(Nguồn: Bùi Quang Tuyến, tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Kinh tếvà Kinh doanh)
Lý thuyết nguồn lực doanh nghiệp
Lý thuyết năng lực động doanh nghiệp
•Xem xét xây dựng chiến lược kinh doanh dựa trên phân tích các nguồn lực nội bộ mang lại những lợi thế cho doanh nghiệp (chủ yếu các nguồn lực vô hình thỏa mãn tiêu chí: Đem lại lợi ích, hiếm, khó bắt chước, không thể thay thế).
•Phân tích xem xét các yếu tố trong điều kiện thị trường động (biến đổi)
•Xem xét xây dựng chiến lược kinh doanh từ việc phân tích các yếu tố nội bộ doanh nghiệp (các nguồn lực hữu hình và vô hình)
•Phân tích ở điều kiện thị trường cân bằng
•Xem xét xây dựng chiến lược từ việc phân tích môi trường kinh doanh bên ngoài: ví dụ Mô hình 5 áp lực cạnh tranh
•Phân tích ở điều kiện thị trường cân bằng Lý thuyết cạnh tranh truyền thống(Kinh tế học tổ chức, Kinh tế học Chamberlain, Kinh tế học Schumpeter)
1.3 Lý luận chung về bất động sản 1.3.1 Khái niệm về bất động sản
Bất động sản là những tài sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội, là một phần quan trọng của mỗi quốc gia. Đó là một phần không thểthiếu trong mọi hoạt động của con người.
Từ thời La Mã cổ đại, người ta đã phân loại thành “bất động sản” và “động sản”, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòngđất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… vàtất cảnhững gì liên quanđến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm “bất động sản” và “động sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sảnlà đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sựCộng hòa Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụthểbất đống sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý vìđất đai nói chung là bộphận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch nhân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt ra khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sựBắc Kỳvà Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sựThái Lan quy
định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có 2 cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụthểnhững gì được coi là “gắn liền với đất đai, và do vậy là bất động sản; thứhai, không giải thích rõ vềkhái niệm này và dẫn tới các cách hiểu khác nhau vềnhững tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sựtruyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung vềbất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là bất động sản.
Theo Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 thì bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình, gắn liền với đất đai, kểcả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản do pháp luật quy định. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 thì bất động sản được định nghĩa gồm đất đai và những công trìnhdo con người tạo nên gắn liền với đất.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng nhưng nói chung có một quan điểm thống nhất là “bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được” và theo đó bất động sản bao gồm: “đất đai nhưng phải là đất đai không di dời được”, đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị thể hiện qua số lượng và chất lượng của đất; nhà ở và công trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung tâm thương mại, các văn phòng khách sạn. Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền không thể tách với công trình xây dựng đó: máy điều hòa, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình; các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá, chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm muối, các hầm mỏkhoáng sản.
1.3.2 Thuộc tính của bất động sản 1.3.2.1 Tính bất động
Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, nhưng không thể đem bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến một vị trí khác. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vịtrí của đấtđai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế- xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dùở thếcận nhau.
1.3.2.2 Tính không đồng nhất
Trong nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng vềmặt đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. Giảsửrằng, hai bất động sản cùng nằm trong một khu vực nhưng giá của chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người đi mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản, tất cả điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay.
1.3.2.3 Tính khan hiếm
Diện tích đất là có hạn so với sựphát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hưỏng ngày càng tăng lên. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có rất nhiều nguyên nhân. Một là, do tốc độ tăng dân số nhanh đặc biệt là vùng nông thôn. Hai là, do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm. Ba là, do nhu cầu lao động ở thành thị cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ởthành phố tăng lên, nhu cầu vềchỗ ởcũng tăng lên vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
1.3.2.4 Tính bền vững đời sống kinh tế
Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thểthay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử
dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủsởhữu nên nó mang tính bền vững. Hơn nữa, đất đai được sửdụng để hưởng quyền sởhữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sửdụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Điều này thểhiện đời sống kinh tếbền vững.
1.4 Lí luận chung về năng lực cạnh tranh trong bất động sản1.4.1 Khái niệm về năng lực cạnh tranh 1.4.1 Khái niệm về năng lực cạnh tranh
Theo Từ điển thuật ngữ kinh tếhọc (2001): “Năng lực cạnh tranh được hiểu là khả năng dành được thị phần lớn trước các đối thủ cạnh tranh trên thị trường, kể cả khả năngdành lại một phần hay toàn bộthịphần của đồng nghiệp”.
Michael Porter (2009b) cho rằng khó có thể đưa ra một khái niệm, định nghĩa tuyệt đối về năng lực cạnh tranh. Theo ông, “Đểcó thểcạnh tranh thành công, các doanh nghiệp phải có được lợi thếcạnhtranh dưới hình thức hoặc là có chi phí sản xuất thấp hơn hoặc là có khả năng khác biệt hóa sản phẩm để đạt được mức giá cao hơn trung bình.Đểduy trì lợi thếcạnh tranh, các doanh nghiệp cần ngày càng đạt được những lợi thếcạnh tranh tinh vi hơn, qua đócó thểcung cấp những hàng hóa hay dịch vụcó chất lượng cao hơn hoặc sản xuất có hiệu suất cao hơn” (Michael Porter, 2009b).
Như vậy, có thể hiểu rằng: “Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp là thể hiện thực lực và lợi thếcủa doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh trong việc thỏa mãn tốt nhất các đòi hỏi của khách hàng đểthu lợi ngày càng cao hơn”.
Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trước hết tạo ra từthực lực của doanh nghiệp. Đây là yếu tốnội tại của doanh nghiệp, không chỉ được tính bằng các tiêu chí công nghệ, tài chính, nhân lực, tổchức quản trịdoanh nghiệp… một cách riêng biệt mà cần đánh giá, so sánh với các đối thủ cạnh tranh trong hoạt động trên cùng một lĩnh vực, cùng một thị trường. Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp tham gia, đây là cơ hội cho thị trường phát triển nhưng cũng là thách thức không nhỏkhi mức độchuyên môn hóa của các doanh nghiệp còn thấp, năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp còn hạn chế. Vô hình chung sẽtạo sức ì lớn cho toàn thị trường.
1.4.2 Các chỉ tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp1.4.2.1 Định tính 1.4.2.1 Định tính
- Uy tín, thư ơ ng hiệ u
Đây là chỉ tiêu có tính chất rất khái quát, nó bao gồm nhiều yếu tố như: chất lượng sản phẩm, các hoạt động dịch vụ của doanh nghiệp, hoạt động marketing, quan hệcủa doanh nghiệp với các tổchức tài chính, mức độ ảnh hưởng của các doanh nghiệp đến các đơnvị hành chính sự nghiệp… Đó là tài sản vô hình, vô giá mà doanh nghiệp nào cũng coi trọng, nếu mất uy tín thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ không có khả năng cạnh tranh trên thương trường. Có uy tín, doanh nghiệp có thể huy động được rất nhiều nguồn lực như: vốn, nguyên vật liệu và đặc biệt là sựquan tâm, gắn bó của người lao động với doanh nghiệp hay sự ủng hộcủa chính quyền địa phương với công ty.
Theo định nghĩa của Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ “thương hiệu là một cái tên, một từ ngữ, một dấu hiệu, biểu tượng, hình vẽ hoặc tổng hợp tất cả các yếu tố trên nhằm xác định một sản phẩm hoặc dịch vụ của một sản phẩm và phân biệt sản phẩm dịch vụvới đối thủcạnh tranh. Có thể nói thương hiệu là hình thức thểhiện bên ngoài tạo raấn tượng, thểhiện cái bên trong cho sản phẩm hoặc doanh nghiệp. Thương hiệu tạo ra nhận thức và niềm tin của người tiêu dùng đối với sản phẩm và dịch vụ mà doanh nghiệp cung ứng. Giá trị của một thương hiệu là triển vọng lợi nhuận mà thương hiệu có thể đem lại cho nhà sản xuất trong tương lai. Nói cách khác, thương hiệu là tài sản vô hình của doanh nghiệp. Ví dụ khi nói đến cà phê người ta sẽnghĩ đến cà phê Trung Nguyên, hay khi nhắc đến xe máy sẽ nghĩ tới Honda,… Tên hàng hóa gắn liền với thương hiệu trở thành một cụm từdễnhớ và làm cho khách hàng nhớ đến doanh nghiệp lâu hơn. (Nguồn: Đào Minh Đức, “Làm rõ khái niệm thương hiệu”,
www.Margroup.edu.vn).
Xây dựng thương hiệu đòi hỏi vấn đề về thời gian, khả năng tài chính và ý chí không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ. Một doanh nghiệp có năng lực cạnh tranh cao cũng có nghĩa là họ đã xây dựng được thương hiệu mạnh, thương hiệu đó luôn được khách hàng nhớ và nhận biết rõ ràng. Một thương hiệu mạnh là một
thương hiệu có thể tạo được cho khách hàng sự ấn tượng, kích thích sử dụng sản phẩm. Nếu khách hàng đã thích và đam mê một thương hiệu, họ sẽ trung thành với thương hiệu đó.
Qua việc xây dựng thành công một thương hiệu có thể đánh giá năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp đó vì: Thương hiệu tốt giúp tạo dựng sự tin tưởng, yên tâm và tựhào khi sửdụng thương hiệu đó. Thương hiệu tốt giúp tạo dựng hìnhảnh công ty tốt và nhanh chóng thu hút được những khách hàng mới, vốn đầu tư và thu hút nhân tài. Thương hiệu tốt giúp phân phối sản phẩm dễ dàng hơn, dễ tìm kiếm thị trường mới, đồng thời giảm chi phí tiếp thị, giúp doanh nghiệp có điều kiện phòng thủ, chống lại sự cạnh tranh quyết liệt vềgiá.
- Kinh nghiệ m củ a doanh nghiệ p
Một công ty có bề dày kinh nghiệm trên thương trường cũng được đánh giá rất cao về năng lực cạnh tranh. Kinh nghiệm sẽ giúp công ty nâng cao chất lượng sản phẩm, có thểnắm bắt và xửlý tình huống phức tạp với thời gian và chi phí thấp nhất.
- Cơ sở vậ t chấ t kỹ thuậ t
Cơ sở vật chất kỹ thuật ảnh hưởng rất lớn đến khả năng cạnh tranh của bất cứ doanh nghiệp nào. Tuy nhiên, do đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản không sản xuất ra sản phẩm vật chất mà chỉ cung cấp những sản phẩm có sẵn và thông qua việc cung cấp dịch vụcho khách hàng dựa trên phần lớn là nguồn nhân lực, có sự hỗ trợ của công nghệ, thiết bị hiện đại, tiên tiến. Việc đánh giá của khách hàng là thông qua sựhài lòng về nhân viên và dịch vụ của công ty. Vì vậy, cơ sở vật chất kỹ thuật cóảnh hưởng lớn tới năng lực cạnh tranh của một công ty môi giới bất động sản. Một công ty bất động sản có trang thiết bị tiên tiến, công nghệhiện đại thì dịch vụcủa họ có chất lượng cao, thỏa mãn tốt nhất nhu cầu của khách hàng. Hơn nữa, nhiều chi nhánh được mở sẽ làm tăng tính tiện lợi hơn trong giao dịch và thu hút nhiều khách hàng trên địa bàn rộng lớn, từ đó khẳng định được vị thếcủa công ty. Một sốchỉ tiêu cơ sở vật chất kỹ thuật- công nghệ như: số lượng chi nhánh, các giải pháp giao dịch tiên tiến,…
- Nguồ n nhân lự c
Nguồn nhân lực của công ty bất động sản là nguồn vốn quý giá nhất, vì hầu hết các lĩnh vực đem lại doanh thu lớn cho công ty như dịch vụ tư vấn tài chính doanh nghiệp, quản lý tài sản, hoạt động tự doanh đều phụ thuộc chủ yếu vào nhân tố con người. Trìnhđộ nguồn nhân lực cao sẽgiúp khách hàng nhanh chóng tiếp cận hơn với sản phẩm, tốc độ được phục vụ nhanh hơn, khách hàng được quan tâm kỹ hơn. Có thể nói nguồn nhân lực có vai trò quyết định đến năng lực cạnh tranh của công ty bất động