Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.4.4.Những ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân khi thực hiện biện pháp bảo đảm
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
4.4.4.1. Những ưu điểm
1) Về nhận thức tầm quan trọng của việc đăng ký biện pháp bảo đảm, từ năm 2016 đến 2018, huyện Yên Mỹ đã tiếp nhận và giải quyết được tổng số 4548 hồ sơ về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: Đăng ký thế chấp 2640 hồ sơ; Xóa đăng ký thế chấp 1573 hồ sơ và thay đổi nội dung thế chấp là 335 hồ sơ. Các biện pháp bảo đảm được đăng ký và thực hiện thường xuyên tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Yên Mỹ, do các quy định của Pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm phù hợp với người sử dụng đất và được chấp hành theo quy định. Thống kê số lượng hồ sơ yêu cầu đăng ký tại địa bàn huyện Yên Mỹ cho thấy rõ rệt sự sôi động của hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (tổng số 4548 hồ sơ về biện pháp bảo đảm; có 2640
hồ sơ đăng ký thế chấp, chiếm 58,05%; 1573 hồ sơ đăng ký xóa thế chấp, chiếm 34,58%; 335 hồ sơ thay đổi thông tin, chiếm 7,37%); chứng tỏ nhận thức của các cá nhân về ý nghĩa và tầm quan trọng của việc đăng ký biện pháp bảo đảm đã được nâng cao. Bên cạnh đó, các cơ quan có chức năng tại địa phương không ngừng chú trọng đầu tư nhân lực, cơ sở vật chất, đào tạo, bồi dưỡng nhằm nâng cao hơn nữa kết quả đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và tăng cường ý nghĩa của hệ thống đăng ký biện pháp bảo đảm.
2) Về thời hạn đăng ký, theo quy định của pháp luật về đất đai và đăng ký thế chấp, thời hạn đăng ký đã được rút ngắn hơn so với trước: từ 3 ngày xuống ngay trong ngày nhận hồ sơ; nếu nộp hồ sơ đăng ký sau ba 3 giờ chiều thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo đối với trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp qua các thời kỳ, không quá 3 ngày đối với trường hợp hồ sơ đăng ký có các loại giấy tờ hợp lệ quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
3) Về nhân lực đội ngũ cán bộ đăng ký, trong thời gian vừa qua, ngành tài nguyên và môi trường đã có những nỗ lực nhất định trong việc đào tạo, tập huấn, bồi dưỡng và tuyên truyền pháp luật nhằm chuẩn hoá và nâng cao chất lượng của đội ngũ cán bộ đăng ký nhằm phục vụ tốt nhất cho hệ thống đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Hiện tại, số lượng đội ngũ cán bộ chuyên môn về đăng ký biện pháp bảo đảm vẫn đang đáp ứng được yêu cầu và khối lượng công việc (80%), chưa có hiện tượng bị quá tải.
4) Cơ sở vật chất hiện tại đã đáp ứng được nhu cầu công việc, có đầy đủ trang thiết bị máy móc được đầu tư cho công việc (70%), điều này khiến cho công tác thực hiện nhiệm vụ đạt kết quả cao và đáp ứng nhu cầu sử dụng.
4.4.4.2. Những hạn chế và nguyên nhân
1) Luật đất đai 2013 quy định về quyền sử dụng đất; Luật Nhà ở quy định về nhà ở; Bộ Luật dân sự 2015 quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Vì thế mà hệ thống văn bản pháp luật hiện hành về đăng ký biện pháp bảo đảm còn phân tán ở nhiều văn bản luật, chưa tập trung, thiếu đồng bộ... Quy định về quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định hợp đồng phải được công chứng, đồng thời phải đăng ký mới có hiệu lực. Trong khi đó, Luật Nhà ở quy định hợp đồng về nhà ở chỉ cần công chứng là có hiệu lực. Điều 297 BLDS 2015
có nội dung: “Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm; khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm quy định tại BLDS 2015 và luật khác có liên quan”... Song, Luật Nhà ở lại quy định việc thế chấp nhà chỉ cần thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở mà không xác định rõ giá trị pháp lý của việc thông báo cũng như hậu quả trong trường hợp không thông báo. Nguyên nhân của tình trạng thiếu thống nhất này là do chưa có một đạo luật thống nhất cho việc đăng ký biện pháp bảo đảm. Cụ thể là có 24,49% người dân cho rằng thời gian xét duyệt hồ sơ là dài; 13,27% mức thu phí và lệ phí không đúng quy định,… Cơ chế chính sách hiện nay còn khá rườm rà; Chi nhánh VPĐKĐĐ vẫn còn yêu cầu người đăng ký thế chấp cung cấp thêm một số loại giấy tờ chưa đúng với quy định (sổ hộ khẩu, biên bản định giá tài sản…), có quá nhiều giấy tờ chứng minh khả năng thanh toán và nguồn tài chính như giấy tờ về thu nhập từ lương, sổ thu chi kinh doanh, cho thuê tài sản, thu nhập từ nông nghiệp, sổ tiết kiệm,… điều này gây khó khăn cho người dân. Ngoài ra, có 33,67% người dân cho biết không được công khai các thủ tục hành chính; 11,22% bộ phận người dân cho rằng yêu cầu về thành phần hồ sơ là không đúng quy định, 10% cán bộ cho rằng thành phần hồ sơ là phức tạp,...
2) Hồ sơ địa chính chưa được hoàn thiện, chưa cập nhật đầy đủ các thông tin về thửa đất cũng như quá trình biến động.Vì vậy, việc tra cứu và cung cấp thông tin địa chính còn chưa đầy đủ, dẫn đến việc thực hiện mất nhiều thời gian hơn. Công tác quản lý đất đai của các cấp chính và được chỉnh quyền trong giai đoạn trước thời điểm thành lập của Văn phòng bị buông lỏng, thiếu đồng bộ, lực lượng cán bộ còn mỏng nên việc thiết lập và quản lý HSĐC chưa được quan tâm đúng mức (Theo báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường, 2018). Bên cạnh đó còn có 13,27% người dân cho rằng sự hướng dẫn của công chức tiếp nhận hồ sơ là không cụ thể, chi tiết; 14,29% cho rằng thái độ của công chức thực hiện thủ tục hành chính là không nhiệt tình,….
3) Điều kiện làm việc, cơ sở vật chất và phương tiện làm việc của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai còn hạn chế (chưa đáp ứng 30%). Lực lượng biên chế làm việc tại Văn phòng và Phòng còn quá mỏng chưa đủ đáp ứng nhu
cầu trong quản lý đất đai hiện nay. Hiện tại ở Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Yên Mỹ chỉ có duy nhất 1 cán bộ chuyên trách trực tiếp thực hiện đăng ký các biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, do đó mà việc tổ chức, thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại địa phương còn chưa đạt được hiệu quả cao. Có 7,14% người dân đến thực hiện thủ tục đánh giá chỗ ngồi còn thiếu, 40,82% cho rằng trang thiết bị thực hiện các thủ tục hành chính là không đầy đủ.
4) Theo đánh giá của các cán bộ, công chức, viên chức thực hiện các thủ tục hành chính, một số bộ phận người dân chưa thực sự hiểu biết về pháp luật đăng ký biện pháp bảo đảm với 8,33%, chưa thực sự hiểu về pháp luật của việc đăng ký, về vai trò và ý nghĩa của đăng ký nên việc thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn gặp nhiều khó khăn.
4.5. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN MỸ