Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.5.1.Giải pháp chung
4.5.1.1. Hoàn thiện quy định về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Về thế chấp quyền sử dụng đất, rất khó khăn trong việc phân biệt trường hợp nào thì được phép thế chấp đối với đất nhận chuyển nhượng, đất giao, đất thuê, nhất là đối với đất thuộc quyền sử dụng của các tổ chức. Và trong một số trường hợp, chỉ được thế chấp để vay vốn sản xuất, kinh doanh, chứ không được thế chấp để bảo đảm những nghĩa vụ khác trong hoặc phi sản xuất, kinh doanh. Nguyên nhân là do Luật Đất đai năm 2013 quy định không rõ về các loại đất được thế chấp và có sự nhầm lẫn với luật cũ từ những năm 1980 khi cấm mua bán, chuyển nhượng đất đai, do đó dẫn đến hệ quả là trong một số trường hợp chỉ quy định việc thế chấp đất đai tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Giải pháp đưa ra là sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng, tổ chức kinh tế không chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh; cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không chỉ có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất, kinh doanh, mà được thế chấp cho mọi tổ chức, cá nhân và để bảo đảm cho mọi nghĩa vụ dân sự.
4.5.1.2. Hoàn thiện quy định về đăng ký thế chấp nhà ở
Về thế chấp nhà ở, có ba khó khăn vướng mắc về việc thế chấp nhà ở: Thứ nhất là, nhà ở, dù giá trị lớn đến đâu cũng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng, mà không được thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng. Thứ hai là, chỉ được thế chấp để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, “nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ” (đồng nghĩa với việc không được thế chấp để bảo đảm một phần nghĩa vụ). Thứ ba là, không được thế chấp cho cá nhân, tổ chức khác ngoài tổ chức tín dụng. Điều 114 “Điều kiện thế chấp nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng.” Giải pháp đưa ra là sửa đổi Luật Nhà ở năm 2005 theo hướng, không quy định giá trị nhà ở phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ bảo đảm và không hạn chế việc chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng, đồng thời diễn đạt rõ để tránh cách hiểu rằng chỉ được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng.
4.5.1.3. Hoàn thiện quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Để khắc phục sự thiếu thống nhất trong các quy định văn bản của pháp luật cần ban hành Luật đăng ký biện pháp bảo đảm và các văn bản hướng dẫn thi hành để đảm bảo tính thống nhất trong các quy định về biện pháp bảo đảm và đăng ký biện pháp bảo đảm. Bên cạnh đó, cần rà soát soát để loại bỏ những thủ tục đăng ký rườm rà, bất hợp lý, gây phiền hà cho người dân khi thự hiện đăng ký. Ngoài ra, cần giảm bớt thủ tục công chứng một số giấy tờ không cần thiết như chứng minh thư/thẻ căn cước và sổ hộ khẩu, giấy tờ chứng minh khả năng thanh toán bằng cách đối chiếu trực tiếp hoặc sao chụp trực tiếp bản chính khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký. Đồng thời, UBND huyện Yên Mỹ cũng cần dành riêng một khoản chi nhất định để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai của địa phương như đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ nhằm đáp ứng tốt hơn yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm của người dân.