4.2.1. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn phƣờng Đức Giang
Tổng diện tích tự nhiên của quận đến hết ngày 31/12/2017 là 250,68 ha, trong đó: đất nông nghiệp có diện tích 5,82 ha, chiếm 2,33%; đất phi nông nghiệp có diện tích 244,84 ha, chiếm 97,67%; diện tích đất chƣa sử dụng 0,02 ha.
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất phƣờng Đức Giang đến ngày 31/12/2017
Đơn vị tính: ha
STT LOẠI ĐẤT Ký hiệu Diện tích Tỷ lệ (%) Tổng diện tích tự nhiên 250,68 100
1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 5,82 2,33
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 5,82 2,33
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 5,82 2,33
1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 1,80 0,72
1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 4,02 1,61
2 Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 244,84 97,67
2,1 Đất ở OCT 107,00 42,68
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT
2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 107,00 42,68
2.2 Đất chuyên dùng CDG 135,40 54,01
2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 1,43 0,57
STT LOẠI ĐẤT Ký hiệu Diện tích Tỷ lệ (%)
2.2.3 Đất an ninh CAN 0,41 0,16
2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 7,70 3,07
2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
CSK
78,31 31,24
2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích công cộng CCC 45,27 18,06
2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 0,08 0,03
2.4 Đất cơ sở tín ngƣỡng TIN
2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
NTD
0,40 0,16
2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON
2.7 Đất có mặt nƣớc chuyên dùng MNC 1,96 0,78
2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK
3 Nhóm đất chƣa sử dụng CSD 0,02 0,00
3.1 Đất bằng chƣa sử dụng BCS 0,02 0,00
Nguồn: Số liệu thống kê đất đai phƣờng Đức Giang (2017)
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở phƣờng Đức Giang
Công tác quản lý đất đai là một trong những công tác quan trọng luôn đƣợc các cấp chính quyền quan tâm, đảm bảo pháp luật Đất đai, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản về quản lý và sử dụng đất đai, ban hành nhiều quyết định văn bản chỉ đạo để thực hiện tốt các Luật đất đai.
Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất đƣợc phƣờng thực hiện có hiệu quả. Đất ở giao cho các hộ gia đình cá nhân đã đƣợc giao theo đúng quy hoạch và quyết định của UBND quận.
Bộ hồ sơ địa chính bao gồm, sổ mục kê, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai. Hàng năm thƣờng xuyên cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính. Tuy nhiên nhìn chung công tác lƣu trữ địa chính còn nhiều hạn chế, chƣa đƣợc đầu tƣ đúng mức, các loại tài liệu, bản đồ còn đang ở dạng giấy. Số liệu đất giữa sổ sách chƣa phản ánh đúng với hiện trạng sử dụng. Trang thiết bị lƣu trữ chƣa có, tình trạng cấp nhật về chuyên môn, thiết bị công nghệ chƣa đạt đƣợc theo yêu cầu.
Nhìn chung việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn phƣờng trong những năm qua đã đạt đƣợc những thành tựu nhất định. Về cơ bản giai đoạn 2011 - 2017 đã thực hiện đúng
theo kế hoạch xây dựng, các loại đất đƣợc chuyển mục đích và các công trình đƣợc xây dựng phù hợp với yêu cầu, nguyện vọng của ngƣời dân.
Phƣờng đã thực hiện tốt các công tác thống kê đất đai hàng năm và kiểm kê đất đai của phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất theo định kì 05 năm. Công tác này giúp cho các địa phƣơng nắm chắc đƣợc quỹ đất qua mỗi kì 05 năm làm cơ sở cho việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch dụng đất.
Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất nhìn chung đã đƣợc các cấp chính quyền quan tâm thông qua việc quản lý, giám sát các hoạt động chuyển nhƣợng, cho thuê đất, thu thuế, thu tiền sử dụng đất..., góp phần đảm bảo quyền lợi cho ngƣời sử dụng đất và nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên do còn những hạn chế nhất định trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng nhƣ công tác lập quy hoạch sử dụng đất nên phần nào đã ảnh hƣởng không nhỏ đến công tác này.
Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đƣợc thực hiện khá tốt, xử lý kịp thời, dứt điểm các trƣờng hợp vi phạm Luật đất đai. Việc cải tiến quy trình tiếp nhận, xử lý đơn, đặc biệt là các lãnh đạo thị trấn và các phòng ban chức năng đã tiếp công dân định kỳ, đột xuất để giải quyết các vấn đề khiếu nại, khiếu tố của tổ chức của công dân.
Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phƣờng Đức Giang ngày càng đƣợc minh bạch, đúng hạn. Việc phối hợp giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chi nhánh Hà Nội – quận Long Biên và Chi cục thuế quận Long Biên rất nhịp nhàng, đồng bộ cũng tạo điều kiện cho việc thu nghĩa vụ tài chính đất trở nên dễ dàng hơn, nhanh chóng hơn và thuận tiện hơn.
4.2.3. Tình hình quản lý giá đất và nghĩa vụ tài chính
4.2.3.1. Giá đất
a. Khái niệm giá đất
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê.
Điều 4 Luật đất đai 2013 ở khoản 23 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.
b. Đặc điểm giá đất
- Không giống nhau về phƣơng thức biểu thị: Giá đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi của đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê…
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trƣờng hoàn chỉnh, giá cả đƣợc hình thành dƣới sự ảnh hƣởng lâu dài từ quá khứ đến tƣơng lai, thời gian hình thành giá cả dài.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con ngƣời, cho nên không có giá thành sản xuất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hoá thông thƣờng.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trƣờng có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trƣng khu vực rõ ràng.
4.2.3.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
a. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Theo C.Mác địa tô là một phạm trù nêu ra để chỉ số tiền mà nhà tƣ bản thuê đất phải trả cho địa chủ, số tiền này nhà tƣ bản phải trả trong suốt thời gian thuê đất. Điều này cho thấy địa tô chính là tiền phải trả cho việc sử dụng đất và nó thuộc về địa chủ - là ngƣời sở hữu ruộng đất.
Về thực chất, địa tô tƣ bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dƣ ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tƣ bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tƣ bản chủ nghĩa là do lao động thặng dƣ của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra, địa chủ tƣ bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tƣ bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tƣ bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn nhƣ ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ hơn, hoặc tƣ bản đầu tƣ thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động nông nghiệp tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
+ Địa tô chênh lệch I: là lợi nhuận thu đƣợc khi sử dụng hai lƣợng tƣ bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất đai nhƣ nhau, điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I đƣợc hình thành bởi các nhân tố thuộc các điều kiện tự nhiên nhƣ: độ phì tự nhiên, vị trí của đất đai.
+ Địa tô chênh lệch II: là lợi nhuận thu đƣợc do khả năng đầu tƣ thâm canh đƣa lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tƣ tƣ bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất dẫn đến sản phẩm thu đƣợc khác nhau. Địa tô này sinh ra từ việc nhà tƣ bản đầu tƣ tƣ bản vào đất nên trong thời gian thuê đất phần địa tô này bị địa chủ chiếm đoạt bằng cách nâng địa tô lên.
Địa tô tuyệt đối: hình thành khi xét vấn đề địa tô trên quy mô toàn xã hội trong đó có quy luật của giá trị thị trƣờng, là quy luật chủ yếu chi phối các thành quả đầu tƣ vào đất đai, nó là lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung. Trong chủ nghĩa tƣ bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hƣởng xấu đến đời sống của những ngƣời lao động. Việc quốc hữu hóa ruộng đất sẽ xóa bỏ chế độ độc quyền tƣ hữu về ruộng đất và do đó sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối.
Ở nƣớc ta do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên địa tô chênh lệch I sẽ đƣợc thu toàn bộ vào ngân sách nhà nƣớc. Nhà nƣớc cho phép ngƣời sử dụng đất (nếu họ đồng thời là ngƣời đầu tƣ vào đất) đƣợc hƣởng toàn bộ địa tô chênh lệch II để khuyến khích đầu tƣ sử dụng đất có hiệu quả. Địa tô tuyệt đối đƣợc hình thành do quan hệ cung cầu sẽ quyết định cơ cấu đầu tƣ vào các mục đích sử dụng đất khác nhau trong quá trình sản xuất xã hội. Không có chế độ độc quyền tƣ hữu đất đai thì địa tô tuyệt đối đƣợc xóa bỏ, cơ cấu đầu tƣ vào mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ do quy hoạch sử dụng đất của Nhà nƣớc quyết định.
b. Lãi suất ngân hàng
Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải
tăng lên do ngƣời bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đƣợc địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lƣợng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì ngƣời bán mới chấp nhận bán. Vì vậy nhà tƣ bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi xuất có xu hƣớng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi và mang lại lợi nhuận cao. Ngƣời bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất. Đƣơng nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tƣơng đối dài để loại trừ ảnh hƣởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân, có nói thể lãi suất của mỗi ngân hàng là nhƣ nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nhƣ vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn.
Giả sử chúng ta đã có thị trƣờng vốn, các dịch vụ ngân hàng tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hƣớng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, ngƣời kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xảy ra mà những rủi ro này chủ yếu xảy ra từ những điều luật không nhất quán thì ngƣời kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động nhƣ các nhà kinh doanh bình thƣờng khác là so sánh thu nhập do sử dụng đất đai mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại.
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi phí sử dụng đất.
Hay có thể viết dƣới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại – chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et.
Trong đó, Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức này đƣợc giải thích nhƣ sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản chi phí. Để có khoản này nhà kinh doanh phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó. Do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải đƣợc xem xét nhƣ một khoản chi phí. Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, nhà kinh doanh phải đầu tƣ thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải đƣợc xem xét nhƣ các khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì ngƣời kinh doanh sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.
c. Quan hệ cung – cầu
Sơ đồ 4.1. Đồ thị cung và cầu đất đai
Sơ đồ 4.1 là sơ đồ mối quan hệ giữa cung, cầu và giá cả. Trục tung biểu thị
giá, trục hoành biểu thị cung hoặc cầu. Đƣờng thẳng đi xuống là đƣờng biểu thị “cầu”, đƣờng thẳng đi lên biểu thị “cung”. Theo sơ đồ 1, đƣờng cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Điểm cân bằng chính là điểm hình thành nên giá của thị trƣờng hay nói cách khác: tại điểm cân bằng giá đƣợc hình thành.
Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự dịch chuyển đƣờng cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn khi lãi suất ngân hàng cho vay mua bất động sản tăng lên, thì đƣờng cầu dịch sang trái từ D1 sang D0, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E‟, nếu cung không thay đổi thì giá giảm xuống từ Po xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trƣờng đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trƣờng hàng hoá thông thƣờng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất đai về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ đƣợc xác định bằng các yếu tố cầu nhƣ: mật độ dân cƣ, tốc độ tăng trƣởng kinh tế, việc làm, thu nhập bình quân của ngƣời dân địa phƣơng, hệ thống giao thông, lãi suất vay thế chấp ngân hàng.
Sơ đồ 4.2 là sơ đồ mối quan hệ của cung và cầu quyết định giá cả đất đai trong thời gian ngắn. Lƣu ý rằng đồ thị cung S là một đƣờng thẳng đứng nghĩa là số lƣợng đất đai là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không tạo thêm ra đất. Do
S E E‟ D1 D0 Q1 Q0