hộ, xây dựng nhà ở thương mại; vấn đề ô nhiễm môi trường tại các cơ sở sản xuất…
Vấn đề sử dụng đất trong các dự án xây dựng nhà ở thương mại của các
nhà đầu tư nước ngồi: Cơng ty NHH Phát triển hu đô thị Nam hăng ong đầu
tư xây dựng khu đô thị Ciputra, khởi công từ năm 2002. ấn đề nộp tiền sử dụng đất khi cấp GCN Q DĐ đất đã từng gây xôn xao dư luận, liên quan đến vấn đề quyền lợi của người dân. hi tiến hành thủ tục xin cấp GCN Q DĐ khách hàng mua căn hộ tại dự án này được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho biết phải nộp tiền sử dụng đất với giá trị khá lớn, trong khi họ đã trả đầy đủ tiền mua căn hộ và khơng hề biết phải nộp thêm khoản chi phí này để có GCN Q DĐ của chính căn hộ đó. Đã xảy ra vấn đề tranh chấp kéo dài giữa chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ dự án về vấn đề ai là người phải trả tiền sử dụng đất. au nhiều tranh cãi, chủ đầu tư dự án khu đô thị Ciputra là đối tượng trả khoản phí này. uy nhiên, đã nhiều năm sau khi quyết định này được thực hiện, đến cuối năm 2012 khi dự án đã hoàn thành sang giai đoạn cuối, tỷ lệ căn hộ bán ra rất lớn nhưng chủ đầu tư dự án liên tục xin gia hạn nộp tiền DĐ, xin hoãn nộp tiền mặc dù cơ quan quản lý kiên quyết không đồng ý. Năm 2005 công ty đã tạm nộp vào ngân sách nhà nước 313,7 tỷ đồng
Sử dụng đất tại các khu công nghiệp: rên địa bàn thành phố Hà Nội
trước khi mở rộng có 11 khu công nghiệp. ấn đề sử đụng đất tại các khu cơng nghiệp có rất nhiều vấn đề cần quan tâm. Ngồi những khu cơng nghiệp lâu đời, thành công trong công tác xây dựng, thu hút đầu tư như khu công nghiệp Bắc hăng ong, khu công nghiệp ài Đồng B, CN Nội Bài…thì có nhiều CN sử dụng đất thiếu hiệu quả, chất lượng đầu tư thấp:
hu công nghiệp ài Đồng A: Tọa lac tại thị trấn ài đồng, diện tích 420 ha;