CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ
1.3.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị
1.3.2.5. Cơ sở xác định quy mô đất đai trong việc lập quy hoạch sử dụng đất đô
e. Khu đất đặc biệt.
Khu đất đặc biệt gồm: các khu xây dựng các cơng trình đơ thị đặc biệt về cơ sở hạ tầng kỹ thuật như: bãi rác, trạm xử lý nước, trạm bơm nước, lọc nước,… các khu quân sự bảo vệ đô thị, các khu quân sự khác không trực thuộc thành phố, các khu di tích, lịch sử, khu nghĩa trang, khu rừng bảo vệ,… Các khu đất này thường được bố trí ngồi thành phố nhưng có quan hệ mật thiết tới mọi hoạt động bên trong thành phố.
Tất cả các khu trên được bố trí hài hồ với nhau trong cơ cấu tổ chức đất đai toàn thành phố.
1.3.2.5. Cơ sở xác định quy mô đất đai trong việc lập quy hoạch sử dụng đất đô thị. đô thị.
Trong thiết kế lập quy hoạch sử dụng đất cần thiết phải xác định được các yếu tố cơ bản quyết định đến sự hình thành và phát triển đơ thị.
a. Tính chất đơ thị:
Mỗi đơ thị có một tính chất riêng. Tính chất đó nói lên vai trị và nhiệm vụ của đô thị trong việc phát triển KT - XH của một vùng lãnh thổ nhất định. Đồng thời tính chất đơ thị cũng ảnh hưởng lớn đến cơ cấu nhân khẩu, bố cục đất đai, tổ chức hệ thống giao thông và công trình phục vụ cơng cộng… Do vậy việc xác định đúng đắn tính chất đơ thị sẽ tạo điều kiện xác định đúng phương hướng phát triển phải có của đơ thị, từ đó làm nền tảng cho việc định vị đúng hướng quy hoạch hợp lý cho đô thị.
Để xác định được tính chất của đơ thị, cần tiến hành phân tích một cách khoa học các yếu tố sau:
- Phương hướng phát triển KT - XH: xác định nhiệm vụ kinh tế cụ thể cho đơ thị. Từ đó căn cứ vào các chỉ tiêu kế hoạch cụ thể đối với đơ thị để xác định tính chất đơ thị.
- Vị trí của đơ thị trong quy hoạch vùng, lãnh thổ: Quy hoạch vùng, lãnh thổ xác định mối quan hệ qua lại giữa đô thị với các vùng lân cận. Chính mối quan hệ về kinh tế, sản xuất, văn hoá, xã hội xác định vai trị của đơ thị đối với vùng.
- Điều kiện tự nhiên của đô thị: trên cơ sở đánh giá những khả năng về tài nguyên thiên nhiên, điều kiện địa hình, điều kiện cảnh quan,… có thể xác định yếu tố thuận lợi nhất ảnh hưởng đến phương hướng hoạt động về mọi mặt của đô thị, ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển đơ thị.
b. Quy mô dân số đô thị:
Quy mô dân số là yếu tố quan trọng để làm cơ sở tính tốn dự kiến quy mơ đất đai cũng như bố trí các thành phần đất đai đơ thị. Do đó việc xác định quy mô dân số là một trong những nhiệm vụ cơ bản khi thiết kế QHĐT hay quy hoạch sử dụng đất đô thị. Việc tính tốn quy mơ dân số chủ yếu là theo phương pháp dự báo.
Để xác định quy mô dân số đô thị, trước tiên phải xác định thành phần nhân khẩu, cơ cấu dân cư của đơ thị đó:
- Xác định cơ cấu dân cư đô thị:
+ Xác định cơ cấu dân cư theo giới tính và lứa tuổi: nhằm nghiên cứu khả năng tái sản xuất của dân cư tạo điều kiện để tính tốn cơ cấu dân cư trong tương lai. Cơ cấu dân cư theo giới tính và lứa tuổi thường được tính theo độ tuổi lao động.
+ Xác định cơ cấu dân cư theo lao động xã hội của đô thị: thông qua việc phân dân cư đô thị thành các loại:
Nhân khẩu lao động: bao gồm:
Nhân khẩu cơ bản: là những người lao động ở các cơ sở sản xuất mang tính chất cấu tạo nên đô thị như cán bộ công nhân viên các cơ sở sản xuất công nghiệp, các cơ quan hành chính, kinh tế, viện nghiên cứu…
Nhân khẩu phục vụ: là những người lao động thuộc các xí nghiệp và các cơ sở mang tính chất phục vụ riêng cho thành phố.
Nhân khẩu lệ thuộc: là những người khơng tham gia lao động. ngồi tuổi lao động: người già, trẻ em dưới 18 tuổi, người tàn tật…
Cách phân loại trên được sử dụng để xác định quy mô dân số đô thị ở nhiều nước thông qua con đường thống kê, dự báo và cân bằng lao động xã hội.
Nghiên cứu thành phần dân cư đơ thị là một vấn đề phức tạp vì nó ln biến động. Việc nghiên cứu và đánh giá đúng sự diễn biến dân số về tất cả các mặt tạo tiền đề vững chắc cho việc quy hoạch xây dựng đô thị một cách hợp lý.
- Dự báo quy mô dân số đô thị:
Dựa vào số liệu thống kê hiện trạng về dân số trong một khoảng thời gian nhất định, tính tiếp quy mơ dân số theo phương pháp ngoại suy. Qua nghiên cứu ta thấy sự gia tăng dân số đô thị là sự tổng hợp tăng trưởng của nhiều thành phần khác nhau. Đó là sự tăng tự nhiên, tăng cơ học, tăng hỗn hợp và tăng do nhiều thành phần khác nữa.
Dân số đơ thị có thể dự báo theo cơng thức của Nguyễn Thế Bá: Pt = [(P01 + P02) . (1 + a - b + w - r)] . t . (1 + r)
Trong đó:
- Pt: số dân dự báo.
- P01: dân số nội thành nội thị.
- P02: dân số vùng lân cận sát nhập vào đô thị. - a: tỷ lệ sinh.
- b: tỷ lệ tử.
- w: tỷ lệ nhập cư, di cư.
- r: tỷ lệ dân số tạm trú so với dân số. - t: số năm dự báo [02].
c. Quy mô và tổ chức đất đai xây dựng đô thị:
Giải quyết đúng đắn việc chọn đất xây dựng có ý nghĩa quyết định đến quá trình phát triển về mọi mặt của đơ thị, đồng thời cịn ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, sinh hoạt và nghỉ ngơi của dân cư. Nó cịn có tác dụng quan trọng trong việc hạ giá thành xây dựng và quyết định bố cục không gian kiến trúc của thành phố. Để lựa chọn đất đai xây dựng đơ thị, trước hết cần phân tích đánh giá các điều kiện tác động đến đơn vị đất đai dự định xây dựng đô thị, bao gồm:
- Đánh giá các điều kiện tự nhiên: tức là đánh giá mọi yếu tố về khí hậu, địa hình, địa chất,… nhằm khai thác những điều kiện tích cực và hạn chế những ảnh hưởng bất lợi của thiên nhiên đối với đơ thị:
+ Khí hậu: khí hậu có ảnh hưởng rất lớn đến cơ cấu quy hoạch và khả năng tổ chức cuộc sống đô thị, Trong đó cần chú trọng đánh giá các yếu tố: gió, nắng, nhiệt độ, độ ẩm, chế độ mưa…
+ Điều kiện địa hình: có ý nghĩa quan trọng đến phương hướng phát triển tương lai của đô thị. Vấn đề tổ chức đất đai xây dựng đô thị, các hoạt động sản xuất, đời sống đô thị… đều chịu ảnh hưởng của địa hình.
+ Điều kiện địa chất cơng trình: việc chọn đất xây dựng cần dựa vào cường độ chịu nén của nền đất cho từng loại cơng trình cụ thể để xác định chiều cao cơng trình.
+ Điều kiện địa chất thuỷ văn: xác định độ sâu của mực nước ngầm. Bên cạnh đó nghiên cứu khả năng cung cấp nước cho thành phố để xác định phương án cung cấp nước phục vụ sản xuất và sinh hoạt.
- Đánh giá điều kiện hiện trạng: việc nghiên cứu tình hình hiện trạng cần chú ý đến những vấn đề sau:
+ Đặc điểm của các cơ sở sản xuất cơng nghiệp và thủ cơng nghiệp: tình hình sản xuất, lực lượng, quy mơ…
+ Mạng lưới cơ sở hạ tầng kỹ thuật: tình hình sử dụng và khả năng phát triển các mạng lưới đó trong khu vực quy hoạch.
+ Tình hình dân số: sự phân bố các thành phần dân cư, nguồn lao động, tỷ lệ phát triển kinh tế …
+ Hệ thống các cơng trình phục vụ công cộng: quy mô, trạng thái, cơ cấu phục vụ của các ngành y tế, giáo dục, thương nghiệp, văn hố, thể thao, hành chính, chính trị…
Sau khi đánh giá từng yếu tố của điều kiện tự nhiên, điều kiện hiện trạng khu đất, ta phải đánh giá tổng hợp các yếu tố của đô thị thông qua việc phân loại đất đai theo mức độ thuận lợi, ít thuận lợi và khơng thuận lợi.
Bên cạnh việc đánh giá đó thì khu đất được chọn cũng cần phải thoả mãn một số yếu tố sau:
+ Đủ diện tích đất xây dựng đơ thị trong giai đoạn quy hoạch từ 10 đến 25 năm, kể cả đất dự trữ.
+ Khu vực phải đảm bảo các nguồn cung cấp nước sạch và những điểm xả nước bẩn sinh hoạt, sản xuất và nước mưa một cách thuận tiện.
+ Đất đai xây dựng không nằm trong phạm vi ô nhiễm nặng do chất độc hố học, phóng xạ, tiếng ồn…
+ Vị trí đất đai xây dựng có liên hệ thuận tiện với hệ thống đường giao thông, đường ống kỹ thuật điện nước.
+ Đất xây dựng đô thị cố gắng không chiếm dụng hoặc hạn chế chiếm dụng đất canh tác, đất nơng nghiệp và tránh các khu vực có tài ngun khống sản, khu nguồn nước, khu khai quật di tích cổ, các di tích lịch sử và các di sản văn hố.
+ Nếu chọn vị trí của điểm dân cư để cải tạo và mở rộng thì cần hạn chế lựa chọn chỗ đất hoàn toàn mới, thiếu các trang bị kỹ thuật đô thị. Phải đảm bảo đầy đủ điều kiện phát triển và mở rộng của đô thị trong tương lai.
Dự báo về quy mô đất đai đô thị:
Trên cơ sở đánh giá hiện trạng sử dụng đất đơ thị, quy mơ, tính chất đơ thị, dự báo về dân số đô thị, quy phạm về quy hoạch, tiến hành dự báo quy mô đất đai cho phát triển đô thị.
Nhu cầu đất phát triển đơ thị có thể tính theo cơng thức trong tài liệu đào tạo, bồi dưỡng về quy hoạch sử dụng đất đai của tổng cục địa chính:
Z = N . P Trong đó:
- Z: là diện tích đất phát triển đơ thị - N: số dân tăng lên theo dự báo
- P: định mức đất dùng cho một khẩu đô thị năm quy hoạch [65]. Các chỉ tiêu đất đai quy định đối với các khu chức năng trong đô thị:
Các chức năng đơ thị chiếm một diện tích nhất định trong đơ thị. Tỷ lệ các diện tích đất của các khu chức năng cần cân đối tránh lãng phí, quy định chỉ tiêu đất đối với từng loại chức năng dựa vào quy mô dân số đô thị và loại đô thị như sau:
Bảng 1: Chỉ tiêu đất khu dân dụng
Loại đô thị
Đất khu dân dụng (m2/người) gồm đất:
Ở Giao thơng Cơng trình
cơng cộng Cây xanh
Toàn khu dân cư
I – II 25 - 28 19 - 21 4 - 5 6 - 7 54 - 61
III – IV 35 - 45 16 - 20 3 - 4 7 - 9 61 - 78
V 45 - 55 10 - 12 3 - 3,5 12 - 14 >80
(Nguồn:Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 1997 [1].)
Bảng 2: Chỉ tiêu đất giao thông trong khu dân dụng
Loại đơ thị Diện tích đất (m2/người) Mạng đường Bến, bãi đỗ xe I - II 15,5 - 17,5 3,5 III - IV 13,5 - 16,5 3 - 3,4 V 8 - 10 3 - 3,4
Bảng 3: Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở
Loại đô thị
Chỉ tiêu đất (m2/người) cho:
Nhà ở Sân, đường Cơng trình
công cộng Cây xanh Cộng
I – II 19 - 21 2 - 2,5 1,5 - 2 3 - 4 25 - 28
III – IV 28 - 35 2,5 - 3 1,5 - 2 3 - 4 35 - 45
V 37 - 47 3 1,5 3 - 4 45 - 55
(Nguồn:Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 1997[1].)
Bảng 4: Chỉ tiêu đất công nghiệp, kho tàng đô thị (kể cả đất dự phịng phát triển)
Loại đơ thị Đất công nghiệp
(m2/người). Đất kho tàng (m2/người). I 25 - 30 3 - 4 II 20 - 25 3 - 4 III 15 - 20 2 - 3 IV - V 10 - 15 1,5 - 1,0
Bảng 5: Tỷ lệ các loại đất trong khu công nghiệp
Loại đất Tỷ lệ (% diện tích tồn khu)
Nhà máy 50 - 60
Các khu kỹ thuật 2 - 5
Cơng trình hành chính, dịch vụ, nghiên cứu 2 - 4
Giao thông 15 - 20
Cây xanh 10 - 15
(Nguồn:Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 1997[1].)
Bảng 6 Chỉ tiêu đất cây xanh đơ thị
Loại đơ thị
Diện tích cây xanh tồn đơ thị (m2/người)
Diện tích cây xanh sử dụng cơng cộng (m2/người)
Toàn khu dân
dụng Khu ở
I, II 10-15 5-8 3-4
III, IV 7-10 7-8 3-4
V 7-10 12-14 3-4
CHƯƠNG 2:
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT THỊ TRẤN YÊN VIÊN