Chương I : TỔNG QUAN VỀ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
3.1. Các căn cứ đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
Đểđề xuất các giải pháp để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Phú Vang cần phải dựa trên các quy định về kỹ thuật, nội dung trong các văn bản pháp luật. Các
văn bản pháp luật cần phải tuân theo để xây dựng cơ sở dữ liệu được thống kê dưới bảng sau:
Bảng 3.1: Các văn bản pháp lý trong xây dựng CSDL địa chính
STT Văn bản Giải thích
1
Thơng tư số 30/2013/TT- BTNMT
Thông tư số 30/2013/TT-BTNMT ngày 14/10/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định thực hiện lồng ghép việc đo đạc lập hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính và đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng hồ sơ địa chính, CSDL địa chính.
2
Thơng tư số 23/2014/TT- BTNMT
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3
Thông tư số 33/2017/TT- BTNMT
Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
4
Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
STT Văn bản Giải thích
5
Thơng tư số 25/2014/TT- BTNMT
Thơng tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Mơi trường quy định về bản đồ địa chính
6
Thơng tư số 75/2015/TT- BTNMT
Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT ngày 28/12/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật về cơ sở dữ liệu đất đai
7
Thông tư số 05/2017/TT- BTNMT
Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT ngày 25/4/2017 của Bộ Tài nguyên và Mơi trường quy định về quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
3.2. Giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu khơng gian địa chính
3.2.1. Thu thập, rà sốt và đánh giá
Tiến hành thu thập tồn bộ bản đồđịa chính mới nhất của các xã và các loại bản
đồđo đạc khác đã sử dụng để cấp GCN (bản đồ giải thửa) thuộc huyện Phú Vang. Sau khi thu thập được toàn bộ dữ liệu khơng gian địa chính tiến hành đánh giá và phân loại các loại bản đồđịa chính theo hệ tọa độ, năm đo, chất lượng.
Huyện Phú Vang có đầy đủ bản đồđịa chính phủ trùm lên tồn bộ diện tích của huyện, chủ yếu được xây dựng từnăm 2006, 2007, 2008; riêng thị trấn Thuận An được
đo vẽ từnăm 2000, dạng giấy và sử dụng hệ tọa độ HN-72, do đó cần phải thực hiện các nội dung hồn thiện bản đồ địa chính dạng số ở hệ VN-2000 để đồng nhất nguồn bản đồ thực hiện chỉnh lý biến động như các đơn vị hành chính cấp xã khác. Việc chuyển hệ tọa độ của thị trấn Thuận An được tiến hành như sau:
- Chuyển đổi hệ toạ độ:
Tiến hành gộp các mảnh lại theo đơn vị hành chính xã ở hệ toạđộ HN-72, thành từng file riêng. Dùng phần mềm MAPTRANS của tỉnh Thừa thiên Huế với tham số
hiệu chỉnh cho huyện Phú Vang để tính chuyển sang hệ VN-2000 cho TT. Thuận An với thông số theo bản gốc và thông sốđược quy định theo quy phạm.
- Biên tập bản đồ:
Từ các bản đồ tỷ lệ 1/1000, 1/2000 trong hệ toạ độ HN-72 đã được số hố và tính chuyển sang hệ toạđộ VN-2000 theo đơn vị hành chính xã, tiến hành đánh số chia mảnh và biên tập lại bản đồ địa chính trên hệ tọa độ VN-2000 (chỉ có số thửa tạm và diện tích). Cơng tác biên tập bản đồđược kết hợp với hồsơ địa chính thu thập được để đảm bảo kết nối dữ liệu khơng gian và thuộc tính địa chính.
Bản đồđịa chính của huyện Phú Vang hầu hết chưa được cập nhập lại từ những
năm đo vẽ, nếu được cập nhập thì chỉ được vẽ sơ sài trên bản đồ số do đó bản đồ địa chính hiện tại chưa phản ánh được hiện trạng sử dụng đất của địa phương. Để bản đồ địa chính này sử dụng được để xây dựng dữ liệu không gian cần phải thực hiện các công việc sau:
- Rà sốt lại tồn bộ các thửa đất trên bản đồ địa chính so với sổ đăng kí biến
động và các loại giấy tờ đã có: sổđại chính, mục kê,... Đối với những thửa đất có biến
động nhưng khơng làm thay đổi hình dạng thửa đất thì tiến hành cập nhập lại các thông tin biến động lên bản đồ. Đối với những biến động làm thay đổi hình dạng thửa
đất, nếu đã được cấp GCN thì căn cứ vào GCN để thực hiện chỉnh lý, nếu chưa được cấp GCN hoặc các thơng tin trên GCN khơng đủ thơng tin thì tiến hành đo vẽđể chỉnh lý lại những thửa đã biến động.
- Những xã đã thực hiện công tác dồn điền đổi thửa như xã Phú Diên, Phú Hải,
Phú Đa… mà chưa cập nhập lại trên bản đồ thì phải căn cứ vào các tài liệu dồn điền
đổi thửa để tiến hành chỉnh lý. Do đặc trưng của công tác dồn điền đổi thửa là chuyển
đổi trọn thửa đất nên không cần phải đo vẽ lại, dựa trên các tài liệu tiến hành gộp thửa và chỉnh lý trên bản đồ.
3.2.2. Xây dựng dữ liệu khơng gian địa chính
Hiện nay, huyện Phú Vang đang ứng dụng phần mềm gCadas để hỗ trợ việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính do đó việc xây dựng dữ liệu khơng gian địa chính có nhiều thuận lợi tuy nhiên vẫn gặp phải một số vấn đề cụ thể:
- Tiếp biên các đơn vị hành chính:
+ Huyện Phú Vang đã thực hiện việc phân định lại địa giới hành chính theo dự án 513, đường địa giới hành chính đã có những thay đổi so với giai đoạn trước nên bản
đồđịa chính cần phải cập nhập lại. Đường địa giới hành chính sau khi được phân định
đã được chuyển vẽ lên bản đồ địa hình. Do đó, để cập nhập lại đường địa giới trên bản
đồđịa chính chỉ cần sử dụng bản đồđịa hình đã chuyển hệ tọa độđồng nhất để chuyển vẽđường địa giới hành chính.
+ Địa giới hành chính của các xã chủ yếu là đi giữa đường, mương, hoặc sông; nên ở những khu vực này trên bản đồ hay xảy ra tình trạng bị chồng đè. Do đó, khi
thực hiện việc tiếp biên giữa các đơn vị hành chính cần phải chú ý xử lý.
- Chuẩn hóa bản đồ: Bản đồđịa chính của huyện Phú Vang được xây dựng theo Quy phạm năm 2008. Hiện nay, huyện Phú Vang đang sử dụng phần mềm gCadas để
xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mà phần mềm này lại áp dụng các quy định của Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT, do đó cần chuẩn hóa lại các lớp đối tượng của bản
đồđịa chính theo đúng quy định:
+ Tiến hành xóa “rác” trên bản đồ: loại bỏ đầu thừa, đầu thiếu tại những giao cắt, tiếp nối của đối tượng, loại bỏ lỗi chồng đè, tự cắt,...
+ Trên bản đồ địa chính của huyện Phú Vang hiện nay, lớp chỉ giới quy hoạch
đang ở level 50, nhưng theo quy định lớp chỉ giới quy hoạch phải ở level 22 do đó cần phải chuyển lại cho đúng.
+ Theo như quy phạm thì các thửa đất nếu giáp giao thơng, giáp thủy hệthì ưu
có thể tiến hành tách các lớp đối tượng thì các thửa đất, giao thơng, thủy hệ phải được thể hiện trọn thửa trên một level tức là ở lớp thửa đất phải thể hiện trọn vẹn các thửa
đất, lớp giao thông, thủy hệ phải thể hiện đầy đủ mạng lớp giao thông, thủy hệ. Ngoài ra, các thửa đất trong tờ bản đồ (kể cả giao thơng, thủy lợi) phải được khép kín để tạo thành lớp thửa đất trên cơ sở dữ liệu. Để thực hiện được cần thực hiện các bước:
* Copy tồn bộ lớp giao thơng, thủy hệ và thửa đất vào một lớp.
* Tiến hành đóng vùng thủy hệ, giao thông trên tờ bản đồ (Chú ý: Khi đóng
vùng giao thơng, thủy hệ cần tiếp biên với giao thơng, thủy hệtránh trường hợp đóng
vùng bị chồng đè).
* Khi thực hiện tạo topology cho thửa đất thì cần lưu ý chọn chế độ giữ lại thông tin cũ để giữ lại những thơng tin thửa đất đã có của bản đồ. Đối với vùng thủy hệ, giao thơng được đóng vùng và tạo topology mới thì tiến hành nhập thông tin vào bảng thông tin thửa đất.
* Đối với lớp giao thông và thủy hệ: Tiến hành tham chiếu với các lớp khác để
chỉnh lý cho đầy đủ mạng lưới giao thông thủy hệ.
- Tách các lớp đối tượng của dữ liệu thuộc tính: Bước này được trợ giúp bởi phần mềm, do đó tương đối nhanh chóng và dễ dàng, chỉ có yêu cầu nhất thiết là các
bước chuẩn hóa phải chính xác và đúng với quy định.
3.3. Giải pháp xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính
3.3.1. Thu thập tài liệu, dữ liệu
Để xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính, cần thu thập các loại giấy tờ: - Sổ mục kê, sổđịa chính, sổ cấp GCN, sổđăng ký biến động, bản lưu GCN; - Hồsơ kê khai, đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất;
- Đơn đăng ký đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cơ
quan có thẩm quyền tổ chức việc đăng ký đất đai trong thời gian xây dựng cơ sở dữ
liệu địa chính nhưng đã hết thời gian xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mà chưa hồn
thành việc đăngký đất đai.
Hiện trạng nguồn tài liệu để xây dựng dữ liệu thuộc tính của huyện Phú Vang: - Đối với GCN: Do hiện nay, huyện Phú Vang đang tiến hành cấp đổi, cấp lại toàn bộ GCN trên địa bàn huyện nên có thể thu thập được GCN và các giấy tờ khác
như: CMTND, sổ hộ khẩu, sổ đăng kí kết hơn,… Đối với những thửa đất mới được cấp GCN, Chi nhánh Văn phịng đăng kí đất đai huyện Phú Vang có giữ lại bản lưu và
các giấy tờ có liên quan.
- Đối với hồ sơ đăng ký: được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất lưu trữ
trong kho. Tuy nhiên, các loại tài liệu này không được sắp xếp, để lẫn lộn và không
được phân loại. Cần tiến hành phân loại, sắp xếp theo từng thôn cho từng xã để thuận lợi cho công tác thu thập và lưu trữ.
- Sổ địa chính: Có bản giấy đầy đủ, riêng bản số mới được cập nhập đến năm 2015 do đó cần phải tiến hành sốhóa cho đầy đủ dựa trên bản giấy.
- Đối với các loại sổ mục kê: Có hai loại giấy và số. Sổ mục kê giấy được lập theo bản đồ giải thửa, sổ mục kê mới được xuất ra từ bản đồ địa chính nhưng chưa được cập nhập thêm thông tin từ khi đo vẽ bản đồ địa chính. Dựa vào thơng tin từ sổ mục kê cũ, tham chiếu với số tờ, số thửa cũ từ đó số hóa thơng tin vào sổ
mục kê điện tử.
3.3.2. Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu
- Rà soát, đánh giá tài liệu, dữ liệu
+ Tài liệu để xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính ưu tiên sử dụng bản lưu
khơng đầy đủ thông tin, không được cập nhật chỉnh lý biến động thường xuyên thì phải lựa chọn hồsơ đăng ký đất đai đối với trường hợp còn thiếu để cập nhật.
+ Các tài liệu để cập nhật hoặc chỉnh lý biến động hồsơ địa chính gồm: hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài liệu giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
- Phân loại các thửa đất
+ Tiến hành phân loại thửa đất để thuận lợi cho việc cập nhật và lưu trữ dữ liệu khơng gian thuộc tính. Việc phân loại tn theo tiêu chí sau:
Bảng 3.2: Bảng phân loại thửa đất
STT Loại thửa đất Giải thích
1 Thửa đất loại A Thửa đất đã được cấp GCN chưa có tài sản gắn liền với đất 2 Thửa đất loại B Thửa đất đã được cấp GCN và có tài sản gắn liền với đất 3 Thửa đất loại C Thửa đất được cấp chung GCN
4 Thửa đất loại D Căn hộ, văn phòng, cơ sở dịch vụ - thương mại trong nhà chung cư hoặc nhà hỗn hợp được cấp GCN
5 Thửa đất loại E Thửa đất chưa được cấp GCN hay không được cấp GCN
+ Đối với các thửa đất chưa thực hiện đăng ký đất đai thì lập danh sách và chuyển cơ quan có thẩm quyền để thực hiện đăng ký đất đai bắt buộc theo quy định của pháp luật.
+ Đối với hồsơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được thu thập phải
được làm sạch, sắp xếp và đánh số thứ tựtheo quy định về hồsơ địa chính.
Dựa theo tình hình thực tế của huyện Phú Vang thì các loại thửa đất chủ yếu của huyện đó là các thửa đất loại A, E. Nhu cầu của người dân vềđăng kí tài sản trên
đất khơng cao nên sốlượng GCN có tài sản gắn liền với đất của huyện rất ít. Đất được cấp chung GCN cũng có sốlượng nhỏdo đất đai rộng, giá trị đất không cao và tâm lý
người dân không muốn chung GCN nên khi cấp GCN người dân thường tiến hành tách riêng thửa đất.
3.3.3. Quét giấy tờ pháp lý và xử lý tệp tin
Chế độ quét của thiết bị được thiết lập theo hệ màu RGB với độ phân giải tối thiểu là 150 DPI. Các giấy tờ pháp lý quét bao gồm:
- Đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận:
+ Giấy chứng nhận (đang sử dụng) hoặc bản lưu Giấy chứng nhận; trang bổ
sung (nếu có);
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (lần đầu);
+ Hợp đồng thuê đất đối với trường họp thuê đất của Nhà nước; + Chứng từ thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Đối với thửa đất đã thực hiện đăng ký nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc khơng được cấp Giấy chứng nhận thì qt đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận;
- Đối với trường hợp đã thực hiện dồn điền đổi thửa thì quét đơn đề nghị cấp
đổi Giấy chứng nhận, văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộgia đình, cá nhân (nếu có) và biên bản giao nhận ruộng đất theo phương
án dồn điền đổi thửa (nếu có).
- Xử lý các tệp tin quét thành tệp (File) hồsơ quét dạng số của thửa đất, lưu trữ dưới khuôn dạng tệp tin PDF (ở định dạng khơng chỉnh sửa được); chất lượng hình
ảnh số phải sắc nét và rõ ràng, các hình ảnh được sắp xếp theo cùng một hướng, hình
ảnh phải được qt vng góc, khơng được cong vênh.
3.3.4. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính
Việc xây dựng dữ liệu thuộc tính được thực hiện dựa trên cơ sở dữ liệu
khơng gian địa chính và các tài liệu đã thu thập. Công việc này được thực hiện
theo các bước sau:
+ Kiểm tra tính đầy đủ thông tin của thửa đất, lựa chọn tài liệu để lấy thông tin
ưu tiên. Đối với các thơng tin có trong GCN thì ưu tiên lấy những thơng tin đó. Nếu