Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

Bảng 2.5 : Số thu từ đất giai đoạn 2012-2016

6. Cấu trúc luận văn

1.2. Nội dung pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

1.2.2. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là một q trình địi hỏi sự phối hợp của các cơ quan có liên quan, đặc biệt là cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai, cấp trung ƣơng là Bộ Tài nguyên và môi trƣờng, cấp tỉnh, thành phố là Sở Tài nguyên và môi trƣờng, cấp huyện là Phòng Tài nguyên và môi trƣờng, cấp xã trực tiếp là Cán bộ địa chính xã. Do đó q trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận có trình tự, thủ tục nhất định, trong đó quy định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có liên quan. Cụ thể nhƣ sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

1. Ngƣời đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ ta ̣i: * Nơi tiếp nhâ ̣n hồ sơ:

Điều 60, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [8] quy đi ̣nh:

- Đối với nơi đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) mô ̣t cấp trƣ̣c thuô ̣c Sở tài nguyên và môi trƣờng theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì ngƣời sử dụng đất nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ.

- Đối với nơi chƣa thành lập Văn phịng đăng ký đất đai thì:

+ Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam (quy ƣớc là nhóm đối tƣợng 1) nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sƣ̉ du ̣ng đất (VPĐKQSDĐ) cấp huyê ̣n.

+ Ngƣời sƣ̉ du ̣ng đất , chủ sở hữu tài sản là tổ chức trong nƣớc , cơ sở tôn giáo, tở chƣ́c nƣớc ngồi, cá nhân nƣớc ngồi , ngƣời Viê ̣t Nam đi ̣nh cƣ ở nƣớc ngoài về đầu tƣ ta ̣i Viê ̣t Nam (quy ƣớc là nhóm đối tƣợng 2) nộp hồ sơ tại VPĐKQSDĐ cấp tỉnh.

- Ngƣời sƣ̉ du ̣ng đất , chủ sở hữu tài sản là hộ gia đình , cá nhân, cơ ̣ng đồng dân cƣ, ngƣời Viê ̣t Nam đi ̣nh cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hƣ̃u nhà ở ta ̣i Viê ̣t Nam có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

Nơi đã thành lâ ̣p bô ̣ phâ ̣n tiếp nhâ ̣n và trả kết quả (Bộ phận mơ ̣t cƣ̉a) thì VPĐKĐĐ, VPĐKQSDĐ, UBND cấp xã tiếp nhâ ̣n thông qua bô ̣ phâ ̣n mô ̣t cƣ̉a.

* Hồ sơ đề nghi ̣ cấp GCN lần đầu gồm có:

Theo Điều 8 – Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi trƣờng [2] Quy đi ̣nh về hồ sơ đi ̣a chính , hồ sơ gồm các loa ̣i giấy tờ sau:

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Nếu có nhiều ngƣời sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì kèm theo danh sách ngƣời sử dụng chung thửa đất chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất (mẫu 04b/ĐK) cùng với đơn

- Nếu cấp nhiều thửa đất nơng nghiệp vào 1 GCN thì kèm theo danh sách các thửa đất nông nghiệp cấp chung 1 GCN (mẫu 04c/ĐK) cùng với đơn - Nếu đăng ký quyền sở hƣ̃u nhiều tài sản trên cùng mơ ̣t thƣ̉a đất vào 1 GCN thì kèm theo mẫu 04d/ĐK cùng với đơn

- Nếu đăng ký quyền s ử dụng đất cho tổ chức : Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo (mẫu 08a/ĐK)

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trƣờng hợp đăng ký về quyền sử dụng đất (nếu có).

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trƣờng hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Sơ đồ nhà ở hoặc cơng trình xây dựng nếu có nhu cầu chƣ́ng nhâ ̣n quyền sở hƣ̃u nhà ở hoă ̣c công trình xây dƣ̣ng (trừ trƣờng hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, cơng trình đã xây dựng). Sơ đờ nhà ở hoă ̣c công trình xây dƣ̣ng phải có xác nhận của UBND cấp xã (đối với chủ sở hƣ̃u là nhóm đối tƣợng 1); VPĐKĐĐ hoă ̣c VPĐKQSDĐ (đới với chủ sở hữu là nhóm đối tƣợng 2);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trƣờng hợp tổ chức trong nƣớc, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2004. Nếu viê ̣c rà soát hiê ̣n tra ̣ng sƣ̉ du ̣ng đất thƣ̣c h iê ̣n cho nhiều thƣ̉a đất thì kèm theo bảng thống kê các thửa đất với Báo cáo rà soát hiện trạng quản lý, sử dụng đất (mẫu 08b/ĐK)

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

e) Đối với đơn vị lực lƣợng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh phải có quyết định của Bộ trƣởng Bộ Quốc phòng, Bộ trƣởng Bộ Cơng an về vị trí đóng qn hoặc địa điểm cơng trình; bản sao quyết định của Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tƣ lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

g) Trƣờng hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thƣớc phần diện tích thửa đất mà ngƣời sử dụng thửa đất liền kề đƣợc quyền sử dụng hạn chế.

h) Ngồi ra cịn có chứng minh thƣ nhân dân, sổ hộ khẩu (bản chứng thực);

2. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà chƣa có nhu cầu đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại các Điểm a, d, e, g và bản sao giấy tờ quy định tại các Điểm b, c và đ của mục 1 nêu trên.

Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.

3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là ngƣời sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của ngƣời sử dụng đất đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trƣờng hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trƣờng hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).

4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc giao đất để quản lý gồm có:

a) Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Văn bản của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý (nếu có);

c) Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất đƣợc giao quản lý (nếu có).

Bước 2: Kiểm tra, xác nhận thực trạng hồ sơ của UBND cấp xã

2. Trƣờng hợp hô ̣ gia đình, cá nhân, cô ̣ng đồng dân cƣ, ngƣời Viê ̣t Nam đi ̣nh cƣ ở nƣớc ngoài sở hƣ̃u nhà ở ta ̣i Viê ̣t Nam nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân

dân xã, thị trấn thì Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các cơng việc sau đây:

a) Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất , quyền sở hƣ̃u tài sản gắn liền với đất ; trƣờng hợp khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoă ̣c giấy tờ về quyền sở hƣ̃u tài sản gắn liền với đất thì kiểm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất , sở hƣ̃u tài sản; tình trạng tranh chấp sử dụng đất , quyền sở hƣ̃u tài sản ; sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã đƣợc xét duyệt.

Đối với trƣờng hợp chƣa có giấy tờ về quyền sử dụng đất , quyền sở hƣ̃u tài sản cần có phiếu lấy ý kiến khu dân cƣ về nguồn gốc và thời điểm sƣ̉ dụng đất theo mẫu số 05/ĐK.

Trƣờng hợp chƣa có bản đồ địa chính thì trƣớc khi thực hiện các cơng việc tại điểm này, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn phải thơng báo cho Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện trích đo địa chính thửa đất;

b) Công bố công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai theo mẫu 06/ĐK.

c) Gửi hồ sơ đến VPĐKĐĐ hoă ̣c Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất để thực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c và d mục 3 dƣới đây.

Bước 3: Thẩm tra, xác nhận hồ sơ tại VPĐKĐĐ hoặc VPĐKQSDĐ

3. VPĐKĐĐ hoă ̣c VPĐKQSDĐ có trách nhiệm thực hiện các nội dung công việc sau:

a) Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo yêu cầu quy định tại các điểm a và b mục 2 nêu trên đối với trƣờng hợp nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ hoă ̣c VPĐKQSDĐ;

b) Kiểm tra hồ sơ , xác minh thực địa trong trƣờng hợp cần thiết ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện đƣợc chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hƣ̃u tài sản vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

- Trƣờng hợp cần xác minh thêm thông tin về điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý về nhà ở, cơng trình xây dựng, cơ quan quản lý nông nghiệp. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đƣợc phiếu lấy ý kiến, cơ quan quản lý về nhà ở, cơng trình xây dựng, cơ quan quản lý nơng nghiệp có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Mẫu phiếu lấy ý kiến.

- Đối với những trƣờng hợp không đủ điều kiện cấp GCN: trả hồ sơ cho ngƣời sử dụng đất (nếu nộp hồ sơ tại đây); gửi trả hồ sơ cho UBND cấp xã để xã trả cho ngƣời sử dụng đất (nếu nộp hồ sơ tại xã).

- Đối với những trƣờng hợp đủ điều kiện để cấp GCN thì VPĐKQSDĐ, làm trích lục bản đồ địa chính thửa đất (hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chƣa có bản đồ địa chính).

+ Đối với những trƣờng hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì gửi số liệu địa chính sang cơ quan thuế. Cơ quan thuế xác định mức nghĩa vụ tài chính mà ngƣời sử dụng đất phải nộp , sau đó gửi thơng báo nộp tiền cho VPĐKĐĐ hoă ̣c VPĐKQSDĐ . Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm chuyển thông báo nộp tiền cho ngƣời sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền tại kho bạc hoặc nộp tại cơ quan thuế, và lấy chứng từ xác nhận đã nộp tiền. Ngƣời sử dụng đất nộp chứng từ xác nhận đã nộp tiền tại nơi nộp hồ sơ.

+ VPĐKĐĐ hoă ̣c VPĐKQSDĐ lập danh sách , in giấy chứng nhận cho những trƣờng hợp đủ điều kiện cấp GCN.

+ VPĐKĐĐ hoă ̣c VPĐKQSDĐ chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (đối với nơi chƣa có bản đồ địa chính), trình cơ quan Tài ngun và Mơi trƣờng

Bước 4: Kiểm tra, thẩm định hồ sơ, lập tờ trình tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường

- Cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng kiểm tra , thẩm định hồ sơ , lập tờ trình gửi UBND cùng cấp hoă ̣c Sở Tài nguyên và Môi trƣờng ký Quyết định cấp GCN và ký GCN.

- Trả lại cho VPĐKĐĐ hoă ̣c VPĐKQSDĐ những trƣờng hợp không đủ điều kiện và thông báo rõ lý do.

Bước 5: Ký quyết định cấp GCN và ký GCN tại cơ quan có thẩm quyền

- Lãnh đạo UBND huyện , tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng xem xét , ký Quyết định cấp GCN , ký GCN cho các đối tƣợng thuộc thẩm quyền của mình và chuyển GCN cho VPĐKĐĐ hoă ̣c VPĐKQSDĐ đất đối với trƣờng hợp đủ điều kiện.

- Đối với trƣờng hợp không đủ điều kiện thông báo rõ lý do.

Bước 6: Trao Giấy chứng nhận, trả hồ sơ

Những trƣờng hợp đƣợc cấp GCN thì đƣợc trao GCN, những trƣờng hợp khơng đủ điều kiện cấp GCN thì trả lại hồ sơ và nói rõ lý do khơng đƣợc cấp. Ngƣời sử dụng đất nộp hồ sơ ở đâu thì sẽ đƣợc trao GCN hoặc trả hồ sơ tại đó.