Bảng 2.5 : Số thu từ đất giai đoạn 2012-2016
6. Cấu trúc luận văn
1.2. Nội dung pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
1.2.3. Những điểm đổi mới quan trọng của Luật đất đai năm 2013
Luật đất đai năm 2003 và các văn bản dƣới luật đã nhanh chóng đi vào thực tế, tạo ra khung pháp lý có tính khả thi cao, có tác động mạnh mẽ và góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội trong thời gian qua. Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trƣờng ngày càng phát triển, các mối quan hệ về đất đai ngày càng phức tạp, Luật đất đai năm 2003 đã bộc lộ một số tồn tại, bất cập chủ yếu:
- Pháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan đến đất đai cịn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng khó khăn. Mặt khác, pháp luật về đất đai còn một số nội dung chƣa rõ ràng, chƣa phù hợp. Việc phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai chƣa đi đôi với quy định cơ
chế bảo đảm quản lý thống nhất của Trung ƣơng. Công tác thanh tra, giám sát thi hành pháp luật chƣa nghiêm, trong khi chế tài xử lý vi phạm pháp luật về đất đai còn thiếu và chƣa đủ mạnh để ngăn chặn các hành vi vi phạm.
- Nguồn lực về đất đai chƣa đƣợc khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc. Việc sử dụng đất ở nhiều nơi cịn lãng phí, hiệu quả thấp. Nhiều diện tích đất đã thu hồi để thực hiện các dự án đầu tƣ nhƣng tiến độ sử dụng chậm, còn để hoang phí, gây nhiều bức xúc trong xã hội. Nhiều địa phƣơng chƣa quan tâm thực hiện cơ chế tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc.
- Công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai vẫn còn hạn chế, bất cập. Quy hoạch sử dụng đất chất lƣợng chƣa cao, chƣa đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành, tính kết nối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch còn yếu. Đăng ký đất đai, đặc biệt là đăng ký biến động làm chƣa tốt.
- Các quy định của pháp luật chƣa làm rõ cơ chế thực hiện các quyền định đoạt của Nhà nƣớc với vai trò là đại diện chủ sở hữu đất đai, chƣa giải quyết hài hòa về lợi ích giữa Nhà nƣớc, ngƣời sử dụng đất và nhà đầu tƣ. Quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất chƣa đƣợc quy định đầy đủ, nhất là điều kiện thực hiện các quyền. Việc chấp hành kỷ luật, kỷ cƣơng trong quản lý, sử dụng đất chƣa nghiêm.
- Quy định pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu dẫn đến nhiều vụ việc phải giải quyết qua nhiều cấp, kéo dài; nhiều bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhƣng chƣa đƣợc thi hành; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp.
- Thị trƣờng bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất còn bộc lộ những yếu kém, không ổn định, phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” khá phổ biến. Tình trạng đầu cơ đất đai cịn xảy ra đẩy giá đất tăng cao đã có tác động khơng nhỏ đến ổn định kinh tế vĩ mô. Chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu
nhà ở, đất ở của các đối tƣợng chính sách xã hội, cán bộ cơng chức, ngƣời có thu nhập thấp. Việc cấp giấy chứng nhận đối với đất ở tại đơ Thị cịn chậm. Chính sách thuế chƣa thực hiện tốt vai trò điều tiết Thị trƣờng bất động sản.
- Thủ tục hành chính về đất đai vẫn cịn rƣờm rà, thời gian giải quyết còn dài; một số địa phƣơng còn quy định thêm thủ tục, giấy tờ, chƣa cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời cho ngƣời dân và doanh nghiệp; chƣa gắn việc thực hiện quy trình giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thủ tục về đầu tƣ và xây dựng; sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan trong việc thực hiện các thủ tục chƣa tốt.
- Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai còn chƣa đáp ứng yêu cầu thực thi nhiệm vụ, nhất là ở cấp cơ sở. Đầu tƣ xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác quản lý đất đai cịn hạn chế.
Chính vì vậy, Luật đất đai năm 2013 ra đời và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 đã có những điểm đổi mới trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣ sau:
- Luật quy định đăng ký đất đai đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất để quản lý là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị nhƣ trên giấy.
- Luật bổ sung quy định về các trƣờng hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai điện tử; bổ sung quy định trƣờng hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều ngƣời thì cấp mỗi ngƣời một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho ngƣời đại diện. Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất. Trƣờng hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trƣờng hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một ngƣời). Nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc
chồng thì đƣợc cấp đổi sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu.
- Luật đất đai 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trƣờng hợp sử dụng đất đƣợc cấp GCN; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất có và khơng có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mặc dù Luật mới quy định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc cấp theo từng thửa đất” nhƣng nếu ngƣời sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phƣờng, thị trấn mà có u cầu thì đƣợc cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.
- Một điểm mới khác liên quan đến đình, đền, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cƣ, thì đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Luật cũng quy định những trƣờng hợp có thể cấp giấy chứng nhận khi khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ theo quy định nhƣng đất đã đƣợc sử dụng ổn định từ trƣớc ngày 1/7/2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng sẽ đƣợc cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, Luật đã giao cho Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác đƣợc xác lập trƣớc ngày 15/10/1993 đƣợc xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vƣớng mắc trên thực tiễn.
- Luật đã dành Chƣơng IX. Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận và khai thác thông tin đất đai của mọi ngƣời dân.
- Luật đất đai năm 2013 đã chú trọng việc củng cố, kiện toàn, phát triển tổ chức dịch vụ cơng và tạo điều kiện cho hình thành và phát triển hệ thống của các tổ chức dịch vụ hỗ trợ cho quản lý đất đai nhƣ: văn phòng đăng
ký đất đai, tổ chức phát triển quỹ đất, tổ chức định giá đất, tổ chức đấu giá đất. Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp tạo điều kiện cho việc quản lý thống nhất từ cấp cơ sở, khẳng định rõ chức năng dịch vụ cơng của hệ thống văn phịng đăng ký đất đai trong công tác đăng ký đất đai, cấp GCN.
Cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 2013 thì đã có nhiều văn bản pháp luật do các cơ quan có thẩm quyền từ trung ƣơng đến địa phƣơng ban hành để làm cơ sở cho việc thực hiện đăng ký, cấp GCN. Sau đây là một số văn bản pháp luật hiện hành:
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tƣớng Chính phủ ban hành hiện nay có quy định về đăng ký, cấp GCN và các vấn đề liên quan gồm:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ theo đề nghị của Bộ trƣởng Bộ TN&MT quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ theo đề nghị của Bộ trƣởng Bộ Tài chính quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ : Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành ở Trung ƣơng ban hành có quy định về đăng ký, cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ TN&MT quy định về GCN;
- Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ TN&MT quy định về HSĐC;
- Thông tƣ số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ TN&MT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/08/2014 của Bộ TN&MT về việc cơng bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nƣớc của Bộ TN&MT.
Văn bản của địa phƣơng:
- Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 về ban hành Quy định một số nội dung về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vƣờn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cƣ sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/06/2017 về ban hành Quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thƣớc, diện tích đất ở tối thiểu đƣợc phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội.