CHƢƠNG 2 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.2. Thực trạng công tác quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản tại Tổng công ty
3.2.3. Quản lý chiến lược sản phẩm
Trong những năm vừa qua, với chức năng nhiệm vụ chính là đầu tƣ xây dựng các dự án phát triển khu đô thị mới và nhà ở, nhận thức đƣợc vai trò và trách nhiệm của doanh nghiệp Nhà nƣớc trong việc tham gia điều tiết thị trƣờng, Tổng công ty Đầu tƣ phát triển nhà và đô thị tích cực tham gia Chƣơng trình phát triển nhà ở của Thủ đô thông qua việc thực hiện thành công nhiều dự án phát triển nhà ở gắn với các khu đô thị mới theo mô hình đầu tƣ xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình kiến trúc và nhà ở. Các dự án này mang lại nhiều hiệu quả kinh tế xã hội, góp phần tạo dựng nên bộ mặt kiến trúc đô thị văn minh hiện đại, đóng góp tích cực vào công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá của Thủ đô, đƣợc các ngành, các cấp và dƣ luận đánh giá cao và đang đƣợc Tổng công ty nhân rộng trong phạm vi cả nƣớc.
3.2.3.1. Chủng loại sản phẩm
Với sản phẩm kinh doanh là căn hộ chung cƣ; nhà liền kề; đất nền; đất thƣơng mại; biệt thự thì theo bảng 3.1 ta thấy: Ỏ phân khúc căn hộ chung cƣ hoặc biệt thự là hai sản phẩm giữ đƣợc mức độ tiêu thụ đồng đều và ổn định hơn so với sản phẩm nhà liền kề và đất nền. Sở dĩ nhƣ vậy là do:
Tuy thị trƣờng bất động sản đóng băng nhƣng nhu cầu về chỗ ở của ngƣời dân là không thay đổi. Ở phân khúc biệt thự, đối với những sản phẩm của HUD là những sản phẩm tại những Khu đô thị mới, có hạ tầng đồng bộ, không gian kiến trúc cảnh quan đẹp, môi trƣờng sống sạch đẹp nên cho dù là phân khúc cao cấp nhƣng mức độ tiêu thụ vẫn rất ổn định.
Ở một phân khúc khác là căn hộ chung cƣ. Với thiết kế diện tích nhỏ nhƣng tiện dụng, phù hợp với những cặp vợ chồng trẻ hoặc các cụ già về hƣu không muốn sống cùng con cái, trong khi HUD áp dụng công nghệ sàn bóng và gạch nhẹ không nung nên tiết giảm đƣợc khá nhiều chi phí, giá thành sản phẩm hạ nên phân khúc này cũng đƣợc khách hàng ƣa chuộng.
Ngƣợc lại, đối với sản phẩm nhà liền kề và đất nền. đây là phân khúc tầm trung nhƣng cũng là rất khó khăn để sở hữu đối với đại đa số khách hàng vì giá bán
loại sản phẩm này bị thị trƣờng thổi giá rất cao. Chính vì vậy trong thời kỳ kinh tế khó khăn, không mấy khách hàng lựa chọn phân khúc này vì giá mua không phải rẻ, trong khi mua đƣợc vẫn phải bỏ ra một số tiền rất lớn nữa để xây nhà và hoàn thiện mới có thể ở.
3.2.3.2. Phân bố sản phẩm
Với việc đầu tƣ rộng khắp cả nƣớc trong khi điều kiện kinh tế, xã hội, phong tục tập quán của mỗi vùng là khác nhau thì việc phân bổ sản phẩm tại mỗi vùng là rất quan trọng trong chiến lƣợc sản phẩm.
Việc phân bổ sản phẩm của HUD đƣợc thể hiện tại bảng 3.3.
Bảng 3.3: Giá bán các sản phẩm tại các dự án của HUD
TT Các dự án kinh doanh Giá căn hộ chung cƣ (đồng/m2) Giá nhà liền kề xây thô (đồng/m2) Giá đất nền (đồng/m2) Giá đất thƣơng mại (đồng/m2) Giá đất biệt thự xây thô (đồng/m2) 1
Khu đô thị Đông Sơn-
Thanh Hóa 12.125.000 5.028.000 3.067.000 14.067.000 2
Khu đô thị Đông Tăng
Long-HCM 24.212.000 18.078.000 12.125.000 4.251.000 30.528.000 3
Khu đô thị Phƣớc Long-
Bình Dƣơng 16.524.000 12.525.000 5.068.000 3.142.000 14.638.000
4
Khu đô thị Linh Đàm-
Hà Nội 28.785.000 48.000.000 24.548.000 5.478.000 42.856.000
5
Khu đô thị Phú Mỹ-
Quảng Ngãi 14.025.000 16.428.000 5.500.000 4.092.000 16.027.000
6
Khu đô thị Pháp Vân-
Hà Nội 24.518.000 36.687.000 18.615.000 5.217.000 38.383.000
7
Chung cƣ Nha Trang-
Khánh Hòa 14.061.000
8
Khu đô thị Văn Quán-
Hà Nội 28.691.000 23.765.000 23.172.000 5.415.000 43.826.000
Nguồn: Ban kinh doanh và Ban Tài chính – kế toán - HUD
Theo bảng 3.3 ta thấy, các dự án tại hai thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh HUD đầu tƣ xây dựng tất cả các sản phẩm mà HUD đang có trên thị trƣờng. Tuy nhiên với Bình Dƣơng và Quảng Ngãi là hai tỉnh với đa số là ngƣời dân lao động nghèo, đại đa số ngƣời dân kinh tế còn nhiều khó khăn nhƣng HUD vẫn
phong tục tập quán của riêng mình nên chƣa có khái niệm nhà ở chung cƣ. Chính vì vậy việc HUD đầu tƣ xây dựng hai loại sản phẩm này tại Bình Dƣơng và Quảng ngãi đã dẫn đến việc tiêu thụ chậm (nhƣ bảng 3.2).