Sau khi đã xây dựng các trƣờng thuộc tính trên trong Arcgis, nhập thuộc tính cho từng thửa đất.
+ Vị trí của thửa đất: Thực hiện Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 30/5/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung quy định kèm theo quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019. Trong đó quy định rõ về phạm vi áp dụng, nguyên tắc cụ thể khi định giá các loại đất. Tại Khoản 2, Điều 2 quy định các vị trí trong mỗi đƣờng phố đƣợc xác định nhƣ sau:
Trƣờng hợp thửa đất của một chủ sử dụng ở vị trí 1 có trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất.
Các vị trí trong mỗi đƣờng, phố đƣợc xác định nhƣ sau:
- Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với đƣờng, phố.
- Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đƣờng, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5 m trở lên.
- Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đƣờng, phố tới vị trí thửa đất) từ 2 m đến dƣới 3,5 m.
- Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đƣờng, phố tới vị trí thửa đất) dƣới 2 m.
Đối với các thửa đất của một chủ sử dụng tại các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 có ngõ nối thông với nhiều đƣờng, phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đƣờng, phố gần nhất. Nếu thửa đất có khoảng cách đến các đƣờng, phố bằng nhau thì áp dụng theo đƣờng phố có mức giá cao nhất.
Đối với các thửa đất của chủ sử dụng đất tại vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 thuộc các khu dân cƣ cũ, không nằm trong khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cƣ, không nằm trong cụm công nghiệp, khu công nghiệp, cách hè đƣờng, phố (theo chiều sâu của ngõ) đƣợc xem xét giảm giá nhƣ sau:
- Cách hè đƣờng, phố trên 300 m đến 400 m: giảm 10% so với giá đất quy định.
- Cách hè đƣờng, phố trên 400 m đến 500 m: giảm 15% so với giá đất quy định.
- Cách hè đƣờng, phố trên 500 m đến 1000 m: giảm 20% so với giá đất quy định.
- Cách hè đƣờng, phố trên 1000 m: áp dụng bảng giá đất khu dân cƣ nông thôn.
Đối với thửa đất của một chủ sử dụng có chiều sâu tính từ chỉ giới hè đƣờng, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ đƣợc chia các lớp để tính giá nhƣ sau: - Lớp 1: tính từ chỉ giới hè đƣờng, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ đến 100 m, tính bằng 100% mức giá quy định.
- Lớp 2: tính từ chỉ giới hè đƣờng, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ từ trên 100 m đến 200 m, giảm 10% so với giá đất của lớp 1.
- Lớp 3: tính từ chỉ giới hè đƣờng, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ từ trên 200 m đến 300 m giảm 20% so với giá đất của lớp 1.
- Lớp 4: tính từ chỉ giới hè đƣờng, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ từ trên 300 m giảm 30% so với giá đất của lớp 1.
Trƣờng hợp thửa đất của một chủ sử dụng đất có hình thể đặc thù (hình L, hình ┴) thì phần diện tích tiếp giáp với đƣờng, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ tính từ mặt tiền đến hết chiều sâu của thửa đất đƣợc áp dụng giá theo đúng vị trí, mục đích quy định: Phần diện tích còn lại xác định nhƣ sau:
- Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đƣờng, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ ≥ 3,5m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K = 0,9 của giá đất theo quy định.
- Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đƣờng, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ kích thƣớc từ 2m đến dƣới 3,5m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K = 0,8 của giá đất theo quy định.
- Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đƣờng, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ kích thƣớc < 2m thì phần diện tích còn lại áp dụng giá đất vị trí thấp hơn liền kề của đƣờng, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ.
giá đất của vị trí thấp hơn liền kề với đƣờng, phố, ngõ tiếp giáp của thửa đất. Trƣờng hợp các thửa đất thuộc địa giới hành chính các xã ngoại thành, nằm xen kẽ với các thửa đất tại các trục đƣờng giao thông thuộc địa giới hành chính thị trấn, vùng giáp ranh quận nội thành; hoặc trên cùng một đoạn đƣờng giao thông bên này là địa giới hành chính xã, bên kia là địa giới hành chính thị trấn, vùng giáp ranh quận nội thành thì xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất.
Trƣờng hợp các thửa đất ở khu vực ngã ba, ngã tƣ giao cắt giữa các đƣờng phố mà có mặt tiếp giáp với hai đƣờng, phố có tên trong Bảng giá thì đƣợc tính hệ số bằng 1,20 giá đất của đƣờng, phố có giá đất cao nhất; trƣờng hợp thửa đất ở vị trí giao cắt giữa một đƣờng, phố có tên trong bảng giá với một đƣờng, phố có mặt cắt đƣờng từ 3,50m trở lên (vị trí 2) thì đƣợc tính hệ số bằng 1,10 giá đất của đƣờng, phố có tên trong bảng giá, phụ lục bảng giá. Nhƣng mức giá sau khi điều chỉnh không quá mức vƣợt khung giá tối đa theo khung giá đất của Chính phủ quy định.
Giá đất tại các tuyến đƣờng, phố mới mở chƣa có tên trong quy định này đƣợc xác định theo các nguyên tắc trên và tƣơng ứng với mức giá đất của đƣờng, phố tƣơng đƣơng có tên trong khu vực (Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, 2014). + Đơn giá của thửa đất: Sau khi nhập vị trí của từng thửa đất gắn với các tuyến đƣờng, phố sẽ xác định giá quy định của từng thửa đất tƣơng ứng với mục
đích sử dụng của nó theo từng năm (đồng/m2).
+ Thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất là một khoản nộp (bằng tiền hay hiện vật) mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất bắt buộc phải nộp cho Nhà nƣớc theo quy định của pháp luật.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế thu hàng năm mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nƣớc theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào những quy định của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 ngày 17/6/2010 (có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2012) ta xác định đƣợc Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cƣ, công trình xây dựng dƣới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật
dụng không đúng mục đích, đất chƣa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Trƣờng hợp đất của dự án đầu tƣ phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tƣ đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chƣa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của ngƣời nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm (Quốc hội, 2012).
+ Tính lệ phí trƣớc bạ
Theo Thông tƣ số 124/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 31 tháng 08 năm 2011 hƣớng dẫn về lệ phí trƣớc bạ và thông tƣ 34/2013/TT-BTC Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tƣ số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn về lệ phí trƣớc bạ thì đất đai là một loại tài sản phải chịu lệ phí trƣớc bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất. Tổ chức, cá nhân có các tài sản nhƣ đã quy định phải nộp lệ phí trƣớc bạ trƣớc khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng, trừ các trƣờng hợp đƣợc miễn theo quy định.
Công thức để tính số tiền lệ phí trƣớc bạ phải nộp của thửa đất nhƣ sau:
LP_TruocBa = 0.5%*gia_dat
+ Thuế thu nhập cá nhân
Khi một giao dịch bất động sản đƣợc diễn ra thì thuế suất là điều bắt buộc phải nộp cho cơ quan thuế để giao dịch đƣợc hoàn tất. Thông thƣờng việc mua bán bất động sản diễn ra đều sử dụng giá thị trƣờng, nó cao hơn nhiều so với giá quy định của Nhà nƣớc nhƣng giữa 2 bên tham gia giao dịch sẽ thỏa thuận mức giá thấp nhất có thể ghi trong hợp đồng để thực hiện việc nộp khoản thuế này nhằm giảm số tiền phải nộp.
Theo Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2013, Nghị định số 65/2013/NĐ-CP có hiệu lực,thuế đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân đƣợc xác định bằng giá chuyển nhƣợng bất động sản với thuế suất là 2%.
Do vậy, trƣờng thuế thu nhập cá nhân sẽ đƣợc tính với công thức sau:
Thue_TNCN=2%*gia_dat
4.3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính lớp giao thông
thông tin thu thập tổng hợp, ta tiến hành xây dựng dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của lớp giao thông.
Ở lớp dữ liệu giao thông ta xây dựng các trƣờng nhƣ sau:
Bảng 4.3. Các trƣờng dữ liệu của lớp giao thông
TT Tên trƣờng Kiểu DL Giải thích
1 Stt Short integer (5) Số thứ tự trong bảng thuộc tính
3 Ten_duong Text (20) Tên gọi của đƣờng phố
4 Loaiduong Text (10) Loại của đƣờng theo quy định