Quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch xây dựng
Theo Điều 36, Luật Đất đai 2013, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
Theo Điều 13, Luật Xây dựng 2014: quy hoạch xây dựng bao gồm:
- Quy hoạch xây dựng vùng; - Quy hoạch xây dựng đô thị;
- Quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù;
- Quy hoạch xây dựng nông thôn
- Nhận xét:
+ Quy hoạch sử dụng đất được lập theo địa giới hành chính (cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện) và các quy hoạch khu chức năng đặc thù (quốc phòng, an ninh).
+ Trong khi đó, quy hoạch xây dựng được lập tùy theo loại hình quy hoạch xây dựng (quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết hay quy hoạch điểm dân cư), tùy theo đơn vị hành chính lập quy hoạch là đô thị hay nông thôn mà phạm vi không gian của quy hoạch xây dựng có thể là toàn bộ đơn vị hành chính hoặc chỉ một phần lãnh thổ. Phạm vi không gian của quy hoạch chung xây dựng có đối tượng
quy hoạch chủ yếu chỉ là các khu vực đô thị và định hướng phát triển đô thị, các khu dân cư.... Đối với các quy hoạch chi tiết xây dựng khác, phạm vi không gian của quy hoạch xây dựng chỉ gồm một phần lãnh thổ mà không bao gồm toàn bộ lãnh thổ của đơn vị hành chính.
Sự khác nhau này làm cho tính thống nhất, tính đồng bộ giữa hai loại quy hoạch bị hạn chế; làm nảy sinh những bất cập, chồng chéo trong công tác lập cũng như thực hiện quy hoạch.
- Công tác lập quy hoạch ở thành phố Thái Bình
+ Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 tại thành phố Thái Bình được lập theo phạm vi địa giới hành chính gồm toàn bộ diện tích tự nhiên các xã, phường trực thuộc thành phố Thái Bình.
+ Quy hoạch xây dựng đến năm 2020 tại thành phố Thái Bình tập trung vào khai thác, quản lý đất đai của 10 phường nội thị, chưa khai thác quỹ đất tại 09 xã ngoại thị; quy hoạch đô thị đến năm 2030 tại thành phố Thái Bình mới khai thác, quản lý đất đai trên phạm vi toàn thành phố.
Như vậy, xét theo cùng một thời hạn lập quy hoạch đến năm 2020, quy hoạch sử dụng đất được lập trên toàn bộ diện tích 6770,85 ha (chiếm 100% diện tích tự nhiên) còn quy hoạch xây dựng chỉ được lập trên diện tích 2715,9 ha (chiếm 40,6 % diện tích đất tự nhiên). Do sự khác nhau về không gian lập quy hoạch trong cùng thời gian lập quy hoạch đến năm 2020 nên việc phối hợp giữa hai loại quy hoạch trên cùng một địa bàn có những khó khăn nhất định, một số chỉ tiêu không có tính chất tương đồng để thực hiện. Đây cũng là một trong những nguyên nhân làm cho quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở thành phố Thái Bình chưa có sự thống nhất, phù hợp với nhau.
4.3.1.4. Nội dung quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
a. Nội dung lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 tại thành phố Thái Bình
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Thái Bình.
- Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch trước theo các mục đích sử dụng.
- Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học- công
- Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt của kỳ quy hoạch trước.
- Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch và định hướng cho kỳ tiếp theo.
- Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch được thực hiện như sau:
Khoanh định đối với khu vực đất có diện tích thể hiện được lên bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
- Xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng; diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác, trong đó có diện tích đất dự kiến phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án.
- Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng phương án phân bổ quỹ đất theo nội dung:
- Phân tích hiệu quả kinh tế bao gồm việc dự kiến các nguồn thu từ việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và chi phí cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư;
- Phân tích ảnh hưởng xã hội bao gồm việc dự kiến số hộ dân phải di dời, số lao động mất việc làm do bị thu hồi đất, số việc làm mới được tạo ra từ việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất;
- Đánh giá tác động môi trường của việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của phương án phân bổ quỹ đất.
- Lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý căn cứ vào kết quả phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường.
- Thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất được lựa chọn trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường cần phải áp dụng đối với từng loại đất, phù hợp với thành phố Thái Bình.
- Xác định giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất phù hợp với đặc điểm của thành phố Thái Bình.
b. Nội dung lập quy hoạch xây dựng đến năm 2020 tại thành phố Thái Bình
hội; dân số, lao động; sử dụng đất đai; hiện trạng về xây dựng; cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và vệ sinh môi trường đô thị.
- Xác định tiềm năng, động lực hình thành và phát triển đô thị; tính chất, quy mô dân số, lao động và quy mô đất đai xây dựng đô thị; các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu cho các giai đoạn phát triển đô thị.
- Định hướng phát triển không gian đô thị bao gồm nội thị và ngoại thị: + Dự kiến sử dụng đất của đô thị theo từng giai đoạn quy hoạch;
+ Xác định hệ thống các trung tâm; vị trí, phạm vi, quy mô các khu chức năng trong đô thị; các khu hiện có phát triển ổn định; các khu cần chỉnh trang, cải tạo, nâng cấp; các khu cần bảo tồn, tôn tạo; các khu chuyển đổi chức năng; các khu quy hoạch xây dựng mới; các khu cấm xây dựng và các khu vực dự kiến phát triển mở rộng đô thị; dự kiến các khu vực xây dựng các công trình ngầm dưới mặt đất trong đô thị;
+ Xác định các chỉ tiêu về diện tích, mật độ dân cư, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và tầng cao tối đa, tối thiểu của công trình xây dựng.
- Định hướng phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị bao gồm:
+ Đánh giá tổng hợp và lựa chọn đất xây dựng đô thị; xác định cốt xây dựng khống chế của từng khu vực, toàn đô thị và các trục giao thông chính đô thị;
+ Xác định mạng lưới giao thông đối ngoại, giao thông đô thị, vị trí và quy mô các công trình đầu mối giao thông như: cảng hàng không, cảng biển, cảng sông, đầu mối giao thông, thuỷ lợi; tổ chức giao thông công cộng cho các đô thị loại III trở lên; xác định chỉ giới đường đỏ các trục chính đô thị và hệ thống tuy nen kỹ thuật;
+ Lựa chọn nguồn; xác định quy mô, vị trí, công suất của các công trình đầu mối; mạng lưới truyền tải và phân phối chính của các hệ thống cấp nước, cấp điện; mạng lưới đường cống thoát nước; các công trình xử lý nước thải, chất thải rắn; nghĩa trang và các công trình khác.
- Dự kiến những hạng mục ưu tiên phát triển và nguồn lực thực hiện. - Thiết kế đô thị, lập bản đồ quy hoạch chung thành phố Thái Bình
- Đánh giá tác động môi trường đô thị và đề xuất biện pháp để giảm thiểu ảnh hưởng xấu đến môi trường trong đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị.
c. Nhận xét
Qua việc phân tích nêu trên có thể thấy rằng nội dung trong quy hoạch sử dụng đất quan tâm đến tài nguyên đất đai, đi sâu đánh giá nguồn tài nguyên đất đai hiện có, phân bổ hợp quỹ đất phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội nhằm mục đích sử dụng đất hiệu quả. Quy hoạch sử dụng đất khuyến kích mọi tổ chức , cá nhân đầu tư bảo vệ nâng cao đô phì của đất. Bảo vệ tầng đất canh tác khi chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Quy hoạch xây dựng quan tâm chú trọng phát triển không gian, định hướng phát triển không gian đô thị, định hướng phát triển mạng lưới dịch vụ thương mại, nông nghiệp, giáo dục, y tế...Quy hoạch xây dựng đi sâu vào thiết kế đô thị, từ đó đưa ra phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến từng thủa đất cụ thể.
4.3.1.5. Công tác thẩm định và phê duyệt quy hoạch
Công tác thẩm định và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng được quy định chưa thực sự thống nhất, cụ thể: