6. Bố cục
1.4. Một số bất cập trong các quy định pháp luật hiện hành về giao đất, cho thuê
thuê đất đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại iệt Nam
1.4.1. Quy định của pháp luật hiện hành về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản về nhà đầu tư nước ngồi là khơng thống nhất về nhà đầu tư nước ngồi là khơng thống nhất
Hiện nay, các quy định liên quan đến vấn đề sử dụng đất, sở hữu nhà ở, kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài được cụ thể hoá trong các uật Đất đai năm 2003, uật Nhà ở năm 2005, uật inh doanh bất động sản năm 2006,
Luật Đầu tư năm 2005. uy nhiên, các quy định trong các vẳn bản uật này còn nhiều vấn đề chưa thống nhất về các tiêu chí liên quan đến doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gây khó khăn cho hoạt động đầu tư.
Bảng 1.3. Quy định về người sử dụng đất và nhà đầu tư có yếu tố nước ngồi
pháp luật Nội dung Luật Đất
đai năm 2003
Người iệt Nam định cư ở nước ngồi về đầu tư, hoạt động văn hố, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại iệt Nam được Nhà nước iệt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; (Điều 9, khoản 6)
ổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào iệt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước iệt Nam cho thuê đất. (Điều 9, khoản 7)
Luật Nhà ở 2005
Đối tượng được sở hữu nhà ở tại iệt Nam bao gồm:
a) ổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú;
b) Người iệt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 của uật này;
c) ổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 của uật này. (Điều 9)
Luật Kinh doanh ất động sản 2006
Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
1. ổ chức, cá nhân nước ngoài, người iệt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây:
a) Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các cơng trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
c) inh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của uật này.
2. Ngoài phạm vi quy định tại khoản 1 Điều này, căn cứ vào quy định của uật này, uật Đất đai, uật Nhà ở, uật Đầu tư và các văn bản pháp luật có liên quan, Chính phủ quy định các hoạt động khác về kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người iệt Nam định cư ở nước ngoài phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội từng thời kỳ và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế. (Điều 10)
Luật Đầu tư 2005
a)Nhà đầu tư nước ngoài:
Nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức, cá nhân nước ngoài bỏ vốn để thực
hiện hoạt động đầu tư tại iệt Nam. (Điều 3, khoản 5) b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp do
nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư tại iệt Nam; doanh nghiệp iệt Nam do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại. (Điều 3, khoản 6)
c) Đầu tư nước ngoài:
Đầu tư nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào iệt Nam
vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác để tiến hành hoạt động đầu tư. (Điều 3, khoản 12)
1.4.2. Quy định của Luật Đất đai về giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư nước ngồi
Có sự khác biệt về việc giao đất, cho thuê đất giữa các tổ chức trong nước
và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư ở Việt Nam
- Người sử dụng đất trong nước được Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất; thuê đất trả tiền hàng năm.
- Người iệt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại iệt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất: giao đất có thu tiền sử dụng đất; thuê đất trả tiền một lần; thuê đất trả tiền hàng năm.
- ổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư ở iệt Nam được Nhà nước cho thuê đất: thuê đất trả tiền một lần; thuê đất trả tiền hàng năm.
Có sự khác biệt về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của các tổ chức trong
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam và các tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam
- Khác biệt về quyền được giao đất và cho thuê đất
Tổ chức kinh tế trong nước
Người N định cư nước ngoài đầu tư tại iệt Nam
Tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư tại iệt
Nam
Được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất ( uật Đất đai năm 2003, Điều 108, khoản 1)
Được giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở ( uật Đất đai năm 2003, Điều 9, khoản 6)
Được Nhà nước iệt Nam cho thuê đất ( uật Đất đai năm 2003, Điều 9, khoản 7)
- Khác biệt về quyền được lựa chọn hình thức giao đất, cho thuê đất
Tổ chức kinh tế trong nước
Người N định cư nước ngoài đầu tư tại iệt Nam
Tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư tại iệt Nam
Được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất ( uật Đất đai năm 2003, Điều 108, khoản 1)
Được chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đất ( uật Đất đai năm 2003, Điều 108, khoản 4)
Được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ( uật Đất đai năm 2003, Điều 108, khoản 2)
Được chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ( uật Đất đai năm 2003, Điều 108, khoản 4) Được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ( uật Đất đai năm 2003, Điều 108, khoản 3)
- Khác biệt về quyền sử dụng đất được giao có thu tiền
Tổ chức kinh tế trong nước
Người N định cư nước ngoài đầu tư tại iệt Nam
Tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư
tại iệt Nam
Có các điều quy định tại Điều 110, uật Đất đai năm 2003
Có các quyền quy định tại Điều 119, uật Đất đai năm 2003 ( uật Đất đai năm 2003, Điều 119, khoản 10
hông được giao
- Khác biệt về quyền thuê đất trả tiền hàng năm và một lần
Người sử dụng đất
Tổ chức kinh tế trong nước
Người N định cư nước ngoài đầu tư tại iệt Nam
Tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư tại iệt Nam
Q DĐ thuê trả hàng năm hông được thuê đất trả tiền thuê đất một lần Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 119, khoản 2, uật Đất đai năm 2003
Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 119, khoản 2, uật Đất đai năm 2003
Q DĐ thuê trả 1 lần
Các quyền và nghĩa vụ quy định tại uật Đất đai năm 2003, Điều 119, khoản 3
Các quyền và nghĩa vụ quy định tại uật Đất đai năm 2003, Điều 119, khoản 3
- hác về quyền nhận chuyển nhượng Q DĐ
Người sử dụng đất
Tổ chức kinh tế trong nước
Người N định cư nước ngoài đầu tư
tại iệt Nam
Tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư
tại iệt Nam
Nhận chuyển nhượng Q DĐ Được nhận chuyển nhượng Q DĐ từ tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình. Được nhận chuyển nhượng Q DĐ từ tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình hông được nhận chuyển nhượng Q DĐ từ cá nhân, hộ gia đình.
Nhìn chung, vẫn cịn có sự khác biệt nhất định theo quy định của pháp luật đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngồi, có những quy định có
lợi cho nhà đầu tư trong nước và cũng có những quy định có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài. Những khác biệt này được thống kê trong Bảng 1.4 dưới đây.
Bảng 1.4. Những khác biệt và giống nhau trong quy định của pháp luật đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài
TT Hạng mục Nhà đầu tư trong nước Nhà đầu tư nước ngoài
1 Phương thức tiếp cận đất đai
1. Được nhận đất từ thỏa thuận với những người đang sử dụng đất thông qua chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn
Được nhận đất từ thoả thuận với tổ chức kinh tế thông qua chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn
2. Được nhận đất từ cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án xây dựng hạ tầng chung và dự án có vốn đầu tư thuộc nhóm A
Được nhận đất từ cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với mọi dự án FDI
2 Quyền tiếp cận đất đai
1. Được Nhà nước giao đất có thời hạn đối với các dự án đầu tư không phải nhà ở
1. Được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thời hạn đối với các dự án đầu tư không phải nhà ở
2. Được Nhà nước giao đất không thời hạn đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở
2. Được Nhà nước cho thuê đất có thời hạn và được gia hạn đương nhiên đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở, nộp tiền thuê đất bằng tiền sử dụng đất ở
3. Được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
3. Được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm 4. Được nhận chuyển nhượng
dự án đầu tư của các tổ chức kinh tế
4. Được nhận chuyển nhượng dự án đầu tư của các tổ chức kinh tế
TT Hạng mục Nhà đầu tư trong nước Nhà đầu tư nước ngoài
5. Được nhận chuyển nhượng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng đất đai từ hộ gia đình, cá nhân
5. hơng được nhận chuyển nhượng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng đất đai từ hộ gia đình, cá nhân 3 Quyền giao dịch đối với đất đai
1. hi được Nhà nước giao đất có trả tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng đất từ các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thì nhà đầu tư được thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn đối với đất đó
1. hi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc nhận chuyển nhượng đất từ các tổ chức kinh tế thì nhà đầu tư được thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn đối với đất đó
2. hi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì nhà đầu tư được thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn đối với tài sản đã đầu tư trên đất và được cho thuê lại đất trong khu công nghiệp
2. Khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì nhà đầu tư được thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn đối với tài sản đã đầu tư trên đất và được cho thuê lại đất trong khu công nghiệp
heo số liệu kiểm kê đất đai năm 2005, cả nước có 35.068 ha đất do các nhà đầu tư nước ngoài sử dụng, trong đó doanh nghiệp liên doanh sử dụng 14.060 ha (chiếm 40,70%), doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài sử dụng 21.008 ha (chiếm 59,30%). Đất do các nhà đầu tư nước ngoài sử dụng tập trung chủ yếu ở vùng Đông Nam Bộ, vùng Đông Bắc và vùng Đồng bằng Bắc Bộ. rong tổng số diện tích đất do nhà đầu tư nước ngồi sử dụng có 20.920 ha đất nơng nghiệp, 13.961 ha đất phi nông nghiệp và 186 ha đất đã được Nhà nước cho thuê nhưng chưa đưa vào sử dụng. [6]
Đến năm 2010, các nhà đầu tư nước ngoài sử dụng 55.715 ha đất, trong đó 19.191 ha do liên doanh sử dụng, 36.524 ha do doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài sử dụng, bao gồm 30.669 ha đất nông nghiệp và 25.046 ha đất phi nơng nghiệp, cũng cịn trên 250 ha đất đã được Nhà nước cho thuê những chưa đưa vào sử dụng [6]. Các số liệu trên cho thấy các dự án FDI đã sử dụng một quỹ đất khá lớn, trong đó có một phần đáng kể chưa đưa vào sử dụng.
1.4.3. Một số hạn chế trong việc thực hiện pháp luật đối với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam ngoài tại Việt Nam
1) ề đầu tư: Một số lĩnh vực ưu đãi đầu tư như nuôi trồng, chế biến nông, lâm, thủy sản; làm muối; sản xuất giống nhân tạo, giống cây trồng và giống vật nuôi mới; Địa bàn ưu đãi đàu tư: Địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, chưa thu hút được đầu tư nước ngồi.
2) ề giá đất và quản lý Nhà nước về giá đất: Nghị định số 69/2009/NĐ-CP được ban hành cũng chưa có quy định về cơ chế định giá đất theo giá thị trường; chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường.
3) ài chính đất đai: hu ngân sách chưa khai thác đủ tiềm năng nguồn thu ngân sách từ đất. Hiệu quả cho thuê đất là rất thấp, trong khi đối với các doanh nghiệp có yếu tố nước ngồi pháp luật đất đai hiện hành áp dụng hình thức cho thuê là chủ yếu.
4) Một số bất cập trong các quy định pháp luật hiện hành về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài đầu tư tại iệt Nam.
- Quy định của uật Đất đai, uật Nhà ở và uật inh doanh Bất động sản về người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và kinh doanh bất động sản, không thống nhất với quy định của uật Đầu tư về các tiêu chí liên quan đến doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Bất cập trong các quy định của uật Đất đai năm 2003 về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế (doanh nghiệp) có yếu tố nước ngồi đầu tư tại iệt Nam: có sự khác biệt về giao đất, cho thuê đất giữa các tổ chức trong nước và các tổ
chức có yếu tố nước ngồi; Có sự khác biệt về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất giữa các tổ chức kinh tế trong nước, người iệt Nam định cư ở nước ngoài và các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư ở iệt Nam về: quyền được giao đất và cho thuê đất; quyền được lựa chọn hình thức giao đất và cho thuê đất, quyền sử dụng đất được giao có thu tiền, quyền thuê đất trả tiền hàng năm và 1 lần, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Bất cập về giá đất, quản lý Nhà nước về giá đất.
- Bất cập về chính sách thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
Nhận xét:
uật Đất đai năm (2003), uật Xây dựng (2003), Bộ uật Dân sự (2005), uật Đầu tư (2005), uật Nhà ở (2005), uật inh doanh Bất động sản (2006) đã tạo hành lang pháp lý cho việc thực hiện Nhà nước thống nhất quản lý đất đai và thị trường bất động sản, từng bước mở rộng thị trường cho người iệt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, người nước ngoài đầu tư tại iệt Nam.
ết quả đầu tư nước ngồi khơng ngừng tăng mặc dù kinh tế thế giới khó khăn qua 2 lần khủng hoảng vào các năm 1997, 2007. iệc đẩy mạnh luồng vốn đầu tư FDI sẽ mang lại hiệu quả cao cho nền kinh tế iệt Nam. ợi ích này khơng chỉ là tăng vốn đầu tư mà cịn tăng thêm hàm lượng cơng nghệ của hàng hóa, tận dụng được kinh nghiệm quản lý, giải quyết tốt vấn đề lao động và thu nhập của người lao động. Những yếu kém hiện nay trong quản lý các dự án FDI sẽ khắc phục được nếu chúng ta có những giải pháp hợp lý về quản lý tài chính và thuế.