3.1.1. Giải pháp về pháp luật
- Trong việc quản lý và sử dụng quỹ đất thƣờng xảy ra mâu thuẫn nên nhà nƣớc đã ban hành nhiều nghị định, thông tƣ nhằm giải quyết các mẫu thuẫn đó. Nhƣng do các thông tƣ, nghị định chỉ đƣợc ban hành trong thời gian ngắn để giải quyết nhanh các mâu thuẫn phát sinh nên chƣa có tính đồng bộ, thống nhất với nhau, từ đó dẫn đến việc khai thác kém hiệu quả quỹ đất đƣợc nhà nƣớc giao. Các bộ luật nhƣ Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật đầu tƣ, Luâ ̣t Khiếu na ̣i, tố cáo,… và các nghị định, thông tƣ hƣớng dẫn thi hành thay đổi liên tục và tồn tại một số mâu thuẫn gây khó khăn trong việc lập hồ sơ đăng ký, cấp GCNQSDĐ, từ đó ảnh hƣởng đến việc thiết lập CSDL địa chính.
Ví dụ. Tính đến đầu năm 2009, ở nƣớc ta đang có 5 loại Giấy chứng nhận tồn
tại gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai năm 2003); giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật Nhà ở); giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình (theo Luật Xây dựng); giấy chứng nhận sử dụng trụ sở thuộc sở hữu Nhà nƣớc (theo Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC của Bộ Tài chính). Mỗi loại GCN đƣợc cấp chỉ xác lập một quan hệ sử dụng hoặc sở hữu, trong khi yêu cầu đơn giản hố thủ tục hành chính, tập trung một đầu mối quản lý, tạo thuận lợi cho các quan hệ giao dịch về đất đai và tài sản trên đất là rất cấp thiết. Bản thân tên gọi của từng loại GCN cũng không đủ khả năng điều chỉnh quan hệ chung cả về quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất. Việc có quá nhiều loại GCN và do nhiều đầu mối tham gia quản lý làm phức tạp các quan hệ xã hội liên quan đến đất đai và tài sản trên đất, gây bức xúc trong nhân dân, làm lãng phí thời gian, tiền bạc của nhân dân và Nhà nƣớc.
Hiện nay, để dần khắc phục sự chồng chéo giữa các loại Giấy chứng nhận, Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về việc thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, khi triển khai nghị định trong thực tế cũng gặp rất nhiều khó khăn do thủ tục cịn phức tạp và thiếu hƣớng dẫn cụ thể.
Do đó, cần có sự ổn định và thống nhất trong hệ thống chính sách pháp luật của nhà nƣớc, đồng thời bổ sung và hoàn chỉnh cho đầy đủ nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai hiện nay nói chung và thiết lập CSDL địa chính nói riêng. Các bộ
luật, nghị định, thơng tƣ ban hành phải có sự thống nhất, và thời hạn thi hành hiệu lực lâu dài, nhằm tạo ra sự thống nhất nói chung, từ đó giải quyết đƣợc mâu thuẫn trong việc thực thi các quyết định của nhà nƣớc và thiết lập một CSDL địa chính ổn định và có tính kế thừa cao.
Ngoài ra, hệ thống văn bản pháp luật cũng cần có những quy định, lộ trình cụ thể để việc xây dựng CSDL địa chính phải đƣợc coi là cơng tác bắt buộc tại các cơ quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai, chứ không chỉ là thứ tự ƣu tiên, khuyến khích hay xây dựng mơ hình điểm ở một vài huyện nhƣ hiện nay. Song song với quá trình xây dựng, Nhà nƣớc cũng cần nghiên cứu tạo hành lang pháp lý để duy trì, khai thác CSDL địa chính cho hiệu quả, hình thành CSDL địa chính cấp quốc gia hiện đại và phục vụ đa mục tiêu.
- Để bảo đảm thực hiện việc đăng ký đất đai và xây dƣ̣ng CSDL đi ̣a chính với chất lƣợng cao nhằm đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật và pháp lý của hồ sơ địa chính, khơng chỉ địi hỏi phải triển khai thực hiện các yêu cầu về tính đầy đủ, hợp lý, đồng bộ của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật; mà cịn tính đầy đủ, phù hợp của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; tính đầy đủ, hợp lý của hệ thống định giá đất, thuế đất; giải quyết kịp thời, hiệu quả, dứt điểm các vụ việc về tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai và hoàn thiện các quy định chuẩn dữ liệu địa chính một cách thống nhất trong cả nƣớc.
- Hồ sơ địa chính là tài liệu đƣợc sử dụng thƣờng xuyên trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai. Nội dung của hồ sơ địa chính phải đƣợc thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phù hợp với hiện trạng sử dụng đất. Do đó, vấn đề quản lý và xây dựng CSDL địa chính trở nên rất dễ dàng trong mơ hình quản lý đất đai tập trung ở 1 cấp và phức tạp trong mơ hình quản lý đất đai phân thành nhiều cấp. Bởi vì, trong hệ thống quản lý nhiều cấp, việc đồng bộ về hồ sơ địa chính giữa các cấp quản lý trở thành yêu cầu nhất thiết phải thực hiện. Hồ sơ địa chính nƣớc ta đƣợc phân thành 3 cấp quản lý là tỉnh, huyện, xã. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh có chức năng lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp tỉnh; cấp bản sao hồ sơ địa chính từ hồ sơ địa chính gốc cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và ủy ban nhân dân cấp xã. Hơn nữa, ở hầu hết các nƣớc trên thế giới hệ thống đăng ký là một cấp. Vì vậy, vấn đề xây dựng CSDL địa chính thống nhất trở lên đơn giản và nhanh chóng. Ngƣợc lại, ở nƣớc ta hệ thống đăng ký 2 cấp (cấp huyện và cấp tỉnh) thì vấn đề cũng trở lên phức tạp hơn rất nhiều. Do đó, trong tƣơng lai việc đơn giản hóa bộ máy quản lý và tổ chức thực hiện để nhà nƣớc – đại diện chủ sở hữu có thể nắm bắt đƣợc các thông tin về đất đai một cách chính xác, kịp thời và đảm bảo đƣợc mối quan hệ gần gũi
giữa Nhà nƣớc và ngƣời dân là yêu cầu cấp thiết đặt ra và phù hợp với xu thế chung của thế giới. Khi đó việc thiết lập CSDL địa chính sẽ trở lên đơn giản hơn.
- Ở nƣớc ta, đối với đất, đăng ký là bắt buộc và đối với nhà ở, đăng ký là không bắt buộc. Trong khi ở các nƣớc phát triển thì đăng ký đất đai đã đạt tới mức độ tự giác tức là không bắt buộc. Đối với những ngƣời đi đăng ký thì nhà nƣớc sẽ bảo hộ về mặt pháp lý, lúc kiện tụng nhà nƣớc sẽ xác định là đã đăng ký và ranh giới của thửa đất là đến đâu. Vì vậy, hệ thống đăng ký hiện đại phải là hệ thống mà kêu gọi đƣợc ngƣời dân sử dụng nó, nó tiện lợi, mang lại lợi ích cho ngƣời dân, chứ khơng phải là một hệ thống mà buộc ngƣời dân phải đến.
Vì vậy, để hồn thiện việc đăng ký cấp GCNQSDĐ và xây dựng CSDL địa chính tại huyện Ba Vì, điều nhất thiết đầu tiên đó là chúng ta phải thực hiện nghiêm túc cơ chế "một cửa" nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính hiện nay. Trƣớc đây, mỗi lần kê khai đăng ký, các chủ sử dụng cần phải đi tới nhiều cơ quan, xác minh nhiều giấy tờ mới có thể hồn thành đƣợc. Điều này đã gây tốn kém cả về thời gian, tiền của và sức lực của công dân. Sử dụng cơ chế "một cửa" khiến các thủ tục đƣợc quy về một mối, giảm thiểu phiền hà cho tổ chức, cá nhân; chống tệ nạn quan liêu, tham nhũng, cửa quyền của cán bộ công chức. Đồng thời, nhà nƣớc cũng phải tuyên truyền vận động và hƣớng dẫn để ngƣời dân hiểu tầm quan trọng, lợi ích của việc đăng ký đất đai.
- Đăng ký ban đầu ở nƣớc ta hầu nhƣ là làm rất tốt, trong khi đăng ký biến động hồ sơ hầu nhƣ không đƣợc chỉnh lý. Hệ thống hồ sơ địa chính ở nƣớc ta gồm có 4 quyển sổ, và mỗi khi biến động chỉ ghi vào quyển sổ theo dõi biến động, 3 quyển sổ khác không cập nhật và bản đồ địa chính cũng khơng đƣợc cập nhật. Pháp luật nƣớc ta có quy định rất lỏng lẻo, nơi nào mà biến động hồ sơ đang quản lý so với thực tế vƣợt quá 40% nội dung của bản đồ địa chính thì đƣợc phép cấp kinh phí làm lại. Chính vì vậy, các nơi hầu nhƣ không cập nhật và chỉnh lý biến động mà chỉ "chờ" biến động trên 40% đƣợc nhà nƣớc cấp tiền và lập mới bản đồ địa chính. Đây là một vấn đề bất cập, gây lãng phí, tốn kém và cần có sự điều chỉnh cho hợp lý.
- Bản đồ địa chính phục vụ cho quản lý đất đai thì đối tƣợng thể hiện là thửa đất. Tuy nhiên, trong hạ tầng thông tin tồn cầu và hệ thống thơng tin quốc gia thì ngƣời ta cho rằng có 3 hệ thống quan trọng phải có là: hệ thống ảnh, hệ thống bản đồ địa hình, hệ thống bản đồ địa chính. Trong đó, hệ thống bản đồ địa chính là 1 lớp quan trọng và hữu ích hơn của hạ tầng thơng tin vì nó gắn với hoạt động của con ngƣời. Chính vì vậy, hệ thống bản đồ địa chính nó phải đáp ứng đa mục đích. Trƣớc đây, bản đồ địa chính làm ra chỉ để phục vụ quản lý đất đai, nhƣng chúng ta nhận thấy rằng quản lý thị trƣờng bất động sản cũng phải dựa trên bản đồ địa chính (trên
đó sẽ có thêm các hiện trạng về đầu tƣ) hoặc quản lý điện thoại, quản lý internet, quản lý cấp thốt nƣớc,… tất cả các u tố đó đều gắn với thửa đất. Vì vậy, bản đồ địa chính khơng chỉ phục vụ cho mục đích quản lý đất đai mà cho rất nhiều mục đích khác. Tuy nhiên, cách tiếp cận thị trƣờng ở nƣớc ta nói chung và huyện Ba Vì nói riêng hiện nay là chƣa tốt, khi tiếp cận thị trƣờng tốt thì cơ quan quản lý đất đai có thể bán bản đồ cho bên cấp thoát nƣớc, bên quản lý điện,… với giá cao, khi đó sẽ thu lại đƣợc kinh phí đầu tƣ đo vẽ ban đầu và tiếp tục có kinh phí để đo vẽ cập nhật biến động. Do đó, bên cạnh việc huyện phải tiến hành đo vẽ hệ thống bản đồ địa chính thì cũng phải có các biện pháp để tiếp cận thị trƣờng cho sản phẩm của mình.
3.1.2. Giải pháp về nhân lực
Quận, huyện là đơn vị hành chính có vai trị rất quan trọng trong cơng tác quản lý đất, thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và quản lý nhà nƣớc về đất đai tại cấp quận, huyện. Trong đó, cán bộ địa chính là cán bộ chun mơn giúp quản lý đất đai hiệu quả trên địa bàn. Vai trị của cán bộ địa chính có ý nghĩa rất quan trọng trong hệ thống tổ chức ngành Địa chính nƣớc ta, cán bộ địa chính hoạt động tốt là điều kiện để toàn ngành hoạt động hiệu quả. Chính vì vậy, u cầu kiện tồn đội ngũ này là một vấn đề cấp thiết và cần đƣợc quan tâm đúng mức trong giai đoạn hiện nay. Đặc biệt, từ khi Nghị định 88 ra đời quy định cơ quan tiếp nhận, trao trả GCN chỉ thu về một mối, trong khi thời gian tiến hành lại giảm đi để góp phần cải cách thủ tục hành chính. Điều này đặt ra vấn đề cấp bách là phải bổ sung lực lƣợng cũng nhƣ nâng cao chất lƣợng cán bộ tại các Văn phòng đăng ký đất đai. Cụ thể:
- Nâng cao năng lực trình độ chuyên môn và tin học cho cán bộ một cách thƣờng xuyên. Ví dụ, tiến hành tập huấn cho các cán bộ địa phƣơng về phần mềm quản lý hồ sơ địa chính, về viết và cấp GCNQSDĐ.
- Cùng với việc bổ sung nhân lực, cần xác định lại chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của Phịng tài ngun - mơi trƣờng và VPĐKQSDĐ. Trong điều kiện chƣa thành lập đƣợc Văn phịng đăng ký thì Phịng tài ngun và mơi trƣờng cấp huyện phải triển khai thực hiện ngay.
- Đảm bảo tính ổn định, chuyên nghiệp cho cán bộ Địa chính. Cán bộ địa chính cấp cơ sở phải công tác liên tục ở địa bàn, không luân chuyển theo nhiệm kỳ của UBND và Hội đồng nhân dân cấp hành chính, khơng kiêm nhiệm công tác khác (quản lý xây dựng đô thị, giao thơng,...)
- Đảm bảo chế độ chính sách thỏa đáng và ổn định cho cán bộ địa chính, quan tâm và có chế độ bồi dƣỡng lâu dài cho đội ngũ cán bộ hợp đồng. Bên cạnh các chính sách khuyến khích, nâng cao tinh thần trách nhiệm làm việc, cần có quy định
xử lý nghiêm minh đối với các trƣờng hợp cán bộ, cơng chức cố tình cản trở, kéo dài, gây phiền hà cho nhân dân.
- Duy trì và mở rộng quan hệ quốc tế trong công tác đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, trao đổi kinh nghiệm, nâng cao năng lực thể chế; duy trì và đẩy mạnh hợp tác trong việc cung cấp dịch vụ trong lĩnh vực quản lý đất đai.
3.1.3. Giải pháp về công nghệ
Đối với cơng tác quản lý hồ sơ địa chính thì việc áp dụng cơng nghệ tin học là một nhu cầu tất yếu, giúp tiết kiệm chi phí và thời gian. Vì vậy, giải pháp đƣa ra cho huyện Ba Vì để có thể nhanh chóng xây dựng đƣợc CSDL địa chính là cần phải:
+ Trang bị đầy đủ hạ tầng kỹ thuật cho huyện và các xã (máy tính và phần mềm chuyên ngành xây dựng CSDL địa chính).
+ Thiết lập và hồn thiện CSDL địa chính trong đó có hệ thống mạng kết nối giữa huyện và các xã.
+ Triển khai cung cấp thông tin về CSDL địa chính trên ma ̣ng Internet .
3.2. Đề xuất và thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu địa chính huyện Ba Vì
3.2.1. Đặc điểm thơng tin đất đai ở huyện Ba Vì
1. Thông tin đất đai đều đ ƣợc thể hiện vừa cả dƣới dạng thông tin địa lý vừa dƣới dạng thơng tin thuộc tính, có cấu trúc nên khối lƣợng thơng tin rất lớn, chi phí để thu thập số liệu cũng rất lớn. Khu vƣ̣c miền núi thƣờng gă ̣p nhiều khó khăn hơn so với khu vƣ̣c đô thi ̣ do nguồn kinh phí đầu tƣ ha ̣n he ̣p hơn, đi ̣a hình phƣ́c ta ̣p hơn. 2. Các thửa đất ở khu vực nông thôn và miền núi thƣờng có diện tích lớn hơn so với khu vƣ̣c đô thi ̣ dẫn đến mật độ thửa đất khơng cao. Ngồi ra, ở Ba Vì có dãy núi và vƣờn quốc gia Ba Vì với diện tích đất lớn. Do đó, cũng có một ảnh hƣởng là ranh giới thửa đất thƣờng đƣợc xác định khó khăn ngồi thực địa do diện tích các thửa lớn, dẫn đến khó khăn cho việc đảm bảo tính xác thực của dữ liệu khơng gian nên các tranh chấp về đất đai cũng thƣờng xuyên xảy ra.
3. Đặc biệt, ở các huyện trung du , miền nú i, đi ̣a hình bán sơn đi ̣a , đất thƣờng dốc, dễ bi ̣ xói mòn, trƣợt lở dẫn đến diê ̣n tích thửa đất dễ thay đổi.
4. Diện tích đất rƣ̀ng (gồm rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất), cây lâu năm, đất chƣa sử dụng chiếm tỉ lê ̣ khá lớn với diê ̣n tích tới hàng chu ̣c , trăm hecta.
5. Các biến động trên đất đai chủ yếu là việc thay đổi quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng, tách, nhập các thửa đất, cho tặng.
6. Hệ thống dữ liệu đất đai của huyện hiện nay còn chƣa đầy đủ và chƣa phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất đai. Huyện vẫn đang phải sử dụng các bản đồ giải
thửa đã lạc hậu, đo vẽ những năm 1986, bản đồ địa chính chính quy chƣa đƣợc đo vẽ.
7. Chi phí đối với xây dƣ̣ng CSDL đi ̣a chính sẽ chủ yếu (tới 80%) là cho việc xây dựng, thu thập dữ liệu. Việc cập nhật, thay đổi số liệu sẽ diễn ra hàng tháng. So với thông tin của ngành khác (nhƣ tài chính chẳng hạn) khối lƣợng biến động khơng