2.3. Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
2.3.5 Phân tích những yếu tố ảnh hƣởng đến cơng tác đăng kí cấp GCN
QSDĐ quận Đống Đa
a. Những thuận lợi, khó khăn.
* Những thuận lợi.
-Về chủ trƣơng đƣờng lối, chính sách pháp luật của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở - cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đã cơ bản đầy đủ. Thực hiện chủ trƣơng của Đảng và cụ thể hóa Hiến pháp các cơ quan có thẩm quyền đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất. Bao gồm các văn bản của Trung ƣơng, Thành phố và Quận.
-Về tổ chức bộ máy: Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trƣờng Quận đƣợc thành trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng Quận đã có một cơ quan dịch vụ công về đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất, có con dấu và tài khoản riêng.
- Về tài chính của bộ máy dịch vụ cơng: Lƣơng của các cán bộ công chức trong biên chế Nhà nƣớc do ngân sách Nhà nƣớc chi trả. Lƣơng của cán bộ hợp đồng do Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trƣờng chi trả, các khoản chi phí cho cơng tác đăng ký - cấp Giấy chứng nhận nhƣ Giấy tờ, mực in, photo tài liệu, sổ sách, văn bản hành chính,... phơi Giấy chứng nhận do Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trƣờng chi trả, trên cơ sở lấy từ nguồn thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
- Về công tác tuyên truyền: Ủy ban mặt trận Tổ Quốc Quận và các tổ chức thành viên rất tích cực phổ biến tuyên truyền các chế độ, chính sách, hồ sơ, trình tự, thủ tục trong cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó làm cho ngƣời dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở khi đƣợc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất, làm cho số lƣợng cấp Giấy chứng nhận tăng thêm.
- Về cải cách hành chính: Ủy ban nhân dân Quận đã đƣa công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận là một trong những cơng tác cần đƣợc cải cách hành chính, đơn giản hóa thủ tục hành chính. Đã thành lập bộ phận nhận và trả kết quả hành chính theo cơ chế “một cửa” và “một cửa liên thông” về đăng ký và cấp Giấy chứng nhận. Cán bộ của Văn phòng Ủy ban nhân dân Quận trực tiếp nhận hồ sơ và viết Giấy biên nhận hồ sơ đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, sau đó mới chuyển cho cán bộ của Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trƣờng thẩm định, do đó hạn chế đƣợc tiêu cực, phiền hà, sách nhiễu, tạo điều kiện cho cơng dân tích cực nộp hồ sơ đăng ký và cấp Giấy chứng nhận. Tạo điều kiện để hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận đƣợc công khai, công bằng, dân chủ, với mọi tầng lớp nhân dân.
- Về trình độ đội ngũ cán bộ làm công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận: Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trƣờng có cán bộ biên chế có trình độ quản lý đất đai, cử nhân địa chính, có cán bộ lâu năm làm công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, do đó rất vững vàng trong khâu thẩm định hồ sơ. Đảm bảo hồ sơ thông thoát, luân chuyển kịp thời theo quy trình ISO 9001-2000.
Đa số cán bộ làm công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận rất nhiệt tình trong công việc, không phiền hà sách nhiễu, tiêu cực, cố gắng hƣớng dẫn bổ sung hồ sơ, thủ tục một lần, cùng lắm đến hai lần. Nếu lỡ hẹn đều có lời xin lỗi công dân và có trách nhiệm thực hiện, nếu lỡ hẹn lần 3 thì có trách nhiệm mang kết quả đến tận nhà giao cho công dân.
Nếu phát hiện có cán bộ gây phiền hà, sách nhiễu, tiêu cực thì lãnh đạo các cấp tập trung giải quyết ngay, tùy theo mức độ, tính chất sai phạm có thể xử lý từ phê bình, khiển trách đến buộc thôi việc.
- Về công tác chỉ đạo.
Quận ủy, Ủy ban nhân dân Quận luôn luôn quan tâm chỉ đạo công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, hàng tháng lãnh đạo Ủy ban nhân dân Quận đều báo cáo thƣờng trực Quận ủy về công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận. Ủy ban nhân dân
Quận cũng chỉ đạo Ủy ban nhân dân các phƣờng làm tốt cơng tác đo vẽ, hồn thiện hồ sơ, tuyên truyền sâu rộng trong nhân dân, chỉ đạo cán bộ địa chính phƣờng hoàn thiện hồ sơ đúng thời gian, đúng pháp luật.
* Những khó khăn.
Bên cạnh những thuận lợi nêu trên thì công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn Quận còn gặp muôn vàn khó khăn, cản trở, đó là.
- Khó khăn do quy định pháp luật chƣa rõ ràng. Một số quy định pháp luật trong các văn bản quy phạm pháp luật đang có hiệu lực thi hành quy định chƣa rõ ràng, gây khó khăn cho việc áp dụng, thực hiện ở địa phƣơng. Nhƣ: Một trong 13 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đã đƣợc quy định trong Luật đất đai 2003 là Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhƣng trong các văn bản hƣớng dẫn dƣới Luật hiện hành chƣa quy định hồ sơ, trình tự, thủ tục, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà ẩn vào hồ sơ, trình tự, thủ tục, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất (Nghị định 88/2009/NĐ-CP, Thông tƣ 17/2009/TT-BTNMT, Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT, Thông tƣ 20/2010/TT-BTNMT, Thông tƣ 16/2011/TT-BTNMT). Trong khi đó các văn bản hiện hành các tiêu đề vẫn đề các mẫu biểu hồ sơ phục vụ cho công tác đăng ký ban đầu, công tác đăng ký biến động, nhƣng mẫu biểu không rõ thủ tục đăng ký. Về chủ trƣơng đƣờng lối vẫn nêu phải phấn đấu đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đạt 100% cho ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở. Đến khâu nào là hết quá trình đăng ký cũng chƣa quy định, và kết quả đăng ký Nhà nƣớc thể hiện ở đâu, ngƣời dân có bằng chứng gì, thì chƣa đƣợc quy định rõ ràng. Đề tài luận văn cho rằng khâu đăng ký kết thúc khi Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trƣờng, thẩm định hồ sơ và kết luận hồ sơ đủ điều kiện đăng ký và chuyển hồ sơ sang Chi cục thuế để tính nghĩa vụ tài chính. Khi cơng dân nộp xong nghĩa vụ tài chính thì đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gần nhƣ miễn phí cơng dân chỉ nộp có phí
đo vẽ trích đo địa chính 800 đồng/m2
(thửa đất 100 m2 mới có 100 x 800 = 80.000 (đồng)), nhƣng Nhà nƣớc lại đƣợc lợi ích rất lớn trong việc nắm chắc, quản chặt quỹ đất, quỹ nhà ở.
- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị đinh số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 3 năm 2011. Thông tƣ hƣớng dẫn cũng không cụ thể, gây khó khăn cho địa phƣơng khi xác định nghĩa vụ tài chính, nhƣ Khoản 5 Điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ-CP đã quy định.
* Khó khăn do hồ sơ địa chính khơng đƣợc cập nhật, chỉnh lý biến động và còn thiếu.
+ 21 phƣờng đã có bản đồ địa chính cơng nghệ số và hồ sơ kỹ thuật thửa đất nhƣng cán bộ địa chính khơng cập nhật, số ít vụ việc có cập nhật nhƣng chƣa đúng quy định. Các sổ mục kê, sổ địa chính, sổ đăng ký ruộng đất, sổ theo dõi chỉnh lý biến động của một số phƣờng, có sổ cực kỳ quan trọng nhƣ sổ địa chính, sổ đăng ký ruộng đất nhƣng hiện nay sổ địa chính khơng có, sổ đăng ký ruộng đất thì việc nghiệm thu mang tính pháp lý chƣa đảm bảo. Sổ không có dấu, không đủ dấu, không có dấu giáp lai, việc chỉnh lý không đúng quy định, kể cả bản đồ giải thửa, bản đồ địa chính các thời kỳ cũng vậy.
- Khó khăn do Đất vƣờn tạp đã ghi trong Giấy chứng nhận, nhƣng hồ sơ kèm theo không đầy đủ.
+ Đất vƣờn tạp đã ghi trong Giấy chứng nhận, nhƣng trong diện tích đất thổ cƣ và thời hạn sử dụng lâu dài, chƣa đủ yếu tố để xếp loại vào nhóm đất nông nghiệp nhƣng cũng chƣa đủ yếu tố xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp - đất ở theo pháp luật.
+ Khoản 1 Điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trong trƣờng hợp thửa đất ở có vƣờn, ao, nhƣng khi áp dụng tại địa phƣơng rất khó khăn do nhiều nguyên nhân.
+ Trong thực tế rất khó thực hiện việc miễn tiền sử dụng đất vì không đủ hồ sơ theo quy định tại Khoản 1 Điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, do đó công dân phải nộp số tiền rất lớn từ 500 triệu đến 2, 5 tỷ đồng, trong đó đất thổ cƣ thực tế đã sử dụng trƣớc ngày 18 tháng 12 năm 1980, gây bức xúc trong dƣ luận.
- Khó khăn do chất lƣợng hồ sơ.
Chất lƣợng hồ sơ do cán bộ địa chính phƣờng giúp cho Ủy ban nhân dân phƣờng lập hiện còn thấp. Đặc biệt là hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu (còn gọi là cấp mới) khi nộp về một cửa quận, số hồ sơ phải bổ sung đến 70% gây khó khăn cho công tác cập nhật, thông báo thông tin cho công dân, nếu không kịp thời gây bức xúc cho công dân.
- Khó khăn do trình độ cán bộ chƣa cao, chƣa đều, nhƣng công tác ở phƣờng ba năm trở lên phải luân chuyển đi phƣờng khác.
Theo quy định tại Khoản 21 Điều 8 Nghị định số 158/2007/NĐ-CP ngày 27/10/2007 của Chính phủ quy định danh mục các vị trí cơng tác và thời hạn định kỳ chuyển đổi vị trí cơng tác đối với cán bộ, công chức, viên chức và Quyết định 05/2008/QĐ-BNV ngày 26 tháng 11 năm 2008 của Bộ trƣởng Bộ Nội vụ về việc ban hành danh mục các vị trí cơng tác của cán bộ, cơng chức, viên chức không giữ chức vụ lãnh đạo, quản lý trong ngành tổ chức Nhà nƣớc phải thực hiện định kỳ chuyển đổi, thì cơng chức địa chính – xây dựng cơng tác ở phƣờng cứ 3 năm trở lên là phải luân chuyển đi phƣờng khác, hay đơn vị khác. Do đó cán bộ địa chính phƣờng (cơng chức địa chính – xây dựng) khơng chăm lo hoặc rất ít chú ý đến cơng tác lƣu trữ hồ sơ quản lý đất đai của phƣờng nói chung, cũng nhƣ công tác lập, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính nói riêng chƣa nói đến việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
b. Các mặt đạt được và chưa được
* Đạt đƣợc
Từ kết quả phân tích số liệu trên ta có thể thấy rằng với sự cố gắng của đội ngũ cán bộ địa chính quận Đống Đa, cùng với sự quan tâm của các cấp lãnh đạo
chính quyền từ phƣờng, quận cho đến thành phố đã giúp cho công tác cấp GCN tại quận Đống Đa thu đƣợc kết quả đáng kể, cụ thể là:
+ Về cơ bản toàn quận đã hồn thành cơng tác kê khai đăng ký nhà ở đất ở ban đầu cho đối tƣợng là nhà ở, đất ở thuộc sở hữu tƣ nhân. Nhà ở của Nhà nƣớc và của các tổ chức (theo NĐ61/CP) cũng đang gấp rút hoàn thành kê khai đăng ký trong những năm tới.
+Đƣợc sự quan tâm của Đảng và Nhà nƣớc, cùng các cấp đã thực sự coi trong công tác quản lý đất đai, nhà ở nói chung, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở nói riêng. Hệ thống văn bản pháp luật và các quy định ban hành phù hợp với thực tế quá trình xét duyệt cấp GCN.
+Nhà nƣớc đầu tƣ một lƣợng tiền vốn cho công tác quản lý đất đai, đo đạc bản đồ lập hồ sơ cũng nhƣ công tác cấp GCN.
+Đội ngũ cán bộ địa chính đƣợc từng bƣớc kiện tồn, đƣợc nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ đáp ứng vời yêu cầu công việc.
+Nếu nhƣ trƣớc đây việc kê khai đăng ký hồ sơ do cán bộ địa chính phƣờng làm, tổ chức kê khai đăng ký cho dân tại địa điểm và thời gian quy định thì hiện nay thủ tục đƣợc đơn giản hoá cho ngƣời dân tự kê khai hồ sơ tại nhà rồi nép lại.
Khâu xét duyệt cũng đƣợc đơn giản. Trƣớc đây tất cả các hồ sơ đều phải đƣợc Hội đồng xét duyệt thông qua, mà Hội đồng chỉ làm việc theo các kỳ họp, gây chậm trễ cho việc xét duyệt. Hiện nay Hội đồng Quận chỉ xét duyệt cho những trƣờng hợp phức tạp, còn những trƣờng hợp bình thƣờng do phòng Địa chính quận chịu trách nhiệm xét duyệt.
+Công tác tuyên truyền phổ biến về pháp luật đất đai và những thông tin liên quan đƣợc thực hiện rộng khắp trên sóng phát thanh, truyền hình, cũng nhƣ báo chí giúp nâng cao nhận thức của dân về công tác cấp GCN nói riêng, công tác quản lý đất đai nói chung.
* Những tồn tại và nguyên nhân.
Kết quả thực hiện cấp GCN tại quận Đống Đa còn chƣa cao và còn nhiều khó khăn. Qua quá trình tìm hiểu phân tích số liệu điều tra và quá trình thực tập tại
phòng địa chính quận Đống Đa em đã nhận thấy một số khó khăn tồn tại của công tác này và các nguyên nhân chủ yếu sau:
+Về văn bản chính sách của Nhà nước: trong quá trình thực hiện cấp GCN
việc áp dụng các văn bản chính sách của Nhà nƣớc còn chung chung, thiếu cơ sở thực tiễn, kém đồng bộ với nhau. Các văn bản đƣa ra đều phải qua quá trình áp dụng thực tế và hầu hết đều phải sửa đổi bổ sung, thậm chí thay thế sau một thời gian.
+Về điều kiện giấy tờ hồ sơ cho công tác cấp GCN
Do lịch sử quản lý đất đai và nhà ở tại quận Đống Đa rất phức tạp. Rất nhiều trƣờng hợp chủ sử dụng nhà đất không có giấy tờ hợp lệ. Vì thế khi xét duyệt gặp rất nhiều khó khăn trong khâu thẩm tra, kéo dài thời gian xét duyệt. Đây là một cản trở lớn đến tiến độ cấp GCN. Nguyên nhân là do tình trạng mua bán chuyển nhƣợng nhà đất diễn ra thƣờng xuyên mà đa phần là chuyển nhƣợng chui. Thêm vào đó là tình trạng lấn chiếm, đất nhẩy dù, xây dựng nhà trái phép không phép nên thông tin nhà đất không đƣợc quản lý đầy đủ trong hệ thống sổ sách. Nếu có thì do hồ sơ kê khai đã cách khá lâu nên luôn có những thông tin mới biến động trong khoảng thời gian đó khiến cho hồ sơ kê khai bị lạc hậu, luôn phải bổ sung thay đổi thông tin. Nguyên nhân này cũng làm mất nhiều thời gian cho công tác chuẩn bị xét duyệt, gây khó khăn cho việc thực hiện đúng tiến độ cấp GCN.
+ Về nhận thức:
Về phía cơ quan, cán bộ địa chính còn quá cầu tồn, sợ trách nhiệm nên chƣa