3.3 Đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên.
Diện tích đất tự nhiên của thị trấn (101,6 ha) là không lớn. Quỹ đất chưa sử dụng của thị trấn gần như khơng có, vì chỉ chiếm 1,2% trên tổng diện tích tự nhiên, nhưng lại chủ yếu là đất bồi ven sơng, ven đê, khó đưa vào sử dụng. Diện tích đất ở chiếm 28,16% tổng diện tích đất tự nhiên của thị trấn. Diện tích đất chuyên dùng là khá lớn, 64.3018 ha, chiếm 63,26% tổng diện tích đất tự nhiên của toàn thị trấn, diện tích đất mặt nước sơng Đuống chiếm 7,338% tổng diện tích đất tự nhiên của thị trấn. Như vậy, tổng diện tích đất tự nhiên của thị trấn gần như đã được sử dụng hết vào các mục đích cụ thể.
Với thực trạng sử dụng đất tại thị trấn Yên Viên, theo thống kê của thị trấn, từ năm 1995 đến nay (gần 20 năm) nhưng thị trấn n Viên gần như khơng có sự biến động về diện tích các loại đất. Lý do là từ thời điểm năm 1995, diện tích đất ở và diện tích đất chuyên dùng của các cơ quan xí nghiệp đã được hình thành ổn định. Mặt khác, diện tích đất tự nhiên của thị trấn khơng lớn mà diện tích đất chưa sử dụng chỉ chiếm tỷ lệ chỉ 1,2% tổng diện tích tự nhiên của tồn thị trấn. Nên trong nhiều năm, thị trấn Yên Viên không thể quy hoạch sử dụng đất hợp lý để phát triển kinh tế - xã hội của địa phương được.
Trong điều kiện vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và trong bối cảnh thị trấn Yên Viên nằm trong phân khu đô thị N9, đã được UBND thành phố Hà Nội Phê duyệt, tỷ lệ 1/5000, phù hợp với Quy hoạch chung xây dựng Thủ đơ đã được Chính phủ phê duyệt, học viên đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai tại thị trấn Yên Viên như sau:
- Với hiện trạng sử dụng đất ở trên địa bàn thị trấn như hiện nay là tương đối phù hợp với nội dung quy hoạch đã được thành phố Hà Nội phê duyệt. Nên giữ nguyên trạng mục đích sử dụng đất ở của các gia đình, cá nhân.
- Với diện tích đất chuyên dùng của các cơ quan, xí nghiệp đóng trên địa bàn thị trấn ( trừ đất của ngành đường sắt ), hiện tại hầu như sử dụng sai mục đích, kém hiệu quả, để hoang hóa hoặc cho thuê lại để kiếm lời làm thất thốt nguồn thu thuế của nhà nước. Nên có hướng chuyển mục đích sử dụng đất này sang đất cơng cộng
hỗn hợp, có kết hợp ở và làm trung tâm thương mại cao tầng, phù hợp với quy hoạch phân khu đã được phê duyệt. Một mặt làm thay đổi bộ mặt đô thị của thị trấn, mặt khác sử dụng tối đa lợi ích của đất, cho khả năng sinh lời cao. Có thể nói, thị trấn nằm ở vị trí trung tâm của phân khu đơ thị N9, là nơi hội tụ nhiều đầu mối giao thông quan trọng của vùng nên việc đầu tư các trung tâm thương mại, văn phòng, thu hút các nhà đầu tư, kinh doanh dịch vụ - thương mại là rất hiệu quả và phù hợp với xu hướng phát triển của đất nước.
- Chợ Vân của thị trấn Yên Viên được hình thành từ lâu đời, đáp ứng được nhu cầu thương mại dân sinh cho nhân dân thị trấn hàng nhiều năm trước. Tuy nhiên, hiện nay thị trấn Yên Viên cùng các địa phương khác đang trong q trình đơ thị hóa nhanh. Các điều kiện hiện tại của chợ Vân khơng đảm bảo tiêu chí cần thiết để đáp ứng nhu cầu mua sắm, văn minh của người dân thị trấn nữa. Thị trấn Yên Viên nằm ở vị trí gần đường Hà Huy Tập nhưng sử dụng vào mục đích chợ dân sinh kém hiệu quả. Nên định hướng chuyển mục đích từ chợ dân sinh sang đất hỗn hợp, xây dựng trung tâm thương mại kết hợp khu ở, tòa nhà đa năng để khai thác được tối đa tiềm năng từ vị trí đất.
- Hiện tại, sau trụ sở UBND thị trấn Yên Viên có hồ tự nhiên, rộng, thuộc địa giới hành chính xã Yên Viên quản lý, nay đã được giao cho một đơn vị tư nhân thầu để kinh doanh. Khu hồ này nằm giữa trung tâm của thị trấn hiện tại và cũng là trung tâm của thị trấn mở rộng theo quy hoạch. UBND thị trấn Yên Viên khẩn trương kiến nghị UBND huyện và các cơ quan chức năng đưa vào quy hoạch cải tạo hồ, xây đường bao quanh hồ, tạo cảnh quan sinh thái để phục vụ nhân dân thị trấn nói riêng và nhân dân của khu vực nói chung. Đây sẽ là địa điểm sinh hoạt văn hóa, thể thao lý tưởng của nhân dân. Trường hợp để đơn vị tư nhân thuê thầu sử dụng thì phải được đầu tư cải tạo theo quy hoạch, đảm bảo mỹ quan, vừa phục vụ kinh doanh nhưng vẫn đảm bảo yếu tố cộng đồng, mọi người dân được sinh hoạt văn hóa, thể thao xung quanh hồ. Những giá trị quan trọng này thuộc sở hữu cộng đồng, không thể biến thành sở hữu tư nhân để kiếm lời cho một cá nhân hay tổ chức tư nào khác.
- Trục đường Hà Huy Tập được quy hoạch là trục chính đơ thị, sẽ được giải tỏa để mở rộng đường 48m với 8 làn xe. Khi làm đường sẽ tiến hành giải tỏa để đảm bảo mặt cắt đường theo quy hoạch. UBND thị trấn nên tuyên truyền và quản lý cấp phép hoạt động xây dựng chặt chẽ, phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế trong những năm tới để tránh việc xây dựng nhà cửa lãng phí, gây khó khăn cho cơng tác giải tỏa sau này.
3.4 Đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất thị trấn Yên Viên nhằm đáp ứng các chỉ tiêu xây dựng phát triển đô thị và kinh tế - xã hội của địa đáp ứng các chỉ tiêu xây dựng phát triển đô thị và kinh tế - xã hội của địa phương.
Từ thực trạng sử dụng đất và định hướng quy hoạch đô thị khu vực thị trấn Yên Viên, học viên xin đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất trên quan điểm mở rộng quỹ đất thị trấn Yên Viên nhằm đáp ứng các chỉ tiêu xây dựng phát triển đô thị và kinh tế - xã hội của thị trấn Yên Viên như sau:
3.4.1 Điều chỉnh địa giới hành chính, quy mơ dự án
Việc xây dựng quy hoạch, mở rộng địa giới hành chính thị trấn Yên Viên căn cứ vào quy hoạch chung thủ đô Hà Nội, các chỉ tiêu tổng quát trong Quyết định phê duyệt quy hoạch phân khu đô thị N9 của UBND thành phố Hà Nội.
- Về Ranh giới: Mở rộng diện tích đất thị trấn Yên Viên về cả 3 phía. Tăng
diện tích bề ngang của thị trấn, khắc phục tình trạng thị trấn hình dẹt, mỏng, chủ yếu ôm hai bên đường Quốc lộ 1A. Mở rộng địa giới hành chính thị trấn Yên Viên theo tim tuyến đường đô thị mới chạy bao quanh thị trấn Yên Viên, được quy hoạch trong bản đồ quy hoạch chung thành phố Hà Nội. Cụ thể:
+ Phía Tây, Tây Bắc ranh giới mở rộng đến ranh giới đất ở thôn Lã Côi xã Yên Viên
+ Phía Tây và Tây Nam ranh giới mở rộng đến hết khu đất ruộng thôn Ái Mộ và làng Vân xã Yên Viên
+ Phía Đơng Bắc, và Đơng Nam ranh giới mở rộng đến tim đường bê tông nối từ đê đi Phù Đổng đến tổ Yên Tân thị trấn Yên Viên
+ Phía Bắc Đơng Bắc ranh giới mở rộng đến địa giới hành chính tỉnh Bắc Ninh, giáp đường cao tốc Hà Nội - Thái Ngun
- Quy mơ:
+ Tổng diện tích đất tự nhiên sau quy hoạch: khoảng 313.2 ha + Dân số đến năm 2030 dự kiến 30 nghìn người
Trong đó: Diện tích đất ở, đất hỗn hợp: khoảng 163 ha
Diện tích đất chuyên dùng: khoảng 82.7 ha ( đất giao thông và chủ yếu đất ngành đường sắt và giao thông )
Diện tích đất cơng viên, cây xanh, mặt nước: khoảng 66 ha Diện tích đất nơng nghiệp: 1.5 ha
3.4.2 Định hướng quy hoạch sử dụng đất hợp lý
- Quy hoạch mở rộng hai trục giao thông đối xứng tâm (theo quy hoạch chung của thành phố). Đường Hà Huy Tập được cải tạo, mở rộng thành đường chính đơ thị với mặt cắt ngang điển hình rộng 48 m với 8 làn xe. Hệ thống giao thông qua thị trấn được đấu nối đồng bộ với các trục giao thông của khu đô thị theo quy hoạch.
- Quy hoạch không gian xanh: khu công viên, văn hóa giải trí được bố trí trên khu đất ruộng mở rộng của thôn Ái Mộ xã Yên Viên. Kết nối với không gian xanh cải tạo bờ sông Đuống, xây kè kiên cố, làm đường hành lang bên sông, kết hợp làm du lịch sinh thái để khai thác lợi ích khơng gian thống mát, thơ mộng của sông Đuống. Trong không gian xanh này quy hoạch một sân vận động, khu thể dục thể thao. Quy hoạch cần đảm bảo các tiêu chí:
+ Cây xanh sử dụng công cộng: quảng trường, công viên, vườn hoa, vườn dạo...,bao gồm cả diện tích mặt nước nằm trong các khn viên các cơng trình này và diện tích cây xanh cảnh quan ven sơng được quy hoạch xây dựng thuận lợi cho người dân thị trấn Yên Viên và người dân vùng xung quanh tiếp cận và sử dụng cho các mục đích luyện tập TDTT, nghỉ ngơi, giải trí, thư giãn....
+ Cây xanh đường phố (cây xanh, thảm cỏ trồng trong phạm vi chỉ giới đường đỏ).
+ Tất cả các tuyến đường cấp phân khu vực trở lên đều phải trồng cây xanh đường phố.
+ Các không gian xanh trong đô thị phải được gắn kết với nhau bằng các đường phố có trồng cây và các dải cây để hình thành một hệ thống xanh liên tục.
+ Phải tận dụng đất ven hồ và mọi khoảng trống có thể được cho cây xanh. + Việc trồng cây phải không được làm ảnh hưởng tới an tồn giao thơng, khơng làm hư hại móng nhà và các cơng trình ngầm, khơng gây nguy hiểm (không trồng cây dễ gãy, đổ) không làm ảnh hưởng tới vệ sinh môi trường (không trồng các cây có tiết ra chất độc hại hoặc hấp dẫn côn trùng...).
+ Mỗi đơn vị ở xây dựng mới phải có tối thiểu một cơng trình vườn hoa (có thể kết hợp với sân thể thao ngồi trời và điểm sinh hoạt cộng đồng) phục vụ chung cho tồn đơn vị ở với quy mơ tối thiểu là 5.000m2.
- Cải tạo hồ sau trụ sở UBND thị trấn Yên Viên. Đây sẽ là không gian xanh trung tâm thị trấn, phục vụ các hoạt động thể thao, giải trí, thư giãn, các hoạt động văn hóa cộng đồng của thị trấn.
- Quy hoạch toàn bộ khu đất của các nhà máy, xí nghiệp trên địa bàn thị trấn, chuyển mục đích sử dụng từ đất chuyên dùng, sản xuất kinh doanh sang đất hỗn hợp thương mại dịch vụ kết hợp khu ở. Quy hoạch các khu này thành các trung tâm thương mại, khu ở cao cấp, sinh thái đô thị.
- Quy hoạch khu đất nông nghiệp sau mở rộng của thôn Cống Thôn, Kim Quan xã Yên Viên sang mục đích khu ở hiện đại (phục vụ giãn dân thị trấn, tái định cư, hoặc xây dựng các khu nhà liền kề kết hợp sinh thái đơ thị ).
- Chuyển đổi mục đích sử dụng khu đất nơng nghiệp của thơn Cống Thôn xã Yên Viên (giáp ranh với tổ Liên Cơ thị trấn Yên Viên, ngã tư vào khu Đê Ca xã Yên Viên thành chợ dân sinh mới cho nhân dân thị trấn. Quy hoạch, chuyển vị trí chợ dân sinh cũ là chợ Vân đến vị trí này sẽ đảm bảo được yếu tố về không gian, về giao thông cũng như cách ly với khu ở khắc phục tình trạng ơi nhiễm mơi trường cho khu dân cư.
- Quy hoạch khu đất ruộng giáp nghĩa trang thị trấn Yên Viên thành khu tâm thương mại và khu ở cao cấp, nhà vườn sinh thái (Quy hoạch sử dụng đất chi tiết sẽ được nghiên cứu thực hiện ở giai đoạn sau).
- Cải tạo tuyến sông Thiên Đức đoạn qua thị trấn thành khu không gian xanh kết hợp thể dục thể thao, tạo cảnh quan cho khu vực.
- Cải tạo lại tuyến đê qua thị trấn nhằm tạo mỹ quan đơ thị.
- Khu vực phía Tây thị trấn chủ yếu dành quỹ đất phát triển ngành đường sắt theo quy hoạch. Riêng phần diện tích đất ruộng xã Yên Viên giáp mặt đường Hà Huy Tập quy hoạch thành các bến bãi xe phục vụ các bến xe công cộng và xe vận tải phục vụ ngành đường sắt. Diện tích đất mở rộng về phía tây thị trấn giáp với khu đất phát triển ngành đường Sắt sẽ bố trí thành khu đất ở như hiện tại và công viên cây xanh, thể thao của thị trấn.
- Diện tích đất ở hiện tại của thị trấn phù hợp với quy hoạch được giữ nguyên, tạo điều kiện cho các gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phát triển đô thị.
- Quy hoạch mở rộng diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa hiện tại trên diện tích đất nơng nghiệp đảm bảo sử dụng đủ trong 10 năm tới trong khi chờ thành phố có khu nghĩa trang tập trung.
3.4.3 So sánh cơ cấu các loại đất sau khi quy hoạch mở rộng
Bảng 10. So sánh cơ cấu sử dụng đất
theo hiện trạng và sau khi quy hoạch mở rộng thị trấn
STT Mục đích sử dụng đất Hiện trạng sử dụng đất theo địa giới hành chính cũ ( ha ) Hiện trạng sử dụng đất sau khi mở rộng ( ha) Diện tích các loại đất theo quy hoạch (ha) 1. Tổng diện tích đất tự nhiên 101,6456 313,2 313,2 2.
3. Đất phi nông nghiệp 100,4282 176,5 311,7
4. Đất ở tại đô thị 28,6264 28,6264 163,0
5. Đất ở tại nông thôn 0,0 31,6736 0,0
6. Đất chuyên dùng ( bao gồm cả đất cây xanh phục vụ thể dục thể thao )
64,3018 82,7 127,0
7. Đất nghĩa trang, nghĩa địa 0,0 1,0 1,7
8. Đất sông suối và mặt nước
chuyên dùng 7,5000 32,5 20,0
9. Đất chưa sử dụng 1,2174 1,2174 0,0
Biểu đồ so sánh cơ cấu các loại đất theo hiện trạng sử dụng đất năm 2012 - Hiện trạng sử dụng đất sau khi mở rộng - Cơ cấu các loại đất sau khi quy hoạch