5. Kết cấu của đề tài nghiên cứu
1.2.2Lịch sử hình thành lý thuyết năng lực động
Hình 1.2: Lịch sử hình thành lý thuyết năng lực động
(Nguồn: Bùi Quang Tuyến, tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Kinh tếvà Kinh doanh)
Lý thuyết nguồn lực doanh nghiệp
Lý thuyết năng lực động doanh nghiệp
•Xem xét xây dựng chiến lược kinh doanh dựa trên phân tích các nguồn lực nội bộ mang lại những lợi thế cho doanh nghiệp (chủ yếu các nguồn lực vô hình thỏa mãn tiêu chí: Đem lại lợi ích, hiếm, khó bắt chước, không thể thay thế).
•Phân tích xem xét các yếu tố trong điều kiện thị trường động (biến đổi)
•Xem xét xây dựng chiến lược kinh doanh từ việc phân tích các yếu tố nội bộ doanh nghiệp (các nguồn lực hữu hình và vô hình)
•Phân tích ở điều kiện thị trường cân bằng
•Xem xét xây dựng chiến lược từ việc phân tích môi trường kinh doanh bên ngoài: ví dụ Mô hình 5 áp lực cạnh tranh
•Phân tích ở điều kiện thị trường cân bằng Lý thuyết cạnh tranh truyền thống(Kinh tế học tổ chức, Kinh tế học Chamberlain, Kinh tế học Schumpeter)
1.3 Lý luận chung về bất động sản 1.3.1 Khái niệm về bất động sản
Bất động sản là những tài sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội, là một phần quan trọng của mỗi quốc gia. Đó là một phần không thểthiếu trong mọi hoạt động của con người.
Từ thời La Mã cổ đại, người ta đã phân loại thành “bất động sản” và “động sản”, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòngđất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… vàtất cảnhững gì liên quanđến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm “bất động sản” và “động sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sảnlà đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sựCộng hòa Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụthểbất đống sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý vìđất đai nói chung là bộphận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch nhân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt ra khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sựBắc Kỳvà Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sựThái Lan quy
định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có 2 cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụthểnhững gì được coi là “gắn liền với đất đai, và do vậy là bất động sản; thứhai, không giải thích rõ vềkhái niệm này và dẫn tới các cách hiểu khác nhau vềnhững tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sựtruyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung vềbất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là bất động sản.
Theo Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 thì bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình, gắn liền với đất đai, kểcả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản do pháp luật quy định. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 thì bất động sản được định nghĩa gồm đất đai và những công trìnhdo con người tạo nên gắn liền với đất.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng nhưng nói chung có một quan điểm thống nhất là “bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được” và theo đó bất động sản bao gồm: “đất đai nhưng phải là đất đai không di dời được”, đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị thể hiện qua số lượng và chất lượng của đất; nhà ở và công trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung tâm thương mại, các văn phòng khách sạn. Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền không thể tách với công trình xây dựng đó: máy điều hòa, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình; các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá, chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm muối, các hầm mỏkhoáng sản.
1.3.2 Thuộc tính của bất động sản 1.3.2.1 Tính bất động
Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, nhưng không thể đem bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến một vị trí khác. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vịtrí của đấtđai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế- xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dùở thếcận nhau.
1.3.2.2 Tính không đồng nhất
Trong nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng vềmặt đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. Giảsửrằng, hai bất động sản cùng nằm trong một khu vực nhưng giá của chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người đi mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản, tất cả điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay.
1.3.2.3 Tính khan hiếm
Diện tích đất là có hạn so với sựphát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hưỏng ngày càng tăng lên. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có rất nhiều nguyên nhân. Một là, do tốc độ tăng dân số nhanh đặc biệt là vùng nông thôn. Hai là, do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm. Ba là, do nhu cầu lao động ở thành thị cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ởthành phố tăng lên, nhu cầu vềchỗ ởcũng tăng lên vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
1.3.2.4 Tính bền vững đời sống kinh tế
Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thểthay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử
dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủsởhữu nên nó mang tính bền vững. Hơn nữa, đất đai được sửdụng để hưởng quyền sởhữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sửdụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Điều này thểhiện đời sống kinh tếbền vững.