6. Bố cục
1.3. ổng quan chính sách về giao đất, cho thuê đất tại iệt Nam
1.3.1. Chính sách giao đất, cho thuê đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Năm 1975, sau khi thống nhất đất nước, iệt Nam bước vào thời kỳ xây dựng Chủ nghĩa xã hội trên phạm vi cả nước với cơ chế quản lý kinh tế kế hoạch hóa tập trung quan liêu bao cấp. Cơng cuộc Đổi mới nền kinh tế-xã hội từ Đại hội Đảng I (1986) đã đưa đất nước phát triển theo hướng nền kinh tế hàng hóa, nhiều thành phần theo cơ chế thị trường. Cả nước bước sang giai đoạn công nghiệp hóa- hiện đại hóa. Q trình chuyển đổi nền kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa được khởi đầu bằng cơng cuộc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất. Yêu cầu quản lý đất đai của một xã hội công nghiệp đã đặt ra những vấn đề rất cấp bách, cần đổi mới nội dung quản lý nhà nước về đất đai và hệ thống địa chính theo hướng hiện đại hóa. Hoạt động giao, cho thuê đất cần phải được nhìn nhận như là đi trước một bước của việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế trong giai đoạn mới.
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Giao và cho thuê đất là một trong 13 nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Hiến pháp III năm 1980 của nhà nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa iệt Nam (CHXHCN N) xác định: [25]
+ Điều 19: Đất đai, rừng núi, sơng hồ, tài ngun trong lịng đất…đều thuộc sở hữu toàn dân.
+ Điều 20: Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm.
Dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước CHXHCN N vừa có tư cách là Đại diện chủ sở hữu toàn bộ quỹ đất quốc gia, vừa đóng vai trị là chủ thể thống nhất quản lý toàn bộ đất đai.
Quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai được cấu thành bởi 3 yếu tố: chủ thể quyền sở hữu đất đai, khách thể quyền sở hữu đất đai và nội dung quyền sở hữu đất đai.
+ Chủ thể quyền sở hữu đất đai: à nhà nước CH XHCN N - pháp nhân có
thẩm quyền sở hữu và quản lý toàn bộ đất đai của quốc gia. Đây là quyền duy nhất và tuyệt đối. Duy nhất vì chỉ có một chủ thể là nhà nước CHXHCN N. Pháp luật iệt Nam không cho phép tồn tại bất cứ hình thức sở hữu nào khác, ngồi hình thức sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là người đại diện. rong tổ chức bộ máy quản lý đất đai và sự phân cấp quản lý đất đai, có những cơ quan, tổ chức được Nhà nước uỷ quyền được thực hiện một số quyền năng định đoạt về đất đai, song khái niệm chủ thể quyền sở hữu đất đai không bao giờ đồng nhất với khái niệm của một cơ quan quản lý đất đai cụ thể.
Nhà nước là đại diện quyền sở hữu đất đai song các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai như: Chính phủ, UBND các cấp, Cơ quan ài nguyên & Môi trường ở W và địa phương…không phải là đại diện chủ sở hữu. Các cơ quan này chỉ thực hiện các chức năng cụ thể, riêng biệt trong hoạt động quản lý đất đai, nhằm thay
mặt Nhà nước thống nhất quản lý đất đai và thực hiện một số nội dung cụ thể của quyền sở hữu về đất đai do pháp luật quy định.
+ Khách thể quyền sở hữu đất đai: à vốn đất quốc gia tức là tồn bộ diện tích đất của cả nước. ốn đất này bao gồm mọi diện tích đất đang được sử dụng cũng như tất cả diện tích đất chưa được sử dụng, cả trên đất liền cũng như ngoài hải đảo và vùng lãnh hải. ốn đất quốc gia cũng là khách thể duy nhất của quyền sở hữu nhà nước về đất đai.
+ Nội dung quyền sở hữu đất đai: à quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt về đất đai.
- Quyền chiếm hữu đất đai. heo luật dân sự, quyền chiếm hữu là quyền
được giữ vật sở hữu trong tay. ật sở hữu nằm trong tay ai một cách hợp pháp thì người đó có quyền chiếm hữu. uy nhiên, không thể đồng nhất quyền chiếm hữu đất đai của nhà nước với quyền chiếm hữu tài sản trong luật dân sự. Nhà nước chiếm hữu tuyệt đối và vĩnh viễn toàn bộ quỹ đất song là chiếm hữu gián tiếp. Chiếm hữu và sử dụng trực tiếp là người sử dụng đất. ới tài sản thông thường theo luật dân sự thì người chiếm hữu tài sản có thể đồng thời là người trực tiếp sử dụng tài sản đó.
ì vậy, có thể hiểu quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước là quyền nắm toàn bộ vốn đất quốc gia, quyền kiểm soát và chi phối mọi hoạt động của người sử dụng đất. Chính vì thế. đất đai trong chế độ sở hữu tồn dân không được coi là tài sản thơng thường mà là một loại hàng hố đặc biệt, nằm trong sự kiểm soát và chi phối chặt chẽ của Nhà nước.
Có thể phân biệt một cách rõ ràng giữa quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước với quyền chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai hiện nay ở iệt Nam. rước hết, tiền đề của quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối về đất đai. Nhà nước chiếm hữu đất đai tuyệt đối và vĩnh viễn trên phạm vi cả nước nhưng là chiếm hữu gián tiếp. Người sử dụng đất chiếm hữu đất tuy là trực tiếp nhưng với điều kiện được sự cho phép của Nhà nước, bị hạn chế về diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất
và phải tuân theo mọi quy định cũng như nghĩa vụ mà Nhà nước đặt ra.
- Quyền sử dụng đất đai. heo luật dân sự, quyền sử dụng là khả năng pháp lý được thực hiện những hành vi nhất định để sử dụng, khai thác những mặt có ích của đối tượng sử dụng. Đây là quyền năng quan trọng nhất của quyền sở hữu và cũng là mục đích của sở hữu. uy nhiên, đất đai là khách thể đặc biệt nên quyền sử dụng đất cũng có những điểm khác biệt so với các tài sản thơng thường. Nhà nước có thể sử dụng bất kỳ diện tích đất nào của lãnh thổ quốc gia và giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng một cách trực tiếp.
uy là một trong 3 quyền năng của quyền sở hữu nhưng quyền sử dụng đất đai là một quyền năng tương đối độc lập, Quyền này chỉ có thể chấm dứt khi có quyết định thu hồi đất theo một trình tự pháp luật chặt chẽ. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất thông qua người sử dụng đất và người sử dụng đất đương nhiên hoạt động như một chủ thể kinh tế độc lập và là chủ thể sử dụng với sự cho phép của Nhà nước.
hi nói đến quyền sử dụng đất của Nhà nước với tư cách là một quyền năng của quyền sở hữu là nói đến đất đai trên phạm vi lãnh thổ mà Nhà nước quy định về mặt chủ trương, chính sách, quy hoạch-kế hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất để định hướng cho mọi người sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng những quy định của Nhà nước.
Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ phát sinh với sự cho phép của Nhà nước và trên những mảnh đất riêng biệt theo những điều kiện mà Nhà nước đặt ra. Người sử dụng đất không thể là một bên có thể thoả thuận với Nhà nước về các quyền và nghĩa vụ của mình mà phải tuân theo đúng và vô điều kiện các quy định của pháp luật mà Nhà nước đặt ra. Nếu không, Nhà nước sẽ tước bỏ quyền sử dụng đất theo luật định.
- Quyền định đoạt đất đai. Quyền định đoạt đất đai là quyền quyết định số
phận pháp lý của đất đai. Quyền năng này là duy nhất và tuyệt đối của chủ sở hữu- Nhà nước CHXHCN N. ới các tài sản thông thường, các chủ sở hữu thường chấm dứt quyền sở hữu của mình bằng các hợp đồng mua, bán, cầm, biếu, tặng,
cho, để thừa kế, chia..nhưng Nhà nước CHXHCN N lại khơng cho phép mình nhường quyền sở hữu đất đai cho bất kỳ ai, tổ chức, cơ quan nào…Quyền sở hữu đất đai của Nhà nước là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối, cho nên quyền định đoạt về đất đai cũng là quyền duy nhất và tuyệt đối của Nhà nước.
Nhà nước thực hiện quyền năng định đoạt về đất đai thông qua việc phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; các quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng, thu hồi đất; đồng thời Nhà nước thông qua hệ thống pháp luật trao một phần quyền năng định đoạt đối với đất đai cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
1.3.2. Chính sách về giao đất, cho thuê đất trước Luật Đất đai năm 2003
1.3.2.1. Giao đất, cho thuê đất
ùy thuộc loại đất, người sử dụng đất mà trong từng giai đoạn khác nhau pháp luật có quy định khác nhau về hình thức giao đất, cho thuê đất cho phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Luật Đất đai năm 1987: Được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 12 năm
1987, chủ yếu quy định về quản lý, sử dụng đất nông, lâm nghiệp, các nội dung về giao đất, cho thuê đất còn rất sơ sài, chủ yếu liên quan đến phát triển nông, lâm nghiệp: [8]
- Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài.
- Nhà nước cịn giao đất để sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời. (Điều 1) Để thực hiện đường lối Đổi mới trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, nhằm đảm bảo lương thực cho xã hội và có dự trữ một phần, Nghị quyết 10-NQ/ W được ban hành đã xác định những nội dung quan trọng nhất của chính sách cải cách ruộng đất trong thời kỳ mới, điều chỉnh ruộng đất giao khoán, khắc phục manh mún; Nhà nước có thể cho thuê hoặc giao quyền sử dụng một số ruộng đất, đất rừng và mặt nước cho các hộ cá thể, tư nhân để họ tổ chức kinh doanh theo đúng pháp luật.
ừ hình thức giao khốn ruộng đất cho hộ gia đình xã viên và nhóm người lao động trong ít nhất 15 năm, Hiến pháp I , sau đó là uật đất đai 1993 đã tiến tới hình thức Nhà nước giao đất ổn định lâu dài và cho người sử dụng đất có 5 quyền dân sự về đất đai. Đồng thời, Nhà nước cơng nhận đất có giá, giá đất do Nhà nước xác định phù hợp để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất, đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. [9]
Luật Đất đai năm 1993 quy định:
- Nhà nước giao đất sản xuất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp;
- Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp có thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng;
- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức trong nước sử dụng khơng vì mục đích lợi nhuận;
- Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm cho tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, cho tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao để làm trụ sở cơ quan.
Đây là bước điều chỉnh quan hệ sản xuất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hóa và thiết lập bước đầu một số yếu tố của thị trường bất động sản.
Hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng theo phương thức phải trả tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình và các đối tượng khác có nhu cầu sử dụng đất đã đáp ứng kịp thời cho các Chương trình, dự án phát triển kinh tế-xã hội của đất nước như Chương trình, dự án phát triển cơng nghiệp và dịch vụ, Chương trình, dự án phát triển nơng nghiệp, nơng thơn…
rong q trình thực hiện uật Đất đai 1993, vấn đề xác định quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước sử dụng đất đã được điều chỉnh nhiều lần cho phù hợp với nhu cầu đầu tư phát triển. Ngày 25/10/1994, Chủ tịch nước đã ký lệnh công bố 2 pháp lệnh: Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại iệt Nam. [32, 33]
Pháp lệnh thứ hai được đời sống xã hội tiếp nhận và đã tạo được hành lang pháp lý phù hợp với cơ chế khuyến khích vốn đầu tư của nước ngoài tại iệt Nam, sau này, các pháp lệnh trên đã được luật hóa trong uật đất đai 2003. [33]
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 đã cho phép giao
đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. [9]
Những chính sách-pháp luật nêu trên và được triển khai thực hiện đã trao quỹ đất và hành lang pháp lý về quản lý - sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế, góp phần quan trọng trong việc thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội.
1.3.2.2. Giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngồi
Năm 1987, Quốc hội thông qua uật Đất đai đầu tiên nhưng gần như khơng có liên quan gì tới uật Đầu tư nước ngồi, khơng có quy định cụ thể gì về chính sách đất đai cho các dự án FDI.
iệc giao đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của iệt Nam và nước ngoài để sử dụng do Hội đồng bộ trưởng nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa iệt Nam quyết định (Điều 50). [8]
ổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của iệt Nam và nước ngoài được giao đất để sử dụng phải tuân theo các quy định của uật này ( uật Đất đai 1987), trừ trường hợp điều ước quốc tế ký kết giữa nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa iệt Nam với nước ngoài hoặc tổ chức quốc tế có quy định khác. (Điều 51). [8]
Năm 1993, Quốc hội thông qua uật Đất đai lần thứ hai, trong đó có một chương điều chỉnh về việc sử dụng đất cho các đối tác nước ngồi, trong đó có các dự án đầu tư nước ngoài. ề nguyên tắc chung, các dự án FDI chỉ được thuê đất của Nhà nước để thực hiện đầu tư trên đất. [9]
Một năm sau, Ủy ban hường vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngồi th đất ở iệt Nam, trong đó quy định
các nhà đầu tư nước ngoài được quyền giao dịch về tài sản đã đầu tư trên đất và không được quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất [33]. Các quy định về chế độ sử dụng đất đối với nhà đầu tư nước ngoài vẫn giữ nguyên như vậy trong suốt 10 năm 1993-2003. ừ sau khi uật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, vốn FDI thực hiện tăng khá mạnh nhờ những quy định cụ thể mang tính ổn định cho mơi trường đầu tư.