Bảng 2.5 : Số thu từ đất giai đoạn 2012-2016
6. Cấu trúc luận văn
2.3. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
2.3.1. Thuận lợi
- Nhận thức đƣợc vai trò và tầm quan trọng của công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong quản lý đất đai, dƣới sự tập trung lãnh đạo của các cấp ủy đảng từ Thị xã đến cơ sở, UBND thị xã đã chỉ đạo Hội đồng tuyên truyền phổ biến pháp luật gồm Phòng Tƣ pháp, Phòng Tài nguyên và Mơi trƣờng, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất, Thanh tra Thị xã tổ chức các Hội nghị tuyên truyền đến 15 xã, phƣờng và các Hội viên Hội nông dân Thị xã với sự tham gia của khoảng 3000 ngƣời/năm để kịp thời tuyên truyền, giải
thích, đối thoại đến cơng dân trực tiếp có vƣớng mắc về cấp GCN. UBND thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên Môi trƣờng thƣờng xuyên có văn bản hƣớng dẫn, tháo gỡ khó khăn vƣớng mắc.
- UBND Thị xã thƣờng xuyên chỉ đạo rà sốt thủ tục hành chính lĩnh vực TNMT theo hƣớng đơn giản, gọn nhẹ, đảm bảo thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân khi thực hiện giao dịch, đảm bảo đúng pháp luật đồng thời phát hiện những bất cập để báo cáo thành phố xem xét. Các thủ tục hành chính đƣợc công khai, niêm yết để thực hiện, tổ chức tiếp nhận phản ánh, kiến nghị của ngƣời dân thƣờng xuyên bằng việc cơng khai số điện thoại “đƣờng dây nóng”, phát hiện kịp thời những khó khăn, vƣớng mắc để xử lý, tháo gỡ. Đối với công tác đăng ký biến động, tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đã thành lập Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hành chính theo cơ chế “một cửa”. Ngƣời sử dụng đất đƣợc lựa chọn nơi nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai có thể ở Chi nhánh hoặc Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội. Thời gian giải quyết thủ tục hành chính về đăng ký biến động đất đai giảm 1/3 so với trƣớc đây, thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhƣợng, cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất trƣớc đây là 21 đến 30 ngày thì nay chỉ cịn 10 đến 15 ngày.
- Việc ứng dụng công nghệ thông tin đƣợc UBND Thị xã, VPĐKĐĐ rất quan tâm nhƣ chỉ đạo, điều hành, giám sát toàn bộ hoạt động một cửa bằng một hệ thống camera, phiếu ý kiến của cơng dân…. Để ngƣời dân có thể tiếp cận đƣợc những ứng dụng công nghệ mới, UBND Thị xã, VPĐKĐĐ đã lắp đặt một hệ thống bảng điện tử cảm ứng để ngƣời dân có thể tra cứu các thủ tục hành chính, máy quét mã vạch để ngƣời dân có thể tra cứu xem hồ sơ của mình đã giải quyết đƣợc đến đâu, tất cả các thông tin liên quan đến hồ sơ đều đƣợc thể hiện một cách chi tiết, nhanh chóng và dễ hiểu.
- Về phía Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai: với tổng số lƣợng cán bộ là 15 ngƣời, 03 cán bộ có trình độ thạc sỹ, 10 cán bộ có trình độ đại học (trong đó có 03 cán bộ đang theo học thạc sỹ), có thể thấy rằng đội ngũ cán bộ thực hiện công tác đăng ký biến động có trình độ chun mơn, nghiệp vụ cao. Mặt khác phần lớn các cán bộ đều là ngƣời tại địa phƣơng nên nắm rất rõ địa bàn, đây cũng là điều kiện thuận lợi trong công tác thẩm định thực địa. Đội ngũ cán bộ tuổi còn khá trẻ nên rất năng động, tích cực học hỏi và nhiệt tình trong cơng việc.
- Trình độ dân trí và hiểu biết pháp luật đất đai của ngƣời dân trên địa bàn Thị xã khá, ngƣời sử dụng đất ý thức đƣợc vai trị của cơng tác đăng ký biến động đất đai nên thƣờng xuyên chủ động liên hệ với Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để đƣợc hƣớng dẫn thực hiện thủ tục biến động.
2.3.2. Khó khăn
* Hồ sơ địa chính là thành phần quan trọng trong việc xem xét cấp GCN lần đầu. Hiện tại, Thị xã Sơn Tây vẫn chƣa xây dựng đƣợc cơ sở dữ liệu địa chính đầy đủ, chính xác và cập nhật kịp thời. Trƣớc đây hệ thống tài liệu, hồ sơ địa chính quản lý đất đai qua các thời kỳ không đƣợc lƣu giữ và cập nhật, chỉnh lý một cách thƣờng xuyên, nhiều hồ sơ bị thất lạc mất hồ sơ gốc và thực tế cho đến nay thì việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai chƣa đƣợc quan tâm đầu tƣ nên khó khăn trong cơng tác quản lý, khai thác thông tin về đất đai phục vụ công tác cấp GCN.
Bảng 2.7: Bảng phân loại phiếu điều tra đối với cán bộ địa chính tại các phƣờng, xã
Chỉ tiêu Số
phiếu
Tỷ lệ
%
Tổng số phiếu điều tra 30 100,00
1. Chất lƣợng hồ sơ địa chính lƣu trữ tại phƣờng, xã
Đầy đủ, rõ ràng 2 6,67
Chƣa đầy đủ, đang hồn thiện 18 60,00
Phức tạp, khơng chính xác 10 33,33
2. Cập nhật hồ sơ khi có biến động
Cập nhật ngay khi có hồ sơ biến động 26 86,67
Cập nhật khơng thƣờng xun hồ sơ địa chính 4 13,33
3. Bố trí cơng việc với chun ngành đào tạo
Tốt, đúng chuyên ngành 15 50,00
Trung bình, đúng chun ngành 10 33,33
Khơng đúng chuyên ngành 5 16,67
Nhận thấy phần lớn các phƣờng trên địa bàn có tỷ lệ cấp GCN cao (trên 90%) thì hệ thống hồ sơ địa chính tƣơng đối hồn thiện, nguồn gốc sử
dụng đất xác định dễ dàng khơng phức tạp, ít có tranh chấp đất đai, hồ sơ lƣu trữ cụ thể, biến động đất đai đƣợc cập nhật thƣờng xuyên, cán bộ địa chính xã đƣợc đào tạo đúng chun ngành, có trình độ chuyên môn cao. Cịn ở những xã có tỷ lệ cấp GCN thấp hơn (nhỏ hơn 90%) thì hệ thống hồ sơ địa chính thiếu, nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, nhiều biến động không đƣợc cập nhật thƣờng xuyên, hệ thống hồ sơ lƣu trữ thiếu nên thƣờng xuyên phải dùng phiếu ý kiến khu dân cƣ để xác minh thời điểm và nguồn gốc sử dụng đất dẫn đến thời giai giải quyết hồ sơ dài. Cán bộ địa chính xã phần lớn là ban đầu khơng đúng chun ngành, sau đó học bổ sung thêm để nâng cao trình độ.
Nhìn chung, cơng tác cấp GCN lần đầu trên địa bàn thị xã còn chậm, các thửa đất còn lại chƣa đƣợc cấp GCN chủ yếu do một số nguyên nhân sau:
STT Nguyên nhân chƣa đƣợc cấp GCN
Số thửa chƣa đƣợc cấp GCN (tổng số 5089 thửa) Tỷ lệ (%)
1 Khó khăn trong việc xác định loại đất 14 0,28 2 Vƣớng mắc thỏa thuận phân chia
thừa kế 1226 24,10
3 Tranh chấp 112 2,20
4 Nằm trong quy hoạch 191 3,75
5
Đất đƣợc giao trái thẩm quyền; lấn, chiếm, tự ý chuyển mục đích; vƣớng mắc liên quan đến nộp nghĩa vụ tài chính...
3546 69,67
* Nhƣ vậy, phần lớn nguyên nhân các thửa chƣa đƣợc cấp GCN đều xuất phát từ những vƣớng mắc thừa kế, đất giao trái thẩm quyền, lấn chiếm,
phải nộp nghĩa vụ tài chính...(chiếm 93,77%); phần nhỏ cịn lại là các ngun nhân tranh chấp, quy hoạch, xác định loại đất (6,23%). Cụ thể nhƣ sau:
- Đối với đất giao trái thẩm quyền: tại khoản 19 điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai [8] đã quy định “ Trƣờng hợp ngƣời đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất đƣợc giao không đúng thẩm quyền trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2004, đất đó khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch nhƣng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận có nhà ở hoặc khơng có nhà ở thì đƣợc xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.” Tuy vậy, trên thực tế công tác cấp GCN lần đầu đối với các trƣờng hợp giao đất không đúng thẩm quyền gặp phải những vƣớng mắc sau:
+ Đất có nguồn gốc do các nông lâm trƣờng, trạm trại giao trái phép; UBND xã, hợp tác xã giao nhƣng hiện nay ngƣời sử dụng đất cũng nhƣ tổ chức giao bán trái thẩm quyền khơng cịn lƣu giữ đƣợc giấy tờ về việc giao bán, nộp tiền sử dụng đất hoặc giấy nộp tiền khơng ghi diện tích, khơng xác định đƣợc đã nộp đủ hay chƣa. Do vậy, ngƣời sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất số tiền tƣơng đối lớn.
+ Một số giấy tờ giao bán trái thẩm quyền ghi: “cho thuê lâu dài”, “cho mƣợn đất”…nhƣng bản chất là giao đất lâu dài và các hộ đã sử dụng vào mục đích đất ở ổn định, phù hợp quy hoạch. Ví dụ: các cán bộ, công nhân viên đƣợc các đơn vị quốc phòng cho mƣợn đất, các hộ đã làm nhà ở ổn định và đã nộp một khoản nghĩa vụ tài chính cho đơn vị quốc phịng . Vì vậy để tháo gỡ cần phải có sự tham gia của nhiều cơ quan nhƣ: Bộ Quốc Phòng, UBND Thành phố Hà Nội, Sở Tài ngun và Mơi trƣờng, Sở Tài chính, UBND Thị xã Sơn Tây....dẫn đến thời gian cấp GCN kéo dài.
+ Việc nộp tiền sử dụng đất đƣợc thực hiện làm nhiều lần ở các thời điểm khác nhau và nhiều ngƣời nộp khác nhau đối với 01 thửa đất dẫn đến không thống nhất về hồ sơ.
+ Diện tích hiện trạng sai lệch với diện tích đƣợc giao bán trái thẩm quyền.
- Đất tự ý chuyển mục đích: vƣớng mắc về chính sách thu nghĩa vụ tài chính: hiện nay, tại điểm b, khoản 1, điều 18 Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND TP Hà Nội [13] quy định thửa đất nông nghiệp đƣợc giao nằm xen kẹt trong khu dân cƣ (thuộc các trƣờng hợp quy định tại Khoản 3, Điều 17 Quy định này) đƣợc hình thành trƣớc ngày 01/7/2014, có diện tích đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở do UBND Thành phố quy định (theo thẩm quyền đƣợc giao tại Điểm a, Khoản 4, Điều 103 Luật Đất đai năm 2013) khi cho phép chuyển mục đích sử dụng nông nghiệp quy định tại Điểm b, Khoản 1 Điều này sang đất ở (hoặc đất thƣơng mại, dịch vụ) thì thu bằng 100% tiền sử dụng đất. Nhƣ vậy với giá đất ở trên địa bàn Thị xã nhƣ hiện nay (từ 1.260.000đ/m2 đến 16.700.000đ/m2) thì ngƣời sử dụng đất có thể phải nộp hàng trăm triệu đồng để đƣợc cấp giấy chứng nhận. Với số tiền này thì phần lớn ngƣời dân đều khơng đủ khả năng nộp. Vì những hộ gia đình tự ý chuyển mục đích sử dụng đều do khó khăn về đất ở và khó khăn về tài chính nên hộ mới vi phạm.
- Vƣớng hạn mức công nhận đất ở: Theo quy định tại điểm c khoản 1 điều 4 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của UBND thành phố Hà Nội [14], hạn mức công nhận đất ở tại Thị xã Sơn Tây là các phƣờng 180 m2; các xã 300 m2. Tuy vậy, tại bảng phụ lục phân loại xã thì Thị xã Sơn Tây bao gồm 6 xã trung du, theo điểm e khoản 1 điều 4 quyết định 20/2017/QĐ-UBND thì hạn mức cơng nhận của 6 xã này là 400 m2. Điều này gây khó khăn khi xem xét hạn mức cơng nhận đất ở tại 6 xã trung du trên địa bàn Thị xã Sơn Tây là 300m2 hay 400m2.
- Một số trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất có lấn chiếm đất nhƣng cơ quan Nhà nƣớc không đủ căn cứ để chứng minh vi phạm do hệ thống bản đồ, tài liệu không đƣợc nghiệm thu và khơng thể hiện các kích thƣớc thửa đất.
- Đất đang có tranh chấp với thửa đất liền kề; chƣa thống nhất phân chia thừa kế trong gia đình. UBND các xã, phƣờng đã nhiều lần hòa giải
nhƣng không thành. Một số hộ dân chƣa quan tâm đến việc cấp giấy chứng nhận QSD đất do đó khơng đăng ký cấp giấy chứng nhận.
- Đối với các trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngƣời mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc đã mua bán viết tay qua nhiều chủ, thất lạc biên lai, hóa đơn...nên phải nộp nhiều tiền sử dụng đất. Đối với trƣờng hợp ngƣời mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc đã hoàn thành xong thủ tục mua nhà thì nộp tại Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội nên ngƣời dân ngại đi lại và hoàn thiện hồ sơ.
- Chƣa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan nhƣ trong công tác xác định hành lang bảo vệ các cơng trình hạ tầng, kỹ thuật liên quan đến cấp GCN, văn bản trả lời còn chậm...
- Một số xã, phƣờng giáp ranh các xã thuộc các huyện lân cận chƣa đƣợc bàn giao lại đất, dù hộ khẩu đã đƣợc chuyển về Thị xã Sơn Tây, ví dụ nhƣ khu đất Đồng Cỏ Ba Vì.
* Tốc độ đơ thị hóa và phát triển kinh tế diễn ra mạnh cũng gây ra khơng ít những vấn đề bất cập trong công tác quản lý đất đai, đặc biệt là tình hình vi phạm đất đai, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và thị trƣờng giao dịch ngầm (trong đó là việc chuyển quyền sử dụng đất trái quy định của pháp luật và thị trƣờng tín dụng của các tổ chức tín dụng đen).
Trong giai đoạn 2012-2016, có tổng số 17.573 hồ sơ đăng ký biến động đƣợc giải quyết, trong đó có 8.312 hồ sơ đăng ký biến động chuyển quyền QSDĐ, đính chính, chuyển mục đích sử dụng đất và 9.261 hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy vậy, trên thực tế vẫn tồn tại 527 trƣờng hợp (chiếm 2,9% tổng số biến động) đã đi đăng ký biến động nhƣng chƣa đƣợc chấp nhận do nhiều nguyên nhân nhƣ: thiếu giấy tờ hợp pháp, đất nằm trong quy hoạch hoặc hành lang an toàn giao thông, tự ý chuyển mục đích, tranh chấp,lấn chiếm…
Bảng 2.8: Phân loại các trƣờng hợp đăng ký biến động chƣa đƣợc chấp nhận giai đoạn 2012-2016
ĐVT: Trường hợp
TT Nguyên nhân Số biến động đăng ký chƣa đƣợc chấp nhận
Tỷ lệ (%)
1 Thiếu giấy tờ hợp pháp 180 34,2
2 Nằm trong quy hoạch hoặc
HLATGT 93 17,6
3 Tự ý chuyển mục đích 109 20,7
4 Có tranh chấp, khiếu kiện 83 15,8
5 Lấn chiếm 46 8,7
6 Khác 16 3,0
Tổng 527 100
- Biến động thiếu giấy tờ hợp pháp có 180 trƣờng hợp chiếm 34,2%. Giấy tờ hợp pháp trong những trƣờng hợp này chủ yếu là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các kết luận của Tòa án về việc phân chia quyền sử dụng đất chƣa thống nhất với thơng tin địa chính đang đƣợc lƣu trữ. Ngồi ra, các thơng tin trên giấy tờ, văn bản chuyển quyền sử dụng đất chƣa đầy đủ, thời điểm lập hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất từ nhiều năm trƣớc nhƣng chƣa đi đăng ký cấp GCN, chủ cũ đã rời khỏi địa phƣơng...
- Biến động nằm trong quy hoạch hoặc hành lang an tồn giao thơng chiếm 93 trƣờng hợp. Loại biến động này phần lớn xảy ra ở phƣờng Trung Sơn Trầm và xã Thanh Mỹ nơi có dự án mở rộng đƣờng quốc lộ 21A đi qua và là hai địa phƣơng tập trung rất đông dân cƣ.
- Tự ý chuyển mục đích là dạng biến động chiếm tỷ lệ lớn với 109 trƣờng hợp (20,7%). Rất nhiều hộ gia đình cá nhân đã tự ý chuyển mục đích từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Sau khi bị phát hiện đình chỉ, tháo dỡ, họ mới đi đăng ký xin chuyển mục đích. Tuy nhiên, các trƣờng hợp này nếu đủ điều kiện chuyển mục đích thƣờng phải nộp nhiều tiền sử dụng đất và đa số
các hộ gia đình, cá nhân khơng đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Do đó hầu hết các trƣờng hợp tự ý chuyển mục đích khi đăng ký biến động sẽ chƣa đƣợc chấp nhận.
- Đất có tranh chấp, khiếu kiện: hộ gia đình, cá nhân sẽ khơng đƣợc cơ quan có thẩm quyền cho phép đăng ký biến động khi thửa đất đang xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Có 83 trƣờng hợp đất có tranh chấp xin đăng ký tặng cho, thừa kế, tách thửa…. đều chƣa đƣợc chấp nhận.
- Đất lấn chiếm là một lý do để hộ gia đình cá nhân chƣa đƣợc chính quyền địa phƣơng cho phép đăng ký biến động. Số lƣợng trƣờng hợp đất lấn