Nguyên nhân của những ưu điểm

3.2.1.1. Nguyên nhân khách quan

Một là, thành phố Hà Nội có điều kiện tự nhiên, dân số thuận lợi để cơ cấu thị trường nhà ở đạt hiệu quả cao.

Thành phố Hà Nội là Thủ đô của cả nước, có điều kiện tự nhiên, dân số thuận lợi là trung tâm KT-XH, văn hóa, có nguồn nhân lực chất lượng cao, trình độ công nghệ và khoa học kỹ thuật ngày càng phát triển. Cơ sở hạ tầng được đầu tư đầy đủ đồng bộ với hạ tầng KT-XH hiện đại. Mỹ quan đô thị phong phú về dịch vụ và tiện ích có chất lượng cao, sự phát triển KT-XH của Thủ đô luôn ở tốp đầu của cả nước, đời sống, chất lượng cuộc sống của người dân trung bình ở mức cao. Thành phố có diện tích lớn, việc quy hoạch đất đai diễn ra thuận lợi. Đây là những điều kiện thuận lợi cho việc cơ cấu TTNƠ phát triển nhanh chóng và hiệu quả đạt được nhiều thành tựu to lớn.

Hai là, đường lối chính sách của Đảng và nhà nước về nhà ở ngày càng hoàn thiện

Đường lối chính sách của Đảng và nhà nước về nhà ở ngày càng hoàn thiện bằng các thể chế TTBĐS mà cụ thể như Luật Kinh doanh BĐS, Nghị định của Chính

phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS là những văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS. Cùng với các bộ luật có liên quan khác, như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, các Luật về thuế... đã tạo hành lang pháp lý để điều tiết TTBĐS, bao gồm cả việc tạo lập, giao dịch, xác lập quyền sở hữu, quản lý khai thác, sử dụng sản phẩm BĐS, cũng như quản lý các chủ thể tham gia thị trường.

Việc rà soát, sửa đổi, bổ sung hệ thống pháp luật như Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014,... nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, huy động tối đa các nguồn lực ngoài ngân sách cho cơ cấu thị trường nhà ở; việc ban hành các văn bản dưới luật để bảo đảm việc triển khai thực hiện Luật Quy hoạch được thuận lợi. Là những nguyên nhân khách quan để thúc đẩy cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN.

Ba là, định hướng phát triển đô thị và quy hoạch ngày càng sát thực tiễn

Trên cơ sở đường lối của của Đảng, chính sách của Nhà nước định hướng phát triển đô thị và quy hoạch được xây dựng một cách bàn bản, hệ thống, thường xuyên cập nhật thực tiễn ngày càng đáp ứng được nhu cầu của sự phát triển đô thị; đồng thời, tạo thuận lợi cho việc cải tạo, chỉnh trang đô thị. Định hướng chiến lược phát triển đô thị Việt Nam giai đoạn 2021 - 2030 nhằm cụ thể hóa chiến lược phát triển KT-XH giai đoạn 2021 - 2030, làm cơ sở cho Thành phố xây dựng chiến lược, kế hoạch phát triển đô thị. Chiến lược này tích hợp các kế hoạch, chương trình, đề án liên quan đến phát triển, quản lý đô thị và phát triển kinh tế đô thị, như: Kế hoạch phát triển đô thị tăng trưởng xanh Việt Nam đến năm 2030 (ban hành theo Quyết định số 84/QĐ-TTg, ngày 19-1-2018, của Thủ tướng Chính phủ), Đề án phát triển kinh tế ban đêm ở Việt Nam (ban hành theo Quyết định số 1129/QĐ-TTg, ngày 27-7-2020, của Thủ tướng Chính phủ), Chương trình quốc gia về sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả giai đoạn 2019 - 2030 (ban hành theo Quyết định số 280/QĐ-TTg, ngày 13-3-2019, của Thủ tướng Chính phủ),...Đây là những văn bản quan trọng định hướng phát triển và quy hoạch đô thị ngày càng văn minh hiện đại là cơ sở xây dựng quy hoạch về nhà ở khoa học và hiệu quả, thúc đẩy cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN nhanh chóng và bền vững.

Quá trình phát triển của đất nước trong thời kỳ hội nhập quốc tế đã kéo theo sự phát triển đô thị trong đó Thủ đô Hà Nội không ngoại lệ, từ đó yêu cầu của sự phát triển đô thị và TTNƠ ngày càng cao, sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt, sự phát triển của TTNƠ bùng nổ không còn độc tôn những doanh nghiệp tư nhân trong nước tham gia vào thị trường mà có cả doanh nghiệp nước ngoài tham gia, đòi hỏi các chủ thể tham gia thị trường ngày càng phải nâng cao năng lực và đáp ứng nhu cầu hội nhập cạnh tranh và bình đẳng. Bởi vì các nguồn vốn đổ vào TTNƠ rất lớn và đa dạng, môi trường đầu tư công khai, minh bạch và hiệu quả hơn. Công tác quản lý đòi hỏi sự chuyên nghiệp và hiện đại.

Độ mở cửa nền KTTT ngày càng hiệu quả, về kinh tế, nước ta ở nhóm các quốc gia có thu nhập trung bình thấp. Giai đoạn 2016 -2020, GDP đầu người đạt trên 2.700 USD năm 2020, với hơn 45 triệu người thoát nghèo. Tỷ lệ hộ nghèo giảm mạnh, tốc độ tăng trưởng hằng năm đạt cao, đặc biệt trong năm 2020 tăng trưởng đạt trên 2,9% [2]. Nền KTTT ở nước ta hiện đang phát triển nhanh chóng về kinh tế số cả nền tảng hạ tầng và thị trường kinh doanh. Việt Nam được đánh giá là một trong những quốc gia có tốc độ phát triển kinh tế số ở mức khá trong khu vực ASEAN. Xu hướng số hóa ở nhiều lĩnh vực, ngành kinh tế, từ thương mại, thanh toán cho đến giao thông, giáo dục, y tế… Nền kinh tế số Việt Nam năm 2019 trị giá 12 tỷ USD (đóng góp 5% GDP quốc gia trong năm 2019), cao gấp 4 lần so với giá trị của năm 2015 và dự đoán chạm mốc 43 tỷ USD vào năm 2025, với các lĩnh vực: thương mại điện tử, du lịch trực tuyến, truyền thông trực tuyến và gọi xe công nghệ 4.0. Đã tạo nên tiền đề vật chất lớn cho cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN nói riêng và cả nước nói chung.

3.2.1.2. Nguyên nhân chủ quan

Một là, cơ chế, chính sách về cơ cấu TTNƠ trên địa bàn Thành phố ngày càng hoàn thiện, chặt chẽ, tạo bước đột phá trong giải quyết vướng mắc trong cơ cấu thị trường nhà ở.

Cơ chế chính sách và pháp luật ngày càng được hoàn thiện, điều chỉnh bổ sung kịp thời, có những hướng dẫn chi tiết hơn về các thay đổi mới trên TTNƠ. Từng bước công khai, minh bạch về các dự án, tiến độ và thông tin đầy đủ đến thị trường nhằm tạo

ra môi trường kinh doanh thuận lợi hơn. Các nhà đầu tư và quản lý các dự án nhà ở tuân thủ luật chơi và luôn song hành lợi ích của mình và lợi ích của người mua.

Nghị quyết số 07/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 về chính sách ưu tiên đầu tư và huy động các nguồn lực đầu tư xây dựng các khu đô thị, nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại thuận tiện, ở ngoại thành; Nghị quyết ra đời nhằm giảm tải cho trung tâm, giảm giá thành nhà ở, nghị quyết với những chính sách ưu tiên các nguồn lực đầu tư xây dựng các khu đô thị, nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại thuận tiện, ở ngoại thành. Trong sự vận động của thị trường để tăng nhu cầu có khả năng thanh toán cho người có thu nhập thấp đòi hỏi phụ thuộc nhiều yếu tố, bằng nhiều giải pháp trong đó việc giảm giá nhà ở là yếu tố quan trọng. Tạo điều kiện để người dân thu nhập thấp có khả năng mua nhà để ở, đáp ứng nhu cầu của đại đa số nhân dân [26].

Việc hoàn thiện chính sách cơ cấu về giá cả nhà ở là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong quá trình cơ cấu lại TTNƠ, TPHN đã ban hành Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, ngày 31 tháng 12 năm 2019 về việc ban hành qui định và bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024 [83].

Hai là, năng lực của các chủ thể tham gia thị trường nhà ở ngày càng được củng cố, cung cấp được đa dạng các loại hình nhà ở

Thành phố đã chủ động xây dựng các kế hoạch, bộ tiêu chí đấu thầu các dự án, thường xuyên bổ sung, hoàn thiện cho phù hợp và sát với thực tiễn diễn biến của thị trường. Thành phố đã chủ động công khai quy hoạch các dự án nhà ở. Tạo điều kiện để các thành phần kinh tế tham gia đầy đủ vào các dự án, các chủ thể tham gia ngày càng đa dạng được tham gia một cách dân chủ, công khai và bình đẳng. Các chủ thể tham gia cung ứng hàng hóa nhà ở trên thị trường đa dạng. Hiện nay, không chỉ những nhà đầu tư lớn, những tập đoàn có kinh nghiệm và bề dày lịch sử về đầu tư xây dựng, mà còn những doanh nghiệp mới thành lập. Họ tuy không có kinh nghiệm nhưng có sự nhiệt huyết, có kiến thức mới, sự hiện đại về tư duy đã giúp họ tham gia TTNƠ một cách nhanh chóng từ đó tạo ra sự đa dạng muôn màu và sự cạnh tranh về các nhà đầu tư tạo điều kiện thuận lợi cung ứng sản phẩm nhà ở tốt nhất đáp

ứng nhu cầu của người mua nhà trên thị trường. Thị trường nhà ở phát triển ngày càng sôi động và đa dạng chủng loại nhà ở thuộc các phân khúc khác nhau, đáp ứng nhu cầu đa dạng của các đối tượng khách hàng.

Ba là, năng lực điều hành và tầm nhìn lãnh đạo thành phố

Thành phố thường xuyên chủ động trong quản lý điều hành TTNƠ. Đặc biệt, đội ngũ cán bộ lãnh đạo cốt cán đã đề xuất, chỉ đạo sắp xếp, điều chỉnh các bộ phận, định hướng và hỗ trợ TTNƠ Thành phố phát triển theo mục tiêu yêu cầu đặt ra. Do đó, TTNƠ trên địa bàn TPHN đang ngày càng hoàn thiện, cơ cấu của TTNƠ cân đối, hợp lý đáp ứng nhu cầu của xã hội, bên cạnh đó cũng tạo ra môi trường tốt cho các nhà đầu tư phù hợp với năng lực của họ, góp phần thúc đẩy sự phát triển KT-XH trên địa bàn Thủ đô.

Cơ cấu thị trường nhà ở

Nguyên nhân của những hạn chế