KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1. Hoạt động cho vay của chi nhánh ngân hàng BIDV và CPTM Bắc Á
3.1.1. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội
Hoạt động của ngân hàng BIDV mỗi ngày một đa dạng với các gói dịch vụ phong phú, nhƣng hoạt động chính và hƣớng phát triển lâu dài của ngân hàng là nhóm hoạt động cho vay tín dụng, đặc biệt là cho vay tín dụng có thế chấp.
Bảng 3.1 Chỉ tiêu tỷ trọng dƣ nợ phân theo thời hạn của BIDV Nam Hà Nội
Năm
Chỉ tiêu 2009 2010 2011 2012 2013
415 tỷ 768 tỷ 1.126 tỷ 1.410 tỷ 1.847 tỷ
Nguồn: báo cáo tổng kết kinh doanh qua các năm 2009 – 2013 BIDV Nam Hà Nội
, năm 2010 2009. Đây chính là thời kỳ tăng trƣởng ấn tƣợng của nền kinh tế nói chung và của BIDV nói riêng. Kinh tế phát triển dẫn tới nhu cầu về vốn tăng cao, các doanh nghiệp, cá nhân tiếp cận với nguồn vốn cho vay của ngân hàng tăng mạnh dẫn tới dƣ nợ của BIDV tăng gần gấp đôi chỉ trong 1 năm.
2012 mới có
. Tăng trƣởng tín dƣ nợ của BIDV đột ngột liên tiếp giảm xuống còn một nửa. Vào năm 2011 tốc độ tăng trƣởng chỉ còn 46,6%; năm 2012 con số này tiếp tục giảm xuống còn 25,5%.
Cùng với sự ổn định dần của nền kinh tế, BIDV đã hồi phục tốc độ tăng trƣởng dƣ nợ trong năm 2013 và lần đầu tiên tốc độ này tăng trong 3 năm gần đây lên mức 30%. Đây là tín hiệu tốt cho hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Nhìn chung, BIDV là một ngân hàng thƣơng mại Nhà nƣớc có lƣợng vốn đầu tƣ phát triển lớn nên ngân hàng BIDV có các chỉ tiêu dƣ nợ tín dụng cao trong thời gian qua. Từ năm 2009 đến năm 2013, tổng dƣ nợ đã tăng gấp 4 lần từ 415 tỷ đồng vào năm 2009 đến 1.847 tỷ đồng vào năm 2013. Đây là con số ấn tƣợng thể hiện khả năng nghiệp vụ và uy tín của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội.
Bên cạnh sự gia tăng của tổng dƣ nợ, tỷ trọng dƣ nợ có thay đổi mạnh trong thời gian gần đây. Tỷ trọng dƣ nợ ngắn hạn thƣờng chiếm tỷ trọng cao (69% năm 2009; 68% năm 2010; 61% năm 2011) thì 2 năm trở lại đây có phần giảm sút nhiều (45% năm 2012; 40% năm 2013). Điều này cơ bản là do lƣợng khách hàng cá nhân đang dần thay thế bằng các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các công ty trách nhiệm hữu hạn 1 thành viên…
Tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng đƣợc rút ngắn dù các khoản vay trung và dài hạn tăng lên là do ngân hàng đã có chính sách tín dụng hợp lý khi tiến hành khoản vay tăng lên là do ngân hàng đã có chính sách tín dụng hợp lý khi tiến hành khoản vay cho khách hàng. Theo đó, hầu hết các khoản vay của khách hàng đều phải có tài sản thế chấp và phải đƣợc thẩm định kỹ càng.
Để đảm bảo hoạt động của ngân hàng, các tài sản thế chấp này đều là những tài sản có giá trị cao, đƣợc pháp luật cho phép thế chấp tại ngân hàng. Các tài sản này sẽ là cơ sở phát hành khoản vay của ngân hàng nên tài sản đó là gì, chiếm tỷ trọng bao nhiêu có ảnh hƣởng trực tiếp tới hoạt động cho vay của ngân hàng. Hoạt động này bao gồm phƣơng pháp thẩm định hồ sơ vay vốn, phƣơng pháp định giá tài sản thể chấp, phƣơng thức giao nhận tài sản thế chấp, phƣơng thức bảo quản tài sản thế chấp, các văn bản giấy tờ pháp lý liên quan… Dƣ nợ phân theo loại tài sản thế chấp tại ngân hàng nhƣ sau:
Bảng 3.2. Chỉ tiêu dƣ nợ theo loại tài sản đảm bảo của BIDV Nam Hà Nội Chỉ tiêu 2009 2010 2011 2012 2013 Chỉ tiêu 2009 2010 2011 2012 2013 Đơn vị Tỷ đồng % Tỷ đồng % Tỷ đồng % Tỷ đồng % Tỷ đồng % Dƣ nợ thế chấp bất động sản 350 84 680 88,5 998 88,6 1.280 90 1.695 92 Dƣ nợ thế chấp thiết bị, máy móc 25 6,4 28 3,7 35 3,1 38 2,8 40 2,1 Dƣ nợ thế chấp đá quý,
trang sức, giấy tờ có giá 20 4,8 40 5.2 68 6,1 70 5 75 4,1 Dƣ nợ thế chấp các tài
sản khác 20 4,8 20 2.6 25 2,2 22 2,2 37 1,8
Tổng dƣ nợ 415 100 768 100 1.126 100 1.410 100 1.847 100
Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động qua các năm 2009 - 2013 BIDV Nam Hà Nội
Có thể thấy, dƣ nợ có tài sản đảm bảo là bất động sản có giá trị lớn nhất. Năm 2009, toàn chi nhánh Nam Hà Nội cho vay 415 tỷ đồng thì cho vay thế chấp bất động sản là 350 tỷ đồng, chiếm 84%. Con số này là 680 tỷ đồng trong tổng số 768 tỷ đồng chiếm 88,5% năm 2010; là 998 tỷ đồng trong tổng số 1.126 tỷ chiếm 88,6% năm 2011; 1280 tỷ đồng trong tổng 1410 tỷ đồng chiếm 90% và tăng lên 1.695 tỷ đồng trong tổng số 1847 tỷ đồng dƣ nợ chiếm 92% năm 2013. Chiếm đa số nên công tác cho vay thế chấp bất động sản là trọng tâm của hoạt động cho vay thế chấp tại BIDV. Do đó, quy trình định giá bất động sản thế chấp đặc biệt đƣợc coi trọng.
Nhìn chung, sau 5 năm, tổng dƣ nợ tín dụng của ngân hàng tăng lên 4 lần nhƣng tổng dƣ nợ từ tài sản thế chấp là bất động sản tăng lên gấp 5 lần. Điều này cho thấy các khoản vay thế chấp bằng bất động sản đang rất đƣợc khách hàng quan tâm.
Ngân hàng BIDV đƣa ra rất nhiều chƣơng trình hoạt động nhằm thu hút khách hàng vay vốn tại ngân hàng thông qua định giá bất động sản nhƣ hỗ trợ lãi suất, hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ, hoàn thiện giấy tờ… điều này có tác động tích cực đến hoạt động cho vay thế chấp bất động sản.
Gia tăng giá trị tín dụng đồng thời gia tăng tỷ trọng tín dụng của dƣ nợ thế chấp bất động sản cho thấy hoạt động cho vay thế chấp bất động sản đang đóng vai trò lớn trong hoạt động của ngân hàng.
3.1.2. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á chi nhánh Thăng Long
Nét nổi bật của NHTMCP Bắc Á trong những năm qua là mức tăng trƣởng cho vay khá cao. Bên cạnh đáp ứng kịp thời nhu cầu tín dụng của khách hàng truyền thống, Bắc Á đã kịp thời tăng cƣờng tiếp cận dự án tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, các dự án mới thuộc lĩnh vực điện lực, viễn thông,…đi đôi với cải tiến chất lƣợng phục vụ, tăng cƣờng ứng dụng các sản phẩm công nghệ mới vào phục vụ khách hàng. Chủ động cùng với khách hàng tháo gỡ những khó khăn để kịp thời giải ngân những dự án đã hội đủ các điều kiện vay vốn. Điều này đƣợc chứng minh qua tổng dƣ nợ của các năm trong bảng dƣới đây.
Bảng 3.3. Tình hình tín dụng của ngân hàng Bắc Á
Đơn vị: tỷ đồng
CHỈ TIÊU
2011 2012 2013 Số tiền Số tiền Số tiền Tổng dƣ nợ 2.768 4.707 6.481
1. Theo thời gian 2.768 4.707 6.481
+ Ngắn hạn 1.514 1.904 3.297 +Trung và dài hạn 1.254 2.803 3.184
2. Theo TPKT 2.768 4.707 6.481
+ Quốc doanh 31 25 27
+ Ngoài quốc doanh 2.737 4.682 6.454
3. Theo loại tiền 2.768 4.707 6.481
+ VND 2.669,8 4.529,9 6.230,92
+ NT quy đổi 98,2 177,1 250,08
Qua các chỉ tiêu thể hiện ở bảng 4 ta thấy: tổng dƣ nợ năm 2012 đạt 4.707 tỷ đồng, bằng 125% kế hoạch đề ra. Tổng dƣ nợ năm 2012 tăng mạnh so với năm 2011 chủ yếu do Ngân hàng tiếp tục giải ngân cho các cam kết tín dụng đã ký với các dự án lớn trên địa bàn cả nƣớc.
Dư nợ phân theo tiêu chí thời gian: Ta thấy dƣ nợ cho vay trung và dài hạn, mặc dù chiếm tỷ trọng còn thấp trong tổng dƣ nợ cho vay nhƣng quy mô phát triển của loại hình cho vay này có sự phát triển đáng ghi nhận. Năm 2011, dƣ nợ trung và dài hạn đạt 1.254 tỷ đồng, chiếm 45,3% tổng dƣ nợ, nhƣng sang năm 2012 đã đạt 2.803 tỷ đồng, tăng 223,5% so với năm 2011, đến năm 2013 đạt 3.184 tỷ đồng, chiếm 49,2% tổng dƣ nợ và tăng 253,9% so với năm 2011. Cơ cấu dƣ nợ cho vay tính đến thời điểm 31/12/2013 là tƣơng đối hợp lý, tỷ lệ cho vay trung và dài hạn khoảng 50% tổng dƣ nợ cho vay. Với cơ cấu dƣ nợ cho vay nhƣ vậy Ngân hàng sẽ hạn chế đƣợc những rủi ro trong hoạt động, đặc biệt là rủi ro thanh khoản.
Dư nợ phân theo thành phần kinh tế, ta thấy: Cho vay ngoài quốc doanh vẫn chiếm tỷ trọng rất lớn qua các năm, năm 2011 chiếm 98,9%, năm 2012 chiếm 99,47% và năm 2013 chiếm 99,58%. Kết quả này cho thấy, ngân hàng tập trung cho vay ƣu tiên các khách hàng là cá nhân, hộ gia đình, các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Các khoản vay thuộc đối tƣợng này đảm bảo tính an toàn của khoản vay là rất cao. Theo các nghiên cứu đến năm 2015 thì doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ chiếm 90% tổng số doanh nghiệp. Tuy nhiên, doanh số cho vay doanh nghiệp vừa và nhỏ tăng với tốc độ vẫn còn thấp chƣa xứng đáng với khả năng cho vay của Ngân hàng cũng nhƣ tiềm năng doanh nghiệp vừa và nhỏ. Khách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ vay vốn tại ngân hàng chủ yếu là các khách hàng truyền thống, khách hàng đến vay vốn lần đầu cũng có.
Xét doanh số cho vay theo loại tiền, ta thấy: Phần lớn Ngân hàng Bắc Á thực hiện cho vay bằng đồng nội tệ. Tỷ trọng doanh số cho vay bằng đồng nội tệ lớn gấp khoảng gần 30 lần tỷ trọng cho vay bằng đồng ngoại tệ. Đặc biệt năm 2013, doanh số cho vay bằng đồng ngoại tệ đạt 250,08 tỷ đồng tăng 254,7% so với năm 2011.
Tính đủ và hợp pháp của các giấy tờ bảo đảm tiền vay là một quy tắc không thay đổi. Đối với những khách hàng vay là cá nhân, hộ gia đình hay các tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, khi vay vốn tại NHTMCP Bắc Á bắt buộc phải có tài sản đảm bảo, tài sản đảm bảo bao gồm nhiều loại nhƣ: Các loại giấy tờ có giá trị, kim loại quý, đá quý… nhƣng với các khoản vay trung và dài hạn tài sản đảm bảo tiền vay thƣờng là bất động sản. Tính đầy đủ của hồ sơ đảm bảo của khách hàng có thể linh động đƣợc nếu họ là khách hàng thƣờng xuyên của NHTMCP Bắc Á, có uy tín tiềm năng tài chính lớn và chủ yếu là phƣơng án sử dụng vốn vay và phƣơng án trả nợ gốc và lãi.
Đối với những trƣờng hợp khách hàng vay vốn có tài sản thế chấp ngoài việc kiểm tra các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, cán bộ tín dụng còn phải kiểm tra tình hình thực tế, cán bộ tín dụng có thể đánh giá mức độ trung thực những thông tin về bất động sản mà khách hàng vay vốn cung cấp cho họ, hay có thể lƣờng đƣợc những rủi ro có thể xảy ra đối với tài sản thế chấp, từ đó có biện pháp kiểm soát tài sản đảm bảo phù hợp. Việc kiểm tra tình hình thực tế là công việc quan trọng để cán bộ tín dụng xác định giá trị của bất động sản.
Việc kiểm tra trƣớc khi cho vay rất quan trọng, nó quyết định đến việc khách hàng có vay đƣợc hay không đối với những trƣờng hợp phải có bất động sản thế chấp. Khi kiểm tra trƣớc khi cho vay thì cán bộ tín dụng phải chú ý đến tính hợp pháp của giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp bởi vì đó cú những trƣờng hợp khách hàng dùng giấy tờ giả để vay vốn, sau đó dây dƣa không trả nợ nên ngân hàng cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc thu hồi vốn.
3.2. Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng BIDV và CPTM Bắc Á
3.2.1. Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội
a. Các quy định chung
Các văn bản quy phạm
Công tác định giá bất động sản tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội trƣớc hết phải tuân thủ theo các văn bản quy phạm pháp luật đã đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành. Các văn bản này điều chỉnh các quan hệ liên quan
đến hoạt động của ngân hàng nói chung và công tác định giá bất động sản thế chấp nói riêng. Có thể thấy, tại BIDV, các quy định về văn bản pháp lý đối với bất động sản thế chấp nói riêng và công tác định giá bất động sản thế chấp nói chung tƣơng đối hoàn thiện. Các văn bản pháp lý đƣợc đƣa ra bao gồm cả văn bản pháp luật, nghị định thông tƣ và các quyết định, quy định. Dựa vào các văn bản này, cán bộ định giá có thể tiến hành định giá bất động sản thế chấp và giải quyết các vấn đề nẩy sinh trong quá trình định giá. Tuy nhiên, vì có rất nhiều văn bản nên khi định giá, cán bộ định giá cần cân nhắc sử dụng các văn bản phù hợp với từng hồ sơ định giá cụ thể.
Quy định đối với bất động sản thế chấp
Bất động sản đƣợc chia thành rất nhiều loại với những đặc tù riêng biệt, tuy nhiên để đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng cũng nhƣ công tác định giá bất động sản, ngân hàng BIDV có những quy định chặt chẽ đối với bất động sản đƣợc sử dụng làm tài sản đảm bảo. Các quy định này giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro khi tiến hành phát hành khoản vay, nâng cao chất lƣợng công việc và uy tín của ngân hàng.
- Đối với bất động sản của cá nhân, hộ gia đình, BIDV quy định các trƣờng hợp sau có thể tiến hành lập hồ sơ vay vốn thế chấp bất động sản tại ngân hàng nhƣ sau:
+ Đất thổ cƣ thuộc quyền sử dụng lâu dài ổn định lâu dài của hộ gia đình cá nhân mà đã tiến hành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nƣớc có thể làm tài sản đảm bảo trong giao dịch vay vốn thế chấp tại ngân hàng BIDV.
+ Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đƣợc nhà nƣớc giao cho hộ gia đình, cá nhân hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đƣợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn sản xuất , kinh doanh.
+ Đất đƣợc Nhà nƣớc cho hộ gia đình, các nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đƣợc trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Giá trị quyền sử dụng đất đƣợc thế chấp trong trƣờng hợp thuê đất bao gồm tiền đền bù thiệt hại khi nhà nƣớc cho thuê đất ( nếu có ), tiền thuê đất đã trả cho nhà nƣớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó (nếu có).
nhân thì hộ gia đình, cá nhân đƣợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh.
+ Các công trình gắn liền với các loai đất trên khi đem thế chấp tại ngân hàng BIDV thì cũng thuộc thế chấp tại ngân hàng BIDV.
+ Trƣờng hợp đất thuê trả tiền hàng năm thì ngân hàng BIDV chỉ nhận công trình trên đất là tài sản thế chấp đảm bảo tại ngân hàng.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng đƣợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân có thể thế chấp quyền sở hữu căn hộ chung cƣ, tập thể... - Đối với tổ chức kinh tế, doanh nghiệp: Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp đƣợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, công trình trên đất khi có các điều kiện sau: