trường nhà ở trên địa bàn Thành phố những năm qua
Những hạn chế, yếu kém trong cơ cấu thị trường nhà ở TPHN đặt ra một số mâu thuẫn, bất cập cần tập trung giải quyết trong thời gian tới:
Một là, mâu thuẫn giữa cung và cầu về nhà ở, nhất là cung, cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp
Thực trạng thị trường nhà ở TPHN cho thấy, nhu cầu về nhà ở luôn rất cao. Điều này đã tạo động lực thúc đẩy các nhà đầu tư phát triển các dự án nhà ở trên địa bàn. Tuy nhiên, ngay từ đầu hầu hết các nhà đầu tư, doanh nghiệp nhà ở chỉ hướng đến phân khúc trung, cao cấp bởi nó có tỷ suất lợi nhuận cao, hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập cao trong xã hội, giá thành nhà ở đã vượt xa khả năng thanh toán của đa số người dân ở TPHN. Mặc dù, nhà nước đã tích cực kiểm soát giá trong những năm gần đây nhưng nhìn chung, chi phí giá nhà ở vẫn còn cao hơn nhiều so với các quốc gia có trình độ tương đồng và so với mức thu nhập bình quân của người dân Thành phố. Do đó, nhu cầu thực về loại hình nhà ở cao cấp, trung cấp không thật lớn và thường hay thu hút giới đầu cơ, tạo ra nhu cầu ảo, gây hiện tượng sốt ảo thổi giá nhà ở lên cao để kiếm lời. Khi thị trường nhà ở bị "đóng băng", hàng loạt dự án nhà ở đầu tư dở dang, bị bỏ hoang, gây lãng phí các nguồn lực, trong khi người dân có nhu cầu thực vẫn không thể mua do giá thành quá cao, vượt quá khả năng thanh toán của họ. Quá trình cơ cấu lại thị trường nhà ở giai đoạn sau đó theo hướng tăng nguồn cung các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp thì chưa thu hút được nhiều chủ đầu tư tham gia vì vướng cơ chế chính sách, các dự án này thường ở xa trung tâm, ít thuận lợi về hạ tầng và lợi nhuận không được như kì vọng. Đây là nghịch lý chưa thể giải quyết trong cơ cấu thị trường nhà ở TPHN hiện nay.
Mâu thuẫn trên có nhiều lý do dẫn đến nghịch cảnh này như: thị trường nhà ở vẫn còn sơ khai, nặng tính độc quyền nhóm; các thủ tục hành chính rườm rà làm tăng chi phí giao dịch; các chủ đầu tư hầu hết thiếu vốn, tỉ lệ vốn huy động cao dẫn đến chi phí vốn lớn; hầu hết các nhà thầu chưa bị áp lực cải tiến công nghệ và phương pháp sản xuất kinh doanh, vẫn sử dụng công nghệ lạc hậu, năng suất lao động thấp do ít cạnh tranh trong lĩnh vực xây dựng... Giải quyết mâu thuẫn này đòi hỏi cần thúc đẩy cạnh tranh giữa các chủ đầu tư, loại bỏ các rào cản thị trường đi đôi với cải cách thủ tục hành chính, tạo áp lực và động lực cho các chủ đầu tư, nhà thầu tiết giảm chi phí và giá thành, nâng cao năng suất lao động và hiệu quả sản xuất kinh doanh, cùng các biện pháp hỗ trợ mạnh mẽ khả năng thanh toán của người dân thông qua các gói hỗ trợ tài chính.
Hai là, mâu thuẫn về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể tham gia thị trường nhà ở
Mâu thuẫn này thường xuyên diễn ra tại thị trường nhà ở TPHN song không phải ở đâu, lúc nào cũng giải quyết ổn thỏa. Các chủ đầu tư chỉ quan tâm đến lợi ích của mình mà ít chú ý đến vấn đề KT-XH khác, gây ra mất cân bằng giữa phát triển đô thị với phát triển văn hoá, môi trường... Đặc biệt, trong quá trình thu hồi, đền bù đất phục vụ các dự án nhà ở và hạ tầng đô thị, người bị thu hồi đất thường đòi hỏi nhà nước và các chủ đầu tư bồi thường giá trị đất đai, hoa lợi theo giá trị thị trường, nhưng các chủ đầu tư lại muốn áp đặt giá đền bù theo khung giá quy định của UBND Thành phố. Khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, giá đất tăng lên nhiều lần, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở được lợi còn người bị thu hồi đất thua thiệt. Người bán luôn muốn tối đa hóa lợi nhuận với chi phí tối thiểu, trong khi người mua lại muốn có sản phẩm nhà ở với giá phải chăng, chất lượng tốt, công năng phù hợp, thuận tiện... Nếu TTNƠ vận hành hoàn hảo thì mâu thuẫn này sẽ được giải quyết theo hướng cân bằng lợi ích giữa người mua và người bán nhờ yếu tố cạnh tranh. Tuy nhiên, TTNƠ vốn không hoàn hảo, cung thường xuyên nhỏ hơn cầu, lợi thế luôn nghiêng về phía người bán khiến người mua luôn ở thế thua thiệt nếu thiếu thể chế vận hành của Nhà nước và thực tế thị trường nhà ở TPHN và nước ta đang vận động theo khuynh hướng này. Ngoài ra, còn có rất nhiều chủ thể trung gian khác tham gia chuỗi giá trị nhà ở TPHN. Do nhu cầu vốn lớn dẫn đến chi phí vốn cao, các ngân hàng và quỹ đầu tư cũng gián tiếp đẩy một số dự án nhà ở được thực hiện bởi nhà đầu tư thiếu năng lực rơi vào cảnh thua lỗ, phá sản do không chịu được lãi suất đi vay. Một số tổ chức môi giới nhà ở TPHN vừa qua cũng là tác nhân gây rối bận thêm trên thị trường khi họ tìm cách thao túng cả nhà đầu tư và người tiêu dùng, đầu cơ tạo nhu cầu ảo đẩy giá nhà ở lên cao (đôi khi cả nhà đầu tư và môi giới cùng bắt tay thao túng giá nhà ở).
Giải quyết mâu thuẫn này chính là giải quyết mối quan hệ cơ bản nhà nước với TTNƠ trên địa bàn TPHN, nhà nước phải thực hiện tốt chức năng của mình làm “bà đỡ” cho thị trường phát triển, tạo sân chơi bình đẳng cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước, giữa doanh nghiệp nhà nước với các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác nhau, thúc đẩy cạnh tranh giữa các nhà thầu và chủ đầu tư, loại bỏ các rào cản thị trường đi đôi với cải cách thủ tục hành chính, tạo áp lực và động lực cho các chủ đầu tư, nhà thầu tiết giảm chi phí và giá thành, nâng cao năng suất lao động
và hiệu quả sản xuất kinh doanh. Lợi ích giữa doanh nghiệp với người dân (người tiêu dùng hàng hóa nhà ở) hài hòa bằng các biện pháp hỗ trợ mạnh mẽ khả năng thanh toán của người dân thông qua các gói hỗ trợ tài chính, giảm, miễn thuế để đảm bảo doanh nghiệp kinh doanh có lãi; lợi ích giữa doanh nghiệp và nhà nước, giải quyết hài hòa để đảm bảo nhà nước không bị thất thu thuế, doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả trong khuôn khổ của pháp luật.
Ba là, mâu thuẫn giữa sự phát triển nhanh chóng của thị trường với năng lực quản lý nhà nước của các cấp ở thành phố Hà Nội
Quá trình phát triển TTNƠ rất nhanh chóng bởi chính sự vận động của nó, quá trình hội nhập quốc tế đang diễn ra sâu rộng dưới tác động của công nghiệp 4.0 làm cho sự phát triển của TTNƠ diễn ra mau lẹ trên toàn cầu. Yêu cầu cao của cơ cấu TTNƠ đó là phải tiến hành cơ cấu nhanh chóng, đầy đủ và hiệu quả. Trong khi đó muốn cơ cấu TTNƠ đòi hỏi cần phải có các nguồn lực để thực hiện cơ cấu như nguồn nhân lực, nguồn lực tài chính, nguồn lực đất đai. Đặc biệt, là nguồn lực tài chính, trên thực tế nguồn lực tài chính phụ thuộc rất lớn vào điều kiện KT-XH của Thành phố, của trung ương, trong khi đó dịch bệnh covid-19 diễn biến phức tạp ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình tăng trưởng kinh tế của đất nước. Đồng thời phải có nguồn lực đất đai, quỹ đất mới có điều kiện để cơ cấu TTNƠ. Song song với các nguồn lực đó có nguồn nhân lực có vai trò cũng hết sức quan trọng.
Cơ cấu TTNƠ đòi hỏi sự kết hợp vận động nhịp nhàng, hữu cơ của tất cả các bộ phận cấu thành của TTNƠ dưới sự chủ động tích cực của các chủ thể tham gia mà đặc biệt, nòng cốt là các cấp chính quyền của TPHN. Năng lực quản lý nhà nước về TTNƠ các cấp còn chưa đáp ứng được yêu cầu của quá trình này, về số lượng còn chưa hợp lý, chất lượng đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý chưa cao, quy mô chưa tương thích. Chưa nhạy bén đáp ứng được những thay đổi nhanh chóng của thị trường, khả năng lập quy hoạch, dự báo sự biến động tình hình, có lúc còn lúng túng, bị động bất ngờ. Giải quyết mâu thuẫn này đòi hỏi phải nâng cao năng lực quản lý của nhà nước trong định hướng, điều tiết thị trường nhà ở đi đúng mục tiêu phục vụ đắc lực cho phát triển KT-XH của Thành phố. Nâng cao năng lực của đội ngũ hoạch định chính sách, quy hoạch nhà ở, đô thị, năng lực quản lý điều hành của các cấp chính quyền TPHN trong định hướng và điều tiết thị trường. Đồng thời phải xây dựng và hoàn thiện cơ chế chính sách phù hợp,
hiệu quả, hiệu lực thực thi các chính sách để cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN nhanh chóng, hiệu quả và bền vững.
Bốn là, mâu thuẫn giữa nguồn lực có hạn để phát triển nhà ở giá thấp với nhu cầu to lớn về phân khúc này của người dân.
Phát triển nhà ở giá thấp để tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường đáp ứng cầu nhà ở về phân khúc này. Để tăng nguồn cung này cho thị trường đòi hỏi phải có nhiều nguồn lực để phát triển như: nguồn nhân lực, nguồn lực tài chính, nguồn lực đất đai và cả cơ chế chính sách. Đặc biệt là nguồn lực tài chính và nguồn lực đất đai để phát triển nhà ở giá thấp cho thị trường này còn hạn hẹp. Nguồn lực tài chính phụ thuộc rất lớn vào điều kiện phát triển KT-XH của thành phố, của trung ương, trong khi đó dịch bệnh covid diễn biến phức tạp ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình tăng trưởng kinh tế của đất nước nói chung của Thành phố nói riêng. Đồng thời, phải có nguồn lực đất đai, quỹ đất mới có điều kiện để phát triển phân khúc này cho thị trường nhà ở. Nhưng thực tiên cho chúng ta thấy rõ 2 nguồn lực này đang thiếu và cạn kiệt.
Mặt khác, cơ chế chính sách hiện hành để phát triển phân khúc này cho thị trường nhà ở TPHN hiện nay còn bộc lộ nhiều hạn chế. Cơ quan nhà nước các cấp ở TPHN chưa làm tốt vai trò tạo dựng cơ chế để hỗ trợ, khuyến khích, định hướng, giải quyết mâu thuẫn lợi ích trên thị trường do phát triển phân khúc này lợi nhuận so với các phân khúc khác không cao. Tình trạng thiếu công khai, minh bạch thông tin; các thủ tục đầu tư bị kéo dài, để lọt những chủ đầu tư thiếu năng lực, lợi ích nhóm tác động đến các quy trình quản lý của cơ quan công quyền; chính sách khuyến khích hỗ trợ người dân mua nhà còn bộc lộ rất nhiều bất cập, tạo kẽ hở cho tiêu cực, làm cho mục đích tốt đẹp của nó bị méo mó. Do đó, đã nảy sinh ra mâu thuẫn đòi hỏi cần có giải pháp để giải quyết căn cơ mâu thuẫn này, làm cho cơ cấu thị trường nhà ở TPHN phát triển cân đối.
Kết luận chương 3
Trong những năm qua, Thành phố đã chủ động định hướng, hỗ trợ và điều tiết TTNƠ. Hiện nay cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN có nhiều ưu điểm: Nhiều chủ thể tham gia đầu tư vào TTNƠ; cung nhà ở theo phân khúc, diện tích đa dạng; nhà ở khu vực ngoại thành tăng; cầu nhà ở theo phân khúc căn hộ trung cấp và giá thấp cao; giá nhà ở căn hộ đa dạng từng bước đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân. Lợi ích
kinh tế của các chủ thể được bảo đảm, cơ cấu thị trường nhà ở từng bước cân đối hơn, thúc đẩy TTNƠ phát triển, góp phần to lớn thúc đẩy KT-XH của Thành phố.
Tuy nhiên, cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN còn bộc lộ một số hạn chế đó là: Cơ cấu cung hàng hóa nhà ở còn bất cân đối: căn hộ cao cấp dư thừa, căn hộ trung cấp và giá thấp còn ít và thiếu; diện tích nhà ở lớn còn nhiều, khan hiếm diện tích nhà ở trung bình và nhỏ; dự án nhà ở phân bổ trên địa bàn còn chưa hợp lý . Cơ cấu cầu hàng hóa nhà ở chưa ổn định: cầu căn hộ giá trung cấp và giá thấp và nhà ở xã hội rất cao, cầu căn hộ cao cấp thấp; Cơ cấu giá cả hàng hóa nhà ở còn cao, đặt biệt giá nhà ở diện tích 40 - 69 m2 cao so với thu nhập người dân nhất là ở khu vực nội thành. Giá nhà ở kiểm soát chưa hiệu quả, gây mất cân đối cung - cầu. Thị trường nhà ở phát triển chưa hiệu quả, bền vững đã tác động tiêu cực, kìm hãm KT-XH của Thành phố.
Những ưu điểm, hạn chế nói trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, có cả chủ quan và khách quan, trong đó nguyên nhân chủ quan là chính. Từ đó, đã nảy sinh những mâu thuẫn và đặt ra những vấn đề cần tập trung giải quyết là cơ sở để tác giả đề xuất các quan điểm, giải pháp sát, đúng nhằm cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN đến năm 2030 có cơ cấu cân đối, hợp lý thúc đẩy TTNƠ phát triển hiệu quả và bền vững, góp phần thúc đẩy KT-XH của Thành phố.
Chương 4