thông tin thu thập tổng hợp, ta tiến hành xây dựng dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của lớp giao thông.
Ở lớp dữ liệu giao thông ta xây dựng các trƣờng nhƣ sau:
Bảng 4.3. Các trƣờng dữ liệu của lớp giao thông
TT Tên trƣờng Kiểu DL Giải thích
1 Stt Short integer (5) Số thứ tự trong bảng thuộc tính
3 Ten_duong Text (20) Tên gọi của đƣờng phố
4 Loaiduong Text (10) Loại của đƣờng theo quy định
Hình 4.5. Dữ liệu không gian và thuộc tính của lớp giao thông 4.3.3. Xây dựng bản đồ giá đất
4.3.3.1. X y dựng bản đồ vị trí thửa đất
Bản đồ vị trí thửa đất có vai trò rất quan trọng trong việc xác định vị trí của thửa đất để tính toán giá đất. Việc xây dựng bản đồ vị trí thửa đất giúp ta có cái nhìn trực quan, chi tiết về vị trí của toàn bộ vị trí của tất cả các thửa đất trên địa bàn.
Hình 4.6. Sơ đồ vị trí thửa đất phƣờng Đức Giang năm 2017
4.3.3.2. X y dựng bản đồ giá đất
Bản đồ đơn giá đất là một yêu cầu mới trong công tác quản lý đất đai nói chung và quản lý tài chính đất đất đai nói riêng. Việc xây dựng bản đồ giá đất giúp ngƣời quản lý có cái nhìn trực quan hơn về giá đất trên địa bàn.
Hình 4.7. Sơ đồ giá đất phƣờng Đức Giang năm 2017
4.3.4. Những thuận lợi, khó khăn của việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất
Có nhiều cách để quản lý các thông tin đất đai phục vụ cho công tác quản lý về đất đai nói chung định giá đất đai nói riêng. Ứng dụng công nghệ GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ công tác định giá đất tại phƣờng Đức
Giang, quận Long Biên, thành phố Hà Nội. Qua đó, nhận thấy một số thuận lợi và khó khăn của việc xây dựng cơ sở dữ liệu nhƣ sau:
* Thuận lợi:
- Cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính thống nhất giúp cho công tác quản lý, sử dụng đất đai chặt chặt chẽ và hiệu quả.
- Việc chỉnh lý các biến động, cập nhật thông tin thuận tiện và kịp thời. - Việc tra cứu dữ liệu dễ dàng và chính xác nhờ các công cụ tìm kiếm, tính toán phong phú của phần mềm sẽ đáp ứng các yêu cầu của ngƣời quản lý cũng nhƣ các chủ sử dụng đất.
- Khả năng liên kết thông tin thuộc tính và thông tin bản đồ khá hoàn chỉnh, việc lƣu trữ và cập nhật thông tin tốt, an toàn, góp phần khắc phục đƣợc công đoạn lƣu trữ, cập nhật, chỉnh lý thủ công nhƣ trƣớc đây.
- Việc bảo quản dữ liệu thuận tiện, đơn giản và lâu dài.
- Việc chia sẻ và chuyển đổi dữ liệu dễ dàng đáp ứng các yêu cầu trao đổi thông tin và truyền dữ liệu giữa các cấp quản lý.
Những ƣu điểm trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu trên đây đã khẳng định khả năng ứng dụng và xu hƣớng phát triển mạnh GIS trong quản lý đất đai nói chung và định giá đất đai nói riêng. Nó đã, đang và sẽ dần thay thế cách quản lý thủ công các dữ liệu.
* Khó khăn
Bên cạnh những thuận lợi kể trên, việc xây dựng cơ sở dữ liệu còn có một số nhƣợc điểm sau:
- Độ tin cậy của cơ sở dữ liệu phụ thuộc vào sự chính xác của nguồn dữ liệu đầu vào và việc cập nhật các thông tin biến động vào cơ sở dữ liệu nên đòi hỏi ngƣời sử dụng phải thƣờng xuyên cập nhật thông tin.
- Việc sử dụng phần mềm và phát huy hết các công cụ của nó đòi hỏi ngƣời sử dụng phải có trình độ về tin học nói chung và phần mềm Arcgis nói riêng.
- Việc quản lý cơ sở dữ liệu gọn nhẹ nhƣng nằm hoàn toàn trên máy vi tính nên đó cũng là một nhƣợc điểm nếu máy tính bị virut xâm hại, dễ mất toàn bộ dữ liệu hay nếu mất điện thì không xử lý số liệu trên máy đƣợc. Do đó, việc xây dựng và sử dụng cơ sở dữ liệu đòi hỏi ngƣời sử dụng phải lƣu trữ dữ liệu an toàn và bảo trì máy vi tính định kỳ.
4.4. KHAI THÁC, QUẢN LÝ CSDL, CHIA SẺ THÔNG TIN GIÁ ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI ĐẾN TỪNG THỬA ĐẤT
4.4.1. Quản lý và cung cấp thông tin phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai
Khi đã có một cơ sở dữ liệu đầy đủ, chính xác, ta có thể tra cứu thông tin chi tiết của từng thửa đất hoặc nhiều thửa có chung thuộc tính nào đó cùng lúc một cách nhanh chóng và chính xác mà không mất nhiều thời gian nhƣ truy lục sổ sách mà trƣớc đây vẫn thƣờng dùng.
Để tra cứu thông tin của thửa đất, các thuộc tính của thửa đất có thể tra cứu nhƣ: số thửa, tờ bản đồ, diện tích, chủ sử dụng, tên đƣờng, nguồn gốc sử dụng đất, tình trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, năm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trƣớc bạ…
Trên ArcMap, trong bảng select by attributes: nhập thông tin cần tìm
kiếm về thửa đất, ta sẽ có kết quả là hình ảnh thửa đất trên bản đồ và tất cả các dữ liệu thuộc tính có liên quan của thửa đất ấy.
Ví dụ 1: Tìm kiếm thông tin của thửa đất có So_thua = 51 và So_to = 2. Đối tƣợng tìm đƣợc đƣợc đánh dấu ở cả trên bản đồ và bảng thuộc tính kèm theo.
Ta sử dụng công cụ select by attributes tìm kiếm với câu lệnh:
“So_Thua”=51 AND “So_To”=2 Sau đó, ta đƣợc kết quả nhƣ hình bên dƣới.
Ví dụ 2: Tìm thửa đất của chủ sử dụng là “Nguyễn Nam Tiến” để làm thủ tục nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở sau khi hộ gia đình nhận đƣợc thông báo về việc cấp GCN.
Căn cứ vào trƣờng nghĩa vụ tài chính phải thực hiện (NVTC) sẽ xác định những loại thuế cần phải nộp; căn cứ vào trƣờng vị trí của thửa đất (Vi_tri) sẽ xác định đƣợc đơn giá tính nghĩa vụ tài chính; căn cứ vào trƣờng diện tích (Dien_tich) để tính toán số tiền chủ sử dụng đất phải nộp để nhận giấy chứng nhận.
Ta sử dụng công cụ Select by Attributes… trên thanh công cụ để tìm kiếm
chủ sử dụng đất là Nguyễn Nam Tiến với câu lệnh: “ChuSuDung”=‟Nguyễn Nam Tiến‟
Chúng ta có thể tìm kiếm thửa đất gắn với tên chủ sử dụng Nguyễn Nam Tiến với số thửa là 65 và số tờ là 2 để làm thủ tục về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng nhƣ là việc cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu khi chủ sủ dụng đã hoàn thành các thủ tục và đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài việc cập nhật thông tin, ta có thể theo dõi về thông tin thửa đất qua cách tìm kiếm trên.
Ví dụ 3: Anh Nguyễn Xuân Tuyến muốn tìm kiếm thửa đất có diện tích
nhỏ hơn hoặc bằng 100m2 và đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để
thuê đất để mở cửa hàng, và anh cũng muốn biết vị trí của các thửa đất đó trên địa bàn phƣờng.
Ta sử dụng công cụ Select by Attributes… trên thanh công cụ nhƣng tại
cửa sổ của hộp thoại tìm kiếm ta sẽ nhập câu lệnh:
"Dien_Tich" <=100 AND "Cap_GCN" = 'Đã có GCN QSD'
Việc tìm kiếm của anh Nguyễn Xuân Tuyến rất nhanh, anh có thể tham khảo và hình dung trƣớc vị trí các khu đất để anh đến nơi, đề nghị việc thuê nguyên thửa đất lẫn nhà để mở cửa hàng với những tính toán trƣớc. Công việc tìm kiếm trở lên đơn giản và dễ dàng hơn. Anh không phải mất công quá nhiều trong việc đi tìm địa bàn để mở cửa hàng.
Sau khi sử dụng câu lệnh tìm kiếm ta thu đƣợc kết quả tìm kiếm nhƣ hình 4.10.
Hình 4.11. Thuộc tính các thửa đất thỏa mãn điều kiện 4.4.2. Chỉnh lý biến động thửa đất
Trong quá trình sử dụng đất thực tế, các thửa đất có thể biến động chia tách hay sát nhập theo mục đích của con ngƣời. Các trƣờng hợp biến động thửa đất nhƣ: Tách một phần thửa đất để chuyển nhƣợng; phân chia đất cho các con... Các trƣờng hợp sát nhập nhƣ: Thửa đất có diện tích nhỏ hay để mở rộng kinh doanh, sản xuất nên nhận chuyển nhƣợng các thửa đất liền kề... Với các chức năng đồ họa của Arcgis sẽ tiến hành chỉnh lý các biến động trên bản đồ.
Tách, gộp thửa đất
* Ví dụ 4:biến động gộp thửa:
Bà Nguyễn Thanh Tâm đang sử dụng thửa đất số 63 thuộc tờ bản đồ số 2, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính có nhu cầu chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, Cạnh đó, hàng xóm của bà Tâm là ông Vũ Đình Cẩn đang sử dụng thửa đất số 75 thuộc tờ bản đồ số 2 đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính muốn nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của bà Tâm với giá thỏa thuận và sau đó ông Cẩn muốn gộp 2 mảnh đất này làm một và muốn xin cấp giấy chứng nhận mới cho thửa đất này.
Chủ sử dụng có nhu cầu gộp hai thửa đất lại với nhau để cấp chung một giấy chứng nhận. Thông tin trƣớc lúc gộp thửa đƣợc thể hiện tại hình 4.12.
Hình 4.12. Thông tin của thửa đất trƣớc biến động gộp thửa
Ta tiến hành gộp thửa bằng chức năng Merge và thu đƣợc kết quả nhƣ hình 4.13.
Hình 4.13. Thông tin của thửa đất sau biến động gộp thửa
*Ví dụ 5: tách thửa:
Bà Nguyễn Thị Yến muốn tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho 2 ngƣời con trai là Nguyễn Văn Hùng và Nguyễn Văn Dũng. Thửa đất của bà Nguyễn Thị Yến đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Chủ sử dụng đất có thửa đất muốn sang tách thành 2 thửa đất, trên thanh công cụ của Editor của phần mềm ArcGIS chọn Cut polygons tool để thực hiện biến động tách thửa đất. Thông tin về thửa đất trƣớc khi đƣợc tách thửa thể hiện ở hình 4.14.
Hình 4.14. Thông tin thửa đất trƣớc biến động tách thửa
Sau khi xác định đƣợc vị trí hình dạng của thửa đất sau khi tách thửa, ta tiến hành chỉnh lý bản đồ về dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính. Kết quả đƣợc trong hình 4.15:
Hình 4.15. Thông tin thửa đất sau biến động tách thửa
Trong quá trình sử dụng, khi có biến động về trạng thái của các thửa đất kể cả về hình thái và thuộc tính ta đều có thể cập nhật một cách đơn giản bằng
công cụ Edit Tool, đây là một công cụ rất cần thiết của phần mềm ArcGIS, nó giúp ngƣời quản lý cơ sở dữ liệu cập nhật một cách kịp thời thông tin về biến động đất đai, đảm bảo cơ sở dữ liệu đất đai chính xác, công tác quản lý đƣợc chặt chẽ và nhanh gọn.
4.4.3. Xác định nghĩa vụ tài chính
ArcGIS cho phép ngƣời dùng xác định nghĩa vụ tài chính của từng thửa
đất thông qua công thức toán học từ công cụ Field Calculator. Ta có thể sử dụng
công cụ Field Calculator để xác định tiền SDĐ, lệ phí trƣớc bạ, thuế SDĐ, thuế
TNCN từ việc chuyển quyền SDĐ.
Ví dụ 6: Xác định nghĩa vụ tài chính của thửa đất số: 43 thuộc tờ bản đồ số: 2, chủ sử dụng là bà Nguyễn Thị Thu Quỳnh có mục đích sử dụng là ODT,
diện tích là 197,3 m2. Đơn giá đất là: 10.660.000 đ. Sử dụng công cụ Field
Calculator xác định tiền sử dụng đất ta thu đƣợc kết quả:
Hình 4.16. Kết quả xác định tiền SDĐ phải nộp
Sử dụng công cụ Field Calculator xác định lệ phí trƣớc bạ của thửa đất số 43, thuộc tờ bản đồ số 2. Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định 45/2011/NĐ – CP, quy định về mức thu lệ phí trƣớc bạ: đối với nhà, đất mức thu là 0,5%. Kết quả:
Hình 4.17. Kết quả xác định tiền lệ phí trƣớc bạ phải nộp
Sử dụng công cụ Field Calculator xác định thuế thu nhập cá nhân từ việc
chuyển quyền SDĐ thửa số 43 thuộc tờ bản đồ số 2 mức thuế suất quy định tại khoản 12, Điều 2, NĐ 12/2015/NĐ – CP là 2% ta thu đƣợc kết quả nhƣ hình sau:
Tƣơng tự, ta sử dụng công cụ Field Calculator để tiến hành tính tiền SDĐ, lệ phí trƣớc bạ, thuế SDĐ.
Hình 4.19. Kết quả thông tin về xác định tiền SDĐ, lệ phí trƣớc bạ, thuế SDĐ, Thuế TNCN khi chuyển nhƣợng QSDĐ
4.4.4. Thể hiện hình ảnh tài sản trên đất
Hình ảnh tài sản trên đất rất quan trọng đối với ngƣời mua bất động sản. Khi mua bất động sản ngƣời mua thƣờng đỏi hỏi yếu tố trực quan rất cao. Vì vậy, để đáp ứng nhu cầu của ngƣời mua bất động sản cũng nhƣ giúp các nhà quản lý đất đai có một cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh hơn, ta sử dụng chức năng kết nối
nóng của ArcGIS là công cụ Hot Link trên thanh Main. Chức năng kết nối nóng
của ArcGIS có thể đƣợc áp dụng cho các khuôn dạng ảnh nhƣ: X-Bitmap,
Macpaint, Microsoft DIB, SunRaster, XWD, GIF, TIFF, TIFF/LZW.
Để có thể tạo kết nối thông tin thửa đất với ảnh của nó, đầu tiên ta phải tạo
một trƣờng Anh_bds trong bảng thuộc tính. Trong trƣờng Anh_bds vừa tạo ta tạo
đƣờng link liên kết đến hình ảnh mà ta lựa chọn.
Chọn Layer ProPerties của lớp TongBacSon. Sau đó chọn đến thẻ display
sau đó chọn mục Support Hyperlinks using field rồi chọn trƣờng có chứa
Hình 4.20. Hình ảnh tài sản trên đất khi sử dụng chức năng Hyperlinks
Tiếp theo, để tiến hành liên kết với địa chỉ định sẵn, ta chọn công cụ Hot
Link trên thanh công cụ , sau đó kích chọn đối tƣợng đƣợc liên kết, chƣơng
trình sẽ đọc địa chỉ đƣợc liên kết đó.
4.4.5. Xây dựng WebGis cung cấp thông tin trực tuyến phục vụ công tác định giá đất định giá đất
4.4.5.1. X y dựng WebGis bằng ứng dụng ArcGis Online cung cấp thông tin trực tuyến phục vụ công tác định giá đất
ArcGis Online là một ứng dụng webGIS trực tuyến, cho phép chúng ta có thể sử dụng, tạo và chia sẻ các bản đồ, các ứng dụng, phân tích các lớp dữ liệu. Đồng thời, chúng ta có thể truy cập đến các bản đồ, các ứng dụng có sẵn để sử dụng trực tiếp trên công nghệ điện toán đám mây an toàn của ESRI, nơi mà ta có thể thêm vào các đối tƣợng hoặc phổ biến các lớp ứng dụng web.
Hình 4.21. Các bƣớc thành lập WebGis bằng ứng dụng ArcGis Online
WebGIS đất đai đƣợc xây dựng bao gồm các chức năng cơ bản sau:
- Các chức năng tƣơng tác trên bản đồ: Chức năng này cho phép ngƣời dùng thực hiện phóng to, thu nhỏ, di chuyển, hiển thị tỷ lệ trƣớc, tỷ lệ sau, xem tổng quan, hiển thị lớp thông tin, chú dẫn,…
- Xem thông tin đối tƣợng không gian: Chức năng này cho phép ngƣời dùng tra cứu thông tin đối tƣợng không gian đất bằng cách kích chuột trực tiếp trên bản đồ đƣợc hiển thị trên trình duyệt Web.
- Tìm kiếm thông tin thửa đất: Chức năng này cho phép ngƣời dùng thực hiện tìm kiếm thông tin thửa đất dựa trên số hiệu tờ, số hiệu thửa, hoặc theo tên chủ sử dụng. Từ kết quả tìm kiếm, ngƣời dùng có thể xác định đƣợc vị trí, hình dạng thửa đất, các thông tin liên quan đến hồ sơ địa chính và định giá đất.
- Liên kết với các trang website khác: Chức năng này cho phép ngƣời dùng có thể đi đến các trang liên kết để tham khảo thông tin hay đọc các tin tức có