Ví dụ 7. Tìm kiếm những thửa đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (NVTC)
Hình 4.29. Kết quả tìm kiếm những thửa đất đã hoàn thành NVTC của phƣờng Đức Giang
Việc thực hiện truy vấn thông tin thửa đất cũng rất dễ dàng và nhanh chóng, cho thấy việc sử dụng ArcGIS online cũng góp phần đáp ứng yêu cầu của ngƣời dùng.
4.4.5.5. Những thuận lợi, khó khăn của việc khai thác cơ sở dữ liệu
Có nhiều cách để quản lý các thông tin đất đai phục vụ cho công tác quản lý về đất đai nói chung và tài chính về đất đai nói riêng. Trong đề tài này, đã sử dụng GIS để quản lý các thông tin đất phục vụ công tác tài chính về đất đai, cụ thể là phần mềm Arcgis Desktop. Qua đó, nhận thấy một số thuận lợi và khó khăn của việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất nhƣ sau.
a. Thuận lợi
- WebGIS xây dựng đƣợc phục vụ cơ bản cho công tác tra cứu thông tin đất đai phục vụ công tác định giá đất. Giúp ngƣời quản lý nhanh chóng nắm bắt thông tin ở bất cứ đâu và đảm bảo cơ sở dữ liệu đƣợc lƣu trữ an toàn khỏi các tác nhân bên ngoài nhƣ virus.
- Cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính thống nhất giúp cho công tác quản lý, sử dụng đất đai chặt chẽ và hiệu quả.
- Việc chỉnh lý các biến động, cập nhật thông tin thuận tiện và kịp thời. - Việc tra cứu dữ liệu dễ dàng và chính xác nhờ các công cụ tìm kiếm, tính toán phong phú của phần mềm sẽ đáp ứng các yêu cầu của ngƣời quản lý cũng nhƣ các chủ sử dụng đất.
- Những thông tin liên quan đến thửa đất và chủ sử dụng đất đƣợc lƣu trữ trong máy tính góp phần làm giảm bớt khối lƣợng giấy tờ, tài liệu trƣớc đây. Đồng thời, dữ liệu đƣợc bảo quản tốt hơn, tránh đƣợc sự hƣ hỏng, cũ nát theo thời gian, hoàn toàn tránh đƣợc hiện tƣợng nhầm lẫn và thất lạc thông tin.
- Có khả năng tạo các bản đồ chuyên đề phục vụ các mục đích khác nhau. - Tiết kiệm nguồn nhân lực, thời gian trả lời các thông tin và đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất về nội dung của thông tin.
b. Khó khăn
Bên cạnh những thuận lợi kể trên, việc xây dựng cơ sở dữ liệu còn có một số nhƣợc điểm sau:
- Độ tin cậy của cơ sở dữ liệu phụ thuộc vào sự chính xác của nguồn dữ liệu đầu vào và việc cập nhật các thông tin biến động vào cơ sở dữ liệu nên đòi hỏi ngƣời sử dụng phải thƣờng xuyên cập nhật thông tin.
- ArcGIS cũng nhƣ ArcGIS Online đòi hỏi ngƣời dung cần có trình độ chuyên môn nhất định.
- Yêu cầu nguồn vốn lớn để có thể đầu tƣ vào trang thiết bị kỹ thuật, phần cứng và phần mềm của công nghệ GIS.
4.4.6. Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất quy định trong bảng giá đất và giá đất thị trƣờng đất thị trƣờng
Trong quá trình thực hiện luận văn, tôi tiến hành điều tra giá đất thị trƣờng
trên 06 tuyến đƣờng với 100 phiếu (Phụ lục 04), số phiếu điều tra trên các tuyến
đƣờng chính của phƣờng Đức Giang gồm: - Đƣờng Ngô Gia Tự (25 phiếu); - Đƣờng Hoa Lâm (15 phiếu); - Đƣờng Ô Cách (10 phiếu); - Đƣờng Trƣờng Lâm (15 phiếu); - Đƣờng Cao Văn Luyên (20 phiếu);
- Đƣờng Đức Giang (15 phiếu).
Từ thực tế điều tra, khảo sát giá đất thị trƣờng đến từng thửa đất (điều tra giá đất có mua bán, chuyển nhƣợng thực tế) ở các vị trí khác nhau trên các tuyến đƣờng tại phƣờng Đức Giang tôi đã tiến hành tổng hợp và có bảng so sánh giữa giá đất đƣợc quy định trong bảng giá đất và giá đất điều tra tại phƣờng Đức Giang nhƣ sau:
Bảng 4.4. Bảng so sánh kết quả giá đất quy định trong bảng giá đất và giá đất thị trƣờng (giá đất điều tra)
TT Tên đƣờng phố Đoạn đƣờng Vị trí Giá đất ở qui định trong bảng giá đất Giá đất điều tra (trung bình) Chênh lệch Từ Đến 1 Đức Giang Ngô Gia Tự Nhà máy hóa chất Đức Giang VT1 23.000 120.075 5,2 VT2 13.110 37.031 2,8 VT3 10.810 26.359 2,4 VT4 9.660 - -
2 Hoa Lâm Đầu đƣờng Cuối đƣờng VT1 22.000 37.043 1,7 VT2 12.540 25.756 2,1 VT3 10.340 20.583 2,0 VT4 9.240 - - 3 Ngô Gia Tự Đầu đƣờng Cuối đƣờng VT1 26.000 233.545 9,0 VT2 14.560 75.188 5,2 VT3 11.960 57.777 4,8 VT4 10.660 - - 4 Nguyễn Cao Luyện Đầu Đƣờng Cuối đƣờng VT1 23.000 49.415 2,1 VT2 13.110 35.820 2,7 VT3 10.810 23.189 2,1 VT4 9.660 - - 5 Ô Cách Ngô Gia Tự Cuối đƣờng VT1 22.000 30.791 1,4 VT2 12.540 27.541 2,2 VT3 10.340 24.360 2,4 VT4 9.240 - - 6 Trƣờng Lâm Đầu đƣờng Cuối đƣờng VT1 21.000 56.845 2,7 VT2 11.970 31.151 2,6 VT3 10.080 26.450 2,6 VT4 9.000 - -
Qua bảng ta có thể thấy đƣợc sự chênh lệch giữa giá đất nhà nƣớc (quy định trong bảng giá đất) và giá đất thị trƣờng (giá đất điều tra) là khá lớn, giá đất thị trƣờng đang cao hơn giá đất quy định trong bảng giá đất từ 1,4 – 5,2 lần, đặc biệt ở khu vực vị trí 1 (bám mặt đƣờng) của đƣờng Ngô Gia Tự cao gấp 9 lần so với bảng giá đất quy định. Điều này xuất phát từ nhiều yếu tố, tuy nhiên sở dĩ tồn tại tình trạng trên là do hiện nay, việc định giá đất vẫn diễn ra theo nguyên tắc “cào bằng”, chƣa tính tới từng thửa. Việc áp dụng cho tính thuế đất thì tính cả đoạn đƣờng với một mức giá, trong khi mỗi thửa đất đều có giá trị khác nhau. Bên cạnh đó, công tác định giá vẫn chủ yếu căn cứ trên các hợp đồng giao dịch về đất, trong khi giá đất thực tế ở những hợp đồng “giao dịch ngầm” để né thuế lại cao hơn rất nhiều. Bởi vậy, cho dù sau nhiều lần bổ sung, sửa đổi, với nhiều nỗ lực cố gắng nhƣng bảng giá đất mới ban hành của các địa phƣơng vẫn tồn tại sự chênh lệch lớn so với giá thị trƣờng. Với sự chênh lệch nhƣ vậy, nếu không kịp thời điều chỉnh, thì sẽ gây tổn hại về kinh tế trong quá trình đầu tƣ phát triển, làm mất tính hấp dẫn của môi trƣờng đầu tƣ. Đây cũng là nguyên nhân làm gia tăng tình trạng khiếu kiện về đất đai của ngƣời dân, làm cho Nhà nƣớc thất thu một lƣợng thuế lớn.
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1. KẾT LUẬN
1. Phƣờng Đức Giang thuộc quận Long Biên nằm ở cửa ngõ phía Đông Bắc của Thủ đô Hà Nội, phƣờng Đức Giang nói riêng và quận Long Biên nói chung có vị trí thuận lợi, là điểm tập trung nhiều đầu mối giao thông quan trọng với nhiều tuyến giao thông lớn nhƣ đƣờng sắt, đƣờng quốc lộ, đƣờng thuỷ nối liền các tỉnh phía Bắc và các tỉnh phía Đông Bắc. Những yếu tố trên là cơ sở quan trọng phát triển công nghiệp cảng sông hiện đại, đáp ứng yêu cầu của các cụm công nghiệp kỹ thuật cao trên địa bàn cũng nhƣ quá trình phát triển đô thị hoá, đồng thời tạo đƣợc sự giao lƣu trong hoạt động kinh tế.
2. Những năm qua, công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đƣợc thực hiện khá tốt, xử lý kịp thời, dứt điểm các trƣờng hợp vi phạm Luật đất đai. Phƣờng đã thực hiện tốt các công tác thống kê đất đai hàng năm và kiểm kê đất đai của phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất theo định kì 05 năm. Về cơ bản giai đoạn 2013 – 2017, phƣờng đã thực hiện đúng theo kế hoạch xây dựng, các loại đất đƣợc chuyển mục đích và các công trình đƣợc xây dựng phù hợp với yêu cầu, nguyện vọng của ngƣời dân.
3. Đề tài đã xây dựng đƣợc dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của lớp thửa đất với 3.840 thửa đất. Thuộc tính thửa đất đƣợc xây dựng với các trƣờng dữ liệu: số thửa, số tờ, diện tích, loại đất, vị trí, chủ sử dụng đất, tên đƣờng, nguồn gốc, cấp giấy chứng nhận, năm cấp giấy chứng nhận, đơn giá, giá đất, giá đất cụ thể, tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, thuế thu nhập cá nhân, nghĩa vụ tài chính, giá đất điều tra, tài sản trên đất. Xây dựng dữ liệu không gian và thuộc tính lớp giao thông của 02 loại đƣờng (loại III và loại IV). Dữ liệu không gian lớp giao thông dạng đƣờng (line); dữ liệu thuộc tính gồm tên đƣờng, loại đƣờng. Xây dựng đƣợc bản đồ giá đất. Khai thác, quản lý CSDL, chia sẻ thông tin giá đất và tình hình tài chính đất đai đến từng thửa đất (quản lý và cung cấp thông tin phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai của 3.840 thửa đất tại phƣờng Đức Giang đã đƣợc xây dựng CSDL giá đất một cách nhanh chóng, đầy đủ, chính xác theo nhu cầu tra cứu thông tin; Chỉnh lý thông tin biến động thửa đất khi có biến động; Xác định nghĩa vụ tài chính khi cần xác định nghĩa vụ tài chính của từng thửa đất nhƣ tiền SDĐ, lệ phí trƣớc bạ, thuế SDĐ, thuế TNCN từ việc chuyển quyền SDĐ; Thể hiện hình ảnh tài sản trên đất đến từng thửa đất).
4. Kết hợp công nghệ thông tin và công nghệ GIS vào xây dựng CSDL giá đất góp phần lƣu giữ CSDL dễ dàng, thuận lợi cho quá trình cập nhật biến động cũng nhƣ nâng cao hiệu quả quản lý tài chính về đất đai.
Sử dụng ứng dụng ArcGis Online của hãng ESRI tiến hành xây dựng webGIS đất đai của địa bàn nghiên cứu là phƣờng Đức Giang.
Link vào WebGis của phƣờng Đức Giang là: https://arcg.is/0nfu9O
5.2. KIẾN NGHỊ
Qua quá trình nghiên cứu đề tài đƣa ra một số kiến nghị sau:
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất cần cập nhật thƣờng xuyên
và cung cấp thông tin kịp thời trên các trang web của ngành, góp phần làm cho thông tin về giá đất trên thị trƣờng đƣợc công khai, minh bạch.
- Việc ứng dụng ArcGIS vào xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất cần đƣợc
nhanh chóng áp dụng vào thực tiễn để liên kết các đối tƣợng không gian và thuộc tính của chủ sử dụng đất và thửa đất phục vụ công tác thu nghĩa vụ tài chính trên địa bàn phƣờng Đức Giang.
- CSDL trên ArcGIS Online cần đƣợc phân quyền sử dụng cụ thể, chặt
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chính (2013a). Thông tƣ số 34/2013/TT-BTC ngày 28/03/2013 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tƣ 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn về lệ phí trƣớc bạ.
2. Bộ Tài chính (2013b). Thông tƣ số 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính. Hƣớng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
3. Bộ Tài chính (2014a). Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC ngày 01/08/2014 của Bộ Tài chính, hƣớng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất.
4. Bộ Tài chính (2014b). Thông tƣ số 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính, hƣớng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc.
5. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2010). Thông tƣ số 75/2015/TT-BTNMT ngày 28 tháng 12 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định kỹ thuật về cơ sở dữ liệu đất đai.
6. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2012). Báo cáo 193/2012/BC-BTNMT kinh nghiệm nƣớc ngoài về quản lý và pháp luật đất đai.
7. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2014). Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tƣ vấn xác định giá đất. 8. Chính phủ (2011). Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ
quy định về lệ phí trƣớc bạ.
9. Chính phủ (2013a). Nghị định 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 của Chính phủ sửa đội bổ sung một số điều của Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí trƣớc bạ.
10. Chính phủ (2013b). Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
11. Chính phủ (2014a). Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.
12. Chính phủ (2014b). Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
13. Chính phủ (2014c). Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
14. Chính phủ (2014d). Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc.
15. Chính phủ (2014e). Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất.
16. Đàm Văn Huệ (2006). Thuế đất đai - Công cụ quản lý và điều tiết thị trƣờng bất động sản. NXB Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội.
17. Đặng Thị Mỹ Lan (2009). Giáo trình hƣớng dẫn sử dụng Arcgis. NXB Quốc gia, Hà Nội.
18. Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006). Giáo trình Định giá đất. NXB Nông nghiệp, Hà Nội.
19. Hoàng Văn Cƣờng (2006). Thị trƣờng bất động sản. NXB Xây dựng, Hà Nội. 20. Nguyễn Đức Khả (2003). Lịch sử quản lý đất đai. NXB Quốc gia, Hà Nội.
21. Nguyễn Thế Thận (2005). Tổ chức hệ thống thông tin địa lý GIS. NXB xây dựng, Hà Nội.
22. Quốc hội (1993). Luật Đất đai. NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. 23. Quốc hội (2003). Luật Đất đai. NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.
24. Quốc hội (2007). Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 (21/11/2007). Luật số 26/2012/QH12 (22/11/2012) sửa đổi bổ sung một số điều Luật thuế thu nhập cá nhân.
25. Quốc hội (2008). Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 (03/06/2008). Luật số 32/2013/QH13 (19/06/2013) sửa đổi bổ sung một số điều Luật thuế thu nhập doanh nghiệp.
26. Quốc hội (2012). Luật số 48/2010/QH12 (01/01/2012), thay thế Pháp lệnh thuế nhà đất 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1994.
27. Quốc hội (2012). Luật Giá. NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. 28. Quốc hội (2013). Luật Đất đai. NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.
29. Uỷ ban nhân dân phƣờng Đức Giang (2017a). Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển KTXH – ANQP năm 2017 và phƣơng hƣớng nhiệm vụ năm 2018.
30. Uỷ ban nhân dân phƣờng Đức Giang (2017b). Báo cáo và bảng biểu thống kê đất đai phƣờng Đức Giang năm 2017.
31. Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội (2013). Quyết định số 96/2014/QĐ-UB ngày 29/12/2014 quy định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2015. 32. Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội (2017). Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND
ngày 30/5/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung quy định kèm theo quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019.
Phụ lục 02
BẢNG GIÁ ĐẤT THUỘC ĐỊA BÀN PHƢỜNG ĐỨC GIANG - QUẬN LONG BIÊN
(Kèm theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND Thành phố Hà Nội)
Đơn vị tính: 1000đ/m2
TT Tên đƣờng phố
Đoạn đƣờng Giá đất ở Giá đất thƣơng mại, dịch vụ Giá đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4
1 Đặng Vũ Hỷ Ngô Gia Tự Đƣờng tầu 19 000 11 020 9 600 8 268 11 050 7 734 6 799 5 856 9 208 6 445 5 666 4 880