nhân dân
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản ngày càng sôi động, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị thì các tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng cả về số lượng cũng như mức độ phức tạp. Tranh chấp đất đai phát sinh làm ảnh hưởng tiêu cực đến nhiều mặt của đời sống xã hội như: Gây mất ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội phá vỡ các mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong cộng đồng dân cư.
Nhận thức được thực trạng đó, nhà nước ta luôn quan tâm và rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai với mục tiêu giải quyết chính xác các tranh chấp nhằm ổn định trật tự chính trị, xã hội, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho người dân. Hệ thống pháp luật cũng như các văn bản luật về đất đai được sửa đổi, bổ sung và ngày càng hoàn thiện. Luật Đất đai năm 2003 quy định các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là Ủy ban nhân dân (UBND) các cấp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, TAND. Trong đó thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của TAND theo thủ tục tố tụng dân sự được ghi nhận tại Điều 136 Luật Đất đai năm 2003, đó là các tranh chấp:
Thứ nhất là, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất;
Thứ hai là, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có một trong các
loại giấy tờ theo quy định tại các khoản 1,2, và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003[33]. Các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003,bao gồm những loại giấy tờ sau đây:
- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ cộng hòa, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đẩt trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; - Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; - Một trong các giấy tờ nêu tại các điểm từ a tới e trên đây mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng trước ngày 01/07/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành [33].
Thứ ba là, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất bao gồm: tranh chấp về các công trình được xây dựng trên đất như: nhà ở, các công trình phụ, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn liền với nhà ở; các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp, hay các loại cây lâu năm khác gắn liền với đất đó
Cũng theo quy định tại Điều 135, 136 Luật Đất đai 2003 và tại công văn số 116 của TANDTC ngày 22/7/2004, hướng dẫn: Tranh chấp đất đai nhất thiết phải qua hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn ( sau đây gọi tắt là UBND cấp xã) nơi
có đất tranh chấp. Trường hợp Ttanh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND cấp xã, mà một trong các bên đương sự không nhất trí, thì họ có quyền khởi kiện đến TAND cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. Trong trường hợp các đương sự chưa hòa giải tại UBND cấp xã mà nộp đơn khởi kiện đến TAND, thì Tòa án phải trả lại đơn kiện cho đương sự[43].
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án chỉ giới hạn trong phạm vi những tranh chấp mà đương sự có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này. Đối với những trường hợp người dân không có các giấy tờ như đã quy định thì chỉ có thể lựa chọn cơ quan giải quyết là UBND và cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên môi trường mà không có sự lựa chọn nào khác. Trên thực tế, các tranh chấp về đất đai là những tranh chấp vô cùng phức tạp dẫn đến tình trạng là tại các cơ quan hành chính việc giải quyết các tranh chấp đất đai có rất nhiều bất cập, khối lượng công việc lớn, trình độ pháp luật của cán bộ còn hạn chế là một trong những nguyên nhân làm cho tình trạng khiếu kiện kéo dài.
Luật Đất đai năm 2003 sau hơn mười năm đưa vào thi hành đã thể hiện những bất cập, mâu thuẫn. Năm 2013 Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 đã phần nào giải quyết được những hạn chế của luật cũ. Trong đó Luật Đất đai năm 2013 đã mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án so với trước đây, điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định ngoài những trường hợp được quy định tại Điều 136 Luật đất đai năm 2003 thì còn mở rộng thêm: những trường hợp mà đương sự không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì Tòa án là một trong hai lựa chọn mà đương sự phải chọn để giải quyết tranh chấp cùng với UBND cấp có thẩm quyền [37].
Nhìn chung, Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên nội dung các quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và có bổ sung một số loại giấy tờ như sau:
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ;
- Giấy tờ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014;
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất nông nghiệp [37].
Như vậy, theo Luật Đất đai năm 2013, TAND có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai bao gồm:
Thứ nhất là, tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (GCNQSDD) hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai
Thứ hai là, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
Thứ ba là, tranh chấp đất đai mà đương sự không có GCNQSDD hoặc không
có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
Quy định này phần nào tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong quá trình khiếu kiện về tranh chấp đất đai, giảm áp lực cho các cơ quan hành chính nhà nước cũng như góp phần hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài trong lĩnh vực quản lý đất đai. Luật Đất đai năm 2013 và BLTTDS năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) đã phần nào khắc phục được những hạn chế của luật cũ, góp phần ổn định trật tự, an toàn xã hội, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.