Qua đó cho thấy , về bản chất thì CSDL địa chính ở nƣớc ta vẫn thể hiện mối quan hệ giữa con ngƣời với các thửa đất thông qua việc quy định các quyền và nghĩa vụ của từng đối tƣợng.
Hình 1.7. Các thuộc tính cơ bản trong mơ hình CSDL địa chính ở nước ta
Thửa đất Quyền Con người ngày sinh tên tình trạng cơng dân dạng cơng ty (làm việc) giá trị diện tích nhận dạng quyền sử dụng địa chỉ nghề nghiệp quyền hợp pháp địa chỉ mục đích sử dụng đặc điểm tự nhiên
Nhƣ vậy, việc xây dựng CSDL địa chính ở nƣớc ta sẽ dựa trên một số quy định theo Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT về hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; Thơng tƣ 17/2009/TT-BTNMT về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và Thông tƣ 17/2010/TT- BTNMT quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính. Tuy nhiên, CSDL địa chính đƣợc xây dựng cũng phải gắn với các đặc điểm quản lý, sử dụng đất của địa phƣơng để thể hiện đầy đủ mối quan hệ con ngƣời – thửa đất nhằm đảm bảo cung cấp thông tin cho công tác quản lý đất đai cũng nhƣ nhu cầu của ngƣời dân, cộng đồng.
1.3. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta
1.3.1. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta
Trong tất cả các nền kinh tế, đất đai là một trong 3 nguồn lực đầu vào (lao động, tài chính, đất đai) và đầu ra là sản phẩm hàng hoá (bao gồm cả hàng hoá dịch vụ). Ba nguồn lực đầu vào này phối hợp với nhau, tƣơng tác lẫn nhau để tạo nên một cơ cấu hợp lý, quyết định tính hiệu quả trong phát triển kinh tế.
Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà nƣớc về đất đai. Để quản lý và sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả, đảm bảo đƣợc 13 nội dung về quản lý nhà nƣớc về đất đai, chúng ta cần có những yếu tố cơ bản sau:
1. Xây dựng một hệ thống chính sách - pháp luật đất đai đầy đủ, thống nhất, rõ ràng và minh bạch.
2. Xây dựng một hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả cao trong sử dụng đất và có tầm nhìn chiến lƣợc.
3. Xây dựng một hệ thống kinh tế đất minh bạch và công bằng.
4. Xây dựng một CSDL địa chính với các thơng tin chính xác, đầy đủ và đƣợc cập nhật thƣờng xuyên.
CSDL địa chính (yếu tố thứ 4) có tác động trực tiếp đến các yếu tố còn lại. Là cơ sở để cho các yếu tố còn lại vận hành một cách hiệu quả. Do đó, việc xây dựng CSDL địa chính là u cầu cơ bản đề xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại.
Hơn nữa, trong thời đại phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông tin, nhu cầu xây dựng CSDL địa chính là điều tất yếu. Nhƣ chúng ta đã biết, chỉ tính riêng trong nhóm hồ sơ địa chính phục vụ thƣờng xuyên đã có tới gần 100 đơn vị thông tin thuộc tính về thửa đất và chủ sử dụng (theo thông tƣ 17/2010/TT-BTNMT), nhƣ vậy với số lƣợng thửa đất ƣớc tính trên cả nƣớc là 20 triệu, số thông tin cần lƣu trữ và xử lý là 2 tỷ đơn vị. Đây chỉ là thơng tin mang tính hiện thời, nếu tính cả những thơng tin q khứ cần lƣu trữ thì lƣợng thơng tin là rất lớn. Với dữ liệu bản đồ, việc
áp dụng cơng nghệ cịn có ý nghĩa to lớn hơn khi công nghệ thông tin không chỉ đƣợc sử dụng để lƣu trữ mà còn đƣợc áp dụng trực tiếp để thành lập loại dữ liệu này. Ngoài ra, dữ liệu dạng số có tính nhất qn cao hơn, độ chính xác tốt hơn so với dữ liệu đƣợc xử lý bằng công nghệ tƣơng tự.
Mặt khác, việc quản lý hệ thống hồ sơ địa chính bằng cơng nghệ thơng tin cịn mang lại cho ngƣời sử dụng và quản lý những chức năng vƣợt trội nhƣ phục vụ công tác thống kê, phân tích và chiết xuất các thơng tin thứ cấp bên cạnh các chức năng cơ bản của một hệ thống hồ sơ địa chính dạng giấy là lƣu trữ và cung cấp thông tin khi cần thiết. Một số chức năng của hệ thống quản lý hồ sơ địa chính mà chỉ có cơng nghệ thơng tin mới có thể mang lại đó là: chức năng quản lý truy nhập, sao lƣu dữ liệu, mã hóa dữ liệu, kiểm tra dữ liệu, phân tích thơng tin, tra cứu và thống kê nhanh chóng.
Vì nƣớc ta trải qua một thời gian chiến tranh khá dài, nhiều lần thay đổi chế độ chính trị, hồ sơ địa chính dạng giấy biến động nhiều về chủ sử dụng đất, lại không đƣợc cập nhật, lịch sử quan hệ đất đai rất phức tạp cho nên công tác quản lý đất đai, giải quyết khiếu nại, tranh chấp khó khăn hơn rất nhiều, tạo điều kiện cho tham nhũng nảy sinh trong quản lý. Cũng theo nghiên cứu của nhiều tổ chức tƣ vấn nƣớc ngoài, độ minh bạch trong thị trƣờng bất động sản nƣớc ta đang đứng trong nhóm các nƣớc cuối bảng của các nƣớc trên thế giới. Thị trƣờng ngầm vẫn chiếm đến 50% tổng số giao dịch . Hoạt động của thị trƣờng bất đ ộng sản không tạo nên sự phát triển của khu vực tài chính , khơng khún khích thành phần tƣ nhân đầu tƣ trên đất để ta ̣o nên của cải vâ ̣t chất.
Bảng 1.1. Chỉ số tham nhũng (CPI) ở các nước trên thế giới [24]
Xếp loại
năm 2011 Nước Loại
CPI 2011 CPI 2010 CPI 2009 CPI 2008
1 New Zealand Rất minh bạch 9.5 9.3 9.4 9.3
2 Denmark Rất minh bạch 9.4 9.3 9.3 9.3 5 Singapore Rất minh bạch 9.2 9.3 9.2 9.2 7 Netherlands Minh bạch 8.9 8.8 8.9 8.9 8 Switzerland Minh bạch 8.8 8.7 9.0 9.0 14 Japan Minh bạch 8.0 7.8 7.7 7.3 16 Austria Minh bạch 7.8 7.9 7.9 8.1 32 Taiwan Khá minh bạch 6.1 5.8 5.6 5.7
43 Korea (South) Khá minh bạch 5.4 5.4 5.5 5.6
80 Thailand Thiếu minh bạch 3.4 3.5 3.4 3.5
100 Indonesia Thiếu minh bạch 3.0 2.8 2.8 2.6
112 Vietnam Kém minh bạch 2.9 2.7 2.7 2.7
154 Laos Kém minh bạch 2.2 2.1 2.0 2.0
164 Cambodia Kém minh bạch 2.1 2.1 2.0 1.8
182 Somalia Không minh bạch 1.0 1.1 1.1 1.0
Vì vậy, xây dựng một cơ sở dữ liệu địa chính thống nhất sẽ góp phần giải quyết các vấn đề trên, tạo công bằng xã hội, phát triển kinh tế, bảo vệ môi trƣờng và đáp ƣ́ng các mu ̣c tiêu sau:
- Tạo một cơ sở dữ liệu đầy đủ và thống nhất thể hiện các thông tin đến từng thửa đất nhằm đáp ứng các nhu cầu của công tác quản lý đất đai.
- Tạo công cụ để thực hiện quản lý Nhà nƣớc nhƣ xác định địa giới hành chính các cấp, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội,…
- Đáp ứng thông tin cho nhu cầu của ngƣời dân về đất đai và các nhu cầu chung về phát triển xã hội và minh bạch trong quản lý.
1.3.2. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở một số nước trên thế giới
Việc ứng dụng cơng nghệ vào xây dựng CSDL địa chính ở các nƣớc trên thế giới đã đƣợc thực hiện và đƣa vào thực tiễn thu đƣợc nhiều thành tựu khả quan. Đặc biệt, ở những nƣớc phát triển việc ứng dụng cơng nghệ (ví dụ nhƣ GIS) trong xây dựng CSDL địa chính, tính tốn giá trị đất đai đã trở nên phổ biến, phục vụ đắc lực cho công tác quản lý đất đai và phát triển của thị trƣờng bất động sản. Hiện nay, quản lý đất đai tại các nƣớc phát triển và các nƣớc có nền kinh tế mới nổi nhƣ Thụy Điển, Hà Lan đã đạt đến mức độ tƣơng đối hồn thiện, là những mơ hình quản lý mà Việt Nam cần nghiên cứu để tiếp thu các ƣu điểm một cách chọn lọc sao cho phù hợp với tình hình thực tế ở nƣớc ta.
1.3.2.1. Thụy Điển
Thụy Điển một nƣớc đã phát triển thuộc vùng Bắc Âu, hệ thống hồ sơ địa chính của Thụy Điển có những ƣu điểm sau:
Do Thụy Điển công nhận quyền sở hữu tƣ nhân về đất đai của ngƣời dân nên chỉ cần có một loại giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản (gồm: đất, nhà, tài sản gắn liền với đất). Điều này dẫn đến hệ quả: công tác đăng ký bất động sản và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản sẽ đơn giản hơn nhiều so với việc đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam.
Thuỵ Điển xây dựng đƣợc ngân hàng dữ liệu đất đai (LDBS) vào năm 1995, trong ngân hàng này mỗi đơn vị tài sản có các thơng tin sau:
- Khu vực hành chính nơi có bất động sản, địa chỉ, vị trí trên trích lục bản đồ địa chính, toạ độ của bất động sản và các cơng trình xây dựng.
- Diện tích của bất động sản. - Giá trị tính thuế.
- Tên, địa chỉ và sổ đăng ký công dân của chủ sở hữu, thơng tin về việc có bất động sản đó khi nào và nhƣ thế nào.
- Sơ đồ cơng trình xây dựng và quy định đƣợc áp dụng cho trƣờng hợp cụ thể đó.
- Số lƣợng thế chấp.
- Thông tin về quyền thông hành địa dịch.
- Các biện pháp kỹ thuật và chính thức đƣợc thực hiện, số tra cứu đến các bản đồ và các tài liệu lƣu trữ khác.
Đồng thời, LDBS đƣợc kết nối tới các CSDL địa lý của Thụy Điển thông qua hệ thống tọa độ. Các CSDL địa lý có chứa các thơng tin về địa hình, sử dụng đất, thủy văn, thực vật,...
Thơng tin cơ bản trong LDBS đƣợc cập nhật hàng ngày bởi Cơ quan đăng ký đất và Cơ quan địa chính. Ngồi ra, các cơ quan khác chịu trách nhiệm về các hoạt động xã hội sẽ cập nhật các vấn đề có liên quan đến lĩnh vực của họ. Các chính quyền địa phƣơng chịu trách nhiệm về việc lập bản đồ địa hình tỉ lệ lớn, về địa chỉ, quy hoạch sử dụng đất và các cơ quan này cũng sẽ cập nhật các thông tin vào hệ thống trên. Cơ quan quản lý hệ thống đƣờng sẽ cập nhật tin tức về các đƣờng công cộng. Cơ quan bảo vệ môi trƣờng chịu trách nhiệm về các quy định sử dụng đất dành cho môi trƣờng. Cơ quan Thuế chịu trách nhiệm về mức thuế và các thơng tin có liên quan đến dân số. Cơ quan đăng ký nhà nƣớc có trách nhiệm về các thông tin của các nhân viên làm thủ tục pháp lý,... và việc cập nhật của các cơ quan phải tuân theo luật pháp.
Hơn thế nữa, nguyên tắc cơ bản của Chính phủ Thuỵ Điển là tất cả các thơng tin có trong cơ quan Nhà nƣớc (trong đó có cả ngân hàng dữ liệu đất đai) đều phải
đƣợc công khai phục vụ cho việc tìm hiểu thơng tin miễn phí. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời dân tìm hiểu thơng tin về bất động sản mình muốn mua. Nhiều ngƣời trong xã hội sẽ thu thập thơng tin vào hệ thống của mình và bổ sung các thông tin khác, tạo thành thông tin giá trị tăng và sau đó là phát triển kinh doanh.
1.3.2.2. Hà Lan
Cơ quan đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của Hà Lan là Kadaster, đã thiết lập ra hệ thống Kadaster-on-line đƣợc đánh giá là một trong những hệ thống cung cấp thông tin đất đai thành công nhất trên thế giới với giải thƣởng Winner of the e-Europe Awards for e-Government 2005. Thông tin đƣợc cung cấp qua cổng Internet với 22 triệu lƣợt truy cập mỗi năm. Quan điểm của khách hàng về đăng ký đất là rất hài lịng với Kadaster vì:
• Gian lận: 2 vụ trong vịng 10 năm qua • Độ tin cậy
– Hàng năm có rất ít các vụ kiện
– Chuyên viên độc lập trong trƣờng hợp có các vụ án
• Nhanh
– Cấp số pháp lý trực tuyến
– Chuyển nhƣợng trong vịng 1 ngày – Thơng tin cơng bố trên internet • Rẻ
– Phí chuyển nhƣợng 90 euro – Phí đo đạc 800 euro
– Thông tin 2,95 euro
– Nộp 6% thuế chuyển nhƣợng vào ngân sách nhà nƣớc • Chắc chắn
– Đầy đủ, chính xác và mang tính thời sự [22].
Sở dĩ nhƣ vậy vì Kadaster-on-line đƣợc xây dựng trên cơ sở điều tra rất kỹ lƣỡng về nhu cầu của ngƣời sử dụng. Do đó mà mặc dù thời gian xây dựng kéo dài nhƣng khi đƣợc đƣa vào hoạt động, Kadaster-on-line đã trở thành một hệ thống hoạt động rất hiệu quả. Kadaster-on-line cung cấp 2 loại hình dịch vụ chính là:
- Kadaster-on-line cho ngƣời sử dụng chuyên nghiệp (các nhà chuyên môn)
trong lĩnh vực quản lý đất đai và bất động sản, các dịch vụ này có thu phí.
- Kadaster-on-line product cho tất cả những ngƣời dân bình thƣờng, các dịch vụ này đƣợc miễn phí.
Hình 1.9. Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan
Những năm gần đây, chúng ta có thể thấy đƣợc thực tiễn những bài học trong quản lý đất đai mà Hà Lan có đƣợc, đó là:
- Một trong thuận lợi lớn nhất của Hà Lan là sự kết hợp việc đăng ký đất với địa chính. Những chức năng này đã đƣợc sát nhập ở thế kỷ 19th. Các sơ đồ địa chính đƣợc hợp nhất năm 2004.
- Có sự chú trọng vào chất lƣợng của dữ liệu. Các dữ liệu hầu hết định dạng ở dạng số. Trong vòng 30 năm lại đây, Kadaster đã đƣợc tự động hóa và số hóa hồn tồn. Điều đó thể hiện ở việc sử dụng rộng rãi dữ liệu số qua internet, chuyển nhƣợng, mua bán điện tử, xử lý điện tử, tìm kiếm dữ liệu nhanh, và phát triển sản phẩm mới mẻ. Tất cả những điều đó sẽ làm cho chi phí tiết kiệm nhất, và chi phí chuyển nhƣợng bất động sản và thế chấp thấp.
- Có sự thống nhất các tập dữ liệu cốt yếu nhƣ dữ liệu địa chính, điều tra dân số, dữ liệu và đăng ký địa chính của các cá nhân hợp pháp, và bản đồ địa chính, địa giới. Tất cả đều có đƣợc nhờ vào key registers (đăng ký mã hóa) theo một khẩu hiệu: một lần làm, sử dụng nhiều lần.
- Kadaster là cơ quan nhà nƣớc và độc quyền. Trong vịng 15 năm lại đây, nó cũng đã cơng khai dần, và hƣớng thẳng tầm nhìn tới xã hội và ngày càng trở nên lấy khách hàng làm trung tâm hơn bao giờ hết. Giờ đây, Kadaster có mối quan hệ rất tốt với khách hàng - là các tổ chức tƣ nhân, các hiệp hội và các cơ quan nhà nƣớc và có đƣợc hình ảnh của sự tin cậy và ổn định.
Qua sự phân tích ở trên, có thể thấy rằng tất cả các quốc gia đều đang cố gắng xây dựng cho mình các cơ sở dƣ̃ liê ̣u đất đai, tuy rằng mức độ thành công rất khác nhau. Kinh nghiệm của những nƣớc đã thành công (Hà Lan, Thụy Điển ) cho thấy các hệ thống thƣờng đƣợc xây dựng dƣới dạng cổng thông tin trên mạng Internet ngày càng trở nên phổ biến và với một khẩu hiệu một lần làm, sử dụng nhiều lần. Đây thƣ̣c sƣ̣ là bài ho ̣c kinh nghiê ̣m lớn cho Viê ̣t Nam cần học tập để xây dựng CSDL địa chính phục vụ quản lý đất đai ở nƣớc ta hiệu quả hơn.
1.3.3. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam
Trong xu hƣớng chung của thế giới , hê ̣ thống quản lý đất đai ở nƣớc ta đang trong giai đoa ̣n đƣợc tin ho ̣c hóa để đảm bảo quản lý chă ̣t chẽ, thủ tục hành chính dễ dàng, tạo mối quan hệ gần gũi giữa nhà nƣớc và ngƣời dân.
Trong nhiều năm qua, các địa phƣơng đã quan tâm, tổ chức triển khai xây dựng CSDL địa chính ở nhiều địa bàn gắn với đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất. Một số tỉnh (điển hình nhƣ Đồng Nai, An Giang, Vĩnh Long)