hòa lợi ích của các chủ thể
Đây là quan điểm quan trọng trong quá trình cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN. Bởi vì, việc công khai, minh bạch TTNƠ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và cơ quan quản lý các cấp trong quá trình giao dịch, điều tiết và định hướng thị trường. Thực tiễn cho thấy chính sự không công khai minh bạch về quy
hoạch, các dự án nhà ở dẫn đến các thông tin thất thiệt làm nảy sinh hiện tượng sốt ảo, bị thổi giá, làm cho TTNƠ méo mó, gây mất an ninh trật tự xã hội, để lại hệ quả xấu cản trở đến quá trình cơ cấu lại TTNƠ. Dẫn đến Nhà nước đưa ra chính sách không sát thực tiễn, người dân và nhà đầu tư bị thiệt hại. Nếu không công khai, minh bạch, sẽ dẫn đến lệch pha cung cầu, lợi ích của các chủ thể bị xâm phạm. Công khai, minh bạch, sẽ là cơ sở để giải quyết hài hòa lợi ích của các chủ thể tham gia TTNƠ, làm cho TTNƠ trên địa bàn TPHN phát triển hiệu quả, góp phần tích cực vào phát triển KT-XH của thành phố.
Quan điểm đại hội XIII của Đảng đã xác định: “Xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, BĐS theo cơ chế thị trường” [18, tr. 260]. Đồng thời Đại hội XIII của Đảng khẳng định quan điểm về việc đăng ký quyền sử dụng đất và áp dụng định giá đất: “phát triển thị trường, đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, tăng cường đăng ký quyền sử dụng đất và áp dụng định giá đất theo thị trường bảo đảm công khai, minh bạch”[18, tr. 273].
Về mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và nhân dân, quan điểm đại hội XIII của Đảng khẳng định: “phát huy vai trò, sự tham gia của nhân dân trong xây dựng, ban hành, tổ chức thực hiện các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước trên cơ sở bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và nhân dân, giữa các vùng, địa phương; quan tâm đến các đối tượng yếu thế trong xã hội” [18, tr. 191-192].
Thực chất, quá trình cơ cấu lại TTNƠ phải được thực hiện trên cơ sở công khai, minh bạch, trước hết là cơ chế, chính sách, sau đó là thông tin TTBĐS và nhà ở phải được công khai, minh bạch đến mọi thành phần KT-XH và mọi tầng lớp nhân dân, nội dung thông tin chuẩn mực, đủ độ tin cậy. Đồng thời, giải quyết tốt mối quan hệ nhà nước với TTNƠ là cơ sở để giải quyết tốt mối quan hệ lợi ích giữa các chủ thể. Để công khai, minh bạch và đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể cần thực hiện tốt các yêu cầu sau:
Thứ nhất, Thành phố cần có cơ chế thông tin về nhà ở và TTBĐS chính xác và thống nhất.
Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và TTBĐS. Đây là văn bản pháp lý quan trọng, là hành lang để thông tin về nhà ở và TTBĐS được công khai, minh bạch trên thị trường. Trên cơ sở đó Thành phố đã thực hiện nghiêm túc Nghị định 117/2015/NĐ-CP của Chính phủ, đồng thời vận dụng linh hoạt việc truyền tải thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng một các phù hợp, đặc biệt thông tin về nhà ở, TTNƠ đăng tải trên trang điện tử Sở xây dựng Thành phố.
Như vậy, có thể thấy rằng công tác công khai, minh bạch về TTNƠ trên địa bàn TPHN rất quan trọng được cơ quan chủ quản là Bộ xây dựng cùng với Sở Xây dựng của Thành phố quan tâm, thường xuyên nghiên cứu tổng kết, với mục đích nâng cao chất lượng thông tin, độ bao phủ của thông tin, tính thời sự cập nhật của thông tin TTNƠ, làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước đạt hiệu quả và người dân tin cậy để tham gia giao dịch trên thị trường.
Thứ hai, quá trình cơ cấu lại thị trường nhà ở phải được thực hiện công khai, minh bạch
Yếu tố công khai, minh bạch của TTNƠ được coi là chìa khoá để TTNƠ phát triển hiệu quả và bền vững. Đó là hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng và ổn định, kế hoạch phát triển KT-XH, công khai thông tin các loại quy hoạch, thông tin địa chính hồ sơ đất đai, tình trạng pháp lý của nhà ở, thông tin giá cả đất ở, nhà ở, về chủ sử dụng nhà ở, chủ đầu tư dự án nhà ở, cơ chế định giá... mọi thửa đất đang sử dụng phải được nhà nước công nhận về mặt pháp lý, dễ dàng đăng ký quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và đăng ký giao dịch khi thực hiện các quyền đối với nhà ở; công khai thông tin về TTNƠ đầy đủ, chính xác và thống nhất
Thị trường nhà ở cần phải được tạo dựng, vận hành phù hợp với các quy luật kinh tế khách quan của nền kinh tế thị trường, nhà nước luôn đóng vai trò là “bà đỡ” cho TTNƠ trong việc tạo ra môi trường kinh tế xã hội, môi trường pháp luật cho hoạt động của loại thị trường này. Sự phát triển của TTNƠ có thành công hay không liên quan rất mật thiết tới hệ thống pháp luật có đủ độ tin cậy và minh bạch. Bởi vậy, vấn đề có ý nghĩa sống còn đối với TTNƠ của Việt Nam nói chung và trên địa bàn TPHN nói riêng là hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, loại bỏ những chồng chéo, xung đột giữa các văn bản pháp luật có liên quan, các quy định về thị trường đất đai hoặc thị trường
quyền sử dụng đất thực sự minh bạch, sự không rõ ràng về yếu tố sở hữu sẽ cản trở lớn đối với quá trình phát triển của TTNƠ. Loại bỏ dần những quy định, nghiêm cấm việc mua bán đất đai, xóa bỏ những rào cản đối với các giao dịch đất, đặt các giao dịch này trong mối quan hệ cung - cầu tất yếu của thị trường và cần chú trọng sự phát triển của các tổ chức trung gian như tổ chức môi giới, tư vấn, các tổ chức định giá. Kiên quyết xây dựng TTNƠ chính thức, đáp ứng được các yếu tố cơ bản cho quá trình hội nhập.
Thực tế cho thấy sự ổn định, công khai thông tin về quy hoạch là sự đảm bảo quan trọng cho yếu tố minh bạch của TTNƠ. Do vậy, muốn hướng tới sự minh bạch TTNƠ, cần phải nâng cao chất lượng trong việc thiết lập, quy hoạch sử dụng đất, tăng tính khả thi, chi tiết hoá quy hoạch. Thông tin công khai về quy hoạch dự án, cơ sở hạ tầng, kế hoạch phát triển KT-XH.
Yếu tố quan trọng quyết định tới tính minh bạch về giá đất đó là giá đất do của Nhà nước đưa ra thực sự sát với giá thị trường, tiến tới xây dựng cơ chế một giá đất. Cần phải xem đây là tiêu chuẩn để xác định tính minh bạch của TTNƠ. Đặc biệt, trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, cần tạo điều kiện cho thị trường quyết định giá cả BĐS theo nguyên tắc cạnh tranh. Song để đảm bảo yếu tố hợp lí, đủ độ tin cậy, việc xác định giá cả đòi hỏi phải có các tổ chức tư vấn cho các bên giao dịch, cơ quan định giá hoặc cơ quan thẩm định giá BĐS. Nếu quản lí tốt giá đất, giá nhà ở từng thời điểm và từng địa bàn, sẽ đề phòng được sự tăng giá đột biến, giảm thiểu các chi phí giao dịch. Trên cơ sở minh bạch hóa về giá nhà ở đã giao dịch, đề phòng nạn đầu cơ đất đai và góp phần xây dựng TTNƠ công khai, minh bạch và khách quan.
Cần thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch, có khả năng tiếp cận với mọi đối tượng trong xã hội, cần phải minh bạch hóa hơn nữa TTNƠ và minh bạch hóa các quan hệ kinh tế bên ngoài TTNƠ, do tính chất TTNƠ, có quan hệ chặt chẽ với các hoạt động kinh tế khác nên cần phải minh bạch hóa hoạt động tài chính. Tăng tính công khai, công bằng hoạt động của TTNƠ, phát triển hệ thống thông tin quản lý TTNƠ phải gắn liền với hệ thống thông tin quản lý nhà ở đô thị. Xây dựng các hệ thống thông tin lành mạnh nhất là xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở đô thị nhằm đáp ứng cho nhu cầu quản lý đô thị và phát triển KT-XH của Thủ đô.
Đối với doanh nghiệp kinh doanh nhà ở phải có trách nhiệm công khai thông tin về nhà ở theo các hình thức: tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở; trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở; sàn giao dịch nhà ở đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch nhà ở. Thông tin công khai phải đảm bảo các nội dung: Loại hình, vị trí, quy mô diện tích của nhà ở; thông tin về quy hoạch có liên quan đến nhà ở; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của nhà ở; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với nhà ở là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; Thực trạng thực tế các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến nhà ở; Hồ sơ, giấy tờ pháp lý về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng nhà ở; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở [57].
Thứ ba, quá trình cơ cấu lại thị trường nhà ở phải đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể
Quá trình cơ cấu lại TTNƠ trên cơ sở công khai, minh bạch, cần phải đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể. Đây là mấu chốt nguyên nhân cơ bản dẫn đến thị trường phát triển ổn định, bền vững. Để đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể cần phải gắn lợi ích của Nhà nước với lợi ích của chủ doanh nghiệp và lợi ích của người tiêu dùng nhà ở. Khi cơ cấu lại TTNƠ ngoài việc quan tâm lợi ích của người tiêu dùng nhà ở cần phải quan tâm đến lợi ích của các chủ đầu tư.
Trước hết, việc tạo khuôn khổ pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường là yếu tố quan trọng nhất để hình thành và phát triển TTNƠ, trong đó quy định các vấn đề cơ bản như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, nhà ở, phạm vi, đối tượng của các giao dịch nhà ở, thủ tục, hợp đồng và các biện pháp thực hiện giao dịch. Điều quan trọng là khuôn khổ pháp lý này phải tôn trọng các nguyên tắc của thị trường, tạo ra sự bình đẳng giữa các chủ thể tham gia và rút lui khỏi thị trường. Cạnh tranh công khai, hạn chế sự can thiệp của nhà nước. Đồng thời, nhà nước cần tác động vào thị trường trên một số vấn đề nhất định như điều tiết xã hội thông qua chính sách thuế, phí, quy định giá trần, hỗ trợ nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Các
chính sách đất đai và chính sách BĐS phải thật sự nhất quán để giữ cho sự tác động của nhà nước không làm phương hại tới thị trường. Bởi vậy, cần phải giảm thiểu sự can thiệp vào giá đất, xã hội hoá hệ thống định giá đất; đảm bảo hệ thống định giá phải tuân thủ nguyên tắc trung thực, công bằng, công khai; có chế độ chứng nhận tư cách nhân viên định giá; xây dựng chế độ phân tích giá BĐS của thị trường để dự báo biến động giá cả cung cấp cho các giao dịch.
Để có hệ thống đăng ký thống nhất có thể cung cấp hồ sơ đăng ký một cách chính xác về tình trạng hiện hữu của nhà ở, cần có các quy định bắt buộc các bên tham gia đăng ký giao dịch của họ, nếu không lợi ích của họ sẽ lập tức bị xâm hại khi có các quan hệ chồng lấn. Cũng bằng cách đó mà loại bỏ thị trường không chính thức. Thêm vào đó, việc đơn giản hoá thủ tục đăng ký và các phê duyệt cần thiết trong quy trình đăng ký. Khi quy định về đăng ký được bảo đảm thực hiện sẽ tăng cường tính minh bạch cho các lợi ích đối với các giao dịch về nhà ở. Một người có quan tâm tới nhà ở trên một thửa đất nào đó có thể tra cứu thông tin về thửa đất đó tại văn phòng đăng ký của đơn vị hành chính liên quan. Bên cạnh, việc đăng ký thì vấn đề thống nhất các thông tin cần thiết về các quyền liên quan tới đất và nhà trên một loại giấy chứng nhận là yếu tố quan trọng cho việc thực hiện các giao dịch được thuận lợi và đơn giản trong vấn đề tìm kiếm các thông tin. Cần có những quy định xoá bỏ tình trạng không thống nhất đối với việc đăng ký ban đầu. Đất có nhà ở được đăng ký theo Luật nhà ở, còn các loại đất khác được đăng ký theo Luật đất đai.
Thành phố cần phải có cơ chế chính sách đồng bộ, đi đôi với khuyến khích ưu đãi các doanh nghiệp trong đầu tư dự án, tạo điều kiện để doanh nghiệp đầu tư có lãi. Đồng thời, có những điều kiện ràng buộc các nhà đầu tư phải chấp hành các quy định về diện tích xây dựng, khu vực công cộng, các biện pháp và cơ sở phòng cháy chữa cháy, có quy định chặt chẽ để các chủ đầu tư chấp hành như giấy phép xây dựng, nộp thuế cho nhà nước đúng, đủ. Có những cơ chế chính sách để phát huy trách nhiệm của các chủ đầu tư cùng người dân hướng đến mục tiêu lợi ích chung của cả cộng đồng dân cư.
Doanh nghiệp, các chủ thể, lực lượng tham gia vào TTNƠ trên địa bàn TPHN đều phải thực hiện và tuân thủ các quy định chính sách của Thành phố, có trách nhiệm với tập thể của cộng đồng dân cư ngoài sự quan tâm lợi ích của chủ đầu tư, của từng chủ thể tham gia cần hướng đến lợi ích cộng đồng xã hội, tạo nên sự hài
hòa lợi ích đảm bảo cho không gian sống, không gian hoạt động xã hội của người dân được phát triển hài hòa làm cho thị trường đạt hiệu quả cao và bền vững. Thực hiện yêu cầu này các chủ thể cam kết thực hiện nghiêm các quy định về xây dựng trước người dân nêu cao tinh thần trách nhiệm trong việc đảm bảo các hạng mục xây dựng. Nêu cao ý thức trách nhiệm trong quá trình duy tu, bảo dưỡng.
Đối với người tiêu dùng nhà ở cần nêu cao tinh thần tập thể trong việc giữ gìn bảo vệ các công trình phúc lợi của tòa nhà khu dân cư và nêu cao trách nhiệm san sẻ với các chủ đầu tư những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án. Ngoài ra, cũng cần hỗ trợ các đối tượng xã hội khi được mua nhà bằng việc kích cầu thanh toán, cho thuê nhà ở giá thấp.
Thành phố cần tạo điều kiện bằng các cơ chế chính sách quy định làm hành lang pháp lý cho người dân và doanh nghiệp thực hiện dự án đạt hiệu quả, tiết kiệm thời gian, tiền bạc, công sức của doanh nghiệp và của người dân. Đảm bảo các chủ thể, lực lượng tham gia có lợi ích hài hòa thúc đẩy TTNƠ phát triển bền vững.