Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh cơ cấu lại thị trường nhà ở

thị

Việc gắn quy hoạch nhà ở với quy hoạch phát triển đô thị được áp dụng phương pháp quy hoạch mới theo kinh nghiệm phổ biến của nhiều Thành phố đã thực hiện, bảo đảm tính pháp lý bắt buộc của quy hoạch, khắc phục tình trạng phê duyệt từng dự án trên cơ sở quy hoạch chi tiết như hiện nay. Có quy chế cụ thể về hành nghề kiến trúc quy hoạch xây dựng và tạo lập nhà ở. Quy hoạch là văn bản pháp lý cho quản lý và phát triển nhà ở, phải đáp ứng được mục tiêu của cơ cấu lại TTNƠ phục vụ mục tiêu của quy hoạch phát triển đô thị.

Có cơ chế để mọi công dân, tổ chức có lợi ích trách nhiệm tham gia tích cực vào việc xây dựng thẩm định điều chỉnh quy hoạch. Đổi mới hệ thống tổ chức xây dựng quy hoạch ở tất cả các cấp, nâng cao tính đồng bộ chất lượng của các văn bản quy hoạch. Khi đã hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể, cũng như quy hoạch các chuyên ngành của Thành phố, thì các quận, huyện căn cứ vào quy hoạch của Thành phố và điều kiện cụ thể của mình để xây dựng quy hoạch. Khi quận, huyện đã có quy hoạch thì tiến hành giúp đỡ, hướng dẫn các xã, phường làm quy hoạch. Để khắc phục sự yếu kém về chất lượng quy hoạch, cần phải làm tốt việc đào tạo, bồi dưỡng nhằm nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ xây dựng quy hoạch, tăng cường kiểm tra, giám sát và hỗ trợ công tác lập quy hoạch.

Có cơ chế phối hợp thông tin thường xuyên về công tác quy hoạch một cách hệ thống. Quy hoạch cần được phổ biến một cách công khai, kịp thời, đầy đủ, chính xác cho các đối tượng giao dịch trên thị trường. Tránh tình trạng các tổ chức tư nhân do thiếu thông tin tự làm các dự án tràn lan. Để quy hoạch được thực hiện có chất lượng, TPHN cần tăng cường công tác tổ chức, phối hợp chỉ đạo thực hiện đảm bảo quy hoạch đi vào thực tế. Đảm bảo việc huy động và phân bổ các nguồn lực có hiệu quả, phát huy sức mạnh của mọi thành phần kinh tế trong quá trình cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn Thành phố. Mặt khác, quản lý, giám sát việc thực hiện quy hoạch tại các quận, huyện, thị, tránh hiện tượng phá vỡ quy hoạch.

4.2.2. Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh cơ cấu lại thị trườngnhà ở nhà ở

Đây là giải pháp đột phá đảm bảo đẩy mạnh cơ cấu lại TTNƠ nhanh chóng và bền vững. Bởi vì việc bổ sung, hoàn thiện về chủ trương, cơ chế, chính sách là bước cụ thể hóa đường lối quan điểm của Đảng về chủ trương đổi mới mạnh mẽ mô hình tăng trưởng, cơ cấu lại nền kinh tế, nâng cao năng suất, chất lượng, hiệu quả và sức cạnh tranh của nền kinh tế, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII chỉ rõ “cơ cấu lại, phát triển lành mạnh các loại thị trường, nhất là thị trường các yếu tố sản xuất để huy động, sử dụng có hiệu quả các nguồn lực”. Trong đó “cơ cấu lại TTBĐS, đất đai, tài nguyên đất đai, để tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao” [18, tr.121]. Đồng thời đây cũng là một nội dung quan trọng của quá trình cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN.

Thị trường nhà ở TPHN có nhiều thành tựu, đóng góp nhiều cho tăng trưởng kinh tế. Thành phố đã có nhiều chủ trương và chính sách về nhà ở và TTNƠ, do đó TTNƠ từng bước được cải thiện, góp phần thúc đẩy KT-XH của Thành phố. Tuy nhiên, TTNƠ trên địa bàn Thành phố phát triển chưa ổn định và bền vững, chưa khai thác có hiệu quả tiềm năng và nhu cầu của sự phát triển KT-XH của Thành phố. Những yếu kém và bất cập có nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân cơ bản là chưa có chủ trương, cơ chế và chính sách cùng với giải pháp đồng bộ và hiệu quả để cơ cấu lại TTNƠ phù hợp.

Việc hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN là xây dựng, hoàn thiện cơ chế, chính sách cơ cấu lại TTNƠ một cách hệ thống, đồng bộ tạo hành lang pháp lý sát thực tiễn TTNƠ trên địa bàn TPHN với vai trò là “bà đỡ” cho TTNƠ phát triển nhanh chóng và hiệu quả. Để hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN cần tập trung vào một số biện pháp sau:

Thứ nhất, nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ làm công tác tham mưu hoạch định chính sách cơ cấu lại thị trường nhà ở

Việc xây dựng đội ngũ cán bộ hoạch định và thực thi chính sách cơ cấu lại TTNƠ có đủ năng lực và phẩm chất có ý nghĩa quan trọng hàng đầu trong hoàn thiện chính sách cơ cấu lại TTNƠ. Để xây dựng đội ngũ cán bộ hoạch định và thực thi chính sách cơ cấu lại TTNƠ, cần phải tuyển chọn được những người đủ tiêu chuẩn có tâm, có tầm. Đồng thời, có chế độ đãi ngộ xứng đáng với năng lực

và phẩm chất của họ. Họ phải chịu trách nhiệm đến cùng về kết quả hoạch định và thực thi chính sách. Chất lượng chính sách và việc tổ chức thực hiện chính sách thành công đến đâu còn tùy thuộc nhiều yếu tố nhưng cơ quan hoạch định và thực thi chính sách giữ vai trò quyết định. Bộ máy hoạch định và thực thi chính sách càng hiệu lực, hiệu quả thì chất lượng chính sách càng cao, việc tổ chức thực hiện chính sách càng tốt. Vì vậy, xây dựng bộ máy hoạch định và thực thi chính sách tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả trở thành điều kiện để thực hiện tốt chính sách cơ cấu lại TTNƠ.

Thứ hai, hoàn thiện chính sách về cung hàng hóa nhà ở Một là, hoàn thiện chính sách về đất đai, thuế phí

Việc hoàn thiện chính sách về đất đai bao gồm các chính sách: Về chế độ sở hữu đất đai; chế độ giao đất, cho thuê đất; Về cung cấp “đất sạch” cho các đơn vị, doanh nghiệp thực hiện dự án; chính sách đối với nhà đầu tư nước ngoài. Quy định các mức thuế và phí phù hợp trên cơ sở tổng kết các dự án, phát triển hệ thống Tài chính, tạo điều kiện cho mọi đối tượng có thể tiếp cận. Các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh nhà ở được giảm hoặc miễn một số loại thuế so với kinh doanh nhà biệt thự, văn phòng khách sạn; không phải trả các chi phí xây dựng hệ thống cung cấp điện, nước ngoài khu chung cư, đường dành cho tầng 1 và tầng dưới mặt đất để sử dụng vào các hoạt động kinh doanh dịch vụ các căn hộ chỉ làm từ tầng 2 trở lên để bán hoặc cho thuê.

Hai là, mở rộng thành phần kinh tế tham gia cung cấp hàng hóa nhà ở

Tiếp tục tạo điều kiện để hình thành TTNƠ thông thoáng bảo đảm cho các tổ chức và cá nhân có thể tham gia bình đẳng trên thị trường, phát triển lực lượng kinh doanh nhà ở theo nguyên tắc cạnh tranh, thu hút, khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia vào phát triển TTNƠ. Vận dụng hợp lý các Luật, Nghị định, Thông tư về đầu tư vào TTNƠ cho phù hợp tình hình thực tế, đa dạng hóa các cơ hội đầu tư của các tổ chức và cá nhân, tiếp cận các nguồn lực để tham gia có hiệu quả vào TTNƠ. Tập trung thu hút các nhà đầu tư trong nước,tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp xây dựng. Đồng thời, thu hút các nhà đầu tư quốc tế, từng bước mở rộng sự tham gia của người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài vào TTNƠ. Tiếp tục hoàn thiện và bổ sung chính sách mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh nhà ở, khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực nhà ở trên tất cả các phân khúc như khách sạn hạng cao cấp,

các khu nghỉ dưỡng cao cấp, căn hộ cao cấp và hạ tầng các khu công nghiệp, khu đô thị lớn tạo động lực thúc đẩy TTNƠ phát triển. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam, tạo sân chơi bình đẳng trong hoạt động đầu tư vào TTNƠ, phù hợp với thông lệ quốc tế, qua đó thúc đẩy TTNƠ phát triển hiệu quả và bền vững.

Ba là, chính sách đối với doanh nghiệp cung cấp hàng hóa nhà ở

Thành phố cần phải tăng cường ngân sách đầu tư phát triển năng lực công nghệ đối với các doanh nghiệp xây dựng, bằng cách hỗ trợ, ưu đãi về vốn, kinh phí để các doanh nghiệp có thể chuyển giao công nghệ, mua bản quyền, sáng chế, phần mềm, thuê chuyên gia nước ngoài, nâng cao năng lực về công nghệ tiến tiến cho các doanh nghiệp xây dựng, để từng bước nâng cao năng lực sản xuất xây dựng đô thị theo hướng đô thị thông minh. Đồng thời, cần có các chính sách hỗ trợ chi phí cho các dự án nghiên cứu phát triển, sản xuất thử nghiệm công nghệ xây dựng tiên tiến theo hướng công nghệ cao. Theo đó, cần tiếp tục triển khai mô hình nghiên cứu - ứng dụng các sản phẩm khoa học công nghệ vào sản xuất, gắn kết doanh nghiệp với các trường Đại học, nhất là trường đại học xây dựng Hà Nội. Xây dựng chính sách khuyến khích các tập đoàn kinh tế lớn trên thế giới chuyển giao công nghệ hoặc liên kết công nghệ với các doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà ở của Việt Nam, khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng nhà ở mở rộng liên kết với các doanh nghiệp FDI, tuân thủ tiêu chuẩn chất lượng và yêu cầu khác của các doanh nghiệp công nghiệp xây dựng trên thế giới. Tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp FDI có các dự án chuyển giao công nghệ và khuyến khích chuyển giao công nghệ tiên tiến vào sản xuất nhà ở Việt Nam. Hỗ trợ kinh phí nghiên cứu khoa học công nghệ đối với đề tài, dự án liên quan đến xây dựng.

Hướng các doanh nghiệp cung ứng nhiều sản phẩm hàng hóa nhà ở đa dạng, phong phú và tạo ra khối lượng hàng hóa nhà ở ngày càng phù hợp với nhu cầu đa dạng của thị trường, đặc biệt là NƠXH và nhà ở giá thấp. Tham gia tích cực vào phát triển quỹ nhà ở. Có chính sách ưu đãi và tín dụng hợp lý, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào NƠXH và nhà ở cho người thu nhập thấp. Đảm bảo chính sách ưu đãi bình đẳng giữa doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá thấp với các doanh nghiệp tham gia xây NƠXH, thúc đẩy nền kinh tế phát triển và hội nhập kinh tế quốc tế.

Muốn cơ cấu lại TTNƠ đòi hỏi phải có quỹ đất để cơ cấu lại địa bàn triển khai các dự án. Cần phải xây dựng cơ sở hạ tầng vùng ngoại thành đồng bộ, kết nối các trục hướng tâm Thành phố, cụ thể đẩy nhanh triển khai dự án đường vành đai 4, vùng thủ đô để kéo giãn mật độ dân cư ra ngoại thành các huyện như Hoài Đức, Quốc Oai, Sơn Tây, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Oai, Phú Xuyên... Các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh nhà ở thuộc các thành phần kinh tế cần được hưởng một số chính sách; không phải trả chi phí về đất đối với diện tích đất dành cho khuôn viên các khu chung cư để trồng cây xanh, thảm cỏ, làm đường đi và các công trình công cộng khác cho nhân dân trong khu vực.

Chuyển hướng đầu tư ngân sách cho lĩnh vực xây dựng cơ sở hạ tầng trong đó chú trọng tới đầu tư tổng mặt bằng xây dựng theo cơ chế thu hồi chi phí đầu tư vào ngân sách, bảo đảm việc sử dụng đất đai có hiệu quả. Trên cơ sở quy định của nhà nước, UBND Thành phố có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu NƠXH trên địa bàn và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển NƠXH; chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mô diện tích đất của từng dự án xây dựng NƠXH đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Thành phố chịu trách nhiệm thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng và giao quỹ đất “sạch” cho các chủ đầu tư nhà ở thương mại hoặc Nhà nước hợp tác, hỗ trợ, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp theo hướng đổi đất lấy hạ tầng nhằm tạo cung quỹ đất để thị trường có thêm nhiều căn hộ giá thấp cho những người thực sự có nhu cầu.

Thứ ba, hoàn thiện chính sách về cầu hàng hóa nhà ở Một là, hoàn thiện chính sách tài chính

Để thực hiện kích cầu nhà ở, Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi về giá, thuế, phí, lãi suất; Các tổ chức tín dụng thực hiện cho vay đối với dự án và người dân, các đối tượng gặp khó khăn, không đủ khả năng tự tạo lập nhà ở theo thị trường; Hoàn thiện chính sách khuyến khích, huy động tối đa từ nhiều nguồn lực khác nhau, huy động nguồn hỗ trợ từ các Chính phủ, tổ chức nước ngoài; từng bước gắn việc phát triển thị trường vốn với TTNƠ. Việc mua bán chuyển nhượng nhà trong nhân dân không bị tách bạch giữa nhà ở và đất trong khuôn viên, cần được coi là một hoạt động bình thường trong xã hội không bị ngăn cản hoặc cấm đoán bằng các thủ tục hành chính. Các điều kiện về hộ khẩu hộ tịch nên được cắt bỏ, cản trở việc sở hữu nhà trong nhân dân. Cơ quan đăng ký tài sản nhà ở thực hiện các nghiệp vụ để chứng thực các giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Đồng thời, cập nhật vào hồ

sơ những thay đổi dịch chuyển về tài sản nhà ở được mua bán chuyển nhượng. Thuế chuyển nhượng nhà ở chỉ nên đóng một khoản tài chính công mang tính chất là một loại thuế kinh doanh vào ngân sách nhà nước.

Hai là, mở rộng đối tượng sở hữu nhà ở

Căn cứ vào chính sách của nhà nước như việc bỏ quy định mua và sở hữu nhà cần gắn với hộ khẩu. Luật Nhà ở năm 2014 bổ sung đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và bổ sung điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở cho các đối tượng này. Tiếp tục hoang thiện chính sách mở rộng đối tượng mua và sở hữu nhà ở cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật và thông lệ quốc tế.

Ba là, đối với các đối tượng chính sách

Đảng và Nhà nước ta xác định giải quyết nhà ở cho các đối tượng xã hội là một nhiệm vụ trọng tâm phát triển KT-XH. Thành phố Hà Nội cần vận dụng cho phù hợp với điều kiện KT-XH của Thành phố. Có chính sách qui định cụ thể các đối tượng được thụ hưởng nhà ở chính sách, nhà ở xã hội cho sát thực tiễn. Hoàn chỉnh và rút ngắn quy trình xét duyệt NƠXH để rút ngắn thời gian đi lại, tiết kiệm tiền của nhân dân. Chú trọng việc phát triển nhà ở cho các đối tượng: chính sách, người có thu nhập thấp, người nghèo, hình thành các tổ chức tài chính để phát triển NƠXH, lập quỹ phát triển nhà ở cho các đối tượng xã hội. Được vay vốn dài hạn từ các tổ chức tín dụng hoặc quỹ phát triển đô thị, hỗ trợ bằng tiền, có cơ chế mua nhà trả góp, được vay vốn từ các tổ chức cá nhân trong xã hội.

Thứ tư, hoàn thiện chính sách về giá cả

Giá đất ở của TPHN quá cao so với giá cả các hàng hóa khác. Đây là hoàn cảnh rất bất lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa, đô thị