3.2 Những vƣớng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
3.2.1. Giải pháp về chính sách pháp luật
Cơ sở pháp lý chung của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà là nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ và một số các nghị định, quy định khác có liên quan nhƣ Nghị định 45/CP năm 1996 về truy thu các loại thuế và tiền sử dụng đất, nghị định 87/CP năm 94 về khung giá các loại đất.. Tại thành phố Hà Nội nói chung và địa bàn quận Đống Đa nói riêng thì căn cứ pháp lý gần gũi nhất là quyết định 69/99 của UBND thành phố quy định về trình tự thủ tục kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đô thị. Việc áp dụng các văn bản này trong công tác kê khai xét duyệt cấp GCN bƣớc đầu đạt đƣợc một số thành tựu đáng kể. Tuy nhiên trong quá trình áp dụng vẫn nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, Nhà nƣớc phải có các chính sách, các văn bản hƣớng dẫn cụ thể để giải quyết các vấn đề này. Chƣa kể đến một số nghị định, quy định đƣa ra những ý kiến khác nhau, không thống nhất nhau đối với cùng một vấn đề. Chẳng hạn nhƣ theo nghị định 45/CP thì thời điểm đƣợc xem xét để nép tiền sử dụng đất là khi đƣa đất vào sử dụng nhƣng theo thông tƣ 57/TC/TCT thì thời điểm xem xét là thời điểm ngƣời kê khai sử dụng đất. Đây là mâu thuẫn tiêu biểu khiến cho việc áp dụng không thống nhất, đòi hỏi phải sớm sửa đổi hoặc đƣa ra quy định mới quy định lại một cách thống nhất.
Mặt khác các quy định về thủ tục hành chính khi tiến hành cấp GCN còn quá cồng kềnh, phải qua nhiều cấp, sự phân cấp khơng thích hợp với yêu cầu thực tế, thủ tục thực hiện liên quan đến nhiều cơ quan mà trong đó quy định về trách nhiệm của các cấp các ngành còn thiếu cụ thể, đôi chỗ còn chồng chéo gây mất thời gian khi thực hiện. Thực tế này đòi hỏi Nhà nƣớc phải quy định lại rõ ràng trách nhiệm từng cấp, rút ngắn một số khâu, một số thủ tục không cần thiết đảm bảo tinh giảm tối đa các thủ tục hành chính nhƣng vẫn đảm bảo tính pháp lý của cơng việc.
Hoàn thiện các văn bản pháp luật, quy định cụ thể chi tiết, hạn chế đến mức thấp nhất các xung đột pháp luật giữa các văn bản pháp luật với nhau cùng điều chỉnh một vấn đề.
* Cần xem xét sửa đổi khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất, Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai 2003 - hiện hành đã quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất”. Xét về góc độ pháp lý thì quy định trên đã khẳng định khi ngƣời sử dụng đất mà đƣợc đăng ký là đƣợc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đã đƣợc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thì Nhà nƣớc có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, điều này đồng nghĩa với việc ngƣời sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy đăng ký quyền sử dụng đất bao hàm cả khâu kê khai, đăng ký, thực hiện nghĩa vụ tài chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó cần sửa đổi Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai hiện hành nhƣ sau: Đăng ký quyền
sử dụng đất là việc người sử dụng đất làm các thủ tục kê khai đăng ký và được Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phịng Tài ngun mơi trường có thẩm quyền xác nhận đã được đăng ký. Sau khi đăng ký ngƣời sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật thì đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chứng nhận quyền sử dụng đất). Kể từ khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ngƣời sử dụng đất mới có quyền sử dụng đất hợp pháp, Nhà nƣớc có trách nhiệm bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
Cùng với việc đăng ký quyền sử dụng đất, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở cũng đƣợc quy định chi tiết cụ thể nhƣ vậy, trong Bộ luật đất đai hay Luật Nhà ở.
Tóm lại để ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở có quyền sử dụng - sở hữu hợp pháp thì phải qua 3 khâu, trong sơ đồ dƣới đây:
Hình 3.1: Sơ đồ ba khâu trong quá trình đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
+ KÊ KHAI, ĐĂNG KÝ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
Phù hợp với Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003 đã đƣợc sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật liên quan đến đầu tƣ xây dựng cơ bản, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2009, nhƣ sau:
“20. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất là Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
* Sửa đổi, bổ sung Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25 tháng 5 năm 2007 Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, để địa phƣơng dễ thực hiện.
Trong Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã xác định thế nào là chủ trƣơng thu hồi đất theo Điều 49 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, địa phƣơng áp dụng tƣơng đối dễ khi tiến hành các thủ tục hay từ chối tiến hành các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất. Nhƣng từ ngày 01 tháng 10 năm 2009 ngày Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13 tháng 08 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ, thì Điều 49 Nghị định 84/2007/NĐ-CP xác định thế nào là chủ trƣơng thu hồi đất hết hiệu lực thi hành, từ đó đến nay (tháng 10 năm 2012) vẫn chƣa có hƣớng dẫn bổ sung. Do đó việc xem xét cấp Giấy chứng nhận hay không cấp Giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp bị điều chỉnh bởi Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, địa phƣơng tạm dừng, gây bức xúc trong dƣ luận.
* Thống nhất thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng, giữa Luật công chứng và các văn
bản pháp luật khác, nhƣ Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai.
+ Theo quy định pháp luật, việc chuyển quyền sử dụng đất phải đƣợc lập thành hợp đồng và phải có chứng nhận, hay chứng thực của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền thì mới hợp lệ. Một yếu tố không thể thiếu là hiệu lực của hợp đồng, hiệu lực của hợp đồng là giá trị bắt buộc thi hành đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng. Tuy nhiên hiện nay có nhiều văn bản pháp luật khác nhau cùng điều chỉnh thời điểm hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất dẫn đến mâu thuẫn khi áp dụng, gây khó khăn cho ngƣời dân và các cơ quan Nhà nƣớc. Thông thƣờng, sau khi bên chuyển quyền và nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện hồn tất thủ tục cơng chứng hợp đồng, thì tiếp tục thực hiện việc đăng ký trƣớc bạ sang tên tại Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng Quận. Nhƣng trong thực tiễn, có hợp đồng công chứng ghi: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng”, hoặc “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký” hoặc “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng và đăng ký”. Việc ghi thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, mỡi cơng chứng viên có cách giải thích và cách áp dụng pháp luật khác nhau.
+ Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng Quận đề nghị các bên giao kết hợp đồng phải quay trở lại tổ chức hành nghề công chứng nơi chứng nhận hợp đồng để sửa đổi lại điều khoản thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Cụ thể là: Tổ chức hành nghề công chứng ghi theo Khoản 3 Điều 4 của Luật công chứng hiện hành “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày đƣợc công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.”. Bởi vì,
- Một là Luật công chứng đã quy định nhƣ vậy.
- Hai là theo nguyên tắc công chứng viên khi thi hành nhiệm vụ, công vụ phải theo nguyên tắc: Công chứng viên trƣớc hết thực hiện theo Luật công chứng, trừ khi chƣa có Luật công chứng hay văn bản pháp luật của ngành công chứng chƣa quy định thì theo quy định của Bộ Luật dân sự hay quy định của ngành quản lý chuyên môn, nhà ở, đất đai,....
- Ba là khi hợp đồng đã đƣợc hai bên, hay các bên tự nguyện lập đã đƣợc công chứng mà chƣa có hiệu lực hoặc không rõ đã có hiệu lực hay chƣa thì các bên lấy cơ sở nào để yêu cầu bên kia thực hiện, và khi thực hiện chƣa xong mà xảy ra tranh chấp thì lấy cơ sở nào để giải quyết tranh chấp hợp đồng. Ví dụ bên B đặt cho bên A một khoản tiền, đến ngày tháng năm thì giao một phần nhà, đất, đến ngày tháng năm bên B đặt tiếp một khoản tiền nữa, cứ nhƣ vậy để đến khi hoàn tất việc sang tên chính chủ. Trƣớc khi sang tên chính chủ, (bên B đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì bên nào nộp thuế thu nhập cá nhân, bên nào nộp lệ phí trƣớc bạ,.... nếu hợp đồng chƣa có hiệu lực thì Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trƣờng lấy cơ sở nào hƣớng dẫn kê khai thuế, chuyển thông tin sang thuế để tính nghĩa vụ tài chính theo Thông tƣ 30/2005/TTLB-BTNMT- BTC, sau đó thông báo cho bên chịu trách nhiệm nộp,...
- Bốn là Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai 2003 - hiện hành đã quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất”...
+ Công chứng viên thì cho rằng: Theo quy định tại Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai thì: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trƣờng. Thứ tự ƣu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất đƣợc xác định theo thứ tự đăng ký tại Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trƣờng”. Do đó đã ghi thời điểm có hiệu lực của hợp đồng công chứng (văn bản công chứng) ở ba cách nêu trên.
Vậy cơ quan lập pháp, hay cơ quan có thẩm quyền cần có văn bản quy định thống nhất thời điểm hợp đồng mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực, cụ thể là sửa đổi quy định tại Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai thống nhất với quy định tại Khoản 3 Điều 4 của Luật công chứng: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày đƣợc
công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.” Là phù hợp, dễ thực hiện, đảm bảo tính pháp lý, giảm phiền hà, đảm bảo cơng bằng xã hội và pháp luật mới thực sự đi vào cuộc sống.
* Sửa đổi, bổ sung Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị đinh số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 3 năm 2011 và Thông tƣ của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thi hành. Sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ-CP theo hƣớng: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn, chiếm trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 17 tháng 12 năm 1980, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn, chiếm từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 trở về trƣớc đến ngày 01 tháng 9 năm 1945.... Từ đó mới có mức tính thu tiền sử dụng đất cho hợp lý, phù hợp với hình thức sở hữu đất đai của Việt Nam các thời kỳ.
Bộ Tƣ pháp chủ trì kết hợp với Bộ Tài chính, Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng ra Thông tƣ liên tịch hƣớng dẫn hồ sơ, trình tự, thủ tục, quyết định việc tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất nhƣng đã phân phối (cấp) cho hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của tổ chức làm nhà ở trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993, là đúng thẩm quyền, hay trái thẩm quyền để địa phƣơng dễ thực hiện.
* Sửa đổi, bổ sung Nghị định số 158/2007/NĐ-CP ngày 27/10/2007 của Chính phủ quy định danh mục các vị trí cơng tác và thời hạn định kỳ chuyển đổi vị trí cơng tác đối với cán bộ, cơng chức, viên chức và Quyết định 05/2008/QĐ-BNV ngày 26 tháng 11 năm 2008 của Bộ trƣởng Bộ Nội vụ về việc ban hành danh mục các vị trí cơng tác của cán bộ, cơng chức, viên chức không giữ chức vụ lãnh đạo, quản lý trong ngành tổ chức nhà nƣớc phải thực hiện định kỳ chuyển đổi, theo đó cán bộ địa chính ở phƣờng nào sẽ làm việc lâu dài ở phƣờng đó, trừ khi vi phạm pháp luật bị xử lý chuyển công tác hay thôi việc,...Đồng thời Nhà nƣớc có chế tài hạn chế đến mức thấp nhất việc gây phiền hà, sách nhiễu đối với cán bộ này, tạo điều kiện cho cán bộ địa chính (chƣởng bạ) quen, nhớ, thuộc địa bàn, quy hoạch các công trình ngầm, tham mƣu chuẩn xác cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã làm tốt công tác quản lý đất đai. Cán bộ này buộc phải chú tâm vào công tác lập, quản lý và
chỉnh lý hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính theo Thơng tƣ của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.
* Đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng chủ trì phối hợp với Bộ Tƣ pháp có Thông tƣ liên tịch hƣớng dẫn chi tiết các địa phƣơng thực hiện Khoản 4 Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, “4. Cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không đƣợc làm thủ tục công chứng, chứng thực chuyển quyền sử dụng đất đối với trƣờng hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”. Theo hƣớng thống nhất một quy trình, khi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa đất, tách thửa đất đƣợc hiểu theo quy định tại Điểm C Khoản 1 Điều 7 NĐ 181/2004/NĐ-CP về hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai: “c) Thửa đất có