2.2.5.1. Các nguyên tắc cơ bản để xử lý tài sản thế chấp.
Thực tế, tất cả các khách hàng vay vốn ở các ngân hàng thương mại đều phải có nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn hoặc trả nợ trước hạn theo qui định của pháp luật. Bên bảo lãnh có nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay, nếu khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ .Trường hợp khách hàng vay / bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ , thì tài sản bảo đảm dùng để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng sẽ được xử lý để thu hồi nợ.
Tài sản bảo đảm (tài sản thế chấp) được xử lý theo phương thức đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng hoặc theo hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh (sau đây gọi chung là hợp đồng bảo đảm). Trường hợp các bên không xử lý được tài sản bảo đảm theo phương thức đã thoả thuận, ngân hàng có quyền chủ động lựa chọn áp dụng một hoặc một số trong các phương thức xử lý tài sản bảo đảm sau đây để thu hồi nợ.
+ Bán tài sản bảo đảm - tài sản bảo đảm được bán trực tiếp cho người mua.
+ Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.
+ Uỷ quyền bán đấu giá tài sản cho trung tâm bán đấu giá hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản theo qui định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
+ Uỷ quyền hoặc chuyển giao cho tổ chức có chức năng mua bán tài sản để bán.
+ Nhận các khoản tiền, tài sản hoặc bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho bên bảo đảm (theo qui định tại thông tư 03/2001/TTLT/NHNN -BTP - BCA - BTC - TCĐT và các quy định khác của pháp luật).
+ Ngân hàng có quyền chuyển giao quyền thu hồi nợ hoặc uỷ quyền cho bên thứ ba xử lý tài sản bảo đảm. Yêu cầu: bên thứ ba phải là tổ chức có tư cách pháp nhân và được thực hiện quyền thu hồi nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật (bên thứ ba có thể là công ty AMC - Công ty mua bán nợ). Trong trường hợp khi được ngân hàng cho vay chuyển giao quyền thu hồi nợ, bên thứ ba có quyền thực hiện các biện pháp để thu hồi nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm như ngân hàng trực tiếp cho vay. Nếu được ngân hàng uỷ quyền xử lý tài sản, bên thứ ba được quyền xử lý theo phạm vi được uỷ quyền.
+ Việc xử lý tài sản thế chấp phải tuân thủ nguyên tắc công khai, đơn giản về thủ tục, tiện lợi, nhanh chóng, đồng thời vừa bào đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của ngân hàng, bên thế chấp, tiết kiệm chi phí.
Nếu chủ sở hữu tài sản bảo đảm bị khởi tố về một hành vi phạm tôi không liên quan đến việc vay vốn của ngân hàng, hoặc không liên quan đến nguồn gốc hình thành tài sản bảo đảm, thì tài sản của người đó không bị kê biên và được xử lý theo qui định tại thông tư 03/2001/TTLT/NHNN - BTP - BTC - TCĐC, loại trừ trường hợp pháp luật có quy định khác, (29).
2.2.5.2. Phương thức và thủ tục xử lý tài sản bảo đảm.
Đối với việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã thế chấp trước ngày Nghị định số178 có hiệu lực theo qui định của Thông tư 03/2001/TTLT/NHNN - BTP - BCA - BTC - TCĐC.
- Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, hồ sơ phù hợp với qui định của pháp luật tại thời điểm thế chấp hoặc phù hợp với các qui định của pháp luật tại thời điểm nghị định 178 có hiệu lực.
- Quyền sử dụng đất và tài sản thế chấp với đất đã có đủ giấy tờ, điều kiện nhưng chưa xử lý được do hợp đồng thế chấp thiếu chứng nhận của phòng công chứng hoặc thiếu chứng nhận của uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
- Quyền sử dụng đất, đất có tài sản gắn liền mà tại thời điểm thế chấp, người thế chấp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc một trong số các giấy tờ quy định tại khoản 2 điều 3 Nghị định số 17 và có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
- Tài sản gắn liền với đất mà tại thời điểm thế chấp, người thế chấp có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản đó và có các giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc một trong các giấy tờ quy định tại khoản 2, Điều 3 - Nghị định số 17 nhưng không có quyền thể chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; trong trường hợp này, đơn vị (ngân hàng) cho vay đưa tài sản gắn liền với đất ra bán đấu gía tại trung tâm bán đấu giá tài sản. Sau khi hoàn thành việc bán đấu giá, Trung tâm bán đấu giá gửi hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá theo hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo các trường hợp trên, ngân hàng cho vay gửi hồ sơ tài liệu hiện có đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 mục III phần B thông tư 03/2001/TTLT/NHNN - BTP -BCA - BTC - TCĐC để xin phép bán đấu giá. Ngân hàng tiến hành các thủ tục xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại thông tư03/2001/TTLT/NHNN - BTP - BCA- BTC - TCĐC.
* Xử lý tài sản thế chấp theo thoả thuận.
Tài sản thế chấp được xử lý theo thoả thuận giữa các đơn vị trực tiếp cho vay và bên bảo đảm tại hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng bảo đảm. Các đơn vị (ngân hàng) cho vay và khách hàng có thể thoả thuận sửa đổi, bổ sung hoặc thoả thuận mới về việc xử lý tài sản bảo đảm. Việc thoả thuận này phải lập thành văn bản "29".
- Các phương thức xử lý tài sản thế chấp theo thoả thuận, bao gồm: + Bán tài sản:
Việc bán tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định chung tại Nghị định 178/1999/NĐ - CP ngày 29/12/1999 - khoản 1, Điều 34. Bên nhận thế chấp (ngân hàng cho vay) và bên thế chấp (khách hàng vay) thoả thuận định giá tài sản thế chấp, quyết định giá bán theo quy định tại Thông tư 03/2001/TTLT/NHNN - BTP - BCA - BTC - TCĐC, mục VII, phần B.
Bên mua tài sản thế chấp và bên bán tài sản thế chấp thông qua hợp đồng mua - bán tài sản bằng văn bản. Nếu xảy ra trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được bên nào có quyền bán tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp quyết định bán theo hình thức lựa chọn một trong số các trường hợp quy định tại Nghị định số 178 - Điều 134, khoản 1:
+ Nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.
Bên nhận thế chấp và bên thế chấp lập biên bản nhận tài sản thay cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, cần ghi rõ trong biên bản việc bàn giao, tiếp nhận, định giá xử lý tài sản thế chấp và thanh toán nợ từ việc xử lý tài sản thế chấp như quy định của Thông tư 03/2001/TTLT/NHNN - BTP - BCA - BTC - TCĐC, khi các thủ tục trên được hoàn tất, bên nhận thế chấp có quyền làm các thủ tục chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tài sản thế chấp.
+ Nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc giao cho bên thế chấp.
Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp phải thông báo cho bên thứ ba biết để yêu cầu bên thứ ba phải giao các khoản tiền, tài sản cho bên nhận thế chấp như đã cam kết ban đầu.
- Xử lý tài sản thế chấp (trong trường hợp không có thoả thuận riêng) (theo quy định tại Nghị định 178, Điều 34 khoản 2).
Bên nhận thế chấp có quyền chủ động lựa chọn một trong số các phương thức xử lý tài sản thế chấp sau:
+ Trực tiếp bán tài sản thế chấp.
Chào bán công khai trên thị trường: bằng việc thông báo công khai về việc bán tài sản thế chấp, thời điểm được quyền bán (theo quy định tại Thông tư 03/2001/TTLT/NHNN - BTP - BCA - BTC - TCĐC, phần B, mục 1, khoản 2 điểm 2.1, tiết b), bên nhận thế chấp có quyền quyết định giá bán theo quy định tại Thông tư 03/2001/phần B, mục VII.
+ Bên nhận thế chấp uỷ quyền bán tài sản thế chấp cho trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá.
+ Bên nhận thế chấp chuyển giao việc xử lý tài sản bảo đảm cho các tổ chức có chức năng được mua tài sản để bán. Trên thị trường hiện nay các tổ chức có chức năng này như: Công ty AMC - công ty mua bán nợ, công ty thuê mua tài chính, công ty mua bán nợ nhà nước (đã được thành lập).
- Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thông thường việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được xử lý theo thoả thuận giữa ngân hàng (bên nhận thế chấp) và khách hàng vay (bên thế chấp) theo qui định trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp. Trong trường hợp này ngân hàng cho vay lập hồ sơ khởi kiện tại toà án.
Đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân thì chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ
điều kiện quy định tại nghị định số 17/1999/NĐ - CP ngày 27/3/1999, Điều 9 của chính phủ.
- Xử lý tài sản thế chấp đối với các doanh nghiệp khi chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi, cổ phần hoá.
+ Đối với doanh nghiệp chia, tách.
Ngân hàng cho vay có toàn quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ trước khi doanh nghiệp chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi, cổ phần hoá khi tài sản thế chấp không thể phân chia được tương ứng với nghĩa vụ trả nợ và các doanh nghiệp chia, tách không có thoả thuận khác về biện pháp bảo đảm.
+ Với các doanh nghiệp hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi, cổ phần hoá tài sản thế chấp bảo đảm cho các khoản nợ của doanh nghiệp trước khi hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi, cổ phần hoá được tiếp tục dùng làm chính tài sản bảo đảm cho các khoản nợ đó của các doanh nghiệp mới sau khi được hợp nhất, chuyển đổi, cổ phần hoá.
- Trường hợp bên thế chấp chết hoặc vắng mặt tại nơi cư trú vào thời điểm xử lý tài sản thế chấp.
Ngân hàng cho vay tiến hành xử lý tài sản thế chấp khi đến hạn trả nợ, hoặc phải trả nợ trước hạn mà bên bảo lãnh thế chấp hoặc bảo lãnh chết hay cố ý vắng mặt tại nơi cư trú vào thời điểm xử lý tài sản đã được thông báo trước. Người giữ tài sản bảo đảm (nếu có) hoặc người thừa kế tài sản của bên bảo đảm (trong trường hợp bên bảo đảm chết) có nghĩa vụ giao tài sản cho ngân hàng cho vay để xử lý theo thông báo của ngân hàng. Trường hợp người giữ tài sản bảo đảm, người thừa kế tài sản của bên bảo đảm không chịu giao tài sản cho ngân hàng cho vay để xử lý, ngân hàng cho vay có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp buộc bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản cho ngân hàng để xử lý theo quy định của pháp luật "29", trang 355.
- Khai thác, sử dụng tài sản thế chấp trong thời gian chưa xử lý: -Thời gian tài sản thế chấp chưa được xử lý để thu hồi nợ, ngân hàng cho vay nên
khai thác, sử dụng tài sản thế chấp hoặc cho phép bên thế chấp hoặc uỷ quyền cho bên thứ ba khai thác, sử dụng tài sản thế chấp theo đúng tính năng và công dụng của tài sản, việc cho phép hoặc uỷ quyền khai thác, phương thức khai thác và việc xử lý hoa lợi, lợi tức từ việc khai thác, sử dụng tài sản phải được lập thành văn bản (quy định tại Thông tư 03/2001/TTLT/NHNN - BTP- BCA - BTC- TCĐT, phần B, mục VIII).
2.2.5.3.Thanh toán thu nợ từ việc xử lý tài sản thế chấp.
Thứ tự của việc thanh toán thu nợ như sau:
- Lập danh sách các chi phí cần thiết cho việc xử lý tài sản thế chấp: chi phí bảo quản, quản lý, định giá ,quảng cáo bán tài sản, niêm yết, thông báo công khai về việc bán tài sản, vận chuyển tài sản, bán tài sản, tiền hoa hồng, chi phí, lệ phí bán đấu giá, chi phí cho viêc làm các thủ tục liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng (nếu có), cũng như các chi phí cần thiết, hợp lý khác liên quan đến xử lý tài sản thế chấp. Yêu cầu chi phí này phải có hóa đơn, chứng từ theo quy định của Bộ tài chính.
- Thuế và các khoản phí nộp ngân sách nhà nước (nếu có).
- Các khoản nợ gốc, lãi, phạt chậm trả tính đến ngày bên thế chấp hoặc bên giữ tài sản giao tài sản cho ngân hàng để xử lý...
Thực tế, trong hoạt động của các ngân hàng thương mại, việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ không phải là mong muốn của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp... Đây chỉ là phương án dự phòng trong trường hợp khách vay không trả được nợ hoặc trả không đủ số tiền vay theo thỏa thuận đã cam kết giữa các bên. Khi xảy ra sự kiện- khách hàng vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, tài sản thế chấp buộc phải xử lý để thu hồi khoản nợ vay.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, cũng như thoả thuận giữa các bên các bên có thể thoả thuận về cách thức xử lý tài sản bảo đảm, thông qua tổ chức trung gian (đấu giá công ty mua bán nợ, công ty thuê mua tài chính) hoặc khởi kiện thông qua toà án... qua đây có thể thấy rằng, việc quy định
cách thức xử lý tài sản thế chấp một mặt vừa tạo được tính chủ động cho các bên được quyền thoả thuận, mặt khác, quy định đa dạng các phương thức xử lý để các bên có thể lựa chọn. Ngoài ra, còn tạo điều kiện cho thị trường vốn được lưu thông (thanh khoản) kích thích sự phát triển của thị trường tín dụng ngân hàng.