Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.1.5.Đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tà
2.1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến đăng ký biện pháp bảo đảm
2.1.5.Đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tà
lần đầu và đăng ký biến động. Đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
2.1.5. Đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.1.5.1. Khái niệm về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Điều 298 Bộ luật Dân sự 2015, “Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về đăng ký. Việc đăng ký là điều kiện để biện pháp bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định. Biện pháp bảo đảm là sự thỏa thuận thống nhất ý chí của các bên đã lựa chọn một biện pháp bảo đảm để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. Khi biện pháp bảo đảm có hiệu lực pháp luật thì các bên có quyền, nghĩa vụ theo nội dung của biện pháp bảo đảm đã lựa chọn, cho nên các bên phải đăng ký biện pháp bảo đảm đã lựa chọn thì biện pháp bảo đảm đó mới có hiệu lực” (Chính phủ, 2015).
Từ khái niệm trên có thể hiểu, đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về biện pháp bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong biện pháp bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào sổ đăng ký, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các biện pháp bảo đảm vào sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2017). Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm; Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ; Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền. Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ ghi nội dung đăng ký biện pháp bảo đảm vào Giấy chứng nhận, sổ Địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2017).
2.1.5.2. Vai trò của đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thực tiễn cho thấy, đăng ký biện pháp bảo đảm đã và đang ngày càng khẳng định vai trò và vị thế của nó trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại. Vấn đề đặt ra là, để thiết chế đăng ký phát huy hết những giá trị tích cực của nó đối với đời sống kinh tế, dân sự của nước ta, cần phải có sự nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về biện pháp bảo đảm. Bởi lẽ, pháp luật về biện pháp bảo đảm thuộc lĩnh vực pháp luật về nội dung, trong khi đó pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm lại thuộc lĩnh vực pháp luật về thủ tục, có vai trò giúp cho quyền của các bên trong quan hệ bảo đảm được công khai hoá. Điều này càng cho thấy sự cần thiết của việc đăng ký biện pháp bảo đảm.
1)Đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm công khai hoá các biện pháp bảo đảm mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu, qua đó giúp họ có các thông tin chính xác, tin cậy trước khi quyết định xác lập các giao dịch.
2)Đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm trong trường hợp dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong khi giao dịch. Ngoài ra, việc đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường tín dụng, không những phát triển nhanh, mà còn phát triển trong thế ổn định, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động xét xử của Toà án đối với các tranh chấp về biện pháp bảo đảm.
3) Đối với các trường hợp bắt buộc phải đăng ký, nhưng không đăng ký thì biện pháp bảo đảm có thể bị vô hiệu và không có giá trị với người thứ ba, có nghĩa là nếu người thứ ba mua tài sản đang được dùng để thế chấp (bảo lãnh) ngân hàng, thì quyền sở hữu của người này vẫn được pháp luật bảo vệ, vì họ mua bán ngay tình, do không biết tài sản này đang được cầm cố.
2.1.5.3. Nguyên tắc đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1) Về nguyên tắc, việc đăng ký thế chấp được thực hiện theo nguyên tắc đăng ký xác minh. Với quy định của Luật Đất đai năm 2013, thì việc đăng ký không chỉ có ý nghĩa xác định thứ tự ưu tiên thanh toán và công khai hoá tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm, mà còn là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp.
2) Theo quy định hiện hành, trên cơ sở hợp đồng đã được công chứng hoặc chứng thực thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải kiểm tra, xác minh, đối chiếu những thông tin trong hồ sơ đăng ký với hồ sơ địa chính, nếu đủ điều kiện đăng ký theo quy định của pháp luật, thì chỉnh lý hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm.
3) Theo quy định của pháp luật về đất đai và đăng ký thế chấp, thời hạn đăng ký đã được rút ngắn hơn so với trước: từ 3 ngày xuống ngay trong ngày nhận hồ sơ; nếu nộp hồ sơ đăng ký sau ba 3 giờ chiều thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo đối với trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp qua các thời kỳ,
không quá 3 ngày đối với trường hợp hồ sơ đăng ký có các loại giấy tờ hợp lệ quy định (Quốc hội, 2013).
4) Pháp luật quy định việc đăng ký biện pháp bảo đảm phải dựa trên nguyên tắc đăng ký theo nội dung trong đơn và hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng bảo lãnh. Các bên tham gia hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng bảo lãnh phải chịu trách nhiệm về nội dung đăng ký.
Sau đó, cơ quan thực hiện đăng ký phải đăng ký chính xác theo đúng nội dung đơn và hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng bảo lãnh. Tiến hành đăng ký biện pháp bảo đảm về quyền sử dụng đất được ghi nhận trong hồ sơ địa chính và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cấp giấy chứng nhận khác về đăng ký biện pháp bảo đảm. Khi tổ chức, cá nhân thực hiện đăng ký có nhu cầu được biết thông tin thì cơ quan thực hiện đăng ký sẽ cung cấp thông tin đăng ký biện pháp bảo đảm và việc đăng ký biện pháp bảo đảm về quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật về dân sự.