Ưu điểm cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nộ

thành phố Hà Nội

3.1.1. Ưu điểm cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn thànhphố Hà Nội phố Hà Nội

3.1.1.1. Cung hàng hóa nhà ở đa dạng cơ bản đáp ứng nhu cầu của người dân Thứ nhất, có nhiều chủ thể tham gia đầu tư vào TTNƠ. Trong đó, chủ thể doanh nghiệp nhà nước có tỷ trọng vốn đầu tư cao so với các chủ thể khác

Đơn vị tính: VNĐ 2016 2017 2018 2019 2020 0 10,000,000,000,000 20,000,000,000,000 30,000,000,000,000 40,000,000,000,000 50,000,000,000,000 6 0,000,000,000,000 70,000,000,000,000

Doanh nghiệp tư nhân trong nước Doanh nghiệp nhà nước Doanh nghiệp nước ngoài Các tổ chức CT-XH

Hình 3.1. Cơ cấu chủ thể tham gia thị trường nhà ở TPHN giai đoạn 2016- 2020

Nguồn: Khảo sát của tác giả tổng hợp từ [59], [60], [61], [62], [63], [64].

Theo số liệu Hình 3.1. cho thấy chủ thể tham gia thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020 với 4 chủ thể cơ bản, Doanh nghiệp tư nhân trong nước; Doanh nghiệp nhà nước; Doanh nghiệp nước ngoài; Tổ chức CT-XH. Tỷ

trọng trung bình của các chủ thể tham gia TTNƠ trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 -2020 cụ thể là: Doanh nghiệp tư nhân trong nước: 27,77%; Doanh nghiệp nhà nước: 50,18%; Doanh nghiệp nước ngoài: 11,83%; Các tổ chức CT-XH:10,22%.

Đối chiếu với tiêu chí đã xác định, cho thấy nhiều chủ thể đầu tư tham gia thị trường nhà ở, chủ thể doanh nghiệp nhà nước có tỷ trọng vốn đầu tư cao so với các chủ thể khác. Trong khi đó chủ thể doanh nghiệp nhà nước tham gia cung cấp hàng hóa nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà giá thấp và nhà ở xã hội nhằm điều tiết thị trường nhà ở.

Quá trình tổ chức đấu thầu công khai các dự án, Thành phố đã sàng lọc và phân loại được các nhóm chủ đầu tư có đủ năng lực, kinh nghiệm và uy tín, ngoài các doanh nghiệp lớn của nhà nước trong lĩnh vực xây dựng như Tổng CTCP Đầu tư phát triển xây dựng (DICCORP), Tổng công ty Xây dựng Hà Nội - CTCP (HANCORP), TCT Sông Đà - Sudico, Vinaconex, Viglacera... có rất nhiều chủ thể thuộc các thành phần kinh tế cùng tham gia phát triển nhà ở trên địa bàn Thủ đô, trong đó có nhiều dự án đầu tư từ nước ngoài.

Đồng thời, sàng lọc những chủ thể không còn đủ uy tín, năng lực; ngăn chặn và loại bỏ các hiện tượng đầu cơ trục lợi, chiếm dụng vốn, trốn thuế, lừa đảo, góp phần làm cho TTNƠ phát triển lành mạnh. Chẳng hạn như đối với một số dự án bị tồn kho lớn, xây dựng dở dang, thời gian kéo dài như Dự án nhà ở Quang Minh (Mê Linh); Bắc và Nam An Khánh, Vân Canh, Tân Tây Đô, Lideco (Hoài Đức), U Silk City, Văn Phú (Hà Đông)... Thành phố buộc các chủ đầu tư phải tập trung hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội, điều chỉnh giá bán, chuyển nhượng dự án; thậm chí thu hồi một số dự án có dấu hiệu lừa đảo khách hàng, chiếm dụng vốn như Dự án Thanh Hà - Cienco 5, Hesco Văn Quán, Số 440 Vĩnh Hưng (Quận Hoàng Mai).

Về cơ cấu nguồn lực đầu tư, nguồn vốn huy động cho các dự án nhà ở đã được mở rộng từ rất nhiều nguồn khác nhau ngoài phần vốn tự có của chủ thể đầu tư. Trong cơ cấu vốn đầu tư xây dựng nhà ở, vốn vay ngân hàng vẫn là nguồn quan trọng nhất. Tuy nhiên, phần vốn tự có của các chủ thể đầu tư đã ngày càng chiếm tỷ trọng cao nhờ vốn góp cổ phần và phát hành thêm cổ phiếu, thậm chí có doanh nghiệp có

thể huy động vốn lên đến hàng ngàn tỷ đồng từ thị trường vốn đề thực hiện các dự án như Vinhome Smart City Tay Mo, The Zei, Vinhomes Ocean Park Gia Lam, Parkcity.

Thứ hai, cung theo phân khúc nhà ở đa dạng, có nhiều lựa chọn cho người dân nhất là phân khúc trung cấp, giá thấp và nhà ở xã hội

Bảng 3.1. Cơ cấu phân khúc nhà ở TPHN giai đoạn 2016 - 2020

Đơn vị tính: Căn hộ

Năm

Phân khúc

Cao cấp Trung cấp Giá thấp Nhà xã hội Số lượng % Số lượng % Số lượng % Số lượng % 2016 18.50 0 44,5 6 14.000 33,72 7.500 18,06 1.516 3,65 2017 19.10 0 45,2 2 14.500 34,33 8.200 19,41 436 1,03 2018 39.00 0 53,7 0 16.500 22,72 14.000 19,27 3.130 4,31 2019 26.00 0 60,5 3 8.500 19,79 6.300 14,67 2.154 5,01 2020 11.500 37,0 3 13.000 41,85 1.000 3,22 5.560 17,90

Nguồn: Khảo sát của tác giả tổng hợp từ [59], [60], [61], [62], [63], [64].

Theo số liệu Bảng 3.1. cho thấy cơ cấu cung về phân khúc nhà ở bao gồm: cao cấp; trung cấp; giá thấp; nhà xã hội. Tỷ trọng trung bình của các phân khúc nhà ở trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 -2020 cụ thể là: nhà ở cao cấp khoảng 49,52%; Trung cấp khoảng 28,86%; Giá thấp khoảng 16,06%; Nhà ở xã hội khoảng 5,55%.

Đối chiếu về tiêu chí cơ cấu cung về phân khúc nhà ở, giai đoạn 2016 -2020 đã cung cấp nhiều phân khúc nhà ở đa dạng với những mẫu mã hàng hóa khác nhau có nhiều lựa chọn cho người dân nhất là phân khúc trung cấp, giá thấp và nhà ở xã hội. Nhưng tỷ trọng nhà ở cao cấp vẫn rất lớn. Căn cứ vào nhu cầu trên thị trường từ cuối năm 2016, trước diễn biến tăng trưởng nóng về cung của phân khúc cao cấp, nhiều chủ đầu tư đã tiến hành cơ cấu sản phẩm hàng hóa nhà ở với giá cả vừa phải hơn,

hướng đến đối nhóm đối tượng có nhu cầu ngày càng cao về nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội để đáp ứng.

Trên cơ sở nắm bắt thị trường nhà ở Thành phố tập trung phát triển mạnh về cung hàng hóa nhà ở với những chính sách và giải pháp quyết liệt, toàn diện và đồng bộ, sử dụng các công cụ chính sách, chủ trương siết chặt quản lý đối với các dự án mới thuộc phân khúc nhà ở cao cấp (chủ yếu là dạng nhà chung cư cao cấp có diện tích lớn...) thông qua các biện pháp đấu thầu dự án, thẩm định năng lực nhà đầu tư, các yêu cầu về chất lượng công trình và tiến độ thi công, thực hiện cam kết đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, đặc biệt mỗi dự án phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

Thành phố chủ động điều chỉnh quy hoạch, hỗ trợ chính sách, giảm thuế đất để tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp. Đồng thời giảm dần nhà ở cao cấp do phát triển quá nóng. Do đó, cơ cấu thị trường nhà ở của TPHN thời gian qua cung về nhà ở xã hội tăng cao. Theo số liệu Bảng 3.1. cho thấy cung nhà ở xã hội tăng: 2016: 1.516 căn; 2017: 436 căn; 2018: 3.130 căn; 2019: 2.154 căn; 2020: 5.560 căn. Tỷ trọng nhà ở xã hội tăng từ 3,65% năm 2016 lên 17,9% năm 2020. Thị trường nhà ở xã hội giai đoạn năm 2016 - 2020 đã có 23 dự án nhà ở xã hội được hoàn thành, cung cấp cho thị trường 12.796 căn hộ, với diện tích sàn 1.226.886 m2, với tổng mức đầu tư 15.426 tỷ đồng. Sự phát triển khá mạnh các dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp đây là điểm sáng về cơ cấu thị trường nhà ở TPHN thời gian qua, đã góp phần to lớn cải thiện diện mạo và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân Thủ đô [63].

Thứ ba, cung theo diện tích nhà ở có nhiều loại, đặc biệt diện tích nhà ở trung

bình và nhỏ đáp ứng được phần nào nhu cầu của thị trường

2016 2017 2018 2019 20200 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 90 m2 trở lên 70-89 m2 40-69 m2

Hình 3.2. Cơ cấu cung diện tích nhà ở TPHN giai đoạn 2016-2020

Nguồn: Khảo sát của tác giả tổng hợp từ [59], [60], [61], [62], [63], [64].

Theo số liệu Hình 3.2. cho thấy cơ cấu diện tích nhà ở giai đoạn 2016 - 2020 gồm có diện tích 40-69 m2; diện tích 70-89 m2; diện tích 90 m2 trở lên. Tỷ trọng trung bình của cơ cấu diện tích hàng hóa nhà ở trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 -2020 cụ thể là: Diện tích 40-69 m2 đạt 14,8%; diện tích 70-89 m2 đạt 30%; diện tích 90 m2 trở lên đạt 55,2%.

Đối chiếu với tiêu chí cho thấy diện tích 70-89 m2 đạt 30% thể hiện rõ nhu cầu thực tế, bên cạnh đó diện tích 40-69 m2 đạt 14,8% cũng được người dân lựa chọn nhiều hơn, do phù hợp với nhu cầu mua để ở cũng như đầu tư cho thuê. Khi các căn hộ diện tích lớn kén khách, không ít chủ đầu tư đã rất linh hoạt trong việc tạo ra những sản phẩm vừa túi tiền với nhiều đối tượng khách hàng khác nhau bằng những căn hộ diện tích nhỏ, giá thấp, thanh khoản cao. Nên căn hộ diện tích nhỏ được ưa chuộng trên thị trường, vì ngoài đáp ứng lượng cầu lớn phục vụ nhu cầu để ở, đây là phân khúc được đánh giá hiệu quả đầu tư cao. Thị trường căn hộ diện tích vừa và nhỏ được người mua quan tâm tại dự án VinCity Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) của Vinhomes. Tại nhiều dự án được mở bán như Mỹ Đình Pearl, số 1 Châu Văn Liêm, Thanh Xuân, Complex số 6 Lê Văn Thiêm, Chung cư Roman Palaza Hà Đông..., [63].

Thứ tư, cung dự án nhà ở khu vực ngoại thành tăng cùng với cơ sở hạ tầng nhà ở đồng bộ Đơn vị tính: Dự án 2016 2017 2018 2019 2020 0 20 40 6 0 8 0 100 120 N ội thành Column1

Hình 3.3. Cơ cấu địa bàn triển khai dự án nhà ở TPHN giai đoạn 2016 -2020

Nguồn: Khảo sát của tác giả tổng hợp từ [59], [60], [61], [62], [63], [64].

Theo số liệu Hình 3.3. cho thấy cơ cấu địa bàn triển khai dự án nhà ở giai đoạn 2016 - 2020 gồm có khu vực nội thành và khu vực ngoại thành. Tỷ trọng trung bình của cơ cấu địa bàn triển khai dự án nhà ở trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 -2020 cụ thể là: Nội thành: 80,86%; ngoại thành: 19,14%.

Về thị trường căn hộ triển khai dự án nhà ở trong giai đoạn 2016-2020 cụ thể là: tỷ trọng khu vực nội thành đạt 294/348 khoảng 84,48%; khu vực ngoại thành đạt 54/348 khoảng 15,51%. Cụ thể các dự án triển khai khu vực ngoại thành năm 2016: 7 dự án; 2017: 3.18 dự án; 2018: 10 dự án; 2019: 12 dự án; 2020: 17 dự án [64]. Như vậy cho thấy các dự án nhà ở khu vực ngoại thành đang tăng tịnh tiến qua các năm, năm sau cao hơn năm trước. Do cơ sở hạ tầng ngoại thành ngày càng đồng bộ và hoàn thiện. Trong khi đó khu vực nội thành là nơi thu hút nhiều dự án nhà ở, bởi vì khu vực trung tâm Hà Nội với nhiều tiện ích, là trung tâm mua sắm, văn hóa, xã

hội. Tuy nhiên, sự phát triển nhà ở khu vực trung tâm đang phát triển gần đến điểm ngưỡng, tạo ra những bất cập trong nội thành với dân số quá đông ở trong trạng thái quá tải hạ tầng, gây ra sự ùn tắc, ngột ngạt đã ảnh hưởng xấu đến diện mạo đô thị. Do đó, dân cư dịch chuyển ra ngoại thành là tất yếu. Đặc biệt, thời gian gần đây, năm 2019, 2020 tập trung vào khu vực phía Tây, gồm Hoài Đức và phía Đông gồm Long Biên, Đông Anh và Gia Lâm. Xu thế đa trung tâm ở ngoại thành đang diễn ra nhanh chóng. Sự xuất hiện của những “thành phố trong thành phố” như Ciputra ở phía Bắc, Vinhomes Riverside, Vinhomes Ocean Park ở phía Đông, Bắc An Khánh và Vinhomes Smart City ở phía Tây. Rất nhiều dự án BĐS có vị trí nằm dọc theo trục hướng tâm mới của Thành phố như đường Nguyễn Trãi - Hà Đông - Quốc lộ 6, Quốc lộ 32, đường Láng - Hòa Lạc, đường Lê Văn Lương - Tố Hữu, đường Hoàng Quốc Việt kéo dài [64].

Về thị trường nhà ở xã hội, các dự án nhà ở xã hội triển khai ở ngoại thành giai đoạn 2016 - 2020 có tỷ trọng là: Cả giai đoạn chỉ có 8 dự án triển khai ở ngoại thành trên tổng số 23 dự án; như vậy ngoại thành đạt 8/23 khoảng 34,78%. Cụ thể Năm 2016: 1 dự án, đạt 50%; 2017: 1 dự án, đạt 100%; 2018: 3 dự án, đạt 60% ; 2019: 1 dự án, đạt 33,33%; 2020: 2 dự án, đạt 50% so với nội thành. Thị trường nhà ở xã hội mở rộng ra các huyện Thanh Trì và Hoài Đức... Nhờ vào việc phát triển hạ tầng, giao thông nên thị trường nhà ở khu vực này phát triển mạnh mẽ trong đó có NƠXH. Các khu vực này có lợi thế quỹ đất dồi dào và giá rẻ để phát triển dự án. Hàng loạt các dự án, trong đó có các dự án nhà ở xã hội. Việc triển khai các dự án nhà ở xã hội ra ngoại thành tạo nên sức hấp dẫn cho khách hàng có nhu cầu tìm kiếm nơi an cư tốt cho gia đình với mức thu nhập trung bình, đặc biệt là những đối tượng chính sách xã hội, đảm bảo được tính hợp lý, hiệu quả kinh tế và thanh khoản thị trường cao. Đồng thời, thúc đẩy TTNƠ Hà Nội dịch chuyển tích cực theo định hướng của Chính phủ và Thành phố.

3.1.1.2. Cầu hàng hóa nhà ở tăng cao ở phân khúc trung bình và thấp

Thứ nhất, nhu cầu mua nhà của người dân đối với doanh nghiệp nhà nước tăng cao

2016 2017 2018 2019 20200 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000

Doanh nghiệp nước ngoài Doanh nghiệp nhà nước Các tổ chức CTXH Doanh nghiệp trong nước

Hình 3.4. Cơ cấu cầu về chủ thể tham gia cung ứng hàng hóa nhà ở TPHN giai đoạn 2016-2020

Nguồn: Khảo sát của tác giả tổng hợp từ [59], [60], [61], [62], [63], [64].

Theo số liệu Hình 3.4. cho thấy cầu về chủ thể cung cấp nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020 với 4 chủ thể cơ bản: Doanh nghiệp tư nhân trong nước; Doanh nghiệp nhà nước; Doanh nghiệp nước ngoài; Tổ chức CT-XH. Tỷ trọng trung bình của các chủ thể tham gia TTNƠ trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 -2020 cụ thể là: Doanh nghiệp tư nhân trong nước: 22.70%; Doanh nghiệp nhà nước: 42,86%; Doanh nghiệp nước ngoài: 11,92 %; Các tổ chức CT-XH: 22,43%.

Như vậy, cho ta thấy cầu về chủ thể cung cấp nhà ở cho người dân đối với chủ thể nhà nước được người dân tin tưởng nhiều hơn, tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm hàng hóa đối với chủ thể là doanh nghiệp nhà nước trong giai đoạn vừa qua cao hơn các chủ thể khác. Những doanh nghiệp nhà nước tiêu biểu như: Tổng CTCP Đầu tư phát triển xây dựng (DIC CORP); Tổng công ty Xây dựng Hà Nội - CTCP (HANCORP); Tổng công ty Xây dựng Bạch Đằng - CTCP (BDCC); Tổng công ty Tư vấn xây dựng Việt Nam - CTCP (VNCC); Tổng công ty Lắp máy Việt Nam - CTCP (LILAMA); Tổng công ty

Viglacera - CTCP (VIGLACERA); Tổng công ty Vật liệu xây dựng số 1 - CTCP (FICO) …

Bên cạnh đó, người dân lựa chọn các Doanh nghiệp tư nhân trong nước có vốn đầu tư lớn, kinh nghiệm và uy tín trên thị trường nhà ở như tập đoàn Vingroup, Nam Cuong Group, Hancinco, Hải Phát, Văn Phú Invest, Geleximco, Bitexco, FLC.... Các doanh nghiệp này còn có khả năng huy động được khá nhiều nguồn vốn từ các quỹ đầu tư tài chính và nhất là tiền đầu tư góp vốn từ khách hàng dưới dạng thế chấp từ tài sản hình thành trong tương lai, khi tiến độ dự án đạt đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, cầu nhà ở phân khúc căn hộ trung cấp và giá thấp cao, cầu nhà ở xã hội ổn định

Theo kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019, dân số Hà Nội tính đến 1/4/2019 là 8.053.663 người, với 2.224.107 hộ gia đình (trong đó số hộ khu vực thành thị chiếm 51,2% và số hộ khu vực nông thôn là 48,8%); mỗi năm ở Hà Nội tăng thêm khoảng 130.000 hộ gia đình. Lao động từ 15 tuổi trở lên đang làm việc trong các ngành kinh tế năm 2018 chiếm 50,2% dân số. Trên địa bàn, có khoảng 260 nghìn người trong diện đối tượng khó khăn và có nhu cầu thực về nhà ở (hộ nghèo, Cán bộ công chức viên chức, sỹ quan, quân nhân, người có