3.2.3.2 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo Quy hoạch sử dụng đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 - 2030 sử dụng đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 - 2030
Căn cứ quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26 /7/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc Phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050; Quyết định số 688/QĐ-UBND ngày 30/01/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu đô thị N9, tỷ lệ 1/5000; Quyết định số 165/QĐ-UBND ngày 09/01/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị N9, tỷ lệ 1/5000. Địa điểm: thị trấn Yên Viên, các xã: Yên Viên, Yên Thường, Đình Xuyên, Ninh Hiệp, Dương Hà, Phù Đổng - huyện Gia Lâm, các xã: Dục Tú, Xuân Canh, Mai Lâm, Đông Hội - Huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội,
Khu đơ thị mới nằm phía Đơng Bắc trung tâm thành phố Hà Nội.
*Ranh giới:
- Phía Tây Bắc là tuyến đường nối cầu Tứ Liên với đường cao tốc Hà Hội – Thái Nguyên
- Phía Nam và Tây Nam là đường đê sông Đuống
- Phía Đơng là đường Vành đai 3, qua cầu Phù Đổng - đi Lạng Sơn
- Phía Đơng Bắc là phân khu đô thị GN khu vực huyện Đông Anh, huyện Gia Lâm.
*Quy mô:
Tổng diện tích quy hoạch phân khu đơ thị N9: khoảng 2.290ha; trong đó: + Đất xây dựng trong phạm vi dân dụng: 1969,05 ha
+ Đất xây dựng ngoài phạm vi dân dụng: 320,95 ha Dân số đến năm 2030 khoảng: 180.000 người Dân số tối đa đến năm 2050 khoảng: 200.000 người
Một lần nữa, thị trấn Yên Viên lại được thay đổi quy hoạch với định hướng sử dụng và quy mơ hồn tồn mới. Thị trấn Yên Viên được quy hoạch nằm trong
khu đơ thị có quy mơ lớn hơn, tập trung hơn, hiện đại hơn và với mật độ xây dựng đảm bảo các tiêu chí, quy chuẩn xây dựng Việt nam hiện hành, khu đô thị N9.
Định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo quy hoạch phân khu đô thị mới được thể hiện:
Đối với đất nhà ở xây dựng mới được nghiên cứu xây dựng đồng bộ hiện đại về: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hình thức kiến trúc, chất lượng sống cao; tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan được kết nối hài hòa với khu vực hiện có của thị trấn, khai thác các hình thức kiến trúc truyền thống, gìn giữa giá trị văn hóa đặc trưng và đảm bảo tuân thủ các quy định hiện hành. Nhà ở được phát triển đa dạng với các loại hình nhà ở chung cư, liền kề, biệt thự...
Đối với đất công nghiệp, kho tàng hiện có khơng phù hợp với quy hoạch phân khu, sẽ được từng bước di dời đến khu vực tập trung theo quy định của cơ quan có thẩm quyền, Quỹ đất sau khi di dời sẽ được thực hiện theo quy hoạch được duyệt.
Đối với đất an ninh quốc phòng trên địa bàn thị trấn sẽ được thực hiện theo dự án riêng do cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.
Đối với đất nghĩa trang nghĩa địa và mộ hiện có tại khu vực không phù hợp quy hoạch, được di dời quy tập đến các khu nghĩa trang tập trung của Thành phố.
Khai thác cảnh quan mặt nước sông Đuống tạo khu đô thị ven sông.
Trục đường Hà Huy Tập, Quốc lộ 3 - thị trấn Yên Viên là một trong những tuyến quan trọng của khu đơ thị, với điểm nhìn quan trọng trên tuyến Hà Huy Tập, khu vực bên bờ sông Đuống.
Thị trấn n Viên mở rộng có khu cơng viên, văn hóa giải trí. Kết nối với hệ thống hành lang xanh sông Đuống. Phần dân cư cũ của thị trấn được cải tạo, chỉnh trang.
Giao thông đường sắt thị trấn Yên Viên được quy hoạch: tuyến đường sắt Yên Viên - Đông Anh được di chuyển ra phía ngồi đường Vành đai 3. Tuyến đường sắt Hà Nội - Yên Viên được cải tạo thành tuyến đường sắt quốc gia kết hợp đường sắt đô thị ( tuyến số 1), là đường sắt đôi, khổ đường 1435 mm. Ga Yên Viên
và khu khu đề pơ hiện có sẽ được mở rộng thành ga đầu mối phía Bắc với các hướng đi Lạng Sơn, Kép - Hạ Long, Lào Cai - Côn Minh và Thái Nguyên. Diện tích ga Yên Viên trong phạm vi quy hoạch khoảng 60,9ha, gồm có chức năng ga lập tàu hàng, tàu khách, đêpô sửa chữa, ga cuối tuyến đường sắt đơ thị số 1 và có thể kết hợp trung tâm tiếp vận.
Đường quốc lộ 3, đoạn qua thị trấn được cải tạo mở rộng thành đường chính đơ thị với mặt cắt ngang điển hình rộng 50m với 8 làn xe. Đường Hà Huy Tập được cải tạo mở rộng thành đường chính đơ thị với mặt cắt ngang điển hình rộng 48m với 8 làn xe. Diện tích mở rộng thị trấn Yên Viên được bố trí các bãi xe cơng cộng. Nâng cấp hệ thống thông tin liên lạc tại thị trấn thành trạm HOST Yên Viên, tổng đài vệ tinh cung cấp cho khu đơ thị.
Hình 8. Khơng gian kiến trúc cảnh quan khu đô thị N9
Với Quy hoạch phân khu đô thị N9, tỷ lệ 1/5000 đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt, trong bản quy hoạch tổng thể, tỷ lệ trung bình, chưa thể hiện ranh giới quy hoạch các đơn vị hành chính. Trong đó, diện tích đất tự nhiên của thị trấn cũ được quy hoạch gần như giữ nguyên trạng mục đích sử dụng. Diện tích đất chuyên dùng của các cơ quan xí nghiệp được chuyển mục đích sang đất ở đơ thị kết hợp thương mại hỗn hợp. Đường Hà Huy Tập được quy hoạch là trục đường chính đơ thị, được tạo điểm nhấn hai bên trục đường nên được xây dựng các nhà cao tầng tạo điểm nhấn. Diện tích đất mở rộng thị trấn là đất nông nghiệp được chuyển mục đích sang đất ở, đất giãn dân thấp tầng.
Với quy hoạch phân khu đô thị mới này, thị trấn Yên Viên không được coi là đô thị trung tâm của khu vực Bắc Đuống như trong quy hoạch gia đoạn 2008 - 2020, mà thị trấn Yên Viên được quy hoạch theo một khu quy hoạch riêng biệt, kết nối với các khu quy hoạch khác trong khu vực. Tuy nhiên, thị trấn Yên Viên vẫn là đô thị trung tâm, là đầu mối các tuyến giao thơng quan trọng, là trung tâm văn hóa với truyền thống lịch sử lâu đời của khu vực.
3.3 Đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên.
Diện tích đất tự nhiên của thị trấn (101,6 ha) là không lớn. Quỹ đất chưa sử dụng của thị trấn gần như khơng có, vì chỉ chiếm 1,2% trên tổng diện tích tự nhiên, nhưng lại chủ yếu là đất bồi ven sơng, ven đê, khó đưa vào sử dụng. Diện tích đất ở chiếm 28,16% tổng diện tích đất tự nhiên của thị trấn. Diện tích đất chuyên dùng là khá lớn, 64.3018 ha, chiếm 63,26% tổng diện tích đất tự nhiên của tồn thị trấn, diện tích đất mặt nước sơng Đuống chiếm 7,338% tổng diện tích đất tự nhiên của thị trấn. Như vậy, tổng diện tích đất tự nhiên của thị trấn gần như đã được sử dụng hết vào các mục đích cụ thể.
Với thực trạng sử dụng đất tại thị trấn Yên Viên, theo thống kê của thị trấn, từ năm 1995 đến nay (gần 20 năm) nhưng thị trấn n Viên gần như khơng có sự biến động về diện tích các loại đất. Lý do là từ thời điểm năm 1995, diện tích đất ở và diện tích đất chuyên dùng của các cơ quan xí nghiệp đã được hình thành ổn định. Mặt khác, diện tích đất tự nhiên của thị trấn khơng lớn mà diện tích đất chưa sử dụng chỉ chiếm tỷ lệ chỉ 1,2% tổng diện tích tự nhiên của toàn thị trấn. Nên trong nhiều năm, thị trấn Yên Viên không thể quy hoạch sử dụng đất hợp lý để phát triển kinh tế - xã hội của địa phương được.
Trong điều kiện vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và trong bối cảnh thị trấn Yên Viên nằm trong phân khu đô thị N9, đã được UBND thành phố Hà Nội Phê duyệt, tỷ lệ 1/5000, phù hợp với Quy hoạch chung xây dựng Thủ đơ đã được Chính phủ phê duyệt, học viên đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai tại thị trấn Yên Viên như sau:
- Với hiện trạng sử dụng đất ở trên địa bàn thị trấn như hiện nay là tương đối phù hợp với nội dung quy hoạch đã được thành phố Hà Nội phê duyệt. Nên giữ nguyên trạng mục đích sử dụng đất ở của các gia đình, cá nhân.
- Với diện tích đất chun dùng của các cơ quan, xí nghiệp đóng trên địa bàn thị trấn ( trừ đất của ngành đường sắt ), hiện tại hầu như sử dụng sai mục đích, kém hiệu quả, để hoang hóa hoặc cho thuê lại để kiếm lời làm thất thoát nguồn thu thuế của nhà nước. Nên có hướng chuyển mục đích sử dụng đất này sang đất cơng cộng
hỗn hợp, có kết hợp ở và làm trung tâm thương mại cao tầng, phù hợp với quy hoạch phân khu đã được phê duyệt. Một mặt làm thay đổi bộ mặt đô thị của thị trấn, mặt khác sử dụng tối đa lợi ích của đất, cho khả năng sinh lời cao. Có thể nói, thị trấn nằm ở vị trí trung tâm của phân khu đô thị N9, là nơi hội tụ nhiều đầu mối giao thông quan trọng của vùng nên việc đầu tư các trung tâm thương mại, văn phòng, thu hút các nhà đầu tư, kinh doanh dịch vụ - thương mại là rất hiệu quả và phù hợp với xu hướng phát triển của đất nước.
- Chợ Vân của thị trấn Yên Viên được hình thành từ lâu đời, đáp ứng được nhu cầu thương mại dân sinh cho nhân dân thị trấn hàng nhiều năm trước. Tuy nhiên, hiện nay thị trấn Yên Viên cùng các địa phương khác đang trong q trình đơ thị hóa nhanh. Các điều kiện hiện tại của chợ Vân khơng đảm bảo tiêu chí cần thiết để đáp ứng nhu cầu mua sắm, văn minh của người dân thị trấn nữa. Thị trấn Yên Viên nằm ở vị trí gần đường Hà Huy Tập nhưng sử dụng vào mục đích chợ dân sinh kém hiệu quả. Nên định hướng chuyển mục đích từ chợ dân sinh sang đất hỗn hợp, xây dựng trung tâm thương mại kết hợp khu ở, tòa nhà đa năng để khai thác được tối đa tiềm năng từ vị trí đất.
- Hiện tại, sau trụ sở UBND thị trấn Yên Viên có hồ tự nhiên, rộng, thuộc địa giới hành chính xã Yên Viên quản lý, nay đã được giao cho một đơn vị tư nhân thầu để kinh doanh. Khu hồ này nằm giữa trung tâm của thị trấn hiện tại và cũng là trung tâm của thị trấn mở rộng theo quy hoạch. UBND thị trấn Yên Viên khẩn trương kiến nghị UBND huyện và các cơ quan chức năng đưa vào quy hoạch cải tạo hồ, xây đường bao quanh hồ, tạo cảnh quan sinh thái để phục vụ nhân dân thị trấn nói riêng và nhân dân của khu vực nói chung. Đây sẽ là địa điểm sinh hoạt văn hóa, thể thao lý tưởng của nhân dân. Trường hợp để đơn vị tư nhân thuê thầu sử dụng thì phải được đầu tư cải tạo theo quy hoạch, đảm bảo mỹ quan, vừa phục vụ kinh doanh nhưng vẫn đảm bảo yếu tố cộng đồng, mọi người dân được sinh hoạt văn hóa, thể thao xung quanh hồ. Những giá trị quan trọng này thuộc sở hữu cộng đồng, không thể biến thành sở hữu tư nhân để kiếm lời cho một cá nhân hay tổ chức tư nào khác.
- Trục đường Hà Huy Tập được quy hoạch là trục chính đơ thị, sẽ được giải tỏa để mở rộng đường 48m với 8 làn xe. Khi làm đường sẽ tiến hành giải tỏa để đảm bảo mặt cắt đường theo quy hoạch. UBND thị trấn nên tuyên truyền và quản lý cấp phép hoạt động xây dựng chặt chẽ, phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế trong những năm tới để tránh việc xây dựng nhà cửa lãng phí, gây khó khăn cho cơng tác giải tỏa sau này.
3.4 Đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất thị trấn Yên Viên nhằm đáp ứng các chỉ tiêu xây dựng phát triển đô thị và kinh tế - xã hội của địa đáp ứng các chỉ tiêu xây dựng phát triển đô thị và kinh tế - xã hội của địa phương.
Từ thực trạng sử dụng đất và định hướng quy hoạch đô thị khu vực thị trấn Yên Viên, học viên xin đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất trên quan điểm mở rộng quỹ đất thị trấn Yên Viên nhằm đáp ứng các chỉ tiêu xây dựng phát triển đô thị và kinh tế - xã hội của thị trấn Yên Viên như sau:
3.4.1 Điều chỉnh địa giới hành chính, quy mơ dự án
Việc xây dựng quy hoạch, mở rộng địa giới hành chính thị trấn Yên Viên căn cứ vào quy hoạch chung thủ đô Hà Nội, các chỉ tiêu tổng quát trong Quyết định phê duyệt quy hoạch phân khu đô thị N9 của UBND thành phố Hà Nội.
- Về Ranh giới: Mở rộng diện tích đất thị trấn Yên Viên về cả 3 phía. Tăng
diện tích bề ngang của thị trấn, khắc phục tình trạng thị trấn hình dẹt, mỏng, chủ yếu ôm hai bên đường Quốc lộ 1A. Mở rộng địa giới hành chính thị trấn Yên Viên theo tim tuyến đường đô thị mới chạy bao quanh thị trấn Yên Viên, được quy hoạch trong bản đồ quy hoạch chung thành phố Hà Nội. Cụ thể:
+ Phía Tây, Tây Bắc ranh giới mở rộng đến ranh giới đất ở thơn Lã Cơi xã n Viên
+ Phía Tây và Tây Nam ranh giới mở rộng đến hết khu đất ruộng thôn Ái Mộ và làng Vân xã Yên Viên
+ Phía Đơng Bắc, và Đơng Nam ranh giới mở rộng đến tim đường bê tông nối từ đê đi Phù Đổng đến tổ Yên Tân thị trấn Yên Viên
+ Phía Bắc Đơng Bắc ranh giới mở rộng đến địa giới hành chính tỉnh Bắc Ninh, giáp đường cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên
- Quy mô:
+ Tổng diện tích đất tự nhiên sau quy hoạch: khoảng 313.2 ha + Dân số đến năm 2030 dự kiến 30 nghìn người
Trong đó: Diện tích đất ở, đất hỗn hợp: khoảng 163 ha
Diện tích đất chuyên dùng: khoảng 82.7 ha ( đất giao thông và chủ yếu đất ngành đường sắt và giao thơng )
Diện tích đất cơng viên, cây xanh, mặt nước: khoảng 66 ha Diện tích đất nơng nghiệp: 1.5 ha
3.4.2 Định hướng quy hoạch sử dụng đất hợp lý
- Quy hoạch mở rộng hai trục giao thông đối xứng tâm (theo quy hoạch chung của thành phố). Đường Hà Huy Tập được cải tạo, mở rộng thành đường chính đơ thị với mặt cắt ngang điển hình rộng 48 m với 8 làn xe. Hệ thống giao thông qua thị trấn được đấu nối đồng bộ với các trục giao thông của khu đô thị theo quy hoạch.
- Quy hoạch không gian xanh: khu công viên, văn hóa giải trí được bố trí trên khu đất ruộng mở rộng của thơn Ái Mộ xã Yên Viên. Kết nối với không gian xanh cải tạo bờ sông Đuống, xây kè kiên cố, làm đường hành lang bên sông, kết hợp làm du lịch sinh thái để khai thác lợi ích khơng gian thống mát, thơ mộng của sông Đuống. Trong không gian xanh này quy hoạch một sân vận động, khu thể dục thể thao. Quy hoạch cần đảm bảo các tiêu chí:
+ Cây xanh sử dụng công cộng: quảng trường, công viên, vườn hoa, vườn dạo...,bao gồm cả diện tích mặt nước nằm trong các khn viên các cơng trình này và diện tích cây xanh cảnh quan ven sơng được quy hoạch xây dựng thuận lợi cho người dân thị trấn Yên Viên và người dân vùng xung quanh tiếp cận và sử dụng cho