CHƢƠNG 2 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.2. Các phƣơng pháp nghiên cứu
2.2.1. Phương pháp nghiên cứu tài liệu
Nghiên cứu tài liệu là phƣơng pháp thu thập thông tin, dữ kiện cấp 2 trên cơ sở các tài liệu hay các tuyên bố đã đƣợc công bố chứ không phải do chính tác giả trực tiếp thu thập lần đầu.
Phƣơng pháp nghiên cứu tài liệu đƣợc sử dụng trong toàn bộ các chƣơng của luận văn và tập trung nhiều nhất ở chƣơng tổng quan tài liệu. Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng trong việc khảo cứu các công trình nghiên cứu liên quan tới đề tài, phân tích những nội dung chính, phƣơng pháp đƣợc sử dụng và các kết luận đã đạt đƣợc cũng nhƣ những điểm cần tiếp tục nghiên cứu trong các nghiên cứu trƣớc đó. Phƣơng pháp này đƣợc dùng nhiều nhất và tập trung ở chƣơng tổng quan tài liệu. Qua việc sử dụng phƣơng pháp này, tác giả đã chứng minh đƣợc khoảng trống cần nghiên cứu chính là đề tài luận văn thạc sỹ này. Hơn nữa, tác giả cũng kế thừa đƣợc một số nội dung cơ bản về mặt lý luận và thực tiễn về quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS và sử dụng cho việc phân tích nội dung của các chƣơng khác của luận văn.
2.2.2. Phương pháp phân tích – tổng hợp
Phƣơng pháp này sử dụng phổ biến ở các chƣơng 3 và 4 của luận văn.
Phƣơng pháp phân tích trƣớc hết là phân chia cái toàn thể của đối tƣợng nghiên cứu thành những bộ phận, những mặt, những yếu tố cấu thành giản đơn hơn để
nghiên cứu, phát hiện ra từng thuộc tính và bản chất của từng yếu tố đó, và từ đó giúp chúng ta hiểu đƣợc đối tƣợng nghiên cứu một cách mạch lạc hơn, hiểu đƣợc cái chung phức tạp từ những yếu tố bộ phận ấy. Nhiệm vụ của phân tích là thông qua cái riêng để tìm ra đƣợc cái chung, thông qua hiện tƣợng để tìm ra bản chất, thông qua cái đặc thù để tìm ra cái phổ biến.
Tổng hợp là quá trình ngƣợc với quá trình phân tích, nhƣng lại hỗ trợ cho quá trình phân tích để tìm ra cái chung cái khái quát. Từ những kết quả nghiên cứu từng mặt, phải tổng hợp lại để có nhận thức đầy đủ, đúng đắn cái chung, tìm ra đƣợc bản chất, quy luật vận động của đối tƣợng nghiên cứu.
Phƣơng pháp phân tích đƣợc sử dụng để đánh giá sâu sắc hơn từng khía cạnh khác nhau của quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS tại Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD) 2011-2015, trong khi đó phƣơng pháp tổng hợp đƣợc sử dụng để khái quát hóa các kết quả từ việc phân tích để đƣa ra những nhận định và đánh giá chung về vấn đề quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS trong một tổng thể các mối liên hệ và các khía cạnh khác nhau của quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS tại Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD). Phân tích và tổng hợp cũng đƣợc sử dụng để đánh giá thành công và hạn chế, nguyên nhân của hạn chế trong của quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS tại Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD).
2.2.3. Phương pháp thống kê mô tả
Thông tin định lƣợng thu thập đƣợc từ các tài liệu thống kê về của quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS tại Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD) đƣợc sử dụng xử lý, sắp xếp và mô phỏng dƣới dạng bảng biểu, sơ đồ để minh chứng cho các bằng chứng định lƣợng về các phân tích hay nhận định về của quản lý tiêu thụ sản phẩm BĐS tại Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD). Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng nhiều nhất ở phần phân tích thực trạng.
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ TIÊU THỤ SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ (HUD) 3.1. Tổng quan về Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD)
3.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đô thị (HUD)
3.1.1.1. Giới thiệu tổng quan
Tổng công ty Đầu tƣ Phát triển nhà và đô thị HUD tiền thân là Công ty Đầu tƣ phát tiển nhà và đô thị, là doanh nghiệp nhà nƣớc trực thuộc Bộ xây dựng đƣợc hình thành với nhiệm vụ thực hiện chiến lƣợc phát triển đô thị và nhà ở trong và ngoài nƣớc, trong đó tập trung phát triển đô thị và nhà ở cho các đối tƣợng có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.
Tổng công ty HUD hoạt động theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con với trên 20 đơn vị thành viên hoạt động trong các lĩnh vực đầu tƣ, xây lắp, tƣ vấn thiết kế nhà và đô thị; sản xuất dịch vụ xây dựng; dịch vụ đô thị;...
Trong quá trình hình thành và phát triển, Tổng công ty HUD đƣợc biết đến là đơn vị tiên phong trong lĩnh vực phát tiển nhà ở và đô thị trong cả nƣớc. Các dự án của Tổng công ty trải dà từ Bắc đến Nam đã cung cấp trên 4,8 triệu m2 sàn nhà ở các loại, đáp ứng nhu cầu của hàng vạn hộ gia đình với chất lƣợng sống văn minh hiện đại, góp phần thay đổi diện mạo đô thị cũng nhƣ góp phần chuyển dịch cơ cấu, phát triển kinh tế tại các địa phƣơng có đô thị.
Với những thành quả đã đạt đƣợc, Tổng công ty HUD đã đƣợc Đảng và Nhà nƣớc ghi nhận, vinh danh và trao tặng nhiều phần thƣởng cao quý, đặc biệt là danh hiệu Anh hùng lao động thời kỳ đổi mới.
Vị thế của công ty đã đƣợc khẳng định ở thị trƣờng trong nƣớc và Quốc tế với thƣơng hiệu HUD - thƣơng hiệu đã và đang nỗ lực hết mình vào sự nghiệp phát triển nhà và đô thị Việt Nam.
3.1.1.2. Lịch sử phát triển
Thực hiện chủ trƣơng của Đảng và Chính Phủ về phát triển nhà ở theo phƣơng châm “Lấy phát triển để cải tạo, xoá bao cấp về nhà ở, phát triển nhà ở theo
dự án đầu tƣ đồng bộ, theo phƣơng thức kinh doanh theo thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa”, vào cuối năm 1989 Bộ Xây dựng quyết định thành lập Công ty Phát triển nhà và đô thị (HUD) trên cơ sở chuyển hoá Ban quản lý nhà ở đƣờng 1A để triển khai ngay một số dự án nhà ở tại cửa ngõ phía Nam thành phố Hà Nội.
Sau hơn 10 năm hoạt động, đến năm 2000, vốn chủ sở hữu của Công ty Phát triển nhà và đô thị đã tăng hơn 50 lần, đội ngũ cán bộ công nhân viên bắt đầu trƣởng thành với khả năng tích luỹ kiến thức và kinh nghiệm của nhà đầu tƣ thực thụ. Đó cũng là tiền đề vững chắc để Bộ trƣởng Bộ Xây dựng đã ký Quyết định số 08/2000/QĐ-BXD ngày 02/6/2000 thành lập Tổng công ty Đầu tƣ phát triển nhà và đô thị trên cơ sở bộ máy tổ chức của Công ty Phát triển nhà và đô thị và một số doanh nghiệp Nhà nƣớc thuộc Uỷ ban nhân dân các địa phƣơng với chức năng chủ yếu là đầu tƣ phát triển nhà và đô thị. Tổng công ty Đầu tƣ phát triển nhà và đô thị đƣợc thành lập đã khởi đầu mô hình Tổng công ty Nhà nƣớc tham gia đầu tƣ phát triển nhà ở và khu đô thị theo các chủ trƣơng của Đảng và Nhà nƣớc, các chƣơng trình, quy hoạch phát triển nhà ở của các địa phƣơng.
Thực hiện chỉ đạo của Bộ Xây dựng về thực hiện công tác sắp xếp, đổi mới nâng cao hiệu quả doanh nghiệp Nhà nƣớc theo tinh thần Nghị quyết Hội nghị Trung ƣơng lần thứ 3 khoá IX, giai đoạn 2000-2005, đồng thời với nhân rộng mô hình khu đô thị mới đồng bộ hiện đại ra cả nƣớc, Tổng công ty đã xây dựng và triển khai và hoàn thành kế hoạch cổ phần hoá các đơn vị thành viên.
Ngày 30/3/2006, Bộ trƣởng Bộ Xây dựng ký Quyết định số 595/QĐ-BXD chuyển Tổng công ty Đầu tƣ phát triển nhà và đô thị sang hoạt động theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con, đánh dấu một bƣớc thay đổi về chất trong công tác quản trị doanh nghiệp. Phát huy tính ƣu việt của mô hình Công ty mẹ - Công ty con, Tổng công ty đã đẩy mạnh triển khai nhân rộng mô hình khu đô thị mới đồng bộ hiện đại ra các địa phƣơng trong cả nƣớc đồng thời tăng cƣờng năng lực của các công ty con. Đến cuối năm 2009, sau 4 năm hoạt động theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con, Tổng công ty đã có bƣớc phát triển đột phá về các lĩnh vực: tích lũy
vốn Nhà nƣớc, mở rộng địa bàn phát triển đô thị và nhà ở sang các địa bàn, các vùng Bắc, Trung, Nam tại các đô thị, thành phố và các vùng kinh tế trọng điểm.
Đến cuối năm 2009, qua 20 không ngừng phát triển cũng là hơn 20 năm cũng là quá trình HUD không ngừng hoàn thiện bộ máy quản trị, lực lƣợng lao động mang tính chuyên nghiệp, có nhiều kinh nghiệp tổ chức thực hiện hoạt động trong lĩnh vực đầu tƣ và kinh doanh bất động sản, HUD đã hội tụ đƣợc các yêu cầu để Chính phủ lựa chọn làm nòng cốt để thành lập Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị Việt Nam, nhằm tiếp tục nhân rộng hơn nữa mô hình phát triển khu đô thị mới và nhà ở do HUD khởi xƣớng đƣợc thực hiện tại các địa phƣơng, đồng thời góp phần tham gia điều tiết thị trƣờng bất động sản Việt Nam.
Năm 2010 là thời điểm đánh dấu bƣớc phát triển đột phá của HUD, trên một tầm cao mới, một vị thế mới. Ngày 12/01/2010 Thủ tƣớng Chính phủ đã ký Quyết định số 54/QĐ-TTg phê duyệt Đề án thí điểm thành lập Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị Việt Nam do Tổng công ty Đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD) làm nòng cốt, cùng với sự tham gia của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tƣơng đồng thuộc Bộ Xây dựng: Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (HANCORP), Tổng công ty Thuỷ tinh và gốm xây dựng (VIGLACERA), Tổng công ty Xây dựng Bạch Đằng, Tổng công ty Đầu tƣ xây dựng cấp thoát nƣớc và môi trƣờng Việt Nam (VIWASEEN). Cùng ngày, Thủ tƣớng Chính phủ đã ký Quyết định số 55/QĐ-TTg thành lập Công ty mẹ - Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị trên cơ sở tổ chức lại bộ máy quản lý, điều hành, tham mƣu giúp việc; các ban quản lý, điều hành dự án; các đơn vị phụ thuộc và đơn vị sự nghiệp của Tổng công ty Đầu tƣ phát triển nhà và đô thị.
Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị Việt Nam đƣợc hình thành trên cơ sở lựa chọn một đơn vị hội tụ đủ các yêu cầu cần thiết về năng lực tài chính, kinh nghiệm, thƣơng hiệu làm nòng cốt, đồng thời liên kết các pháp nhân doanh nghiệp cùng ngành xây dựng và các thành phần kinh tế khác, gắn bó nhau về công nghệ, thị trƣờng… nhằm khai thác thế mạnh của nhau, phát huy sức mạnh tổng hợp để đủ sức cạnh tranh với các đối tác trong và ngoài nƣớc. Đây là Tập đoàn kinh tế có tổ chức quy mô lớn, đa sở hữu, trong đó Nhà nƣớc giữ vai trò chi phối về vốn, có trình độ
triển nhà ở và khu đô thị mới cùng những lĩnh vực liên quan là ngành kinh doanh mũi nhọn; gắn kết chặt chẽ giữa sản xuất, kinh doanh và nghiên cứu, áp dụng khoa học công nghệ để đủ sức cạnh tranh, hội nhập kinh tế quốc tế đạt hiệu quả cao.
Ngày 10/10/2012, Bộ trƣởng Bộ Xây dựng đã ký ban hành Quyết định 896/QĐ-BXD thành lập Tổng công ty Đầu tƣ phát triển nhà và đô thị.
Tổng công ty Đầu tƣ phát triển nhà và đô thị thành lập trên cơ sở tổ chức lại Công ty mẹ - Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị và các đơn vị thành viên của Tổng công ty Đầu tƣ phát triển nhà và đô thị trƣớc đây.
Tổng công ty Đầu tƣ phát triển nhà và đô thị là Công ty TNHH Một thành viên do Nhà nƣớc sở hữu 100% vốn điều lệ, hoạt động theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con hình thành trên cơ sở tổ chức lại bộ máy quản lý, điều hành, tham mƣu giúp việc; các Chi nhánh, Văn phòng đại diện, Ban quản lý dự án, Ban điều hành dự án và các đơn vị phụ thuộc khác của Công ty mẹ - Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị (thành lập theo Quyết định số 55/QĐ-TTg ngày 12/01/2010 của Thủ tƣớng Chính phủ.
Tổng công ty Đầu tƣ phát triển nhà và đô thị có tên giao dịch quốc tế là: HOUSING
AND URBAN DEVELOPMENT CORPORATION. Tên viết tắt là: HUD.
Với phƣơng châm phát triển bền vững và “Tiên phong trong lĩnh vực phát triển đô thị và nhà ở”, cán bộ, công nhân viên lao động Tổng công ty Đầu tƣ phát triển nhà và đô thị sẽ phát huy truyền thống vẻ vang và bản lĩnh đơn vị Anh hùng, không ngừng vƣơn lên những đỉnh cao của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc, hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ đƣợc giao.
3.1.2. Tình hình kinh doanh bất động sản tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) trong 5 năm từ năm 2011 đến năm 2015
3.1.2.1. Những sản phẩm bất động sản kinh doanh của Tổng công ty
Sản phẩm bất động sản phổ biến
Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trƣờng.
Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nƣớc quy định.
Căn hộ chung cư là dạng nhà ở không sở hữu đất, trong đó mỗi căn hộ chỉ
dành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cƣ. Chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng chung tất cả không gian cộng đồng trong khuôn viên khu chung cƣ.
Nhà phố hay nhà liên kế: là loại nhà gồm các căn (appartement) đặt cạnh nhau thành từng dãy, cho phép có thể xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xây dựng. Nhà phố có thể thông nhiều tầng và có chiều rộng nhỏ hơn nhiều lần so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị. Nhà phố cơ bản đƣợc chia làm hai loại:
Nhà liên kế không có sân vườn: đƣợc xây dựng ở các trục đƣờng phố, khu vực thƣơng mại, dịch vụ theo quy hoạch đã đƣợc duyệt. Nhà liên kế ngoài chức năng để ở còn sử dụng làm cửa hàng buôn bán, dịch vụ văn phòng, nhà trọ, khách sạn, cơ sở sản xuất nhỏ v.v.
Nhà liên kế có sân vườn: phía trƣớc hoặc phía sau nhà có một khoảng sân vƣờn nằm trong khuôn viên của mỗi nhà và kích thƣớc đƣợc lấy thống nhất cả dãy theo quy hoạch chi tiết của khu vực.
Sản phẩm bất động sản cao cấp
Biệt thự: là thuật ngữ chung để chỉ những ngôi nhà hạng sang, đƣợc xây dựng trên một khuôn viên sân vƣờn riêng biệt với diện tích lớn ở thung lũng, trên đồi, ven suối hay thị trấn, thành phố,... Biệt thự thƣờng có đại sảnh rộng lớn để tiếp khách, phòng ngủ riêng biệt cho từng thành viên trong gia đình, sân vƣờn, hồ bơi, gara, tầng hầm, nhà kho,... Biệt thự còn là sự kết tinh của khoa học về xây dựng và trang trí nội ngoại thất. Biệt thự có khả năng đóng góp vẻ đẹp mỹ quan cho đô thị, thể hiện thị hiếu thẩm mỹ của chủ nhân.
Shophouse: là loại hình căn hộ kết hợp với cửa hàng kinh doanh, thƣờng đƣợc đặt ở vị trí tầng trệt hoặc sát mặt đƣờng chính của một tòa cao ốc và đƣợc thiết kế dƣới dạng căn hộ thông tầng, bao gồm 1 tầng trệt làm nơi kinh doanh , giao dịch
thƣơng ma ̣i và 1 tầng lƣ̉ng để ở v ới đầy đủ phòng khách , phòng bếp, phòng vệ sinh